alternativas hipotecarias para compradores de vivienda que no pueden obtener financiamiento
¿Qué pasa si desea comprar una casa ahora mismo pero no puede obtener financiamiento? Una opción podría ser una casa de alquiler con opción a compra, también conocida como una opción de alquiler.,’
- Las opciones de arrendamiento le permiten establecer un precio de compra y mudarse ahora mientras completa el proceso de compra de una vivienda en el futuro
- Las Casas de alquiler implican tanto un arrendamiento (contrato de alquiler) como un contrato de compra
- Las opciones de arrendamiento requieren que pague dinero al vendedor que podría perder si no completa la compra
hay algunos beneficios únicos que vienen con las casas de alquiler y las opciones de arrendamiento. Pero también hay riesgos muy reales.
esto es lo que debe saber si está considerando una de estas opciones alternativas de compra de vivienda.,
Compruebe su elegibilidad hipotecaria (Feb 6th, 2021)
en este artículo (Saltar a…)
- ¿Qué es una opción de arrendamiento?
- pros y contras de la opción de arrendamiento
- ¿Qué es la financiación del vendedor?
- opciones de arrendamiento: errores para evitar
- vendedores depredadores y estafas
- alternativas a las opciones de arrendamiento
¿qué es una opción de arrendamiento?
una casa de alquiler o «opción de arrendamiento» es un contrato que incluye el alquiler de botha y un acuerdo de compra.
Renting to own significa hacer pagos de alquiler por un período de tiempo específico., Al final del período de arrendamiento, usted tendría la opción de comprar la casa, potencialmente usando parte de sus pagos de alquiler como pago inicial.
usted y el propietario/vendedor establecen el precio que pagará por la casa por adelantado, y luego completan la compra en el futuro, si todo sale mal planeado.
a cambio de ayudarlo a comprar una casa en el futuro a los precios actuales, el vendedor generalmente requiere una ‘tarifa de opción’ sustancial, una tarifa de alquiler por encima del mercado, o ambos.
¿qué se incluye en un contrato de opción de arrendamiento?,alquiler pagado al vendedor, que se convierte en parte de su pago inicial si cierra la compra (generalmente un aumento del 10-15% sobre el alquiler del mercado)
su contrato también contiene disposiciones de alquiler:
- Fecha de vencimiento del alquiler mensual y multas por pagos atrasados
- aprobación de mascotas, compañeros de cuarto y modificaciones en las instalaciones
- reglas sobre ruido, estacionamiento y otro comportamiento
-
tenga en cuenta que mientras cierre su compra, el dinero extra que paga por el alquiler y la tarifa de opción se destinarán a su pago inicial., Sin embargo, si decide no comprar la casa después de todo, o si de otra manera no cierra de acuerdo con su contrato, perderá todo ese dinero en efectivo al vendedor.
alquilar para ser propietario puede llevarlo a la puerta más rápido, especialmente si tiene problemas de crédito que le impiden obtener una hipoteca en este momento.
pero las opciones de arrendamiento están llenas de trampas. Esté seguro de que entiende los pros y los contras de la Renta para poseer casas y el financiamiento del propietario para que su intento de ser propietario de vivienda tenga éxito y evite errores costosos.,
opciones de arrendamiento frente a contratos de arrendamiento-compra
un contrato de arrendamiento-compra es otro tipo de contrato de alquiler con opción a compra. Arrendamiento-compra es diferente de una opción de arrendamiento; en lugar de darle la opción de comprar la casa al final del arrendamiento, este contrato requiere que usted compre la casa al final del arrendamiento.
este requisito de comprar la casa al final del período de arrendamiento podría crear problemas si aún no puede obtener un préstamo hipotecario tradicional en ese momento.,
si no está seguro de si su contrato de alquiler con opción a compra requiere que compre la casa al final del contrato de arrendamiento, asegúrese de pedirle ayuda a un agente de bienes raíces o abogado antes de firmar.
ventajas y desventajas de la opción de arrendamiento
a diferencia de un acuerdo de arrendamiento-compra, un acuerdo de arrendamiento-opción le da el derecho — pero no le obliga — a comprar la casa después de hacer los pagos de alquiler por un período específico.,
otras ventajas de alease-option agreement incluyen:
- Cuando los valores del hogar están aumentando, usted fija el precio de hoy y compra más tarde
- Rentcredits le obligan a ahorrar un pago inicial para su casa
- Usted puede evitar una mudanza alquilando y luego siendo propietario de la misma casa
- Usted puede comprar incluso si no califica para una hipoteca tradicional
pero hay distintos inconvenientes también., Algunos de los mayores riesgos que vienen con las casas de alquiler a propiedad incluyen:
- El valor de la casa puede apreciar más alto de lo que espera el vendedor, y podrían negarse a vender
- El valor de mercado de la casa podría caer más bajo que el precio de venta, y los inquilinos deciden no comprar
- Tenantesno pueden calificar para una hipoteca para completar la compra al final del contrato de arrendamiento dinero de opción
estos son grandes riesgos., Usted solo debe entrar en una operación de arrendamiento si está seguro de que podrá obtener una hipoteca al final del plazo del alquiler, y que sus prioridades de compra de vivienda no habrán cambiado para entonces.
además, asegúrese de haber revisado el contrato con un abogado profesional o agente de bienes raíces, para que entienda exactamente lo que significan los términos y lo que sucederá si la venta no se completa como se planeó.
¿qué es sellerfinancing?
El financiamiento del vendedor es diferente de una opción de arrendamiento o de una casa de alquiler con opción a compra. Con el financiamiento del vendedor, usted completa la compra de la casa por adelantado., Pero usted no tiene un contrato de alquiler o un préstamo hipotecario tradicional.
en su lugar, usted hace pagos mensuales regulares de hipoteca al vendedor hasta que pueda refinanciar la propiedad, pagar el préstamo o vender la casa.
su acuerdo con el vendedor puede variar desde unos pocos meses o años hasta una hipoteca completa de 30 años.
el financiamiento del vendedor puede ayudarlo a ahorrar dinero al evitar lenderfees, o puede ser muy costoso. Su tasa de interés, por ejemplo, puede ser significativamente más alta que la tasa que los prestamistas tradicionales podrían ofrecer.,
por otro lado, el vendedor tal vez esté dispuesto a financiar su compra cuando los prestatarios tradicionales hagan un pase en su aplicación.
Su contrato especificará los Términos de la compra (lo que está incluido, cuánto pagará y la fecha de cierre), así como los términos del préstamo (la tasa de interés, el pago mensual, la fecha de vencimiento, las multas por demora, la duración del préstamo y más).
tenga en cuenta que muchas de las protecciónes de consumidores y regulaciones gubernamentales que se aplican a las compañías hipotecarias y los bancos no se aplican a la financiación privada o del propietario.,
a menos que sea un experto en su mercado local de bienes raíces y en la financiación de viviendas, consulte con un agente de bienes raíces o abogado de bienes raíces antes de comprar una casa financiada por un vendedor.
riesgos del financiamiento del vendedor
es importante protegerse cuando compra una casa con financiamiento del vendedor. Haga lo que un prestamista tradicional protegería su inversión.
debido a que están tan felices de que el vendedor los financie, muchos compradores no se aseguran de que la propiedad sea un trato justo. A menudo, no vale nada cerca del precio de venta, o puede requerir renovaciones extremas para ser Seguro o habitable.,
- pague una tasación del tasador alicensed que elija usted mismo, o el priceopinion (BPO) de un corredor de bienes raíces con licencia
- Ordene y pague una inspección de vivienda
- obtenga un informe de título y obtenga una póliza de seguro de título del propietario., Eso es mucho más barato que la póliza del prestamista requerida por los prestamistas hipotecarios tradicionales, y lo protege a usted, no al vendedor
- Use una compañía de custodia o un abogado para mantener todos los fondos en depósito hasta que la propiedad cambie formalmente de manos
- registre la venta con la Oficina del registrador de su condado
también debe revisar las cauciones sobre las opciones de arrendamiento anteriores, porque muchas de ellas también se aplican a las propiedades Financiadas por el propietario.,
además de su principal e interés mensual de mortgage, pagará los impuestos de seguro y propiedad de propietarios de viviendas, y quizás las tarifas de la Asociación de propietarios de viviendas (HOA).
Los compradores de vivienda deben recibir estas cantidades por escrito y asegurarse de que todo el pago sea asequible. De lo contrario, podría arriesgarse a perder la casa y el dinero que puso en ella.
opciones de arrendamiento: errores que debe evitar
una opción de alquiler con opción a compra o arrendamiento es un contrato que puede usar para comprar una casa en el futuro en los términos que acuerde hoy.,
si no cumple o «incumple» los términos del Acuerdo, el vendedor puede cancelar todo el Acuerdo y, a menudo, quedarse con su dinero también.
para evitar este peor escenario, asegúrese de que está tomando las precauciones correctas antes de entrar en una opción de arrendamiento o un acuerdo de alquiler a propiedad. Aquí hay algunos errores comunes a tener en cuenta.
asegúrese de que el contrato sea aceptable para su futuro prestamista hipotecario
si no dice correctamente su acuerdo de alquiler a propietario, muchos prestamistas hipotecarios no reconocerán el pago inicial que ha acumulado con tanto cuidado., Es necesario elaborar sus acuerdos de compra andrental correctamente y mantener registros cuidadosos para asegurarse de que esto no sucede.
supongamos que pagó una optionfee por adelantado de 5 5,000, y durante un período de dos años agregó otros rent 5,000 en rentcredit. Si su precio de compra es de 2 200,000, este crédito de 1 10,000 crea un pago inicial del 5%.
sin embargo, si usted y sellermake errores al redactar la opción de arrendamiento, el prestamista no contará sus $10,000 como un pago inicial. En su lugar, asumirá que el precio de compra es de 1 190,000, y requeriría otros down 9,500 para obtener un préstamo del 95%.,
no te arriesgues. Y recuerde: si bien el vendedor podría redactar el Acuerdo, es usted quien perderá su dinero si no puede obtener una hipoteca y completar la compra durante el plazo de arrendamiento.
asegúrese de que podrá comprar la propiedad dentro del plazo de la opción de arrendamiento. Si su crédito no es lo suficientemente bueno o pierde su trabajo, todo por lo que ha trabajado para comprar la casa podría perderse.
How to drafta lease option
las pautas de Fannie Mae permiten a los bancos aplicar el dinero que usted ha ahorrado a través de pagos de alquiler y tarifas de opción hacia un pago inicial de su nuevo préstamo hipotecario.,
pero no todo el dinero que ha pagado en alquiler se destinará al pago inicial, y necesitará documentación para demostrar que ha acumulado rentcredit.
para determinar su crédito de alquiler, un prestamista aprobado por Fannie Mae comparará el alquiler que ha pagado durante el último año con el valor de mercado del alquiler durante el mismo período.
un tasador determinará el alquiler del mercado. Si el marketrent es de 1 15,000 y ha pagado payments 25,000 en pagos de alquiler, la diferencia de 1 10,000 podría convertirse en parte de su pago inicial.
asegúrese de que puede proporcionar los documentos necesarios para respaldar su caso., Estos incluyen:
- Su contrato de arrendamiento-compra que muestra un plazo de al menos 12 meses, el alquiler mensual acordado y otros términos relevantes
- cheques cancelados o recibos que muestran sus pagos reales de alquiler durante los últimos 12 meses
- La evaluación que muestra el marketrent durante el mismo período de 12 meses
la evaluación y el horario de alquiler
para asegurarse de que su crédito de alquiler vendedor establecer su alquiler por encima de la tasa de alquiler de mercado justo de la propiedad.
tendrá que demostrar más adelante que su alquiler está por encima del mercado., El Acuerdo debe indicar la cantidad de su pago que cubre el alquiler y la cantidad «extra» que constituye un crédito de alquiler.
un tasador con licencia puede ayudarle a determinar cuánto aumentar el pago del alquiler completando un calendario de alquiler. Debería encargar una tasación antes de firmar este acuerdo. Agregar un horario de alquiler no aumenta el costo en mucho.
a lo largo del plazo de alquiler,mantenga registros meticulosos de su historial de pago de alquiler. Necesitará estos registros para su solicitud de hipoteca, y no es prudente confiar en el vendedor para mantener tales registros para usted.,
el Acuerdo también debe establecer claramente que la tarifa de la opción se acreditará al pago inicial, no para reducir el precio de la casa. Si utiliza atemplate de una fuente confiable, no tendrá disposiciones «furtivas» enterradas en el contrato.
evite la impresión pequeña incómoda
no es raro que los propietarios / vendedores incluyan una cláusula que les permita mantener su crédito de alquiler mensual si realiza pagos de alquiler atrasados.
si esa cláusula está incluida, bevery, mucho cuidado con hacer su pago a tiempo y probar que lo hizo.,Organice un plan de respaldo en caso de que le falte un mes: tenga un fondo de emergencia o una línea de crédito que pueda aprovechar.
en un ejemplo de un acuerdo de opción de arrendamiento ofrecido por la Universidad de Utah, el inquilino/comprador podría incumplir el Acuerdo simplemente mediante el uso de «lenguaje ofensivo» alrededor de los residentes cercanos. Imagínese tratando de resolver en la corte lo que constituye un lenguaje «ofensivo» si lo expulsan y su acuerdo de alquiler con opción a compra se desmorona.,
asegúrese de que el plazo es lo suficientemente largo como para estar en condiciones de financiar la propiedad con un prestamista regular, y que usted será capaz de pagar los futuros pagos de la hipoteca.
vendedores predadores y estafas de rent-to-own
algunos vendedores sin escrúpulos en realidad no quieren que complete la compra, de acuerdo con un estudio realizado por el Centro Nacional de Derecho del consumidor sin fines de lucro.
por ejemplo, algunos incluyen cláusulas que permiten a los vendedores cancelar el trato y conservar todo el dinero de la opción y el crédito por retrasarse con un pago único.,
Usted puede estar obligado en su contrato a cubrir el mantenimiento y las reparaciones que normalmente serían responsabilidad de thelandlord. Una vez más, si no puede mantener este mantenimiento, podría terminar perdiendo su dinero al vendedor.
un estudio encontró que solo alrededor del 20% de los contratos de alquiler a propiedad en realidad resultaron en una venta completa. De lo contrario, los posibles propietarios se mudaron, perdiendo su dinero, o terminaron con hipotecas que no podían pagar o casas que valían menos de lo que pagaron.
Los compradores potenciales también deben tener cuidado con las estafas., Antes de negociar un acuerdo de alquiler con opción a compra, averigüe quién es el propietario de la casa a través de una búsqueda de títulos o a través de los registros de impuestos en el juzgado local.
si la persona con la que ingresa un acuerdo de opción de arrendamiento no se encuentra en la propiedad, podría estar tratando con un estafador que quiere robar su dinero por adelantado.
y asegúrese de ver el estado de la casa por sí mismo antes de aceptar el mantenimiento, especialmente si su opción de compra depende del mantenimiento de la casa.,
asegúrese de contratar a un abogado
porque las opciones de arrendamiento o los contratos financiados por el propietario no suelen involucrar a los prestamistas hipotecarios, y debido a que pueden sentirse menos formales que una venta tradicional, puede ser tentador renunciar a la representación legal.
no. el proceso de rent-to-own crea mucho más riesgo para el comprador que las transacciones tradicionales. Necesitarás una representación adecuada.
contratar a un abogado de bienes raíces para trabajar en su nombre., Es probable que el vendedor tenga a alguien inteligente haciendo lo mismo, y la ignorancia puede ser muy costosa para usted, tanto por adelantado como más tarde, al final del contrato de arrendamiento.
su abogado puede revisar su contrato con el vendedor e identificar cláusulas que podrían cancelar injustamente su propiedad o su derecho a comprar la casa.
un abogado también puede mirar los registros de la cuenta para asegurarse de que la casa que planea comprar no esté en ejecución hipotecaria, cargada con gravámenes o sea propiedad de alguien que no sea el vendedor.,
también debe hacer que su abogado registre su opción de arrendamiento o compra con el registrador de su condado.
esto evitará que el vendedor transfiera la propiedad mientras esté bajo contrato con usted. También evitará que el vendedor adquiera hipotecas adicionales contra la propiedad sin su conocimiento.
alternativas para liberar opciones
con todas las trampas de las opciones de arrendamiento y la alta tasa de fallas de las casas de alquiler con opción a compra, ¿por qué alguien pasaría por esto?,las personas con crédito «justo» o «pobre» a menudo piensan que su puntuación no es lo suficientemente alta como para obtener una hipoteca
- Los solicitantes con hipotecas recientes o quiebras enfrentan períodos de espera con muchos programas hipotecarios tradicionales
- muchos residentes todavía creen que necesitan un pago inicial grande para financiar una casa y no intentan obtener financiamiento ordinario
la mayoría de estos obstáculos se pueden superar con productos hipotecarios respaldados por el gobierno o de cartera., Estos son a menudo mucho más seguros y más fáciles que las propiedades de alquiler para poseer.
hipotecas para solicitantes de empleo por cuenta propia
Si trabaja por cuenta propia en un campo completamente nuevo, probablemente necesitará un historial de dos años. Sin embargo, la regla de los dos años puede evitarse en algunas circunstancias, según Fannie Mae.
la agencia considerará respaldar una hipoteca para un solicitante de empleo autónomo que tenga solo 12 meses de experiencia laboral si las declaraciones del impuesto sobre la renta del prestamista muestran un ingreso comparable antes del autoempleo.,
los registros de impuestos deben mostrar que los ingresos del empleo anterior vinieron en un campo relacionado con el actual autoempleo del prestatario.
¿Qué pasa con los compradores por cuenta propia que están establecidos, pero que cancelan una gran parte de sus ingresos brutos (antes de impuestos)?
hay préstamos bancarios para ellos. Estos programas hipotecarios varían según el prestamista, pero en general, el solicitante debe presentar 24 meses de estados de cuenta bancarios. El prestamista promedia los depósitos para determinar los ingresos disponibles para el pago de la hipoteca.
las tasas de interés para estos programas son un poco más altas., Pero a cambio, gran parte del riesgo que asumirías al comprar con una opción de arrendamiento o un contrato financiado por el propietario desaparece. El prestamista lo toma en su lugar, y eso vale mucho.
hipotecas para personas con bajo crédito
Si su crédito no es lo suficientemente bueno para una hipoteca hoy, tenga cuidado. Al asumir un contrato de arrendamiento arriesgado o inasequible o un pago de compensación, irá de mal En peor. Busque el Consejo de un consejero de crédito sin fines de lucro antes de saltar a más deudas.
Si tiene un puntaje de crédito bajo, pero no necesariamente un mal crédito, es posible que aún pueda obtener la aprobación de la hipoteca.,
pruebe una FHA hipotecaria respaldada por el Gobierno. Usted tiene una oportunidad decente de aprobación si usted ha pagado sus obligaciones como acordado durante al menos los últimos 12 meses. Con FHA, su FICO puede ser tan bajo como 500 con 10% hacia abajo. O, más comúnmente, usted podría conseguir aprobado con un puntaje de crédito a partir de 580 y solo 3.5% hacia abajo.
si su crédito se dispara, pero su ingreso y pago inicial son altos, los prestamistas no prime podrían financiarlo. Usted puede tener un puntaje FICO tan bajo como 560 para muchos de estos y es posible que haya dado de alta una bancarrota ayer.,
estas podrían ser excelentes opciones si puede mejorar su posición y refinanciar en uno o dos años. O si planea derribar la casa y no le importa si la tasa de interés es alta.
hipotecas con Pago inicial bajo y sin pago inicial
nadie debe ser excluido de la propiedad de su casa si hacer un pago inicial es su único obstáculo. Una variedad de programas de préstamos y opciones pueden ayudar.
tenga en cuenta que muchas opciones tienen límites de ingreso, pero esos límites son probablemente más altos de lo que espera.,
Aquí hay un resumen muy rápido de las opciones:
- préstamos hipotecarios VA — permiten un pago inicial del 0% para veteranos y miembros del servicio elegibles
- préstamos USDA — permiten un pago inicial del 0% para compradores de ingresos bajos a moderados en áreas rurales calificadas
- préstamos FHA-Permiten 3.,5% de pago inicial y puntajes de crédito tan bajos como 580
- hipoteca convencional 97 — Fannie Mae y Freddie Macallow tan poco como 3% de pago inicial si su puntaje de crédito es de al menos 620
- Fannie Mae HomeReady mortgage — este programa de préstamos permite 3% de pago inicial, y el comprador de la casa puede usar los ingresos de otros miembros del hogar para ayudarlos a calificar para el préstamo préstamos a bajo interés para ayudar a los compradores de vivienda a cubrir el pago inicial y los costos de cierre., Investigue los programas de DPA en su área o pídale ayuda a su agente de bienes raíces o oficial de préstamos
- concesiones del vendedor-el vendedor de la casa tiene permiso para cubrir parte o la totalidad de sus costos hipotecarios iniciales, si están de acuerdo con ello
- Co-firmantes — si tiene un amigo o familiar con excelente crédito y/o ingresos dispuesto a co-firmar su hipoteca, podría calificar más fácilmente., Pero tenga cuidado, porque esta persona se está poniendo en riesgo de perder su puntaje de crédito y ahorros si no puede hacer sus pagos hipotecarios
Gracias a la amplia variedad de opciones de préstamos y programas de Asistencia, los fondos iniciales son una barrera mucho menor para ser propietario de vivienda de lo que solían ser. A menudo, es solo una cuestión de investigar sus opciones y encontrar la estrategia correcta para comprar su nueva casa.
Verifique su elegibilidad hipotecaria (Feb 6th, 2021)
¿cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?,
las tasas hipotecarias promedio todavía están cerca de mínimos históricos, lo que significa que los compradores potenciales podrían comprar casas con costos de financiamiento más bajos.
pero su tasa real también dependerá de su puntaje de crédito,relación deuda-ingresos y la propiedad que desea comprar. Incluso si usted piensa que rent-to-own es su mejor apuesta, al menos considere sus posibilidades de obtener un préstamo hipotecario real.
Tiene sentido sentarse con un buen profesional de préstamos antes de recurrir a tipos más riesgosos de opciones de alquiler a propiedad.
si elige una opción de alquiler con opción de compra o arrendamiento, trátela como lo haría un prestamista., Protéjase con asesoramiento legal, evaluaciones, inspecciones y asegúrese de que su transacción se registre públicamente.
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