Mortgage alternativer for hjem kjøpere whocan ikke få finansiering
Hva hvis youwant å kjøpe et hjem rett nowbut du ikke kan få finansiering? Ett alternativ kan være en leie-til-eget hjem, også knownas en ‘leaseoption.,’
- Lease alternativer tillate deg å sette kjøpe pris og bevege seg i nå, mens du har fullført hjem å kjøpe processin fremtiden
- Leie-til-eie boliger omfatter både alease (leieavtale) og en kjøpskontrakt
- Leaseoptions krever deg til å betale penger til selgeren at du kan miste hvis du trenger’tcomplete kjøp
Det er noen unike fordeler som kommer med leie-til-eie boliger og leie valg. Men det er svært reell risiko, også.
Her er hva du bør knowif du vurderer en av disse alternative hjemme kjøpe valg.,
Sjekk din boliglån valgbarhet (Feb 6, 2021)
I denne artikkelen (Hoppe til…)
- Hva er en leieavtale alternativet?
- Lease alternativ fordeler og ulemper
- Hva er selgeren finansiering?
- Lease valg: Feil å unngå
- Rov selgere og svindel
- Alternativer til leie alternativer
Hva er en leieavtale alternativet?
En leie-til-eget hjem eller»leie-alternativet» er en kontrakt som omfatter botha utleie og en kjøpsavtale.
å Leie til å eie betyr youmake leie betalinger for en spesifikk periode., På slutten av leaseperiod, vil du få muligheten til å kjøpe hjem, potensielt med en del av yourrent betalinger som en forskuddsbetaling.
Du og utleier/selger sette den prisen du betaler for hjem på forhånd, og deretter kan du fullføre kjøpet i fremtiden — hvis alt går asplanned.
I bytte for helpingyou kjøpe et hjem i fremtiden, til dagens priser, selger usuallyrequires en betydelig ‘alternativ avgift,’ en over-markedet utleiepris, eller begge deler.
Hva er inkludert i en leieavtale alternativ avtalen?,leie betalt til selger, som blir en del av din nedbetaling hvis du lukker på kjøpet (vanligvis en 10-15% økning i forhold til markedet leie)
kontrakten inneholder også utleie bestemmelser:
- Forfall av månedlig leie og straff for sen betaling
- Godkjenning av kjæledyr, romkamerater, og endringer av lokaler
- Regler om støy, parkering, parkering – og annen adferd
- ansvar for å vedlikeholde hjem
Merk at så lenge du lukker på yourpurchase, de ekstra pengene du betaler for leie og theoption avgift vil gå mot forskuddsbetaling., Imidlertid, hvis du velger notto kjøpe hjem etter alle, eller hvis du på annen måte unnlater å lukke i henhold til yourcontract, du mister alle at penger til selgeren.
å Leie til å eie kan få deg i døren raskere,spesielt hvis du har kreditt utfordringer å hindre youfrom å få et boliglån akkurat nå.
Men lease valg er full av fallgruver. Bli sureyou forstå fordeler og ulemper med leie-til-eie boliger og eieren finansiering for å gjøre ditt forsøk på homeownership asuccess og unngå kostbare feil.,
Lease valg versus leie-kjøp avtaler
En leie-kjøp agreementis annen form for leie-til-eie-kontrakt. Leie-kjøp er forskjellig fra alease alternativ, i stedet for å gi deg muligheten til å kjøpe hjem på slutten ofthe lease, denne kontrakten krever youto kjøpe hjem i slutten av leieperioden.
Dette kravet til purchasethe hjem på slutten av leieperioden kunne skape problemer hvis du fremdeles kan’tget et tradisjonelt boliglån på den tiden.,
Hvis du ikke er sikker på om din leie-til-eie-avtalen krever at du kjøper den hjem ved slutten av leieperioden, være sikker på at du spør en eiendomsmegler eller advokat for å få hjelp før du signerer.
Lease alternativ prosand ulemper
i Motsetning til en leie-purchaseagreement, en leie-alternativet avtalen gir deg rett — men ikke requireyou — å kjøpe hjem etter at du leie betalinger for en spesifikk periode.,
Andre fordeler av alease-alternativet avtalen inkluderer:
- Whenhome verdier er økende, du låse dagens pris og kjøpe senere
- Rentcredits tvinge deg til å spare opp en ned betaling for ditt hjem
- Youcan unngå et trekk ved utleie og deretter eie den samme hus
- Du kan være i stand til å kjøpe selv om youdon ikke kvalifiserer for et tradisjonelt boliglån
Butthere er tydelige ulemper også., Noen av de største risikoene som kommer withrent-til-eget hjem er:
- boligens verdi kan sette pris høyere enn selgeren forventer, og de kunne nekte tosell
- boligens markedsverdi kan falle lavere enn salgsverdien, og leietakere bestemme notto kjøp
- Tenantsmay notqualify for et boliglån for å fullføre kjøpet atthe slutten av leieavtale
- Leietakere couldbreach kontrakten og sellerscancel salg, holde den potensielle kjøperen er alternativet penger
Dette er store risikoer., Skal du bare skrive inn en leaseoption hvis du er sikker på at du vil være i stand til å få et boliglån på slutten av therental sikt — og at hjemmet ditt kjøp prioriteringer vil ikke ha endret seg til da.
I tillegg, sørg for at du har sett over de kontrakt med en profesjonell advokat eller eiendomsmegler, slik at du forstår nøyaktig hva begrepene betyr, og hva som vil skje hvis salget ikke er gjennomført som planlagt.
Hva er sellerfinancing?
Selger-finansiering er forskjellig fra en leieavtale eller en leie-til-eget hjem. Med selgeren finansiering, kan du fullføre hjem kjøpet på forhånd., Men du ikke har en leieavtale eller en tradisjonell spilleautomater til salgs.
i Stedet, du foretar månedlige mortgagepayments til selger før du kan refinansiere eiendommen, nedbetale lånet, orsell hjem.
Din avtalen med selgeren kan variere fra noen måneder oryears til en full 30-års pantelån.
Selger finansiering kan hjelpe deg å spare penger ved å unngå lenderfees, eller det kan bli svært dyrt. Din rente, for eksempel, kan besignificantly høyere enn den pris tradisjonelle långivere kan tilby.,
På den annen side, de selger kanskje villig til å finansiere kjøpet ditt når tradisjonelle lenderstake en pass på din søknad.
kontrakten vil angi vilkår for kjøp (hva er inkludert, hvor mye du vil betale, og det avsluttende dato), samt vilkårene i lånet (renten, månedlig betaling, forfall, sent straffer, lengden på lånet, og mer).
Merk at mange consumerprotections og offentlige reguleringer som applyto-kredittforetak og norske banker ikke gjelder for private eller eieren finansiering.,
med Mindre du er en ekspert på ditt lokale eiendomsmarkedet andon hjem finansiering, sjekk med en Eiendomsmegler eller fast eiendom advokat før du kjøper aseller-finansiert hjem.
Risiko for selger finansiering
Det er viktig å beskytte yourselfwhen å kjøpe et hjem med selgeren finansiering. Hva de gjør på en tradisjonell långiver ville toprotect sin investering.
Fordi de er så glade for theseller skal finansiere dem, mange kjøpere ikke klarer å sørge for at eiendommen isa rettferdig avtale. Ofte, det er ikke verdt noe som helst i nærheten til å spørre om pris, eller itmay krever ekstrem oppussing for å være trygge eller levelig.,
- Betale for en vurdering fra alicensed appraiser du velger selv, eller en megler priceopinion (BFO) fra en lisensiert eiendomsmegler
- Bestille og betale for en homeinspection
- Få en tittel rapporten og få anowner tittel forsikring., Det er mye billigere enn utlåner policyrequired av tradisjonelle boliglån långivere, og det beskytter deg, ikke homeseller
- Bruk en escrow selskapet eller attorneyto hold alle midler på innskudd inntil eiendommen formelt endringer hender
- Recordthe salg med ditt Fylke Diktafonens office
Du bør også gjennomgå thecautions om leie alternativene ovenfor, fordi mange av dem gjelder også toowner-finansiert egenskaper.,
I tillegg til dine monthlymortgage rektor og interesse, du vil være med å betale for huseiere forsikring andproperty skatter og avgifter, og kanskje huseiere association (HOA) avgifter.
Hjem kjøpere skal få disse beløp i skriftlig og sørg for at hele betaling er rimelig. Ellers kan du risikere å miste hjemmet og penger du legger i det.
Lease valg: feil å unngå
En leie-til-eie eller lease alternativet er acontract du kan bruke til å kjøpe et hjem i fremtiden på termsyou samtykker til i dag.,
Hvis du ikke overholder, eller»brudd» vilkårene i avtalen, kan selgeren drepe hele avtalen andoften holde dine penger, også.
for Å unngå dette worst-case scenario, sørg for at du er takingthe høyre forholdsregler før inngåelse av en leieavtale alternativ eller leie-til-ownagreement. Her er noen vanlige feil å se opp for.
Gjøre surethe kontrakt som er akseptabelt for din fremtid boliglån
Hvis du ikke ordet dine leie-til-ownagreement riktig, mange boliglån långivere vil ikke anerkjenne nedbetaling du har så nøye samlet., Du trenger for å lage ditt kjøp andrental avtaler riktig og holde forsiktig poster å sørge for at dette ikke nothappen.
Tenk deg at du har betalt en upfront optionfee $5000, og i løpet av en to-års periode har lagt til en annen $5 000 i rentcredit. Hvis kjøpet ditt pris er $200.000, dette med $10 000 i kreditt skaper en 5% engangsutbetaling.
Men hvis du og sellermake feil når utkastet leieavtalen alternativ, og långiver vil ikke telle dine $10 000 som en forskuddsbetaling. I stedet, det vil anta at prisen er $190,000, andit vil kreve en annen $9,500 ned for å få et 95% lån.,
ikke risikere det. Og husk: Mens theseller kan utkast til avtalen, det er du som vil tape penger hvis youcannot få et boliglån og fullføre kjøpet i løpet av leieperioden.
Vær veldig sikker på at du vil beable å kjøpe eiendommen innen leieavtalen alternativ sikt. Hvis kreditt-isnot god nok eller at du mister jobben din, alt du har jobbet for å kjøpe thehome kan være tapt.
Hvordan å drafta lease alternativ
Fannie Mae retningslinjer tillate bankene å bruke penger du’vesaved opp gjennom leie betalinger og alternativ gebyrer mot en forskuddsbetaling på yournew casino pa nett forum.,
Men ikke alle pengene du har betalt i leie vil gå mot thedown betaling, og du trenger dokumentasjon for å bevise at du har opparbeidet deg rentcredit.
for Å finne din leie kreditt, en Fannie Mae-godkjent lenderwill sammenligne leie du har betalt over det siste året til markedsverdi ofrent i samme periode.
En person til evalueringen vil avgjøre markedet leie. Hvis marketrent $15.000, og du har betalt $25 000 i leie betalinger, $10 000 forskjellen kan bli en del av din nedbetaling.
Vær sikker på at du kan gi de dokumenter som kreves for å tilbake upyour tilfelle., Disse inkluderer:
- Dine leie-kjøp avtalen viser en periode på minst 12months, avtalt månedlig leie, og andre relevante vilkår
- Avbrutt sjekker eller kvitteringer som viser din faktiske leie paymentsfor av de siste 12 månedene
- vurdering som viser marketrent i samme 12-måneders periode
Theappraisal og utleie planlegge
for Å være sikker på at din leie kreditt går mot dine fremtidige engangsutbetaling, har selgeren satt din rentabove eiendommens markedsverdi leiepris.
Du trenger for å bevise senere på thatyour leie er over markedet., Den agreementshould staten mengden av betalingen som dekker husleie og de «ekstra» amountthat utgjør en leie kreditt.
En lisensiert appraiser kan hjelpe youdetermine hvor mye for å øke leie betaling bycompleting en utleie-og tidsplan. Du bør være igangkjøring en vurdering anywaybefore å gå inn i denne avtalen. Legge til en utleie-planen vil ikke øke thecost av mye.
Hele utleie sikt,opprettholde grundige registreringer av leie betaling historie. Du vil trenge disse postene foryour boliglån program, og det er uklokt å stole på selgeren å holde suchrecords for deg.,
avtalen shouldalso clearlystate at alternativet avgiften vil bli kreditert mot forskuddsbetaling, ikke towardreducing prisen av hjemmet. Hvis du bruker atemplate fra en pålitelig kilde, kan du ikke ha «sleipe» bestemmelser gravlagt i kontrakten.
Avoidtroublesome fine print
Det er ikke uvanlig for thelandlords/selgere å inkludere en klausul som gir dem muligheten til å holde dine månedlige rentalcredit hvis du gjør sent leie betaling.
Hvis dette punkt er inkludert, bevery, veldig forsiktig med å gjøre betaling på tid og beviser du gjorde.,Arrangere en backup plan i tilfelle du er en kort måned, har en nødsituasjon fundor en linje av kreditt som du kan trykke på.
I et eksempel på en leieavtale opsjonsavtalen som tilbys ved University of Utah, leier/kjøper kunne bryte avtalen bare ved hjelp av «støtende språk» rundt nærliggende beboere. Tenk å prøve å sortere ut i retten hva som utgjør «støtende» språk hvis du blir kastet ut og dine leie-til-eie tilbyr faller fra hverandre!,
sørg for at begrepet er lang nok til at du vil være i en posisjon til å finansiere eiendom med en vanlig långiver, og at du vil være i stand til å ha råd til fremtidig boliglån betalinger.
Predatorysellers og leie-til-eie-svindel
Noen skruppelløse selgere som faktisk ikke vil ha deg til å fullføre kjøpet, ifølge en studie av den ideelle National Consumer Law Center.
For eksempel, noen har clausesallowing selgere til å annullere avtalen og holde alle dine alternativet penger andrental kreditt for å være sen med asingle betaling.,
Du kan være forpliktet i youragreement til å dekke vedlikehold og reparasjoner som normalt ville være thelandlord ansvar. Igjen, hvis du ikke kan holde på med denne vedlikehold, youcould ende opp med å miste retten pengene til selgeren.
En studie fant at bare ca 20% ofrent-til-eget hjem kontrakter faktisk resulterte i en avsluttet salg. Ellers ville være huseiere flyttet ut, å miste sine penger, eller endte opp inforeclosure med boliglån de ikke kunne ha råd til, eller boliger som var verdt lessthan de har betalt.
Potensielle kjøpere bør også være på vakt mot svindel., Beforenegotiating en leie-til-eie tilbyr, finne ut hvem som eier hjemmet gjennom en titlesearch eller gjennom skatt poster på lokale courthouse.
Hvis personen du angi et leasing-alternativet avtale med ikke’town eiendommen, kan du være med å gjøre en svindel artist som ønsker å stealyour forhånd penger.
Og sørg for at du ser tilstand av hjemmet for yourselfbefore samtykker til vedlikehold — spesielt hvis kjøpet ditt alternativ avhenger onmaintaining hjem.,
pass på å beholde en advokat
Fordi lease valg eller eier-finansiert kontrakter ikke typisk innebære boliglån långivere, og fordi de kan føle seg mindre formell enn en tradisjonell salg, kan det være fristende å droppe juridisk representasjon.
ikke. Leie-til-eie prosessen skaper en lotmore risiko for kjøperen enn tradisjonelle transaksjoner. Du trenger tilstrekkelig representasjon.
Ansette en fast eiendom advokat towork på dine vegne., Selgeren er sannsynlig å ha noen smart å gjøre samething, og uvitenhet kan være svært kostbart for deg — både ved oppstart og senere, på seher av leieavtale.
Din advokat kan gjennomgang youragreement med selgeren og identifisere hvilke punkter som kunne urettferdig avbryt youroption eller din rett til å kjøpe hjem.
En advokat kan også se atcounty poster å sørge for at hjemmet du planlegger å purchaseis ikke i foreclosure, belemret med heftelser, eller som eies av noen andre enn theseller.,
Du bør også ha din advokat oppføring av leasing eller kjøp med ditt Fylke Diktafonen.
Dette vil hindre at selgeren fra å overføre eiendommen, mens det er under kontrakt til deg. Det vil også hindre at selgeren fra å anskaffe ekstra boliglån mot eiendommen uten din viten.
Alternativer tolease valg
Med alle fallgrubene leaseoptions, og høy strykprosent av leie-til-eie boliger, hvorfor skulle noen gå throughthis?,ørene av successfulbusiness eierskap
de Fleste av disse hindrene kan overkommes med regjeringen-støttet eller portefølje av boliglån produkter., Disse er ofte mye tryggere og enklere enn leie-til-eie eiendommer.
Boliglån forself-ansatt søkere
Hvis du er selvstendig næringsdrivende i acompletely nye felt, vil du sannsynligvis trenger en to-år track record. Men de to-års regelen kan unngås i noen tilfeller, accordingto Fannie Mae.
direktoratet vil vurdere å støtte en casino aself-ansatt søkeren som har bare 12 måneders arbeidserfaring hvis theborrower er selvangivelser viser en tilsvarende inntekt før toself-arbeid.,
skatte-postene bør vise at inntekt fra previousemployment kom i et felt som er relatert til låntaker er gjeldende selvstendig næringsvirksomhet.
Hva om selvstendig næringsdrivende buyerswho er etablert, men som skriver ut mye av sine brutto (før skatt)resultat?
Det er en kontoutskrift fra banken lån for dem. Disse boliglån programmer varierer fra utlåner, men generelt, må søkeren sende inn 24 måneder av kontoutskrifter. Långiver gjennomsnitt innskudd for å bestemme inntekter tilgjengelig for boliglån tilbakebetaling.
Rente for disse programmene er litt høyere., Men i exchange, mye av den risiko du vil anta av purchasingwith en leieavtale alternativ eller eier-finansiert kontrakt går unna. Långiver tar iton i stedet, og det er verdt mye.
Boliglån forpeople med lav kreditt
Hvis kreditt ikke er bra enoughfor et boliglån i dag, være forsiktig. Ved å ta på seg et risikabelt eller uoverkommelig lease ormortgage betaling, vil du være å gå fra vondt til verre. Søke råd hos anon-profit kreditt rådgiver før du hopper inn i mer gjeld.
Hvis du har en lav kreditt score, men ikke nødvendigvis dårlig kreditt, kan du likevel være i stand til å få boliglån godkjenning.,
Prøv en statlig støttet mortgagelike FHA. Du har en anstendig sjanse til godkjenning hvis du har betalt din obligationsas avtalt i minst de siste 12 måneder. Med FHA, din FICO kan være så lav as500 med 10% ned. Eller, mer vanlig, kan du getapproved med en kreditt score starter på 580 og bare 3,5% ned.
Hvis kreditt er skutt, men yourincome og ned betaling er høy, ikke-prime långivere kan potensielt financeyou. Du kan ha en FICO score så lowas 560 for mange av disse, og du kan ha utløst en konkurs i går.,
Disse kan være gode valg ifyou kan forbedre din posisjon og refinansiere i et år eller to. Eller hvis du planlegger toflip huset og bryr seg ikke om renten er høy.
Mortgageswith lave og ingen forskuddsbetaling
Ingen skal være sperret fromhomeownership om å foreta en forskuddsbetaling er deres eneste hindring. Et utvalg av lån programmer og valg kan hjelpe.
Merk at mange alternativer har incomelimits, men disse grensene er trolig høyere enn du forventer.,
Her er en veldig rask gjennomgåelse ofoptions:
- VA hjem lån — Tillate 0% forskuddsbetaling foreligible veteraner og service-medlemmer
- USDA lån — Tillate 0% forskuddsbetaling forlow til moderat inntekt kjøpere i kvalifisert landlige områder
- FHA lån — Tillat 3.,5% forskuddsbetaling andcredit skårer så lavt som 580
- Konvensjonelle 97 boliglån — Fannie Mae og Freddie Macallow så lite som 3% ned hvis din kreditt score er minst 620
- Fannie Mae HomeReady boliglån — Dette lånet programmet gir 3%ned, og hjem kjøperen kan bruke inntekt fra andre medlemmer i husstanden helpthem kvalifiserer for lån
- forskuddsbetaling assistanse (DPA) — Statlige og lokale myndigheter,så vel som non-profitt, tilbyr tilskudd og lav rente lån for å hjelpe hjem buyerscover ned-betaling og avsluttende kostnader., Forskning DPA programmer i ditt område orask din eiendomsmegler eller lån offiser for å få hjelp
- Selger konsesjoner — hjem selgeren er allowedto dekke deler av eller hele din forhånd boliglån kostnader, dersom de er enige om det
- Co-underskriverne — Hvis du har en venn eller familymember med utmerket kreditt-og/eller inntekt villig til å undertegne boliglån, youcould kvalifisere seg lettere., Men vær forsiktig, fordi denne personen er puttingthemselves i fare for å miste sin kreditt score og besparelser hvis du ikke kan makeyour boliglån betalinger
Takk til en lang rekke lån alternativer og assistanceprograms, på forhånd midler er en mye lavere barriere for å homeownership enn theyused å være. Ofte, det er bare et spørsmål om å forske på alternativer og findingthe rett strategi for å kjøpe ditt nye hjem.
Sjekk din boliglån valgbarhet (Feb 6, 2021)
Hva er dagens boliglån priser?,
Gjennomsnittlige rentesatser er fortsatt nærheten record lows, som betyr at potensielle kjøpere kan kjøpe boliger med lavere finansieringskostnader.
Men selve prisen vil også avhenge av din kreditt score,gjeld til inntekt ratio, og den eiendommen du ønsker å kjøpe. Selv om du thinkrent-til-eie er din beste innsats, i det minste vurdere sjansene for å få anactual spilleautomater til salgs.
Det er fornuftig å sette seg ned med gode lån profesjonell før du ty til risikofylt typer ofrent-til-egne valg.
Hvis du velger en leie-til-eie eller lease alternativet, behandle det som en långiver ville., Beskytt deg med juridisk rådgivning, medarbeidersamtaler, inspeksjoner og kontroller at transaksjonen din er offentlig registrert.
Bekreft ny pris (Feb 6, 2021)