Spesso una domanda che gli investitori immobiliari comunemente chiedono è, ‘ che cosa è un buon tasso cap?’Ciò che viene veramente chiesto è,’ che cosa è un buon ritorno per questo investimento?‘, o ‘ se ho preso il flusso di cassa di un bene senza considerare le rate del mutuo, diviso che per il prezzo di acquisto per raggiungere il tasso di capitalizzazione( cap rate), quale obiettivo di ritorno è auspicabile per un bene immobiliare commerciale acquistato con tutti i contanti?’., La risposta, molto semplicemente, è che non esiste un tasso di capitalizzazione universale da indirizzare e dipende da diversi fattori che influenzano la differenza nei tassi di capitalizzazione tra le proprietà, così come il modo in cui si definisce “buono”(Ai fini di questa discussione, useremo la parola “buono” come termine per descrivere un investimento favorevole che si potrebbe scegliere di fare). Per coloro che sono frustrati da una risposta “dipende”, il primo posto per cercare una guida sui potenziali tassi di capitalizzazione per l’acquisto di un bene è il pacchetto broker in cui sono elencati i tassi di capitalizzazione per vendite comparabili., Guarda questo con un po ‘ di scetticismo in quanto le risorse potrebbero essere raccolte e potrebbero non essere veramente paragonabili. Ulteriori fonti per tassi di capitalizzazione comparabili sono i siti di ricerca di noti broker come CBRE, Marcus & Millichap, Colliers e JLL che contengono rapporti trimestrali specifici per regione e/o città.1
Come descritto nei precedenti articoli cap rate di questa serie, i tassi cap sono solo una metrica per valutare immobili commerciali e sono meglio utilizzati per confrontare la media unlevered (cioè,, nessun debito) ritorno di simili tipi di attività stabilizzate in un mercato o submarket. Il tasso cap non prende in considerazione i mutui, perché i mutui sono diversi da proprietà a proprietà. Mentre impattante per un particolare bene, mutui distorcono confronto di più attività tutti gli altri fattori che sono simili.
Quanto segue fornisce una panoramica di ciò che potrebbe influire sulla determinazione di un investitore di quale tasso di capitalizzazione “buono” dovrebbe essere in un dato mercato e asset:
Profilo di rischio: i rendimenti di tutti gli investimenti, immobiliari e non, sono direttamente correlati al rischio., Un titolo del tesoro, che è garantito dalla piena fiducia e credito del governo degli Stati Uniti e ha uno dei rischi più bassi di qualsiasi investimento, ha un rendimento relativamente basso. In alternativa, le obbligazioni spazzatura, che hanno rating di rischio più elevati e mirano a rendimenti molto più elevati, hanno una maggiore possibilità di default (sono “junky”, dopo tutto). Nel settore immobiliare, un tasso di capitalizzazione basso (inferiore al 5%) riflette spesso un profilo di rischio inferiore, mentre un tasso di capitalizzazione più elevato (superiore al 7%) è spesso considerato un investimento più rischioso., Se un investitore ritiene un tasso di capitalizzazione “buono” è un riflesso diretto del fatto che ritenga o meno che il rendimento dell’investimento corrisponda al rischio percepito. Ad esempio, un investitore può scegliere di acquistare un asset multifamiliare di classe A occupato al 98% a San Francisco offerto in vendita a un tasso massimo del 3%, che l’investitore ritiene sia un tasso massimo “buono”, o un ufficio singolo inquilino di Classe C a Richmond, Virginia che viene offerto a un’occupazione del 100% all’ 8% come tasso massimo “buono”., Né investitore è sbagliato, stanno riflettendo una differenza nel profilo di rischio e il desiderio di rischio più basso e rendimento più basso o più alto rischio e rendimento più elevato. Pertanto, la domanda da porsi come investitore immobiliare è: “Il tasso di capitalizzazione riflette il rischio che sono disposto a correre, tutte le cose considerate?”
Tempo: Anche i tassi di capitalizzazione degli investimenti cambiano nel tempo a seconda delle condizioni macro e microeconomiche del mercato nazionale e locale e dei tempi di valutazione nel ciclo del mercato immobiliare., Quando l’economia sta andando bene, la crescita dell’occupazione e la fiducia dei consumatori di solito portano ad un aumento della spesa dei consumatori. I forti input macroeconomici influenzano tutto nel settore immobiliare commerciale, dalla quantità di capitale disponibile sul mercato per acquistare e finanziare proprietà, alle attività effettive stesse: ufficio (spazio per individuare i dipendenti), industriale (spazio per contenere i beni che la gente vuole acquistare), vendita al dettaglio (spazio per acquistare i beni sul mercato) e multifamiliare (spazio per i dipendenti a vivere). Questi sono tutti di solito positivamente influenzato da una forte economia., In alternativa, se l’economia non sta facendo bene, immobili commerciali tende a subire flessioni. I tassi di interesse sono anche un indicatore economico leader, e quando i tassi di interesse aumentano è un tentativo di controllare l’inflazione in un’economia in crescita. Ciò significa che il flusso di cassa da immobili commerciali in grado di supportare meno debito ipotecario, e di conseguenza gli acquirenti di immobili commerciali che utilizzano la leva tendono a fare offerte inferiori., Mentre un contesto di tassi di interesse in aumento è di solito un indicatore di un’economia forte, quando i tassi di interesse aumentano, i prezzi per gli immobili commerciali tendono a raffreddarsi inizialmente e i tassi di capitalizzazione tendono a salire. Il tasso di capitalizzazione di un mercato cambierà nel tempo a seconda di come l’economia sta facendo, in particolare l’economia del mercato locale in cui i posti di lavoro e la spesa sono più impattanti a livello di attività. Da notare che gli acquirenti potrebbero voler rivedere le tendenze storiche dei tassi di capitalizzazione in un mercato per vedere se i tassi attuali hanno senso in un contesto storico, ad es.,, l’acquirente vuole comprare un bene in un mercato dove i tassi di cap sono più bassi che loro sono mai stati nel passato? Poiché i mercati sono ciclici, potrebbero voler considerare che il tasso di capitalizzazione potrebbe aumentare a un certo punto in futuro e, a seconda del tasso di apprezzamento delle rendite del bene, potrebbero essere pronti a vedere una riduzione del valore della proprietà.
Tipo di asset: Il tipo di asset influisce anche sul fatto che un cap rate sia “buono” o meno ed è anche direttamente legato al rischio e alla performance storica., Le attività multifamiliari tendono ad avere bassi tassi di default e una maggiore quantità di capitale disponibile a causa di agenzie governative (Fannie, Freddie, HUD) che offrono prestiti per sostenere le abitazioni a prezzi accessibili. Come risultato della forte performance di questo tipo di attività e dell’assoluta necessità per le persone di avere un posto dove vivere, le attività multifamiliari tendono ad avere tassi di capitalizzazione più bassi rispetto ad altre classi di attività. Gli hotel sono considerati un tipo di attività più rischioso in quanto hanno tassi di default più elevati e spesso sottoperformano quando l’economia non sta andando bene (ad es., persone non viaggiano per lavoro o andare in vacanza tanto), o se il bene è in un mercato dove non c’è sufficiente domanda. Poiché gli hotel sono visti come un tipo di attività a rischio più elevato, ci si potrebbe aspettare che il tasso di capitalizzazione sia più alto e il prezzo più basso, rispetto a un bene multifamiliare nello stesso mercato di qualità simile.
Asset Class: Per ogni tipo di proprietà ci sono generalmente tre “classi” che denotano il livello di finiture, la forza degli inquilini e il numero di servizi, che influisce direttamente sugli affitti che la proprietà può comandare., Una proprietà di “classe A” è la migliore qualità di tutte le classi di attività, il che significa che comanda gli affitti più alti e i migliori inquilini di “qualità”, dal punto di vista del merito di credito e del bilancio. Una proprietà di “Classe B” si trova nel mezzo del pacchetto e riceve affitti medi e inquilini di qualità media. Infine, una proprietà di” Classe C ” è della proprietà di qualità più bassa e quindi riceve gli affitti più bassi e gli inquilini con bassa solvibilità., Le proprietà di classe A hanno i tassi di capitalizzazione più bassi e i valori più alti, le proprietà di classe C hanno i tassi di capitalizzazione più alti e i valori più bassi e le proprietà di Classe B hanno tassi di capitalizzazione e valori tra la Classe A e la Classe C. Ancora una volta, i tassi di capitalizzazione riflettono È importante quando si considera se un tasso cap è “buono”, conoscere e capire quale classe, o livello di qualità, l’attività è al fine di confrontare con altre attività nel set comparativo appropriato.,
Manutenzione differita: La qualità complessiva di un bene è influenzata anche dall’entità della manutenzione differita. La manutenzione differita elevata per un bene può richiedere un capitale significativo per ricevere affitti di mercato per la sua classe di attività. Ad esempio, un bene multifamiliare di classe B che ha un’annata 1980 potrebbe ottenere affitti di mercato ma avere un tetto che deve essere sostituito, ad un costo di $500k. Un altro bene multifamiliare di classe B nello stesso mercato ha la stessa annata ma ha ricevuto una ristrutturazione completa negli ultimi 6 mesi e sta solo ora iniziando a raggiungere gli affitti di mercato., Il primo asset sembra avere una forte storia operativa di 12 mesi, ma ha un grande esborso di capitale che è costoso e può avere un impatto sugli inquilini e aumentare il posto vacante. Sulla carta il secondo asset potrebbe sembrare meno desiderabile perché il risultato operativo netto appare basso negli ultimi 12 mesi, ma non ha alcun esborso di capitale aggiuntivo in futuro. Avere un elemento pubblicitario di manutenzione differita significativo, quindi, avrà un impatto sul modo in cui il tasso di capitalizzazione dell’asset viene visualizzato da un potenziale acquirente., Se entrambe le attività sono in vendita per un tasso di cap 6%, può essere utile per l’acquirente di considerare ciò che il ritorno sul costo è (reddito operativo netto stabilizzato diviso per il prezzo di acquisto più eventuali miglioramenti) quando si confrontano i due investimenti per vedere quale è preferito.
Posizione: uno dei fattori più significativi che influenzano il tasso massimo di una proprietà è la posizione. Il vecchio adagio nel settore immobiliare è, l’unica cosa che conta è “posizione, posizione, posizione.”Questo sentimento riflette l’importanza che la posizione ha sul valore di un bene., Un mercato come San Francisco2 ha più posti di lavoro, commercio, trasporti, e la forza economica complessiva e desiderabilità di un mercato come Baton Rouge3. Un mercato con più domanda si traduce in maggiori valori di proprietà; cioè, i tassi di cap a San Francisco sono molto più bassi, e valori di proprietà molto più alto, che a Baton Rouge.,Strength
Forza del contratto di locazione: la forza di un contratto di locazione è determinata dai termini del contratto di locazione, come la lunghezza, il tasso di locazione, le concessioni di locazione, gli aumenti o le escalation dell’affitto, le disposizioni di default, le sanzioni per violazione, gli obblighi degli inquilini (come pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione e la manutenzione) e, Ad esempio, un edificio per uffici che ha Google come unico inquilino che fornisce un periodo di 5 anni con aumenti di affitto annuali del 3% e una garanzia da parte della società madre ha un profilo di rischio molto diverso rispetto a un edificio per uffici che ha inquilini 50, tutto mese per mese con piccoli avvocati mom-and-pop, compagnie di assicurazione e A causa della forza del bilancio aziendale di Google, probabilmente avrebbe negoziato un tasso più basso per piede quadrato, aumenti degli affitti più bassi e termini più attraenti rispetto ai molti inquilini più piccoli., A causa della forza finanziaria di Google, il suo contratto di locazione può riflettere un profilo di rischio complessivo più basso per un acquirente rispetto all’edificio con molti inquilini più piccoli e meno sicuri finanziariamente. Forti locazioni per qualsiasi tipo di attività-che si tratti di multifamiliare, al dettaglio, industriale o ufficio – avrà un impatto sulla percezione del rischio della proprietà e probabilmente si tradurrà in un tasso di capitalizzazione più basso, che si traduce in un valore più elevato della proprietà.
Capitale disponibile: sebbene non sia un fattore che influisce sul tasso di capitalizzazione di una proprietà, il capitale disponibile è una considerazione per determinare quale sia un tasso di capitalizzazione “buono” per l’acquisto o meno di una proprietà., Gli acquirenti di immobili commerciali non dovrebbero, come regola generale, utilizzare il debito o mutui che sono più costosi (più alto costo complessivo del capitale comprese le spese di origination e costi di chiusura) rispetto al tasso cap stabilizzato di una proprietà. Se si utilizza il debito per acquistare e ristrutturare una proprietà, può avere senso utilizzare il capitale che costa più del rendimento tasso cap per un breve periodo di rinnovare e rifinanziare in debito a basso costo o per vendere il bene., Tuttavia, se il tasso di capitalizzazione stabilizzato di un bene è inferiore ai tassi di interesse prevalenti per l’attività, l’acquirente dovrebbe prendere in considerazione l’utilizzo di più del proprio capitale e prendere in prestito meno, poiché il debito diluirà i rendimenti complessivi della proprietà.
Come illustrato sopra, ci sono molti fattori che possono influenzare il tasso di capitalizzazione per una particolare attività in un dato momento., Determinare se un tasso di capitalizzazione è “buono” richiede una revisione di tale attività rispetto alle vendite di altre attività simili sul mercato al momento dell’acquisto, una revisione del costo del capitale e degli investimenti alternativi che si potrebbero fare e una valutazione onesta del profilo di rischio complessivo e della tolleranza dell’investitore. Fortunatamente, ci sono un sacco di dati disponibili al pubblico ora disponibili per determinare se il tasso di cap per un bene specifico corrisponde al rischio-rendimento di attività simili., Dopo aver condotto la corretta diligenza e la contabilità per le variazioni della proprietà rispetto al set comp, si tratta di preferenze personali di un individuo, obiettivi, e la tolleranza al rischio per determinare esattamente ciò che un tasso di cap “buono” significa.
Disclaimer: Tutte le informazioni fornite nel presente documento sono solo a scopo informativo e non devono essere invocate per prendere una decisione di investimento e non intendono fare un’offerta o una sollecitazione per la vendita o l’acquisto di titoli, investimenti o strategie di investimento specifici., Nulla di quanto qui contenuto costituisce consulenza di investimento, legale, fiscale o di altro tipo, né deve essere invocato nel prendere un investimento o altra decisione. I lettori sono invitati a consultare un consulente finanziario, avvocato, commercialista, e qualsiasi altro professionista che può aiutare a capire e valutare i rischi associati a qualsiasi opportunità di investimento. Gli investimenti privati sono altamente illiquidi e non sono adatti a tutti gli investitori.