muitas vezes uma pergunta que os investidores imobiliários geralmente fazem é: “o que é uma boa taxa máxima?”O que realmente se pergunta é:” o que é um bom retorno para este investimento?”, ou ” se eu peguei o fluxo de caixa de um ativo sem considerar pagamentos de hipoteca, dividido que pelo preço de compra para alcançar a taxa de capitalização (taxa cap), que retorno alvo é desejável para um ativo imobiliário comercial comprado com todo o dinheiro?’., A resposta, muito simples, é que não há nenhuma universal de cap de taxa de destino e isso depende de vários fatores que impactam a diferença nas taxas de capitalização entre propriedades, bem como define um “bom”(Para fins de discussão, vamos usar a palavra “bem” como um termo para descrever um ambiente de investimento que se pode escolher para fazer). Para aqueles que estão frustrados com uma resposta “depende”, o primeiro lugar para procurar orientação sobre as taxas de limite para a compra de um ativo é o pacote de corretagem onde as taxas de limite para vendas comparáveis são listadas., Veja isso com algum ceticismo, pois os ativos podem ser escolhidos a dedo e podem não ser verdadeiramente comparáveis. Fontes adicionais para taxas de cap comparáveis são os sites de pesquisa de corretagem bem conhecidos como CBRE, Marcus & Millichap, Colliers, e JLL que contêm relatórios trimestrais específicos de ativos por região e/ou cidade.1
tal como descrito nos artigos anteriores sobre a taxa de cap nesta série, as taxas de cap são apenas uma métrica para o valor de imóveis comerciais e são mais bem utilizados para comparar a média não liberada (i.e.,, nenhuma dívida) de tipos semelhantes de activos estabilizados num mercado ou submercado. A taxa de cap não leva em consideração hipotecas, porque as hipotecas são diferentes de propriedade para propriedade. Embora sejam impactantes para um activo específico, as hipotecas distorcerão a comparação de activos múltiplos, sendo todos os outros factores semelhantes.
o seguinte fornece uma visão geral do que pode ter impacto na determinação de um investidor do que deve ser uma taxa de cap ” boa ” num determinado mercado e activo:
perfil de Risco: Os rendimentos de todos os investimentos, imóveis e outros, são directamente correlativos ao risco., Uma obrigação do tesouro, que é garantida pela plena fé e crédito do Governo dos EUA e tem um dos riscos mais baixos de qualquer investimento, tem um rendimento relativamente baixo. Alternativamente, as junk bonds, que têm maiores índices de risco e retornos muito mais altos, têm maiores chances de incumprimento (elas são “junky”, afinal). No sector imobiliário, uma baixa taxa máxima (inferior a 5%) reflecte frequentemente um perfil de risco mais baixo, enquanto uma taxa máxima mais elevada (superior a 7%) é frequentemente considerada um investimento mais arriscado., O facto de um investidor considerar que uma taxa máxima “boa” é um reflexo directo do facto de pensar ou não que a rendibilidade do investimento corresponde ao risco percebido. Por exemplo, um investidor pode optar por comprar um ativo multifamiliar de classe A 98% ocupado em São Francisco oferecido para venda a uma taxa de 3%, que o investidor considera uma taxa de cap “boa”, ou um escritório de inquilinos de Classe C em Richmond, Virgínia, que está sendo oferecido a uma ocupação de 100% a 8% como uma taxa de cap “boa”., Nenhum dos investidores está errado, reflectindo uma diferença no perfil de risco e o desejo de menor risco e menor rendimento ou maior risco e maior rendimento. Portanto, a pergunta a fazer a si mesmo como um investidor imobiliário é: “Será que a taxa de cap reflete o risco que estou disposto a correr, considerando todas as coisas?”
tempo: as taxas de limite dos investimentos também mudam ao longo do tempo, dependendo das condições macro e microeconómicas do mercado nacional e local e do momento da avaliação no ciclo do mercado imobiliário., Quando a economia está a correr bem, o crescimento do emprego e a confiança dos consumidores conduzem geralmente a um aumento da despesa dos consumidores. Macro-económico forte entradas de impacto de tudo em imóveis comerciais, a partir da quantidade de capital disponível no mercado para comprar e finanças propriedades, para o real próprios ativos – office (espaço para localizar funcionários), industrial (espaço para armazenar as mercadorias, as pessoas querem comprar), varejo (espaço para comprar as mercadorias no mercado) e multifamiliares (espaço para que os empregados ao vivo). Estes são geralmente impactados positivamente por uma economia forte., Alternativamente, se a economia não está indo bem, imóveis comerciais tende a sofrer quedas. As taxas de juro são também um dos principais indicadores económicos, e quando as taxas de juro sobem é uma tentativa de controlar a inflação numa economia em crescimento. Isto significa que o fluxo de caixa de propriedades comerciais pode suportar menos dívida hipotecária, e como resultado compradores de imóveis comerciais que usam alavancagem tendem a fazer ofertas mais baixas., Enquanto um ambiente de subida das taxas de juro é geralmente um indicador de uma economia forte, quando as taxas de juro sobem, os preços dos bens imobiliários comerciais tendem a arrefecer inicialmente, e as taxas da PAC tendem a subir. A taxa de cap de um mercado irá mudar ao longo do tempo, dependendo da forma como a economia está a fazer, em particular a economia do mercado local, onde os empregos e as despesas são mais impactantes ao nível dos activos. É de notar que os compradores podem querer rever as tendências históricas das taxas da PAC num mercado para ver se as actuais taxas da PAC fazem sentido num contexto histórico, ou seja,,, o comprador quer comprar um activo num mercado onde as taxas de cap são mais baixas do que alguma vez foram no passado? Uma vez que os mercados são cíclicos, podem querer considerar que a taxa da PAC pode aumentar num dado momento no futuro e, dependendo da taxa de valorização das rendas do activo, podem estar dispostos a assistir a uma redução do valor da propriedade.tipo de activo: o tipo de activo também tem impacto se uma taxa de cap é “boa” ou não e também está directamente ligada ao risco e ao desempenho histórico., Os ativos multifamiliares tendem a ter taxas de incumprimento baixas e uma maior quantidade de capital disponível devido a agências governamentais (Fannie, Freddie, HUD) oferecendo empréstimos para apoiar a habitação a preços acessíveis. Como resultado do forte desempenho deste tipo de ativos, e da necessidade absoluta de as pessoas terem um lugar para viver, os ativos multifamiliares tendem a ter taxas de cap mais baixas quando comparados com outras classes de ativos. Hotels are considered a riskier asset type as they have higher default rates and often underperform when the economy is not doing well (i.e., as pessoas não viajam para o trabalho ou vão de férias tanto), ou se o ativo está em um mercado onde não há demanda suficiente. Uma vez que os hotéis são vistos como um tipo de activo de risco mais elevado, pode-se esperar que a taxa de cap seja mais elevada e o preço mais baixo, do que um activo multifamiliar no mesmo mercado de qualidade semelhante.Classe de ativos: para cada tipo de propriedade existem geralmente três “classes” que denotam o nível de acabamentos, a força dos inquilinos e o número de comodidades, que impactam diretamente as rendas que a propriedade pode comandar., Uma propriedade de ” classe A “é a melhor qualidade de todas as classes de ativos, o que significa que ele comanda as rendas mais altas e os inquilinos de” melhor qualidade”, do ponto de vista da solvabilidade e do balanço. A propriedade “Classe B” está no meio do pacote e recebe rendas médias e inquilinos de qualidade média. Finalmente, uma propriedade “Classe C” é da propriedade de menor qualidade e, portanto, recebe as rendas mais baixas e inquilinos com baixa solvabilidade., Classe de propriedades, têm as mais baixas taxas de capitalização e de valores mais altos, a Classe C propriedades têm as mais altas taxas de capitalização e de valores mais baixos, e Classe B, propriedades têm taxas de capitalização e de valores entre A classe e Classe C. mais uma Vez, as taxas de capitalização refletem o risco real e a percepção – de que um ativo possui. É importante quando se considera se uma taxa de cap é “boa”, saber e entender que classe, ou nível de qualidade, o ativo é a fim de comparar com outros ativos no conjunto comparativo apropriado.,manutenção diferida: a qualidade global de um activo é também afectada pela extensão da manutenção diferida. A manutenção diferida elevada de um activo pode exigir capital significativo para receber rendas de mercado para a sua classe de activos. Por exemplo, uma Classe B multifamiliar ativo que tem uma década de 1980 vintage pode estar recebendo mercado de aluguéis, mas tem um telhado que precisa de substituição, a um custo de us $500 mil. Outra Classe B multifamiliar ativos no mesmo mercado tem o mesmo vintage, mas recebeu um total renovação nos últimos 6 meses e só agora está começando a atingir o mercado de aluguéis., O primeiro ativo parece ter um forte 12 meses de história operacional, mas tem uma grande despesa de capital à frente que é tanto caro e pode afetar os inquilinos e aumentar a vacância. No papel, o segundo activo pode parecer menos desejável, uma vez que o Rendimento Líquido de exploração parece baixo nos últimos 12 meses, mas não tem despesas de capital adicionais a avançar. Por conseguinte, a existência de uma linha de manutenção diferida significativa terá impacto na forma como a taxa de cap do activo é vista por um potencial comprador., Se ambos os ativos estão vendendo para uma taxa de limite de 6%, pode ser benéfico para o comprador considerar qual é o retorno sobre o custo (rendimento líquido de exploração estabilizado dividido pelo preço de compra mais quaisquer melhorias) ao comparar os dois investimentos para ver qual é preferido.
localização: um dos fatores mais significativos que impactam a taxa de cap de uma propriedade é a localização. O velho ditado no ramo imobiliário é, a única coisa que importa é “Localização, Localização, Localização.”Este sentimento reflete a importância que a localização tem no valor de um ativo., Um mercado como San Francisco2 tem mais empregos, comércio, transporte e força econômica geral e desejável do que um mercado como Baton Rouge3. Um mercado com mais demanda resulta em maiores valores de propriedade; ou seja, as taxas de cap em São Francisco são muito mais baixas, e os valores de propriedade muito mais elevados, do que em Baton Rouge.,⁴
Locação de Força: A força de um contrato de locação é determinado pelos termos do contrato de locação, tais como o comprimento, a taxa de aluguer, locação financeira, as concessões de aumentos de renda ou escalonamentos, padrão disposições, penalidades para a violação, obrigações dos inquilinos (como pagamento de impostos sobre a propriedade, seguros e manutenção), e a capacidade financeira do inquilino., Por exemplo, um prédio que tem o Google como um único inquilino proporcionando um mandato de 5 anos com 3% de renda anual escalonamentos e uma garantia de que a empresa-mãe tem um muito diferente do perfil de risco de um edifício de escritórios, que tem 50 inquilinos, mês-a-mês, com pequenas mom-and-pop advogados, seguros e empresas de hipotecas e outros prestadores de serviços similares. Devido à força do balanço corporativo do Google, ele provavelmente teria negociado uma taxa mais baixa por pé quadrado, menores aumentos de aluguel, e termos mais atraentes do que os muitos inquilinos menores teriam., Devido à força financeira da Google, seu contrato de Locação pode refletir um perfil de risco geral mais baixo para um comprador do que o edifício com muitos inquilinos menores, menos seguros financeiramente. Contratos de Locação fortes para qualquer tipo de activo – seja ele multifamiliar, retalhista, industrial ou de escritório – terão impacto na percepção do risco da propriedade e resultarão provavelmente numa taxa máxima mais baixa, o que se traduz num valor de propriedade mais elevado. Capital disponível: embora não seja um fator que impacta a taxa de cap de uma propriedade, o capital disponível é uma retribuição ao determinar o que é uma taxa de cap “bom” para comprar ou não uma propriedade., Os compradores de imóveis comerciais não devem, como regra geral, utilizar dívidas ou hipotecas mais caras (custo global mais elevado do capital, incluindo taxas de originação e custos de encerramento) do que a taxa máxima estabilizada de um imóvel. Se usar a dívida para comprar e renovar uma propriedade, pode fazer sentido utilizar capital que custa mais do que o Rendimento da taxa de cap por um curto período para renovar e refinanciar em dívida de menor custo ou para vender o ativo., No entanto, se a taxa máxima estabilizada de um activo for inferior às taxas de juro prevalecentes para o activo, o comprador deve considerar utilizar mais do seu próprio capital e contrair empréstimos menos, uma vez que a dívida diluirá os rendimentos globais da propriedade.tal como ilustrado acima, existem muitos factores que podem afectar a taxa de cap para um determinado activo em qualquer momento., Determinar se um cap rate é “bom” requer uma análise de que o activo na comparação com as vendas de outros ativos no mercado no momento da compra, uma revisão do custo de capital, bem como de alternativas de investimento que se poderia fazer, e uma avaliação honesta do investidor global do perfil de risco e a tolerância. Felizmente, existem actualmente muitos dados disponíveis ao público para determinar se a taxa de cap de um activo específico corresponde à rendibilidade de risco de activos semelhantes., Depois de realizar a devida diligência e Contabilidade para variações na propriedade em relação ao conjunto comp, se resume às preferências pessoais, metas e tolerância de risco de um indivíduo para determinar exatamente o que uma “boa” taxa cap significa.
aviso legal: Todas as informações contidas neste documento é apenas para fins informativos e não deve ser invocada para tomar uma decisão de investimento e não tem a intenção de fazer uma oferta ou solicitação de compra ou venda de quaisquer títulos específicos, investimentos, ou estratégias de investimento., Nenhuma disposição do presente regulamento constitui uma consultoria de investimento, jurídica, fiscal ou outra, nem deve ser invocada para tomar uma decisão de investimento ou de outra natureza. Recomenda-se aos leitores que consultem um consultor financeiro, advogado, contabilista e qualquer outro profissional que possa ajudá-lo a compreender e avaliar os riscos associados a qualquer oportunidade de investimento. Os investimentos privados são altamente ilíquidos e não são adequados para todos os investidores.