Oft ist eine Frage, die Immobilieninvestoren häufig stellen: „Was ist ein guter Cap-Rate?“Was wirklich gefragt wird, ist:“ Was ist eine gute Rendite für diese Investition?“oder“ wenn ich den Cashflow eines Vermögenswerts ohne Berücksichtigung von Hypothekenzahlungen durch den Kaufpreis dividiert habe, um den Kapitalisierungssatz (Cap-Rate) zu erreichen, welche Zielrendite ist für einen mit all Cash gekauften gewerblichen Immobilienwert wünschenswert?’., Die Antwort ist ganz einfach, dass es keinen universellen Cap-Kurs gibt, auf den man abzielen kann, und er hängt von mehreren Faktoren ab, die sich auf den Unterschied der Cap-Raten zwischen Immobilien auswirken, sowie davon, wie man „gut“definiert(Für Zwecke dieser Diskussion verwenden wir das Wort „gut“ als Begriff, um eine günstige Investition zu beschreiben, für die man sich entscheiden könnte). Für diejenigen, die mit einer „it Depends“ – Antwort frustriert sind, ist der erste Ort, um nach Anleitungen zu potenziellen Cap-Raten für den Kauf eines Vermögenswerts zu suchen, das Broker-Paket, in dem Cap-Raten für vergleichbare Verkäufe aufgeführt sind., Sehen Sie dies mit einiger Skepsis, da die Vermögenswerte Kirsche gepflückt werden kann und kann nicht wirklich vergleichbar sein. Weitere Quellen für vergleichbare Cap-Raten sind die Research-Sites bekannter Brokerage wie CBRE, Marcus & Millichap, Colliers und JLL, die Asset-spezifische Quartalsberichte nach Regionen und/oder Städten enthalten.1
Wie in den vorherigen Cap-Rate-Artikeln in dieser Serie beschrieben, sind Cap-Raten nur eine Metrik, um Gewerbeimmobilien zu bewerten, und werden am besten verwendet, um die durchschnittlichen gedeckten Preise zu vergleichen (dh,, keine Schulden) zurück, der ähnliche Arten von stabilisierten Vermögenswerte in einem Markt oder Teilmarkt. Der Cap-Satz berücksichtigt keine Hypotheken, da sich Hypotheken von Eigentum zu Eigentum unterscheiden. Während impactful für einen bestimmten Vermögenswert, Hypotheken verzerren Vergleich mehrerer Vermögenswerte alle anderen Faktoren ähnlich.
Im Folgenden finden Sie einen Überblick darüber, was sich auf die Bestimmung eines Anlegers auswirken könnte, was ein „guter“ Cap-Kurs in einem bestimmten Markt und Vermögenswert sein sollte:
Risikoprofil: Die Renditen aller Anlagen, Immobilien und sonstigen Anlagen korrelieren direkt mit dem Risiko., Eine Staatsanleihe, die durch den vollen Glauben und Kredit der US-Regierung garantiert wird und eines der niedrigsten Risiken einer Investition aufweist, weist eine relativ geringe Rendite auf. Alternativ haben Junk-Bonds, die ein höheres Risiko haben und viel höhere Renditen anstreben, eine größere Ausfallwahrscheinlichkeit (sie sind schließlich „junky“). In Immobilien spiegelt ein niedriger Cap-Satz (weniger als 5%) häufig ein niedrigeres Risikoprofil wider, während ein höherer Cap-Satz (mehr als 7%) häufig als riskantere Investition angesehen wird., Ob ein Anleger einen Cap-Kurs für „gut“ hält, spiegelt direkt wider, ob er der Meinung ist, dass die Rendite der Investition mit dem wahrgenommenen Risiko übereinstimmt oder nicht. Zum Beispiel kann ein Anleger einen 98% besetzten Mehrfamilieninventar der Klasse A in San Francisco kaufen, der zum Verkauf angeboten wird, und zwar zu einem Cap-Satz von 3%, den der Investor als „guten“ Cap-Satz ansieht, oder ein Büro der Klasse C mit einem einzigen Mieter in Richmond, Virginia, das zu einem Cap-Satz von 8% als „guten“ Cap angeboten wird., Weder Investor ist falsch, sie spiegeln einen Unterschied im Risikoprofil und Wunsch nach geringerem Risiko und geringere Rendite oder höheres Risiko und höhere Rendite. Daher lautet die Frage, die Sie sich als Immobilieninvestor stellen sollten: „Spiegelt der Cap-Kurs das Risiko wider, das ich eingehen möchte, wobei alle Dinge berücksichtigt werden?“
Zeit: Die Cap-Sätze für Investitionen ändern sich auch im Laufe der Zeit in Abhängigkeit von den makro-und mikroökonomischen Bedingungen des nationalen und lokalen Marktes und dem Zeitpunkt der Bewertung im Immobilienmarktzyklus., Wenn die Wirtschaft gut läuft, führen Jobwachstum und Verbrauchervertrauen normalerweise zu erhöhten Konsumausgaben. Starke makroökonomische Inputs wirken sich auf alles in Gewerbeimmobilien aus, von der Menge des verfügbaren Kapitals auf dem Markt zum Kauf und zur Finanzierung von Immobilien bis hin zu den tatsächlichen Vermögenswerten selbst – Büro (Raum zum Auffinden von Mitarbeitern), Industrie (Raum zum Halten der Waren, die die Menschen kaufen möchten), Einzelhandel (Raum zum Kaufen der Waren auf dem Markt) und Mehrfamilienhaus (Raum zum Leben der Mitarbeiter). Dies alles wird in der Regel durch eine starke Wirtschaft positiv beeinflusst., Alternativ, wenn es der Wirtschaft nicht gut geht, neigen Gewerbeimmobilien zu Abschwüngen. Die Zinssätze sind auch ein führender Wirtschaftsindikator, und wenn die Zinsen steigen, ist es ein Versuch, die Inflation in einer wachsenden Wirtschaft zu kontrollieren. Dies bedeutet, dass der Cashflow aus Gewerbeimmobilien weniger Hypothekenschulden unterstützen kann, und infolgedessen neigen Käufer von Gewerbeimmobilien, die Hebelwirkung nutzen, dazu, niedrigere Angebote zu machen., Während ein steigendes Zinsumfeld in der Regel ein Indikator für eine starke Wirtschaft ist, neigen die Preise für Gewerbeimmobilien dazu, sich zunächst abzukühlen, und die Leitzinsen steigen tendenziell. Die Marktkapitalisierungsrate eines Marktes wird sich im Laufe der Zeit ändern, je nachdem, wie es der Wirtschaft geht, insbesondere der Wirtschaft des lokalen Marktes, in der Arbeitsplätze und Ausgaben auf Vermögensebene am stärksten betroffen sind. Es ist zu beachten, dass Käufer die historischen Cap-Raten-Trends in einem Markt überprüfen möchten, um festzustellen, ob die aktuellen Cap-Raten in einem historischen Kontext sinnvoll sind, dh,, möchte der Käufer einen Vermögenswert in einem Markt kaufen, in dem die Cap-Raten niedriger sind als in der Vergangenheit? Da die Märkte zyklisch sind, möchten sie möglicherweise berücksichtigen, dass der Cap-Satz irgendwann in der Zukunft steigen kann und abhängig von der Aufwertungsrate der Mieten des Vermögenswerts könnten sie bereit sein, den Wert der Immobilie zu verringern.
Asset-Typ: Die Art des Vermögenswerts wirkt sich auch darauf aus, ob ein Cap-Kurs „gut“ ist oder nicht und ist auch direkt an Risiko und historische Performance gebunden., Mehrfamilienvermögen haben in der Regel niedrige Ausfallraten und eine größere Menge an verfügbarem Kapital, da Regierungsbehörden (Fannie, Freddie, HUD) Kredite zur Unterstützung von Wohnraum zu erschwinglichen Preisen anbieten. Aufgrund der starken Performance dieses Asset-Typs und des absoluten Bedarfs an Menschen, einen Platz zum Leben zu haben, haben Mehrfamilienvermögen im Vergleich zu anderen Anlageklassen tendenziell niedrigere Cap-Raten. Hotels gelten als riskanter Asset-Typ, da sie höhere Ausfallraten haben und oft unterdurchschnittlich abschneiden, wenn es der Wirtschaft nicht gut geht (dh, menschen reisen nicht für die Arbeit oder gehen in den Urlaub so viel), oder wenn der Vermögenswert in einem Markt, wo es nicht genügend Nachfrage. Da Hotels als risikoreicherer Asset-Typ angesehen werden, könnte man erwarten, dass der Cap-Kurs höher und der Preis niedriger ist als ein Mehrfamilienwert auf demselben Markt ähnlicher Qualität.
Anlageklasse: Für jeden Immobilientyp gibt es im Allgemeinen drei „Klassen“, die das Niveau der Oberflächen, die Stärke der Mieter und die Anzahl der Annehmlichkeiten angeben, was sich direkt auf die Mieten auswirkt, die die Immobilie bieten kann., Eine Immobilie der “ Klasse A „ist die beste Qualität aller Anlageklassen, was bedeutet, dass sie die höchsten Mieten und die besten Mieter der“ Qualität “ aus Sicht der Kreditwürdigkeit und der Bilanz aufweist. Eine Immobilie der „Klasse B“ befindet sich in der Mitte des Rudels und erhält durchschnittliche Mieten und durchschnittliche Mieter. Schließlich ist eine Immobilie der Klasse C von der niedrigsten Qualität und erhält daher die niedrigsten Mieten und Mieter mit geringer Kreditwürdigkeit., Klasse A Eigenschaften haben die niedrigsten Cap-Raten und höchsten Werte, Klasse C Eigenschaften haben die höchsten Cap – Raten und niedrigsten Werte, und Klasse B Eigenschaften haben Cap – Raten und Werte zwischen Klasse A und Klasse C. Wieder einmal spiegeln die Cap-Raten das Risiko-real und wahrgenommen-dass ein Vermögenswert hält. Bei der Betrachtung, ob ein Cap-Kurs „gut“ ist, ist es wichtig zu wissen und zu verstehen, welche Klasse oder welches Qualitätsniveau der Vermögenswert ist, um ihn mit anderen Vermögenswerten im entsprechenden Vergleichssatz zu vergleichen.,
Aufgeschobene Wartung: Die Gesamtqualität eines Vermögenswerts wird auch durch das Ausmaß der aufgeschobenen Wartung beeinflusst. Eine hohe latente Wartung für einen Vermögenswert kann ein erhebliches Kapital erfordern, damit er Marktmieten für seine Anlageklasse erhält. Zum Beispiel kann ein Mehrfamilienobjekt der Klasse B, das einen Jahrgang der 1980er Jahre hat, Marktmieten bekommen, aber ein Dach haben, das ersetzt werden muss, zu einem Preis von $500k. Ein anderes Mehrfamilienobjekt der Klasse B auf demselben Markt hat den gleichen Jahrgang, wurde aber in den letzten 6 Monaten komplett renoviert und fängt gerade an, Marktmieten zu erzielen., Der erste Vermögenswert scheint eine starke 12-monatige Betriebsgeschichte zu haben, hat jedoch einen großen Kapitalaufwand vor sich, der sowohl teuer ist als auch sich auf die Mieter auswirken und die Leerstände erhöhen kann. Auf dem Papier mag der zweite Vermögenswert weniger wünschenswert erscheinen, da das Netto-Betriebsergebnis in den letzten 12 Monaten niedrig erscheint, aber es gibt keinen zusätzlichen Kapitalaufwand für die Zukunft. Eine signifikante latente Wartungsposition wirkt sich daher darauf aus, wie der Cap-Kurs des Vermögenswerts von einem potenziellen Käufer betrachtet wird., Wenn beide Vermögenswerte zu einem Cap-Satz von 6% verkauft werden, kann es für den Käufer von Vorteil sein, beim Vergleich der beiden Investitionen zu berücksichtigen, wie hoch die Kostenrendite ist (stabilisiertes Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den Kaufpreis zuzüglich etwaiger Verbesserungen), um festzustellen, welches bevorzugt wird.
Lage: Einer der wichtigsten Faktoren, die sich auf die Cap-Rate einer Immobilie auswirken, ist der Standort. Das alte Sprichwort in Immobilien ist das einzige, was zählt, ist „Lage, Lage, Lage.“Diese Stimmung spiegelt die Bedeutung wider, die der Standort für den Wert eines Vermögenswerts hat., Ein Markt wie San Francisco2 hat mehr Arbeitsplätze, Handel, Transport und gesamtwirtschaftliche Stärke und Wünschbarkeit als ein Markt wie San Rouge3. Ein Markt mit mehr Nachfrage führt zu größeren Immobilienwerten; dh die Cap-Raten in San Francisco sind viel niedriger und Immobilienwerte viel höher als in Baton Rouge.,⁴
Leasingstärke: Die Stärke eines Leasingvertrags wird durch die Bedingungen des Leasingvertrags bestimmt, z. B. Länge, Mietpreis, Leasingkonzessionen, Mieterhöhungen oder-eskalationen, Ausfallrückstellungen, Strafen für Verstöße, Verpflichtungen der Mieter (wie die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Wartung) und die finanzielle Stärke des Mieters., Zum Beispiel hat ein Bürogebäude, das Google als Alleinmieter mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einer jährlichen Mieteskalation von 3% und einer Garantie der Muttergesellschaft hat, ein ganz anderes Risikoprofil als ein Bürogebäude mit 50 Mietern von Monat zu Monat mit kleinen Anwälten, Versicherungs-und Hypothekenunternehmen und ähnlichen Dienstleistern. Aufgrund der Stärke der Unternehmensbilanz von Google hätte es wahrscheinlich einen niedrigeren Quadratmeterpreis, niedrigere Mieterhöhungen und attraktivere Konditionen ausgehandelt als die vielen kleineren Mieter., Aufgrund der finanziellen Stärke von Google kann der Mietvertrag ein insgesamt niedrigeres Risikoprofil für einen Käufer widerspiegeln als das Gebäude mit vielen kleineren, weniger finanziell sicheren Mietern. Starke Mietverträge für jeden Asset – Typ – egal ob Mehrfamilien -, Einzelhandels -, Industrie-oder Büro-wirken sich auf die Risikowahrnehmung der Immobilie aus und führen wahrscheinlich zu einem niedrigeren Cap-Satz, was sich in einem höheren Immobilienwert niederschlägt.
Verfügbares Kapital: Obwohl es kein Faktor ist, der den Cap-Satz einer Immobilie beeinflusst, ist verfügbares Kapital eine Überlegung bei der Bestimmung, was ein „guter“ Cap-Satz für den Kauf einer Immobilie ist oder nicht., Käufer von Gewerbeimmobilien sollten in der Regel keine Schulden oder Hypotheken verwenden, die teurer sind (höhere Gesamtkapitalkosten einschließlich Entstehungsgebühren und Abschlusskosten) als der stabilisierte Cap-Satz einer Immobilie. Wenn Schulden verwendet werden, um eine Immobilie zu kaufen und zu renovieren, kann es sinnvoll sein, Kapital zu verwenden, das für einen kurzen Zeitraum mehr als die Cap-Rate-Rendite kostet, um sie zu renovieren und zu niedrigeren Kosten zu refinanzieren Schulden oder den Vermögenswert zu verkaufen., Wenn der stabilisierte Cap-Satz eines Vermögenswerts jedoch unter den für den Vermögenswert geltenden Zinssätzen liegt, sollte der Käufer in Betracht ziehen, mehr von seinem eigenen Kapital zu verwenden und weniger zu leihen, da die Schulden die Gesamtrenditen der Immobilie verwässern.
Wie oben dargestellt, gibt es viele Faktoren, die den Cap-Kurs für einen bestimmten Vermögenswert zu einem bestimmten Zeitpunkt beeinflussen können., Die Feststellung, ob ein Cap-Kurs „gut“ ist, erfordert eine Überprüfung dieses Vermögenswerts im Vergleich zu Verkäufen anderer gleichartiger Vermögenswerte auf dem Markt zum Zeitpunkt des Kaufs, eine Überprüfung der Kapitalkosten sowie alternativer Investitionen und eine ehrliche Bewertung des Gesamtrisioprofils und der gesamtrisiktoleranz des Anlegers. Glücklicherweise gibt es jetzt viele öffentlich verfügbare Daten, um festzustellen, ob der Cap-Kurs für einen bestimmten Vermögenswert mit dem Risiko-Return ähnlicher Vermögenswerte übereinstimmt., Nach ordnungsgemäßer Sorgfalt und Berücksichtigung von Schwankungen der Immobilie im Verhältnis zum Comp-Satz kommt es auf die persönlichen Vorlieben, Ziele und Risikotoleranzen einer Person an, um genau zu bestimmen, was eine „gute“ Cap-Rate bedeutet.
Haftungsausschluss: Alle hier bereitgestellten Informationen dienen nur zu Informationszwecken und sollten nicht zur Anlageentscheidung herangezogen werden und beabsichtigen nicht, ein Angebot oder eine Aufforderung zum Verkauf oder Kauf bestimmter Wertpapiere, Anlagen oder Anlagestrategien abzugeben., Nichts, was hierin enthalten ist, stellt eine Investitions -, Rechts -, Steuer-oder andere Beratung dar und ist auch bei einer Investition oder einer anderen Entscheidung nicht zu verlassen. Den Lesern wird empfohlen, sich mit einem Finanzberater, Anwalt, Buchhalter und jedem anderen Fachmann zu beraten, der Ihnen helfen kann, die mit jeder Anlagemöglichkeit verbundenen Risiken zu verstehen und einzuschätzen. Private Investitionen sind sehr illiquide und nicht für alle Anleger geeignet.