inteckning alternativ för bostadsköpare whocan ’t få finansiering
vad händer om du vill köpa ett hem just numen du kan’ t få finansiering? Ett alternativ kan vara en hyra-till-eget hem, vet ocksåsom en ” leaseoption.,’
- leasingalternativ kan du ställa in inköpspris och flytta in nu när du slutför hemköpsprocessen i framtiden
- Hyr-till-egna hem involverar både alease (hyresavtal) och ett köpeavtal
- Leaseoptions kräver att du betalar pengar till säljaren som du kan förlora om du inte slutför köpet
det finns några unika fördelar som följer med hyra-till-egna hem och leasingalternativ. Men det finns också mycket verkliga risker.
här är vad du bör vetaom du funderar på en av dessa alternativa hem köpa alternativ.,
kontrollera din inteckning behörighet (6 Feb, 2021)
i den här artikeln (Hoppa till…)
- Vad är ett leasingalternativ?
- lease option fördelar och nackdelar
- vad är säljaren finansiering?
- leasingalternativ: misstag för att undvika
- rovdjur säljare och bedrägerier
- alternativ till leasingalternativ
Vad är ett leasingalternativ?
en hyra till eget hem eller”leasingalternativ” är ett kontrakt som inkluderar botha hyra och ett köpeavtal.
hyra till egen innebär att dugör hyresbetalningar under en viss tidsperiod., I slutet av leaseperioden, du skulle ha möjlighet att köpa hemmet, potentiellt använda en del av yourrent betalningar som en handpenning.
Du och hyresvärden/säljaren ställer in det pris du ska betala för hemmet i förskott, och sedan slutför du köpet i framtiden — om allt går somplanerat.
i utbyte mot att du hjälper till att köpa ett hem i framtiden till dagens priser kräver säljaren vanligtvis en betydande ”alternativavgift”, en hyresavgift över marknaden eller båda.
vad ingår i ett leasingoptionsavtal?,hyra betalas till säljaren, som blir en del av din handpenning om du stänger på köpet (vanligtvis en 10-15% ökning över marknadshyran)
ditt kontrakt innehåller också hyresbestämmelser:
- förfallodatum för månadshyra och påföljder för sena betalningar
- godkännande av husdjur, rumskamrater och ändringar i lokalerna
- regler om buller, parkering och annat beteende
- ditt ansvar för att upprätthålla hemmet
Observera att så länge du stänger på dinköp, de extra pengar du betalar för hyra och theoption avgift kommer att gå mot din handpenning., Men om du väljer inteatt köpa hemmet trots allt, eller om du annars misslyckas med att stänga enligt dinkontrakt, förlorar du allt som pengar till säljaren.
hyra till egen kan få dig i dörren snabbare,särskilt om du har kredit utmaningar hindrar youfrom att få en inteckning just nu.
men leasingalternativ är fulla av fallgropar. Var säkerdu förstår för-och nackdelar med hyra-till-egna hem och ägare finansiering för att göra ditt försök på homeownership asuccess och undvika dyra fel.,
hyresavtal kontra hyresavtal
ett hyresavtal är en annan typ av hyresavtal. Leasing-köp skiljer sig från alease option; i stället för att ge dig möjlighet att köpa hemmet i slutet av hyresavtalet, kräver detta kontrakt digatt köpa hemmet i slutet av hyresavtalet.
detta krav på att köpahemmet i slutet av hyresperioden kan skapa problem om du fortfarande inte kan få ett traditionellt hypotekslån vid den tiden.,
om du inte är säker på om din hyra till eget avtal kräver att du köper hemmet i slutet av hyresavtalet, vara säker på att du be en fastighetsmäklare eller advokat om hjälp innan undertecknandet.
hyresavtal prosand cons
Till skillnad från ett hyresavtal ger ett hyresavtal dig rätt-men kräver intedu-att köpa hemmet efter att du har gjort hyresbetalningar under en viss period.,
andra fördelar med alease-option avtal inkluderar:
- Whenhome värden eskalerar, du låser i dagens pris och köpa senare
- Rentcredits tvinga dig att spara upp en handpenning för ditt hem
- Youcan avoid a move by renting and then owning the same house
- Du kanske kan köpa även om youdon ’ t kvalificera sig för en traditionell inteckning
mendet finns tydliga nackdelar, men det finns en också., Några av de största riskerna som kommer withrent-to-own homes inkluderar:
- hemets värde kan uppskatta högre än säljaren förväntar sig, och de kunde vägra tosell
- hemets marknadsvärde kan falla lägre än försäljningspriset, och hyresgästerna beslutar att inte köpa
- hyresgästen kan intekvalificera för en inteckning för att slutföra köpet i slutet av hyresavtalet
- hyresgästerna kunde bryta kontraktet och sellerskancel försäljningen, hålla den potentiella köparens option money
det här är stora risker., Du bör bara ingå en leaseoption om du är säker på att du kommer att kunna få en inteckning i slutet av therental term – och att ditt hem köpa prioriteringar inte har förändrats då.
se dessutom till att du har tittat över kontraktet med en professionell advokat eller fastighetsmäklare, så du förstår exakt vad villkoren betyder och vad som händer om försäljningen inte är klar som planerat.
Vad är sellerfinancing?
säljaren finansiering skiljer sig från ett leasingalternativ eller en hyra till eget hem. Med säljaren finansiering, du slutföra hem köp upfront., Men du har inte ett hyresavtal eller ett traditionellt hypotekslån.
istället, du gör regelbundna månatliga inteckningar till säljaren tills du kan refinansiera fastigheten, betala av lånet, orsell hemmet.
ditt avtal med säljaren kan variera från några månader ellerår till en fullständig 30-årig inteckning.
säljaren finansiering kan hjälpa dig att spara pengar genom att undvika lenderfees, eller det kan bli mycket dyrt. Din ränta, till exempel, kan varabetydligt högre än den ränta traditionella långivare kan erbjuda.,
å andra sidan, säljaren kanske villig att finansiera ditt köp när traditionell lenderstake ett pass på din ansökan.
ditt kontrakt kommer att ange villkoren för köpet (vad som ingår, hur mycket du betalar, och stängningsdatum), samt villkoren för lånet (räntan, månadsbetalning, förfallodag, sena straff, längden på lånet, och mer).
Observera att många konsumenterskydd och statliga bestämmelser som gällertill inteckning företag och banker gäller inte för privat eller ägare finansiering.,
Om du inte är expert på din lokala fastighetsmarknaden andon hem finansiering, kontrollera med en fastighetsmäklare eller fastigheter advokat innan du köper aseller-finansierade hem.
risker för säljaren finansiering
det är viktigt att skydda dig självnär du köper ett hem med säljaren finansiering. Gör vad en traditionell långivare skulle varaskydda sin investering.
eftersom de är så glada theseller kommer att finansiera dem, många köpare misslyckas med att se till att fastigheten isa fair deal. Ofta är det inte värt något nära det begärda priset, eller detkan kräva extrema renoveringar för att vara säkra eller beboeliga.,
- betala för en bedömning från alicensed appraiser du väljer själv, eller en mäklare priceopinion (BPO) från en licensierad fastighetsmäklare
- Beställ och betala för en homeinspection
- få en titelrapport och få anowners titelförsäkring., Det är mycket billigare än långivarens policyrequired av traditionella hypotekslån långivare, och det skyddar dig inte homeseller
- Använd en escrow company eller attorneyto hålla alla medel på insättning fram till den egendom formellt förändringar händer
- Recordthe försäljning med ditt Län Recorder ’ s kontor
Du bör också granska thecautions om leasing alternativ ovan, eftersom många av dem även gälla toowner finansieras av fastigheter.,
förutom din monthlymortgage principal och ränta, du kommer att betala för husägare försäkring ochproperty skatter, och kanske villaägare association (HOA) avgifter.
bostadsköpare bör få dessa belopp skriftligen och se till att hela betalningen är överkomlig. Annars kan du riskera att förlora hemmet och de pengar du lägger in i det.
leasingalternativ: misstag för att undvika
ett hyr-till-egen eller leasingalternativ är enkontrakt som du kan använda för att köpa ett hem i framtiden på termsyou samtycker till idag.,
om du inte följer, eller”bryter mot” villkoren i avtalet, säljaren kan döda hela affären ochofta behålla dina pengar också.
för att förhindra detta värsta scenario, se till att du vidtar de rätta försiktighetsåtgärderna innan du går in i ett leasingalternativ eller hyresavtal. Här är några vanliga misstag att se upp för.
säkerställ att kontraktet är acceptabelt för din framtida utlåningsföretagets
om du inte word your rent-to-ownareement korrekt, många utlåningsföretag kommer inte att känna igen den nedbetalning du har så noggrant samlat., Du måste skapa ditt köp ochrentala avtal korrekt och hålla noggranna register för att se till att detta inte händer.
Antag att du betalat ett förskott optionfee på $ 5,000, och under en tvåårsperiod lagt till ytterligare $ 5,000 i rentcredit. Om ditt inköpspris är $200,000, detta $ 10,000 i kredit skapar en 5% handpenning.
men om du och sellermake misstag vid utarbetandet av hyresavtalet alternativet, långivaren kommer inte att räkna dina $10,000 som en handpenning. Istället, det kommer att anta köpeskillingen är $ 190,000, ochDet skulle kräva en annan $ 9.500 ner för att få en 95% lån.,
riskera inte det. Och kom ihåg: medan theseller kan utarbeta avtalet, det är du som kommer att förlora dina pengar om dukaninte få en inteckning och slutföra köpet under leasingperioden.
var mycket säker på att du kan köpa fastigheten inom leasingalternativet. Om din kredit inte är tillräckligt bra eller om du förlorar ditt jobb, allt du har arbetat för att köpa thehome kan gå förlorad.
hur man drafta lease option
Fannie Mae riktlinjer tillåter banker att tillämpa pengar du ’ vesaved upp genom hyra betalningar och optionsavgifter mot en handpenning på ditt nya bostadslån.,
men inte alla pengar du har betalat i hyra kommer att gå mot thedown betalning, och du behöver dokumentation för att bevisa att du har ackumulerat rentcredit.
för att bestämma din hyra kredit, en Fannie Mae-godkänd lenderwill jämföra hyran du har betalat under det senaste året till marknadsvärdet ofrent under samma period.
en värderingsman bestämmer marknadshyran. Om marketrent är $ 15,000 och du har betalat $25,000 i hyra betalningar, $10,000 skillnaden kan bli en del av din handpenning.
se till att du kan tillhandahålla de dokument som krävs för att säkerhetskopiera ditt ärende., Dessa inkluderar:
- ditt leasingköpsavtal som visar en löptid på minst 12 månader, den överenskomna månadshyran och andra relevanta villkor
- avbrutna kontroller eller kvitton som visar dina faktiska hyresbetalningarunder de senaste 12 månaderna
- bedömningen visar marknadshyran under samma 12-månadersperiod
Theappraisal och hyresschema
för att se till att din hyreskredit går mot din framtida nedbetalning, har säljaren en ange din rentabove fastighetens skäliga marknadshyra.
Du måste bevisa senare att din hyra är över marknaden., I avtalet ska det anges hur mycket din betalning som täcker hyran och det ”extra” belopp som utgör en hyreskredit.
en licensierad värderingsman kan hjälpa dig att bestämma hur mycket som ska öka hyran genom att slutföra ett hyresschema. Du bör beställa en bedömning var som helst innan du går in i detta avtal. Att lägga till ett hyresschema ökar intekostnaden med mycket.
under hela hyresperioden,behåll noggranna register över din hyresbetalningshistorik. Du behöver dessa poster fördin inteckning ansökan, och det är oklokt att förlita sig på säljaren för att hålla sådanarekord för dig.,
avtalet bör också klargöras att optionsavgiften kommer att krediteras mot handpenningen, inte för att minska priset på hemmet. Om du använder atemplate från en ansedd källa, du kommer inte att ha ”lömska” bestämmelser begravda i kontraktet.
Undvikbesvärlig finstilta
det är inte ovanligt för thelandlords / säljare att inkludera en klausul som gör det möjligt för dem att hålla din månatliga rentalcredit om du gör sena hyresbetalningar.
om denna klausul ingår, bevery, mycket försiktig med att göra din betalning i tid och bevisa att du gjorde.,Ordna en reservplan om du är kort en månad-har en akutfondeller en kredit kan du trycka på.
i ett exempel på ett hyresavtal som erbjuds av University of Utah kan hyresgästen/köparen bryta avtalet endast genom att använda ”offensivt språk” runt närliggande invånare. Tänk dig att försöka reda ut i domstol vad som utgör ”offensiv” språk om du får sparkas ut och din hyra till egen affär faller ifrån varandra!,
se till att termen är tillräckligt lång för att du ska vara i stånd att finansiera fastigheten med en vanlig långivare, och att du kommer att kunna råd med framtida amorteringar.
Predatorysellers och rent-to-own scams
vissa skrupelfria säljare vill faktiskt inte att du ska slutföra köpet, enligt en studie från nonprofit National Consumer Law Center.
till exempel, vissa inkluderar clausesallowing säljare att avbryta affären och hålla alla dina alternativ pengar ochrental kredit för att vara sent med asingle betalning.,
Du kan vara skyldig i ditt avtal att täcka underhåll och reparationer som normalt skulle vara hyresvärdens ansvar. Återigen, om du inte kan hålla upp detta underhåll, dukunde sluta förlora dina pengar till säljaren.
en studie visade att endast cirka 20% avnuvarande egna hemkontrakt faktiskt resulterade i en slutförd försäljning. Annars skulle vara villaägare flyttade ut, förlora sina pengar, eller hamnade inforeclosure med inteckningar de inte hade råd eller hem som var värda lessthan de betalade.
potentiella köpare bör också vara försiktiga med bedrägerier., Innanförhandla en hyra till egen affär, ta reda på vem som äger hemmet genom en titlesearch eller genom skatteregister på det lokala tingshuset.
om personen du anger ett leasingavtal med doesn ’ Town egenskapen, kan du hantera en bedragare som vill stealyour upfront pengar.
och se till att du ser hemets skick för dig själv innan du godkänner underhåll-speciellt om ditt köpalternativ beror påupprätthålla hemmet.,
var noga med att behålla en advokat
eftersom leasingalternativ eller ägarfinansierade kontrakt vanligtvis inte involverar hypotekslånegivare, och eftersom de kan känna sig mindre formella än en traditionell försäljning, kan det vara frestande att avstå från juridisk representation.
gör det inte. hyran till egen process skapar en mycketmer risk för köparen än traditionella transaktioner. Du behöver tillräcklig representation.
hyr en fastighetsadvokat för din räkning., Säljaren kommer sannolikt att ha någon smart gör sammething, och okunnighet kan vara mycket dyrt för dig — både i förskott och senare, vidslutet av hyresavtalet.
din advokat kan granska ditt avtal med säljaren och identifiera klausuler som orättvist kan avbryta youroption eller din rätt att köpa hemmet.
en advokat kan också titta påråd poster för att se till att hemmet du planerar att köpaär inte i avskärmning, belastas med panträtter, eller ägs av någon annan än theseller.,
Du bör också ha din advokat spela in ditt leasingalternativ eller köpa med din County Recorder.
detta hindrar säljaren från att överföra egendomen medan den är under kontrakt till dig. Det kommer också att hindra säljaren från att förvärva ytterligare inteckningar mot fastigheten utan din vetskap.
alternativ tilllättnadsalternativ
med alla fallgropar av leaseoptions, och den höga felfrekvensen av hyra till egna hem, varför skulle någon gå igenom det här?,öron successfulbusiness ägare
de Flesta av dessa hinder kan övervinnas med regeringens stöd eller portfölj av inteckning produkter., Dessa är ofta mycket säkrare och enklare än hyra till egna egenskaper.
inteckningar för egenföretagare
om du är egenföretagare i ett helt nytt fält behöver du förmodligen en tvåårig meritlista. Tvåårsregeln kan dock undvikas under vissa omständigheter, enligt Fannie Mae.
byrån kommer att överväga att stödja ett hypotekslån för en egenanställd sökande som endast har tolv månaders arbetslivserfarenhet om låntagarens inkomstskattedeklarationer visar en jämförbar inkomst före egenanställning.,
skatteposterna ska visa att inkomsten från tidigare sysselsättning kom i ett fält relaterat till låntagarens nuvarande egenföretagande.
hur är det med egenföretagare som är etablerade, men som skriver av mycket av sin brutto (före skatt)inkomst?
det finns banklån för dem. Dessa inteckning program varierar av långivare, men i allmänhet måste sökanden lämna in 24 månaders kontoutdrag. Långivaren genomsnitt insättningar att bestämma den inkomst som finns för återbetalning av inteckning.
räntorna för dessa program är lite högre., Men i utbyte, mycket av den risk du skulle anta genom att köpa med ett leasingalternativ eller ägarfinansierat kontrakt går bort. Långivaren tar iton istället, och det är värt mycket.
inteckningar forpeople med låg kredit
om din kredit inte är tillräckligt braför en inteckning idag, var försiktig. Genom att ta på en riskabel eller olönsam leasing ellerhyra betalning, kommer du att gå från dåligt till värre. Sök råd från Anon-profit kredit rådgivare innan hoppa i mer skuld.
om du har en låg kredit värdering, men inte nödvändigtvis dålig kredit, Du kan fortfarande få inteckning godkännande.,
prova en statligt stödda mortgagelike FHA. Du har ett anständigt skott vid godkännande om du har betalat dina obligationersom överenskommits i minst de senaste 12 månaderna. Med FHA kan din FICO vara så låg som500 med 10% ner. Eller, mer vanligt, du kan fågodkänts med en kredit värdering börjar vid 580 och bara 3.5% ner.
om din kredit är skjuten, men dininkomst och handpenning är höga, kan icke-prime långivare potentiellt finansieradu. Du kan ha en FICO poäng som lowas 560 för många av dessa och du kanske har avslutat en konkurs igår.,
dessa kan vara bra val omdu kan förbättra din position och refinansiera om ett år eller två. Eller om du planerar toflip huset och inte bryr sig om räntan är hög.
inteckningar med låg och ingen handpenning
Ingen bör hindras frånhomeownership om att göra en handpenning är deras enda hinder. En mängd olika låneprogram ochalternativ kan hjälpa till.
Observera att många alternativ har incomelimits, men dessa gränser är förmodligen högre än du förväntar dig.,
Här är en mycket snabb genomgång ofoptions:
- VA bostadslån-Tillåt 0% handpenning foreligible veteraner och tjänstemedlemmar
- USDA lån-Tillåt 0% handpenning forlow-to-moderate inkomst köpare i kvalificerade landsbygdsområden
- FHA lån-Tillåt 3.,5% handpenning andcredit poäng så låg som 580
- Konventionella 97 mortgage — Fannie Mae och Freddie Macallow så lite som 3% ner om din kredit värdering är minst 620
- Fannie Mae HomeReady mortgage — Detta lån program ger 3%ner och hem köparen kan använda inkomster från andra hushållsmedlemmar att helpthem att kvalificera sig för lån
- handpenning bistånd (DPA) — Statliga och lokala myndigheter,liksom icke-vinster, bidrag och lån med låg ränta för att hjälpa hem buyerscover handpenning och avslutande kostnader., Forskning DPA program i ditt område orask din fastighetsmäklare eller lån officer för hjälp.
- Säljare eftergifter — hemmet säljaren är allowedto täcka hela eller delar av din initiala inteckning kostnader, om de samtycker till det
- Co-undertecknarna — Om du har en vän eller familjehund med utmärkta kredit-och/eller inkomst som är villiga att underteckna din inteckning, youcould kvalificera sig lättare., Men var försiktig, eftersom denna person är puttingthemselves riskerar att förlora sin kredit värdering och besparingar om du inte kan makeyour inteckning betalningar
Tack vare det breda utbudet av lån alternativ och assistanceprograms, initiala medel är en mycket lägre hinder för att homeownership än theyused att vara. Ofta är det bara en fråga om att undersöka dina alternativ och hittarätt strategi för att köpa ditt nya hem.
kontrollera din inteckning stödberättigande (Feb 6th, 2021)
vad är dagens bolåneräntor?,
genomsnittliga Bolåneräntor är fortfarande nära rekordlåga, vilket innebär att potentiella köpare kan köpa bostäder med lägre finansieringskostnader.
men din faktiska ränta beror också på din kredit värdering,skuld-till-inkomst-förhållande, och den egendom du vill köpa. Även om du thinkrent-till-egen är din bästa insats, åtminstone överväga dina chanser att få anactual hypotekslån.
det är vettigt att sitta ner med agood lån professionell innan man tillgriper mer riskfyllda typer avrent-till-egna alternativ.
om du väljer en hyra till egen eller hyra alternativ, behandla det som en långivare skulle., Skydda dig med juridisk rådgivning, bedömningar, inspektioner och se till att din transaktion är offentligt inspelad.
verifiera din nya ränta (6 Feb, 2021)