Ofte et spørsmål som eiendomsmegling investorer ofte stiller er: «hva er en god cap pris?’Hva er det egentlig som blir stilt er:» hva er en god avkastning for denne investeringen?’, eller ‘hvis jeg tok kontantstrømmer fra en eiendel uten å tenke på boliglån betalinger, delt på at ved kjøp pris for å oppnå den store bokstaver pris (cap pris), hva målet er tilbake, er ønskelig for en næringseiendom ressurs kjøpt med alle kontanter?’., Svaret er, ganske enkelt, er at det er ingen universell cap pris til mål, og det avhenger av flere faktorer som har innvirkning på forskjellen i cap priser mellom egenskaper, samt hvordan man definerer «god»(i denne diskusjonen, vil vi bruke ordet «god» som et begrep for å beskrive en gunstig investering for at man kan velge å gjøre). For de som er frustrert med «det kommer an på» svar, det første stedet å lete etter veiledning på potensielle cap priser for kjøp av en eiendel er megleren pakke der cap priser for sammenlignbare salg er oppført., Vise dette med en viss skepsis som eiendeler kan være håndplukkede, og kan ikke være helt sammenlignbare. Flere kilder for sammenlignbare cap priser er forskning på områder av kjente meglerhusene som CBRE, Marcus & Millichap, Colliers, og JLL som inneholder spesifikke eiendelen kvartalsvise rapporter fra område til område og/eller i byen.1
Som beskrevet i forrige cap pris artikler i denne serien, cap priser er bare én verdi til verdi næringseiendom og er best brukt for å sammenligne gjennomsnittlig unlevered (dvs., ingen gjeld) retur av lignende typer stabilisert eiendeler i et marked eller delmarkedet. Hetten pris ikke tar hensyn til boliglån, fordi boliglån er forskjellig fra eiendom til eiendom. Mens virkningsfulle for en bestemt ressurs, boliglån vil forvrenge sammenligning av flere eiendeler alle andre faktorer som ligner.
følgende gir en oversikt over hva som kan påvirke en investors fastsettelse av hva en » god » cap pris skal være i et gitt marked og ressurs:
risikoprofil: Avkastning på enhver investering, eiendom og ellers, er direkte correlative til risiko., En treasury bond, som er garantert av full tro og kreditt av den AMERIKANSKE Regjeringen, og har en av de laveste risikoen ved enhver investering, har en relativt lav avkastning. Alternativt, junk bonds, som har høyere risiko vurderinger og mål mye høyere avkastning, har en større sjanse for mislighold (de er «elendige», tross alt). I fast eiendom, en lav (mindre enn 5%) cap pris ofte reflekterer en lavere risikoprofil, mens en høyere cap pris (større enn 7%) er ofte betraktet som en risikofylt investering., Hvorvidt en investor anser en cap pris «god» er en direkte refleksjon av hvorvidt de tror at den investeringen er tilbake samsvarer med det som oppfattes som risiko. For eksempel, en investor kan velge å kjøpe en Klasse En 98% okkupert multifamily ressurs i San Francisco som tilbys for salg til en 3% cap pris, som investoren mener er en «god» cap pris, eller en Klasse C enkelt leietaker kontor i Richmond, Virginia, som blir tilbudt på en 100% belegg på 8% som en «god» cap pris., Verken investor er galt, de reflekterer en forskjell i risiko og ønske om lavere risiko og lavere avkastning eller høyere risiko og høyere avkastning. Derfor er spørsmålet du kan stille deg selv som en real estate investor er, «Har lokket pris gjenspeile den risikoen er jeg villig til å ta, alle ting som vurderes?»
Tid: Cap priser på investeringer også endre seg over tid avhengig av makro-og mikro-økonomiske forholdene i det lokale markedet og tidspunktet for verdsettelse i eiendomsmarkedet syklus., Når økonomien går godt, jobb vekst og forbrukernes tillit vanligvis føre til økt forbruk. Sterk makroøkonomisk innganger innvirkning alt innen næringseiendom fra mengden av kapital som er tilgjengelig i markedet for å kjøpe og finansiere egenskaper, til den faktiske eiendeler som seg selv – office (plass til å finne ansatte), industri (plass til å holde varene folk ønsker å kjøpe), detaljhandel (plass til å kjøpe varene i markedet) og multifamily (plass for de ansatte til å leve). Disse er vanligvis positivt påvirket av en sterk økonomi., Alternativt, hvis økonomien er ikke bra, commercial real estate har en tendens til å lide nedgangstider. Renten også er en ledende økonomisk indikator, og når renten stiger det er et forsøk på å kontrollere inflasjon i en voksende økonomi. Dette betyr at kontantstrømmen fra kommersielle egenskaper kan støtte mindre pantegjeld, og som et resultat kjøpere av næringseiendom som bruker utnytte en tendens til å lage lavere tilbud., Mens en stigende rente miljø er vanligvis en indikator for en sterk økonomi, når renten stiger prisene på næringseiendom har en tendens til å begynne med, kule, og cap priser har en tendens til å stige. Et marked er cap pris vil endre seg over tid avhengig av hvordan økonomien er å gjøre, spesielt økonomien i det lokale markedet hvor jobber og utgifter som er mest effektive på eiendelen nivå. Av notatet, kjøpere kan være lurt å vurdere historiske cap priser trender i markedet, for å se om dagens cap priser fornuftig i en historisk kontekst, dvs.,, har kjøperen ønsker å kjøpe en ressurs i et marked der cap priser er lavere enn de noen gang har vært i det siste? Siden markedene er syklisk, det kan hende de ønsker å vurdere at lokket kan prisen stige på et tidspunkt i fremtiden, og avhengig av takknemlighet pris av eiendelens leier, de kunne være klar til å se en reduksjon i eiendommens verdi.
Asset Type: I type aktiva påvirker også om en cap pris er «god» eller ikke, og er også direkte knyttet til risiko og historiske resultater., Multifamily eiendeler har en tendens til å ha lav standard priser og en større mengde av tilgjengelig kapital på grunn av statlige organer (Fannie, Freddie, HUD) tilbyr lån for å støtte boliger til rimelige priser. Som et resultat av denne type ressurs sterke resultater, og absolutt behov for folk å ha et sted å bo, multifamily eiendeler har en tendens til å ha lavere cap priser i forhold til andre aktivaklasser. Hoteller er ansett som en risikofylt ressurs type som de har høyere standard priser og ofte underperform når økonomien er ikke bra (dvs., folk trenger ikke reise til arbeid eller gå på ferie så mye), eller hvis anlegget er i et marked der det ikke er tilstrekkelig etterspørsel. På grunn hoteller blir sett på som en høyere risiko ressurs type, vil man kunne forvente hetten pris til å være høyere og den lavere pris, enn en multifamily eiendelen i samme marked av tilsvarende kvalitet.
aktivaklasse: For hver type eiendom det er generelt tre «klasser» som viser nivå av utførelser, styrken av leietakere og rekke fasiliteter, som direkte påvirker leier eiendommen kan kommando., En «Klasse A» eiendom er den beste kvaliteten på alle aktivaklasser, som betyr at det kommandoene den høyeste leier og de beste «kvalitet» leietakere, fra en kredittverdighet og balanse ståsted. En «Klasse B» eiendom er i midten av flokken og mottar gjennomsnittlig husleie og gjennomsnittlig kvalitet leietakere. Til slutt, en «Class C» eiendom er av laveste kvalitet eiendom og derfor får den laveste leier og leietakere med lav kredittverdighet., Klasse A eiendommer har de laveste cap priser og høyeste verdier, Klasse C egenskaper har den høyeste cap priser og laveste verdier, og Klasse B egenskaper har cap priser og verdier i mellom Klasse A og Klasse C. igjen, hetten priser reflektere den risiko – ekte og oppfattet – som en eiendel har. Det er viktig når de vurderer om en cap pris er «god», til å vite og forstå hva som klasse, eller som kvalitet, anlegget er i orden å sammenligne med andre eiendeler i den aktuelle sammenlignende sett.,
Utsatt Vedlikehold: Den helhetlige kvaliteten av en eiendel er også påvirket av omfanget av utsatt vedlikehold. Høy utsatt vedlikehold for en eiendel som krever betydelig kapital for å motta markedet leier for sin aktivaklasse. For eksempel, en Klasse B multifamily ressurs som har en vintage 1980-tallet kan være å få markedet leier men har et tak som trenger utskifting, til en kostnad på $500. En annen Klasse B multifamily ressurs i det samme markedet har samme årgang, men fikk en full renovering i løpet av de siste 6 måneder og er akkurat nå begynner å oppnå marked leier., Den første asset ser ut til å ha en sterk 12 måneders drift historie, men har store investeringer i forkant som er både dyrt og kan påvirke leietakere og økt ledighet. På papiret er den andre aktiva kan se mindre ønskelig på grunn driftsresultatet vises lave for de siste 12 månedene, men det har ingen ytterligere investeringer fremover. Å ha en betydelig utsatt vedlikehold artikkel, derfor vil få konsekvenser for hvordan eiendelens cap pris er sett av en potensiell kjøper., Hvis begge eiendeler selger for en 6% cap pris, det kan være gunstig for kjøperen å vurdere hva avkastningen på kostnaden (stabilisert driftsresultat dividert på kjøpesummen med tillegg av eventuelle forbedringer) når man sammenligner de to investeringer for å se hvilken som er foretrukket.
Sted: En av de mest betydelige faktorer som påvirker en eiendom cap pris er plasseringen. Det gamle ordtaket i fast eiendom er det eneste som teller er «beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet.»Denne oppfatningen reflekterer den betydning at plasseringen har på verdien av en eiendel., Et marked som San Francisco2 har flere jobber, handel, transport og generelle økonomiske styrke og ønskeligheten enn et marked som Baton Rouge3. Et marked med etterspørsel resulterer i større eiendom verdier, dvs., hetten priser i San Francisco er mye lavere, og eiendomsverdiene mye høyere, enn i Baton Rouge.,⁴
Lease Styrke: styrke av en leieavtale er bestemt av vilkårene i leieavtalen, for eksempel lengde, utleiepris, lease innrømmelser, leie øker eller opptrapping, standard bestemmelser, sanksjoner for brudd på plikter av leietakere (som å betale for eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold), og den finansielle styrken av leietaker., For eksempel, et kontorbygg som har Google som en eneste leietaker som gir en 5-års periode med 3% årlig leie opptrapping og en garanti fra morselskapet har en helt annen risikoprofil enn et kontorbygg som har 50 leietakere, alle måned-til-måned med liten mor-og-pop advokater, forsikringsselskaper og kredittforetak, og andre lignende tjenesteytere. På grunn av Google ‘ s corporate balanse-styrke, er det sannsynlig ville ha forhandlet seg frem til en lavere pris per kvadratmeter, lavere leie øker, og mer attraktive vilkår enn mange mindre leietakere ville ha., På grunn av Google ‘ s finansielle styrke, sin leieavtale kan reflektere en generell lavere risiko profilen til en kjøper enn bygg med mange mindre, mindre økonomisk sikre leietakere. Sterk leieavtaler for alle aktiva type – enten det er multifamily, handels -, industri-eller office – vil påvirke risikoen oppfatning av eiendom og mest sannsynlig resultere i en lavere cap pris, som kan oversettes til høyere eiendommens verdi.
Tilgjengelig Kapital: Selv ikke er en faktor som påvirker cap pris på en eiendom, tilgjengelig kapital er en betraktning når man skal avgjøre hva en «god» cap pris er for enten å kjøpe en eiendom eller ikke., Kjøpere av næringseiendom skal ikke, som en generell regel, bruk gjeld eller lån som er dyrere (høyere samlet kostnad av egenkapital inkludert opprinnelse avgifter og avsluttende kostnader) enn stabilisert cap pris på en eiendom. Hvis du bruker gjeld for å kjøpe og pusse opp en eiendom, kan det være hensiktsmessig å benytte kapital som koster mer enn cap pris yield for en kort periode for å renovere og refinansierer til lavere kostnad gjeld eller selge eiendelen., Imidlertid, hvis stabilisert cap pris av et driftsmiddel er lavere enn gjeldende rentesatser for eiendelen, kjøperen, bør du vurdere å bruke mer av sin egen kapital og låner mindre, som gjeld vil svekke eiendommens samlede avkastning.
Som illustrert ovenfor, er det mange faktorer som kan påvirke cap pris for en bestemt eiendel på et gitt tidspunkt., Å avgjøre om en cap pris er «god», krever en gjennomgang av eiendelen i forhold til salg av andre som eiendeler i markedet på kjøpstidspunktet, en gjennomgang av kapitalkostnadene, så vel som alternative investeringer man kan gjøre, og en ærlig vurdering av investors samlede risikoprofil og toleranse. Heldigvis, det er nok av offentlig tilgjengelig data tilgjengelig nå for å finne ut om cap pris for en bestemt eiendel samsvarer med den risikofrie avkastningen av like eiendeler., Etter å gjennomføre skikkelig flid og regnskap for variasjoner i eiendom i forhold til komp sett, det kommer ned til et individs personlige preferanser, mål og risikotoleranse for å fastslå nøyaktig hva en «god» cap pris betyr.
Ansvarsfraskrivelse: All informasjon som er gitt i dette dokumentet er bare ment for informasjon, og burde ikke være lettelse opp på for å gjøre en investeringsbeslutning, og har ikke tenkt å lage et tilbud eller oppfordring til salg eller kjøp av en bestemt verdipapir, investeringer eller investeringer strategier., Ingenting i dette dokumentet utgjør investeringer, juridiske, skattemessige eller andre råd eller er det å være lettelse opp på å gjøre en investering eller andre vedtak. Lesere anbefales å ta kontakt med en finansiell rådgiver, advokat, regnskapsfører, og eventuelle andre profesjonelle som kan hjelpe deg med å forstå og vurdere risiko forbundet med en investering mulighet. Private investeringer er svært illikvid og er ikke egnet for alle investorer.