usein kiinteistösijoittajien yleinen kysymys on: ”mikä on hyvä cap-korko?”Mitä todella kysytään”, Mikä on hyvä tuotto tälle sijoitukselle?”, tai ” jos otin kassavirran omaisuuserän harkitsematta kiinnitysmaksuja, jaettuna että kauppahinnalla saavuttaa kapitalisaatiokorko (cap rate), mikä tavoitetuotto on toivottavaa kaupallisen kiinteistöomaisuuden ostettu kaikki rahat?’., Vastaus yksinkertaisesti on, että ei ole universaali cap rate tavoite ja se riippuu useista tekijöistä, jotka vaikuttavat ero cap hinnat välillä ominaisuuksia, sekä miten määritellään ”hyvä”(Varten keskustelua, käytämme sanaa ”hyvä”, kuten termi kuvaamaan suotuisa investointi, joka voisi halutessaan tehdä). Niille, jotka ovat turhautuneita, jossa on ”se riippuu” vastaus, ensimmäinen paikka etsiä ohjeita mahdollisten cap hinnat ostaa omaisuuserä on välittäjä paketti, jossa korkki hinnat vertailukelpoinen liikevaihto on lueteltu., Suhtaudu tähän hieman epäilevästi, sillä omaisuus voi olla kirsikkapuuta, eikä se välttämättä ole aidosti vertailukelpoinen. Muita vertailukelpoisia kiintiömääriä koskevia lähteitä ovat CBREN, Marcus & Millichap, Colliers ja JLL: n kaltaisten tunnettujen välittäjien tutkimuskohteet, jotka sisältävät alue-ja/tai kaupunkikohtaisia varallisuuskohtaisia neljännesvuosiraportteja.1
Kuten on kuvattu edellisessä cap rate artikkelit tässä sarjassa, cap hinnat ovat vain yksi metrinen arvo liikekiinteistö ja käytetään parhaiten verrata keskimääräinen unlevered (ts.,, ei velkaa) samantyyppisten vakautettujen omaisuuserien tuotto markkinoilla tai osakemarkkinoilla. Cap-korossa ei oteta huomioon asuntolainoja, koska asuntolainat ovat erilaisia kiinteistöistä kiinteistöihin. Vaikka kiinnelainat vaikuttavat tiettyyn omaisuuserään, ne vääristävät useiden omaisuuserien vertailun kaikkien muiden tekijöiden ollessa samanlaisia.
seuraavassa on yleiskatsaus siitä, mitä saattaa vaikuttaa sijoittajan määrittäminen, mitä ”hyvä” korkki korko pitäisi olla tietyillä markkinoilla ja voimavara:
riskiprofiili: Palauttaa kaikki investoinnit, kiinteistöjen ja muuten, on suoraan suhteutettu riski., Yhdysvaltain hallituksen täyden uskon ja luoton takaama valtion joukkovelkakirja, jolla on yksi pienimmistä sijoitusriskeistä, saa suhteellisen alhaisen tuoton. Vaihtoehtoisesti roskalainoilla, joilla on suuremmat riskiluokitukset ja jotka tavoittelevat paljon suurempia tuottoja, on suurempi maksukyvyttömyyden mahdollisuus (ne ovat loppujen lopuksi ”junky”). Kiinteistöissä alhainen (alle 5%) yläraja kuvastaa usein matalampaa riskiprofiilia, kun taas korkeampaa (yli 7%) ylärajaa pidetään usein riskialttiimpana sijoituksena., Se, katsooko sijoittaja YMP: n koron olevan ”hyvä”, kuvastaa suoraan sitä, ovatko he sitä mieltä, että sijoituksen tuotto vastaa koettua riskiä. Esimerkiksi, sijoittaja voi halutessaan ostaa a-Luokan 98% käytössä perheasuntoa omaisuuden San Francisco tarjotaan myytäväksi 3%: n korko, jonka sijoittaja katsoo, että on ”hyvä” cap korko, tai C-Luokan yhden vuokralainen toimisto Richmond, Virginia, joka on tarjolla 100% käyttöaste 8% kuten ”hyvä” ymp: n korko., Kumpikaan sijoittaja ei ole väärässä, ne kuvastavat riskiprofiilin eroa ja halua pienempään riskiin ja pienempään tuottoon tai suurempaan riskiin ja suurempaan tuottoon. Siksi kysymys kysyä itseltäsi, koska kiinteistö sijoittaja on”, Ei korkki korko heijastaa riskin olen valmis ottamaan, kaikki asiat pidetään?”
aika: myös sijoitusten ylärajat muuttuvat ajan myötä riippuen kansallisten ja paikallisten markkinoiden makro-ja mikrotaloudellisista olosuhteista sekä kiinteistömarkkinakierron arvostuksen ajoituksesta., Kun talous menee hyvin, työpaikkojen kasvu ja kuluttajien luottamus johtavat yleensä kulutusmenojen kasvuun. Vahvat makrotaloudelliset panokset vaikuttavat kaikkeen liikekiinteistöissä aina siitä määrästä pääomaa, joka markkinoilla on käytettävissä kiinteistöjen ostamiseen ja rahoittamiseen, varsinaiseen omaisuuteen itse – toimisto (tilaa työntekijöiden sijoittamiseen), teollisuus (tilaa pitää tavaroita, joita ihmiset haluavat ostaa), vähittäiskauppa (tilaa ostaa tavaroita markkinoilla) ja moniperhe (tilaa työntekijöille elää). Näihin kaikkiin vaikuttaa yleensä positiivisesti vahva talous., Vaihtoehtoisesti, jos taloudella ei mene hyvin, liikekiinteistöillä on taipumus kärsiä taantumista. Korot ovat myös johtava talouden mittari, ja korkojen noustessa se on yritys hillitä inflaatiota kasvavassa taloudessa. Tämä tarkoittaa sitä, että Liikekiinteistöjen kassavirta voi tukea vähemmän asuntolainaa, minkä seurauksena vivutusta käyttävät Liikekiinteistöjen ostajat tekevät yleensä pienempiä tarjouksia., Vaikka korkotason nousu on yleensä vahvan talouden mittari, korkojen noustessa Liikekiinteistöjen hinnat yleensä aluksi viilenevät ja Ymp-korot yleensä nousevat. Markkinoiden Ymp-korko muuttuu ajan mittaan sen mukaan, miten talous toimii, erityisesti paikallisten markkinoiden talous, jossa työpaikat ja menot vaikuttavat eniten varallisuustasoon. On huomattava, että ostajat saattavat haluta tarkastella markkinoiden historiallista YMP: n kurssikehitystä nähdäkseen, ovatko nykyiset YMP: n kurssit järkeviä historiallisessa kontekstissa, ts.,, haluaako ostaja ostaa omaisuuserän markkinoilta, joilla ylärajat ovat matalammat kuin koskaan aiemmin? Koska markkinat ovat suhdanneherkät, ne saattavat haluta ottaa huomioon, että YMP: n korko voi nousta jossain vaiheessa tulevaisuudessa ja omaisuuserän vuokrien arvostusasteesta riippuen, ne voivat olla valmiita alentamaan kiinteistön arvoa.
Omaisuuserätyyppi: omaisuuserätyyppi vaikuttaa myös siihen, onko vakuuskorko ”hyvä” vai ei, ja on myös suoraan sidoksissa riskiin ja historialliseen suorituskykyyn., Perheasuntoa omaisuus on yleensä alhainen maksukyvyttömyysasteet ja suurempi määrä käytettävissä olevaa pääomaa, koska valtion virastot (Fannie, Freddie, HUD) tarjoaa lainoja tukea asuntojen kohtuuhintaan. Tämän omaisuuslajin vahvan suorituskyvyn ja ihmisten absoluuttisen asuinpaikan tarpeen vuoksi monikäyttöisillä omaisuuserillä on yleensä muita omaisuusluokkia alhaisemmat ylärajat. Hotellia pidetään riskialttiimpana omaisuuserätyyppinä, koska sillä on korkeammat maksukyvyttömyysasteet ja usein alisuoriutuminen, kun taloudella ei mene hyvin (ts., ihmiset eivät kulje työn perässä tai lomaile yhtä paljon), tai jos valtti on markkinoilla, joilla ei ole riittävästi kysyntää. Koska hotellit on pitää suurempi riski omaisuuden tyyppi, voisi odottaa, että ymp: n verokantaa korkeampi ja hinta alhaisempi, kuin perheasuntoa omaisuuden samoilla markkinoilla laadultaan samanlaisia.
Asset-Luokka: kunkin kiinteistön tyyppi on yleensä kolme ”luokkia”, jotka merkitsevät taso päättyy, vahvuus vuokralaisten ja määrä palvelut, jotka vaikuttavat suoraan vuokrat omaisuus voi komento., ”A-luokan” omaisuus on kaikkien omaisuusluokkien parasta laatua, eli se komentaa luottokelpoisuuden ja taseen kannalta korkeimpia vuokria ja parhaita ”laadukkaita” vuokralaisia. B-luokan kiinteistö on keskellä pakettia ja saa keskivertovuokria ja keskivertovuokralaisia. Lopuksi” C-luokan ” kiinteistö on alin laatukiinteistö ja saa siten alhaisimmat vuokrat ja vuokralaiset, joilla on alhainen luottokelpoisuus., A-luokan ominaisuuksia on alin cap hinnat ja korkeimmat arvot, C-Luokan ominaisuuksia on korkein cap hinnat ja pienin arvoja, ja B-Luokan ominaisuuksia ovat cap hinnat ja arvot välillä Luokka ja Luokka C. jälleen Kerran, korkki hinnat heijastavat riski – todellinen ja koettu – että omaisuuden omistaa. Se on tärkeää, kun otetaan huomioon, onko korkki korko on ”hyvä”, tietää ja ymmärtää, mitä luokan, tai laatutaso, omaisuuserä on jotta voidaan verrata muiden varojen asianmukainen vertaileva asettaa.,
laskennallinen kunnossapito: omaisuuserän kokonaislaatuun vaikuttaa myös laskennallisen ylläpidon laajuus. Omaisuuserän suuri laskennallinen ylläpito voi vaatia merkittävää pääomaa, jotta se saa markkinavuokria omaisuuserälajistaan. Esimerkiksi B-luokan moniperhe-omaisuuserä, jolla on 1980-luvun vuosikertaa, voi saada markkinavuokria, mutta sen katto on korvattava 500 dollarin hinnalla. toisella B-luokan moniperhe-omaisuuserällä samoilla markkinoilla on sama vuosikerta, mutta se on saanut täyden remontin viimeisten 6 kuukauden aikana ja on juuri nyt saavuttamassa markkinavuokria., Ensimmäinen asset näyttää olevan vahva 12 kuukauden toiminta-historiaa, mutta on iso pääomakustannuksia eteenpäin, joka on sekä kallista ja voi vaikuttaa vuokralaisten ja lisätä vapautuneen. Paperilla toinen omaisuuserä voi näyttää vähemmän toivottavalta, koska Nettotoimintatuotot näyttävät alhaisilta viimeisten 12 kuukauden aikana, mutta sillä ei ole lisäpääomamenoja, jotka menevät eteenpäin. Joilla on merkittävä laskennallinen huolto-rivikohdan, näin ollen, vaikuttavat, miten hyödyke on korkki korko on katsottu, että mahdollinen ostaja., Jos molemmat hyödykkeet ovat myynti 6%: n korko, se voi olla hyödyllistä ostaja pohtimaan, mitä sijoitetun pääoman kustannus on (vakiintunut netto liiketulos jaettuna ostohinta sekä mahdolliset parannukset), kun verrataan kahta investointeja, jotta näet, mikä niistä on ensisijainen.
Sijainti: Yksi merkittävimmistä tekijöistä, jotka vaikuttavat kiinteistön katto on sijainti. Vanha sanonta kiinteistöissä on, ainoa asia, joka merkitsee on ” sijainti, sijainti, sijainti.”Tämä tunne kuvastaa sitä merkitystä, joka sijaintipaikalla on varallisuuden arvolle., Markkinoilla, kuten San Francisco2 on enemmän työpaikkoja, kauppa -, kuljetus -, ja yleinen taloudellinen vahvuus ja toivottavaa kuin markkinoilla, kuten Viestikapula Rouge3. Markkinat, joilla on enemmän kysyntää, johtavat suurempiin omaisuusarvoihin eli San Franciscon ylärajat ovat paljon alhaisemmat ja kiinteistöjen arvot paljon korkeammat kuin Baton Rougessa.,⁴
Vuokrasopimus Vahvuus: vahvuus vuokra määräytyy vuokrasopimuksen ehdot, kuten pituus, vuokra korko, vuokra myönnytyksiä, vuokra nousee tai suurentaminen, default säännöksiä, rangaistuksia rikkomisesta, velvollisuudet vuokralaisten (kuten maksaa kiinteistöveron, vakuutukset ja kunnossapito), ja taloudellinen vahvuus vuokralainen., Esimerkiksi toimistorakennuksessa, jossa Google on ainoana vuokralaisena tarjoamassa 5 vuoden määräaikaa, jossa on 3 prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja emoyhtiön takaus, on hyvin erilainen riskiprofiili kuin toimistorakennuksessa, jossa on 50 vuokralaista, koko kuukauden ajan pienten äiti-ja pop-asianajajien, vakuutus-ja kiinnitysyhtiöiden ja muiden vastaavien palveluntarjoajien kanssa. Googlen tasevahvuuden vuoksi se olisi todennäköisesti neuvotellut alhaisemman neliöhinnan, alhaisemmat vuokrankorotukset ja houkuttelevammat ehdot kuin mitä monilla pienemmillä vuokralaisilla olisi., Googlen taloudellisen vahvuuden vuoksi sen vuokrasopimus saattaa heijastaa ostajalle yleisesti pienempää riskiprofiilia kuin rakennus, jossa on paljon pienempiä, taloudellisesti turvattomia vuokralaisia. Minkä tahansa omaisuuserätyypin vahvat vuokrasopimukset – olipa kyse moniperheestä, vähittäiskaupasta, teollisuudesta tai toimistosta – vaikuttavat kiinteistön riskinäkemykseen ja johtavat todennäköisesti alhaisempaan ylärajaan, mikä merkitsee suurempaa omaisuuden arvoa.
Saatavilla Pääoma: Vaikka ei ole tekijä, joka vaikuttaa ymp: n osuus kiinteistön, käytettävissä olevaa pääomaa on otettava huomioon, kun määritetään, mitä ”hyvä” ymp: n hinta on onko ostaa omaisuutta tai ei., Liikekiinteistöjen ostajien ei pitäisi pääsääntöisesti käyttää velkoja tai asuntolainoja, jotka ovat kalliimpia (korkeammat kokonaispääomakustannukset, mukaan lukien lähdemaksut ja sulkemiskustannukset) kuin kiinteistön vakiintunut yläraja. Jos kiinteistön ostamiseen ja kunnostamiseen käytetään velkaa, voi olla järkevää käyttää pääomaa, joka maksaa lyhyen ajan enemmän kuin YMP: n korkotuotto, jotta se voidaan kunnostaa ja jälleenrahoittaa edullisemmaksi velaksi tai myydä omaisuuserä., Jos omaisuuserän vakautettu yläraja on kuitenkin pienempi kuin omaisuuserän voimassa oleva korko, ostajan tulisi harkita käyttävänsä enemmän omaa pääomaansa ja ottavansa vähemmän lainaa, koska velka heikentää kiinteistön kokonaistuottoa.
Kuten on esitetty edellä, on monia tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa korkki korko tietyn omaisuuserän tiettynä ajankohtana., Sen määrittäminen, onko yläraja ”hyvä”, edellyttää kyseisen omaisuuserän tarkistamista suhteessa muiden samankaltaisten omaisuuserien myyntiin markkinoilla ostohetkellä, pääomakustannusten ja vaihtoehtoisten sijoitusten tarkistamista sekä rehellistä arviota sijoittajan yleisestä riskiprofiilista ja suvaitsevaisuudesta. Onneksi saatavilla on nyt runsaasti julkisesti saatavilla olevia tietoja sen määrittämiseksi, vastaako tietyn omaisuuserän yläraja samankaltaisten omaisuuserien riskituottoa., Käytyään asianmukaista huolellisuutta ja osuus vaihtelut omaisuutta suhteessa comp asetettu, se tulee alas yksilön henkilökohtaiset mieltymykset, tavoitteet ja riskinsietokyky määrittää tarkasti, mitä ”hyvä” korkki korko tarkoittaa.
Disclaimer: Kaikki tässä annetut tiedot on tarkoitettu vain tiedoksi, ja pitäisi ei voida vedota tehdä investoinnit päätös ja se ei aio tehdä tarjousta tai kehotus myyntiä tai ostamista tahansa erityiset securities, investointeja tai investointeja strategioita., Mikään tässä esitetty ei ole sijoitusta, oikeudellista, verotuksellista tai muuta neuvontaa, eikä siihen voida vedota sijoituksen tai muun päätöksen tekemisessä. Lukijoita suositellaan neuvottelemaan talousneuvojan, asianajajan, kirjanpitäjän ja minkä tahansa muun ammattilaisen kanssa, joka voi auttaa sinua ymmärtämään ja arvioimaan sijoitusmahdollisuuksiin liittyviä riskejä. Yksityiset investoinnit ovat erittäin epälikvidejä eivätkä sovellu kaikille sijoittajille.