ofta är en fråga som fastighetsinvesterare ofta frågar, ” Vad är en bra takränta?”Vad är egentligen frågan är,” vad är en bra avkastning för denna investering?”, eller ” om jag tog kassaflödet av en tillgång utan att överväga hypotekslån, dividerat med köpeskillingen för att uppnå kapitaliseringsgraden (cap rate), vilket mål avkastning är önskvärt för en kommersiell fastighetstillgång köpt med alla kontanter?’., Svaret är helt enkelt att det inte finns någon universell cap-ränta att rikta och det beror på flera faktorer som påverkar skillnaden i cap-priser mellan egenskaper, liksom hur man definierar ”bra”(för denna diskussion kommer vi att använda ordet ”bra” som en term för att beskriva en gynnsam investering som man kan välja att göra). För dem som är frustrerade med en ”Det beror” svar, den första platsen att leta efter vägledning om potentiella cap priser för inköp av en tillgång är mäklaren paketet där cap priser för jämförbar försäljning listas., Se detta med viss skepsis eftersom tillgångarna kan vara körsbärplockade och kanske inte är riktigt jämförbara. Ytterligare källor för jämförbara takräntor är forskningsplatserna för välkända mäklare som CBRE, Marcus & Millichap, Colliers och JLL som innehåller tillgångsspecifika kvartalsrapporter per region och / eller stad.1
som beskrivs i de tidigare cap rate-artiklarna i denna serie är cap-priser bara ett mått för att värdera kommersiella fastigheter och används bäst för att jämföra det genomsnittliga unlevered (dvs.,, ingen skuld) avkastning av liknande typer av stabiliserade tillgångar på en marknad eller ubåt. Takräntan tar inte hänsyn till inteckningar, eftersom inteckningar skiljer sig från egendom till egendom. Medan effektfull för en viss tillgång, bolån kommer att snedvrida jämförelse av flera tillgångar alla andra faktorer är liknande.
Följande ger en översikt över vad som kan påverka en investerares bestämning av vad en ” bra ” takränta ska vara på en viss marknad och tillgång:
riskprofil: avkastning på alla investeringar, fastigheter och annars är direkt korrelerande till risk., En statsobligation, som garanteras av den amerikanska regeringens fulla tro och kredit och har en av de lägsta riskerna för alla investeringar, har en relativt låg avkastning. Alternativt har skräpobligationer, som har högre riskbetyg och riktar sig till mycket högre avkastning, en större chans till standard (de är trots allt ”junky”). I fastigheter återspeglar en låg (mindre än 5%) takränta ofta en lägre riskprofil, medan en högre takränta (större än 7%) ofta anses vara en mer riskfylld investering., Huruvida en investerare anser att en takränta ” bra ” är en direkt återspegling av huruvida de tror att investeringens avkastning matchar den upplevda risken. Till exempel kan en investerare välja att köpa en klass A 98% ockuperad multifamiljetillgång i San Francisco som erbjuds till försäljning till en 3% cap rate, som investeraren anser är en ”bra” cap rate, eller en klass C enda hyresgäst kontor i Richmond, Virginia som erbjuds till en 100% beläggning på 8% som en ”bra” cap rate., Varken investerare har fel, de återspeglar en skillnad i riskprofil och önskan om lägre risk och lägre avkastning eller högre risk och högre avkastning. Därför är frågan att fråga dig själv som en fastighetsinvesterare, ” återspeglar cap-räntan den risk jag är villig att ta, allt som övervägs?”
tid: räntorna på investeringar ändras också över tiden beroende på de makroekonomiska och mikroekonomiska förhållandena på den nationella och lokala marknaden och tidpunkten för värderingen i fastighetsmarknadscykeln., När ekonomin går bra leder sysselsättningstillväxten och konsumenternas förtroende vanligtvis till ökade konsumtionsutgifter. Starka makroekonomiska ingångar påverkar allt i kommersiella fastigheter från mängden kapital som finns på marknaden för att köpa och finansiera fastigheter, till de faktiska tillgångarna själva-kontor (utrymme för att lokalisera anställda), industri (utrymme för att hålla varorna som folk vill köpa), detaljhandel (utrymme för att köpa varorna på marknaden) och multifamily (utrymme för de anställda att leva). Dessa påverkas vanligtvis positivt av en stark ekonomi., Alternativt, om ekonomin inte går bra, kommersiella fastigheter tenderar att drabbas nedgångar. Räntorna är också en ledande ekonomisk indikator, och när räntorna stiger är det ett försök att kontrollera inflationen i en växande ekonomi. Detta innebär att kassaflödet från kommersiella fastigheter kan stödja mindre hypotekslån, och som ett resultat köpare av kommersiella fastigheter som använder hävstång tenderar att göra lägre erbjudanden., Medan en stigande räntemiljö är vanligtvis en indikator på en stark ekonomi, när räntorna stiger, tenderar priserna på kommersiella fastigheter att initialt svalna och cap-räntorna tenderar att stiga. En marknadsränta kommer att förändras över tiden beroende på hur ekonomin gör, särskilt ekonomin på den lokala marknaden där jobb och utgifter är mest effektiva på tillgångsnivå. Notera, köpare kanske vill se över den historiska GJP priser trender på en marknad för att se om de nuvarande GJP priser vettigt i ett historiskt sammanhang, dvs.,, vill köparen köpa en tillgång på en marknad där cap priser är lägre än de någonsin har varit tidigare? Eftersom marknaderna är cykliska, de kanske vill överväga att taket räntan kan stiga någon gång i framtiden och beroende på apprecieringen av tillgångens hyror, de kan vara redo att se en minskning av fastighetens värde.
tillgångstyp: typen av tillgång påverkar också om en takränta är ”bra” eller inte och är också direkt knuten till risk och historiska resultat., Flerfamiljstillgångar tenderar att ha låga standardnivåer och en större mängd tillgängligt kapital på grund av myndigheter (Fannie, Freddie, HUD) som erbjuder lån för att stödja bostäder till överkomliga priser. Som ett resultat av denna tillgångstyps starka prestanda, och det absoluta behovet för människor att ha en plats att bo, tenderar multifamiljetillgångar att ha lägre takräntor jämfört med andra tillgångsklasser. Hotell anses vara en mer riskfylld tillgångstyp eftersom de har högre standardnivåer och ofta underpresterande när ekonomin inte mår bra (dvs., människor reser inte för arbete eller gå på semester så mycket), eller om tillgången är på en marknad där det inte finns tillräcklig efterfrågan. Eftersom Hotell ses som en högre risk tillgångstyp, kan man förvänta sig att den gemensamma jordbrukspolitiken är högre och priset lägre, än en multifamiljetillgång på samma marknad av liknande kvalitet.
tillgångsklass: för varje egenskapstyp finns det i allmänhet tre ”klasser” som anger nivån på Finish, hyresgästernas styrka och antal bekvämligheter, vilket direkt påverkar hyrorna som fastigheten kan styra., En” klass A ”egendom är den bästa kvaliteten på alla tillgångsklasser, vilket innebär att den kommandon de högsta hyror och de bästa” kvalitet ” hyresgäster, ur kreditvärdighet och balansräkning. En” klass B ” egendom är i mitten av förpackningen och får genomsnittliga hyror och genomsnittliga kvalitet hyresgäster. Slutligen, en” klass C ” egendom är av lägsta kvalitet egendom och därför får de lägsta hyror och hyresgäster med låg kreditvärdighet., Egenskaper av klass A har de lägsta taxfrekvensen och högsta värdena, egenskaper av klass C har de högsta taxfrekvensen och lägsta värdena, och egenskaper av klass B har taxfrekvensen och värdena mellan klass A och klass C. än en gång återspeglar taxfrekvensen den risk – reella och upplevda – som en tillgång innehar. Det är viktigt när man överväger om en takränta är ”bra”, att veta och förstå vilken klass eller kvalitetsnivå tillgången är för att jämföra med andra tillgångar i lämplig jämförande uppsättning.,
uppskjutet underhåll: den totala kvaliteten på en tillgång påverkas också av omfattningen av uppskjutet underhåll. Högt uppskjutet underhåll för en tillgång kan kräva betydande kapital för att den ska få marknadshyror för sin tillgångsklass. Till exempel, en klass B multifamily tillgång som har en 1980-talet vintage kan få marknadshyror men har ett tak som behöver bytas ut, till en kostnad av $500k. en annan klass B multifamily tillgång på samma marknad har samma årgång men fick en fullständig renovering under de senaste 6 månaderna och just nu börjar uppnå marknadshyror., Den första tillgången verkar ha en stark 12 månaders driftshistorik men har en stor kapital utlägg framåt som är både dyrt och kan påverka hyresgäster och öka vakans. På papper kan den andra tillgången se mindre önskvärd ut eftersom rörelseresultatet verkar lågt under de senaste 12 månaderna, men det har ingen ytterligare kapitalutgift framåt. Att ha en betydande uppskjuten underhållsradartikel kommer därför att påverka hur tillgångens takränta ses av en presumtiv köpare., Om båda tillgångarna säljer för en räntesats på 6%, kan det vara fördelaktigt för köparen att överväga vad avkastningen på anskaffningsvärdet är (stabiliserad netto rörelseresultat dividerat med köpeskillingen plus eventuella förbättringar) när man jämför de två investeringarna för att se vilken som föredras.
plats: en av de viktigaste faktorerna som påverkar en egenskaps takränta är platsen. Det gamla ordspråket i fastigheter är, det enda som betyder något är ” Plats, Plats, Plats.”Denna känsla återspeglar den betydelse som platsen har på värdet av en tillgång., En marknad som San Francisco2 har fler jobb, handel, transport och övergripande ekonomisk styrka och önskvärdhet än en marknad som Baton Rouge3. En marknad med mer efterfrågan resulterar i större fastighetsvärden; dvs cap priser i San Francisco är mycket lägre, och fastighetsvärden mycket högre, än i Baton Rouge.,
Leasingstyrka: styrkan i ett leasingavtal bestäms av villkoren i hyresavtalet, såsom längd, hyra, leasingkoncessioner, hyreshöjningar eller eskaleringar, standardbestämmelser, påföljder för brott, hyresgästernas skyldigheter (som att betala för fastighetsskatt, försäkring och underhåll) och hyresgästens ekonomiska styrka., Till exempel har en kontorsbyggnad som har Google som enda hyresgäst som tillhandahåller en 5-årsperiod med 3% årliga hyresökningar och en garanti från moderbolaget en mycket annorlunda riskprofil än en kontorsbyggnad som har 50 hyresgäster, hela månaden till månad med små mamma-och-pop advokater, försäkrings-och inteckning företag och andra liknande tjänsteleverantörer. På grund av Googles företagets balansräkningsstyrka skulle det sannolikt ha förhandlat fram en lägre ränta per kvadratfot, lägre hyreshöjningar och mer attraktiva villkor än de många mindre hyresgästerna skulle ha., På grund av Googles finansiella styrka kan hyresavtalet återspegla en övergripande lägre riskprofil för en köpare än byggnaden med många mindre, mindre ekonomiskt säkra hyresgäster. Starka leasingavtal för alla tillgångstyper – oavsett om det är multifamilj, detaljhandel, Industri eller kontor – kommer att påverka riskuppfattningen av fastigheten och sannolikt leda till en lägre takränta, vilket innebär högre fastighetsvärde.
tillgängligt kapital: även om det inte är en faktor som påverkar en egendoms takränta, är tillgängligt kapital en ersättning när man bestämmer vad en ” bra ” takränta är för huruvida man ska köpa en fastighet eller inte., Köpare av kommersiella fastigheter bör inte, som en allmän regel, använda skuld eller inteckningar som är dyrare (högre total kapitalkostnad inklusive origineringsavgifter och stängning kostnader) än den stabiliserade takräntan för en fastighet. Om du använder skuld för att köpa och renovera en fastighet, kan det vara vettigt att använda kapital som kostar mer än den gemensamma räntan avkastning under en kort period att renovera och refinansiera till lägre kostnad skuld eller att sälja tillgången., Om den stabiliserade takräntan för en tillgång är mindre än rådande räntor för tillgången, bör köparen överväga att använda mer av sitt eget kapital och låna mindre, eftersom skulden kommer att späda fastighetens totala avkastning.
som illustreras ovan finns det många faktorer som kan påverka takräntan för en viss tillgång vid en viss tidpunkt., Att fastställa om en takränta är ” bra ” kräver en översyn av den tillgången i jämförelse med försäljning av andra liknande tillgångar på marknaden vid köptillfället, en översyn av kapitalkostnaden samt alternativa investeringar som man kan göra och en ärlig bedömning av investerarens övergripande riskprofil och tolerans. Lyckligtvis finns det gott om offentligt tillgängliga uppgifter som nu finns tillgängliga för att avgöra om takräntan för en viss tillgång motsvarar riskreturen för liknande tillgångar., Efter att ha utfört korrekt noggrannhet och redovisning av variationer i fastigheten i förhållande till comp-uppsättningen, kommer det ner till en persons personliga preferenser, mål och risktolerans för att bestämma exakt vad en ”bra” takhastighet betyder.
Disclaimer: All information som häri är endast för informationsändamål och bör inte åberopas för att fatta ett investeringsbeslut och avser inte att göra ett erbjudande eller uppmaning till försäljning eller köp av specifika värdepapper, investeringar eller investeringsstrategier., Ingenting häri utgör investeringar, juridiska, skattemässiga eller andra råd och kan inte heller åberopas för att göra en investering eller något annat beslut. Läsare rekommenderas att samråda med en finansiell rådgivare, advokat, revisor och någon annan professionell som kan hjälpa dig att förstå och bedöma riskerna i samband med eventuella investeringsmöjligheter. Privata investeringar är mycket illikvida och är inte lämpliga för alla investerare.