Alternative ipotecare pentru cumpărătorii de locuințe care nu pot obține finanțare
Ce se întâmplă dacă doriți să cumpărați o casă chiar acum, dar nu puteți obține finanțare? O opțiune ar putea fi o locuință închiriată, cunoscută și ca o opțiune de închiriere.,’
- contract de Leasing opțiuni vă permit să setați prețul de cumpărare și pentru a muta în acum, în timp ce completarea cumpărare acasă prelucrarea viitor
- Rent-a-proprii case implica atât les (contract de închiriere) și un contract de cumpărare
- Leaseoptions cere să plătească bani pentru a vânzătorului că ai putea pierde dacă nu’tcomplete achiziționarea
Există unele beneficii unice care vin cu rent-a-proprii case și opțiuni de leasing. Dar există și riscuri foarte reale.
Iată ce ar trebui să știedacă aveți în vedere una dintre aceste opțiuni alternative de cumpărare acasă.,
verificați eligibilitatea ipotecii (6 februarie 2021)
în acest articol (Skip to…)
- ce este o opțiune de închiriere?
- opțiunea de închiriere pro și contra
- ce este finanțarea vânzătorului?
- Opțiuni de închiriere: greșeli de evitat
- vânzători și escrocherii prădători
- alternative la opțiunile de închiriere
ce este o opțiune de închiriere?
o locuință închiriată sau „Opțiune de închiriere” este un contract care include ambeleun contract de închiriere și un contract de cumpărare.
închirierea pe cont propriu înseamnă tuface plăți de chirie pentru o anumită perioadă de timp., La sfârșitul leaseperiod, vei avea opțiunea de a cumpăra casa, eventual folosind o parte din yourrent plățile ca o plată în jos. tu și proprietarul / vânzătorul stabiliți prețul pe care îl veți plăti pentru casă în avans și apoi finalizați achiziția în viitor — dacă totul merge caplanificat.în schimbul ajutoruluicumpărați o casă în viitor la prețurile de astăzi, vânzătorul de obicei necesită o „taxă de opțiune” substanțială, o rată de închiriere peste piață sau ambele.
ce este inclus într-un contract de opțiune de închiriere?,chiria plătită de către vânzător, care devine o parte din plată în jos, dacă vei închide pe achiziție (de obicei 10-15% creștere față de chiria de piață)
contractul conține, de asemenea, închiriere de dispoziții:
- data Scadentă a chiriei lunare și penalizări pentru întârzierea plăților
- Aprobarea animale de companie, colegi de cameră, și modificări la sediul
- Reguli cu privire la zgomot, parcare, și alte tipuri de comportament
- responsabilități în menținerea acasă
Rețineți că, atâta timp cât ai aproape pe yourpurchase, plus banii plătiți pentru chirie și theoption taxa va merge spre plată în jos., Cu toate acestea, dacă alegeți nupentru a cumpăra casa după toate, sau dacă altfel nu reușesc să închidă în conformitate cu yourcontract, vă pierde toate că numerar la vânzător.
închirierea pe cont propriu vă poate aduce mai repede în ușă, mai ales dacă aveți provocări de credit care vă împiedică să obțineți un credit ipotecar chiar acum. dar opțiunile de închiriere sunt pline de capcane. Fii sigurînțelegeți argumentele pro și contra de chirie-la-case proprii și proprietar de finanțare pentru a face încercarea de a homeownership asuccess și pentru a evita erorile costisitoare.,
optiuni de inchiriere versus contracte de inchiriere-cumparare
un contract de inchiriere-cumparareeste un alt tip de contract de inchiriere. Leasing-cumpărare este diferit de opțiunea de aease; în loc de oferindu-vă opțiunea de a cumpăra acasă la sfârșitul ofthe leasing, acest contract necesită yousă cumpere acasă la sfârșitul contractului de leasing.această cerință de a cumpăracasa la sfârșitul perioadei de închiriere ar putea crea probleme dacă încă nu puteți obține un credit ipotecar tradițional la acel moment.,
dacă nu sunteți sigur dacă contractul dvs. de închiriere vă cere să cumpărați locuința la sfârșitul contractului de închiriere, asigurați-vă că cereți ajutor unui agent imobiliar sau unui avocat înainte de a semna.spre deosebire de un contract de închiriere-cumpărare, un contract de închiriere-opțiune vă oferă dreptul — dar nu necesită — să cumpere acasă după ce face plata chiriei pentru o anumită perioadă.,
Alte avantaje de les-acord de opțiune include:
- Whenhome valorile sunt în creștere, te-ai blocat astăzi, preț și să cumpere mai târziu
- Rentcredits forța de a salva o plată în jos pentru acasă
- Poți evita o mișcare de închiriere și apoi deține aceeași casă
- Ați putea fi capabil de a cumpăra, chiar dacă nu se califică pentru o ipotecă tradiționale
Dar sunt distincte dezavantaje, de asemenea., Unele dintre cele mai mari riscuri care vin withrent-la-casele include:
- valoarea locuintei poate aprecia mai mare decât vânzător se așteaptă, și acestea ar putea refuza sa vinzi
- casa este valoarea de piață ar putea cădea mai mic decât prețul de vânzare, și locatarii decide să nu cumpere
- Tenantsmay notqualify pentru un credit ipotecar pentru a finaliza procedura de cumpărare la sfârșitul contractului de leasing
- Chiriasi couldbreach contractului și sellerscancel vânzarea, păstrarea potențialului cumpărător opțiune bani
Acestea sunt riscuri mari., Trebuie să introduceți doar într-o leaseoption dacă sunteți sigur că va fi capabil de a obține un credit ipotecar la sfârșitul therental termen, și că casa ta, cumpara priorități nu s-au schimbat de atunci. în plus, asigurați-vă că ați analizat contractul cu un avocat profesionist sau un agent imobiliar, astfel încât să înțelegeți exact ce înseamnă termenii și ce se va întâmpla dacă vânzarea nu este finalizată conform planificării.
ce este sellerfinancing?finanțarea vânzătorului este diferită de o opțiune de închiriere sau de o locuință închiriată. Cu finanțarea vânzătorului, finalizați achiziția de locuințe în avans., Dar nu aveți un contract de închiriere sau un credit ipotecar tradițional. în schimb, faceți plăți lunare lunare către vânzător până când puteți refinanța proprietatea, puteți plăti împrumutul sau puteți vinde casa.acordul Dvs. cu vânzătorul poate varia de la câteva luni sauani până la o ipotecă completă de 30 de ani.finanțarea vânzătorului vă poate ajuta să economisiți bani evitând taxele de împrumut sau poate deveni foarte scumpă. Rata dobânzii, de exemplu, poate fisemnificativ mai mare decât rata creditorii tradiționale ar putea oferi., pe de altă parte, vânzătorul poate dispus să finanțeze achiziția dvs. atunci când creditorii tradiționalisă ia o trecere pe cererea dumneavoastră.contractul dvs. va specifica termenii achiziției (ce este inclus, cât veți plăti și data de închidere), precum și termenii împrumutului (rata dobânzii, plata lunară, data scadenței, penalitățile de întârziere, durata împrumutului și multe altele). rețineți că mulți consumatoriprotecțiile și reglementările guvernamentale care se aplicăla companiile ipotecare și băncile nu se aplică finanțării private sau a proprietarului.,cu excepția cazului în care sunteți un expert pe piața imobiliară locală și pe finanțarea casei, consultați un agent imobiliar sau un avocat imobiliar înainte de a cumpăra o casă finanțată de aseller. este important să vă protejațicând cumpărați o casă cu finanțare de la vânzător. Faceți ceea ce ar face un creditor tradiționalîși protejează investiția. deoarece acestea sunt atât de fericit theseller le va finanța, mulți cumpărători nu reușesc să vă asigurați că proprietatea isa afacere echitabilă. Adesea, nu merită nimic aproape de prețul cerut sau poate necesita renovări extreme pentru a fi sigure sau locuibile.,
- Plătească pentru o evaluare de alicensed evaluator te alege pe tine, sau un broker de priceopinion (BPO) de la o licență de broker imobiliar
- Comanda și să plătească pentru un homeinspection
- Obțină un titlu de raport și de a lua anowner titlul poliță de asigurare., E mult mai ieftin decât creditorului policyrequired tradiționale de creditorii ipotecari, și-l protejează, nu homeseller
- Folosiți o companie sau attorneyto deține toate fondurile de la depozit până la proprietate în mod oficial schimbă mâinile
- Recordthe de vanzare cu funciară
ar trebui să revizuiască, de asemenea, thecautions despre leasing opțiunile de mai sus, pentru că mulți dintre ei aplică, de asemenea, toowner-finanțat de proprietăți., în plus față de dumneavoastră monthlymortgage principal și interes, veți fi plata pentru proprietarii de case de asigurare andproperty Taxe, și, probabil, proprietarii de case association (HOA) taxe.cumpărătorii de acasă ar trebui să primească aceste sume în scris și să se asigure că întreaga plată este accesibilă. În caz contrar, ați putea risca să pierdeți casa și banii pe care i-ați pus în ea.
Opțiuni de închiriere: greșeli de evitat
o opțiune de închiriere sau închiriere este un contract pe care îl puteți utiliza pentru a cumpăra o casă în viitor la termsyou de acord astăzi.,
dacă nu respectă, sau” încălcare ” termenii acordului, vânzătorul poate ucide întreaga afacere șide multe ori să păstreze banii, de asemenea.
pentru a preveni acest scenariu cel mai pesimist, asigurați-vă că luați măsurile de precauție potrivite înainte de a încheia o opțiune de închiriere sau un acord de închiriere. Iată câteva greșeli comune să se uite pentru.
Face grijă ca contractul este acceptabil pentru viitorul tău creditor ipotecar
Dacă nu-ți cuvântul tău rent-a-ownagreement corect, multe creditorii ipotecari nu va recunoaște avans aveți atât de atent acumulat., Trebuie să ambarcațiunile de cumpărare andrental acorduri în mod corect și să păstreze înregistrări atent pentru a vă asigura că acest lucru nu se întâmplă.
să Presupunem că ai plătit un avans optionfee de 5.000 de dolari, și în timpul o perioadă de doi ani a adăugat încă 5.000 $în rentcredit. Dacă prețul dvs. de achiziție este de 200.000 USD, acest credit de 10.000 USD creează o plată în avans de 5%.
cu toate acestea, dacă tu și vânzătorulface greșeli la elaborarea opțiunii de închiriere, creditorul nu va conta $10,000 ca o plată în jos. În schimb, va presupune că prețul de achiziție este de 190,000 USD și ar necesita încă 9,500 USD pentru a obține un împrumut de 95%.,
nu risca. Și amintiți-vă: în Timp ce theseller ar putea proiectului de acord, tu ești cel care va pierde banii dacă nu obține un credit ipotecar și finaliza achiziția în leasing pe termen lung.
fiți foarte sigur că veți putea achiziționa proprietatea în termenul opțiunii de închiriere. Dacă creditul dvs. nu este suficient de bun sau vă pierdeți locul de muncă, tot ceea ce ați lucrat pentru a cumpăra casa ar putea fi pierdut.ghidurile Fannie Mae permit băncilor să aplice banii pe care i-ați salvat prin plăți de chirie și taxe de opțiune către o plată în avans pentru împrumutul dvs. pentru casă nouă.,
dar nu toți banii pe care i-ați plătit în chirie vor merge spre plata în jos și veți avea nevoie de documentație pentru a dovedi că ați acumulat rentcredit. pentru a determina creditul de chirie, un creditor aprobat de Fannie Mae va Compara chiria pe care ați plătit-o în ultimul an cu valoarea de piață a chiriei în aceeași perioadă.un evaluator va determina chiria pe piață. Dacă marketrent este de 15.000 USD și ați plătit 25.000 USD în plăți de chirie, diferența de 10.000 USD ar putea deveni parte din plata dvs. în avans.asigurați-vă că puteți furniza documentele necesare pentru a face copii de siguranțăcazul dvs., Acestea includ:
- contract de leasing-contract de achiziție arată un termen de cel puțin 12 luni, a fost de acord chiriei lunare, și alți termeni relevanți
- cecuri Anulate sau chitanțe arată chiria reală paymentsfor ultimele 12 luni
- evaluarea arată marketrent în aceeași perioadă de 12 luni
Theappraisal și închiriere de program
Pentru a asigurați-vă că dvs. de închiriat credit merge spre viitor avansul, au vânzător stabilit rentabove de piață justă a proprietății rata de închiriere.
va trebui să dovediți mai târziu că chiria dvs. este peste piață., Acordul ar trebui să precizeze suma plății dvs. care acoperă chiria și suma „extra” care constituie un credit de chirie.un evaluator autorizat vă poate ajutaDeterminați cât de mult să măriți plata chiriei prin completarea unui program de închiriere. Ar trebui să fie punerea în funcțiune o evaluare oricumînainte de a intra în acest Acord. Adăugarea unui program de închiriere Nu creștecostul cu mult.
pe tot parcursul perioadei de închiriere,păstrați înregistrări meticuloase ale istoricului dvs. de plată a chiriei. Veți avea nevoie de aceste înregistrări pentrucererea ipotecară și nu este înțelept să vă bazați pe vânzător pentru a păstra astfel de înregistrări pentru dvs.,
acordul shouldalso clearlystate că opțiunea taxa va fi creditat spre plată în jos, nu towardreducing prețul de acasă. Dacă utilizați atemplate dintr-o sursă de renume, nu veți avea prevederi „mascate” îngropate în contract.nu este neobișnuit ca proprietarii/vânzătorii să includă o clauză care să le permită să păstreze creditul dvs. lunar dacă efectuați plăți cu întârziere. dacă acea clauză este inclusă, fii foarte atent să faci plata la timp și să dovedești că ai făcut-o.,Aranjați un plan de rezervă în cazul în care aveți o lună scurtă — aveți un fond de urgențăsau o linie de credit pe care o puteți atinge.într-un exemplu de contract de închiriere oferit de Universitatea din Utah, chiriașul/cumpărătorul ar putea încălca acordul doar prin utilizarea „limbajului ofensator” în jurul rezidenților din apropiere. Imaginați-vă că încercați să rezolvați în instanță ceea ce constituie un limbaj „ofensator” dacă sunteți dat afară și afacerea dvs. de Închiriat se destramă!,asigurați-vă că termenul este suficient de lung încât veți fi în poziția de a finanța proprietatea cu un creditor obișnuit și că veți putea să vă permiteți plățile ipotecare viitoare.unii vânzători lipsiți de scrupule nu doresc să finalizați achiziția, potrivit unui studiu realizat de Centrul Național de drept al consumatorilor nonprofit.
de exemplu, unele includ clauze care permit vânzătorilor să anuleze tranzacția și să păstreze toți banii de opțiune și creditul de întârziere pentru întârzierea cu o singură plată.,
este posibil să fiți obligat în youragreement să acoperiți Întreținerea și reparațiile care în mod normal ar fi responsabilitatea lui thelandlord. Din nou, dacă nu puteți menține această întreținere, voiar putea să-și piardă banii vânzătorului.
un studiu a constatat că doar aproximativ 20% ofrent-to-own contracte de origine fapt a dus la o vânzare finalizat. În caz contrar, proprietarii de case ar-fi mutat, pierde banii lor, sau a ajuns inforeclosure cu ipoteci nu au putut permite sau case care au fost în valoare de lessthan au plătit.cumpărătorii potențiali ar trebui, de asemenea, să fie atenți la escrocherii., Înainte de a negocia o afacere rent-to-own, aflați cine deține casa printr-o căutare de titluri sau prin înregistrări fiscale la Tribunalul local.
Dacă persoana introduceți o opțiune de leasing acord cu asta ‘ town proprietate, ai putea avea de-a face cu un artist care vrea să stealyour bani în avans.și asigurați — vă că vedeți starea casei pentru dvs. înainte de a fi de acord cu întreținerea-mai ales dacă opțiunea dvs. de cumpărare depinde demenținerea casei.,deoarece opțiunile de închiriere sau contractele finanțate de proprietar nu implică de obicei creditorii ipotecari și deoarece se pot simți mai puțin formali decât o vânzare tradițională, poate fi tentant să renunți la reprezentarea juridică.
Nu. procesul rent-to-own creează un risc mult mai mult pentru cumpărător decât tranzacțiile tradiționale. Veți avea nevoie de o reprezentare adecvată.
angajați un avocat imobiliarlucrează în numele dvs., Vânzătorul este probabil ca cineva inteligent să facă același lucru, iar ignoranța poate fi foarte costisitoare pentru Dvs. — atât în avans, cât și mai târziu, la sfârșitul contractului de închiriere.
avocatul dvs. vă poate revizuiabordarea cu vânzătorul și identificarea clauzelor care ar putea anula în mod nedrept opțiunea dvs. sau dreptul dvs. de a achiziționa casa.
Un avocat poate arata, de asemenea, atcounty înregistrările să asigurați-vă că casa sunteți de planificare pentru a purchaseis nu în blocare a pieței, împovărate cu drept de retenție, sau deținute de către altcineva decât theseller.,de asemenea, ar trebui să aveți avocatul dvs. să înregistreze opțiunea dvs. de închiriere sau de cumpărare cu înregistratorul dvs. Județean. acest lucru va împiedica vânzătorul să transfere proprietatea în timp ce este sub contract către dvs. De asemenea, va împiedica vânzătorul să achiziționeze Ipoteci suplimentare împotriva proprietății fără știrea dvs.cu toate capcanele de opțiuni de leasing, și rata mare de eșec de închiriere-la-case proprii, de ce ar trece cineva throughthis?,urechile successfulbusiness proprietate
cele Mai multe dintre aceste obstacole pot fi depășite cu sprijinită de guvern sau de portofoliu produse ipotecare., Acestea sunt adesea mult mai sigure și mai ușoare decât proprietățile închiriate.dacă sunteți liber profesionist într-un domeniu complet nou, probabil că veți avea nevoie de un istoric de doi ani. Cu toate acestea, regula de doi ani poate fi evitată în anumite circumstanțe, potrivit Fannie Mae.
agenția va lua în considerare suport un credit ipotecar pentru aself-a angajat solicitant care are doar 12 luni de experiență de muncă dacă theborrower e impozit pe venit, arată un comparabile venituri înainte toself-ocuparea forței de muncă., înregistrările fiscale ar trebui să arate că veniturile din anteriorocuparea forței de muncă a venit într-un domeniu legat de activitatea independentă curentă a Împrumutatului.
cum rămâne cu cumpărătorii independenți care sunt stabiliți, dar care își scot o mulțime de venituri brute (înainte de impozitare)? există împrumuturi bancare pentru acestea. Aceste programe ipotecare variază în funcție de creditor, dar, în general, solicitantul trebuie să prezinte 24 luni de declarații bancare. Creditorul medii depozitele pentru a determina venitul disponibil pentru rambursarea ipotecii.ratele dobânzilor pentru aceste programe sunt puțin mai mari., Dar, în schimb, o mare parte din riscul pe care ți-l asumi prin achiziționarea unei opțiuni de închiriere sau a unui contract finanțat de proprietar dispare. Creditorul ia iton în schimb, și că este în valoare de o mulțime.dacă creditul dvs. nu este suficient de bun pentru o ipotecă astăzi, aveți grijă. Prin luarea unui contract de închiriere riscant sau inaccesibil sauplata ipotecară, veți merge de la rău la mai rău. Solicitați sfatul consilierului de credit anon-profit înainte de a sări în mai multe datorii.dacă aveți un scor de credit scăzut, dar nu neapărat rău de credit, este posibil să fie în continuare posibilitatea de a obține aprobarea ipotecare.,
încercați un credit ipotecar sprijinit de guvern, cum ar fi FHA. Aveți o șansă decentă la aprobare dacă v-ați plătit obligațiilecum a fost convenit cel puțin în ultimele 12 luni. Cu FHA, FICO dvs. poate fi la fel de scăzut as500 cu 10% în jos. Sau, mai frecvent, ai putea getapproved cu un scor de credit incepand de la 580 și doar 3.5% în jos. dacă creditul dvs. este împușcat, dar plata dvs. de venit și de avans sunt mari, creditorii non-prime ar putea să vă finanțeze. Puteți avea un scor FICO ca lowas 560 pentru multe dintre acestea și s-ar putea fi evacuate un faliment ieri., acestea ar putea fi alegeri excelente dacă vă puteți îmbunătăți poziția și refinanța într-un an sau doi. Sau dacă aveți de gând toflip casa și nu-mi pasă dacă rata dobânzii este mare.
Mortgageswith scăzut și nici o plată în jos
nimeni Nu ar trebui să fie blocate fromhomeownership dacă a face o plată în jos este singurul lor obstacol. O varietate de programe de împrumut șiopțiunile pot ajuta. rețineți că multe opțiuni au incomelimite, dar aceste limite sunt probabil mai mari decât vă așteptați.,
Aici este o trecere in revista rapida ofoptions:
- împrumuturi de origine VA — Permite-0% în jos de plată foreligible veteranii și membrii de servicii
- USDA credite — Permite 0% în jos de plată forlow-moderată cumpărătorii cu venituri calificat în zonele rurale
- împrumuturi FHA — Permite 3.,5% în jos de plată andcredit scoruri la fel de scăzut ca 580
- Convenționale 97 ipotecare — Fannie Mae și Freddie Macallow mai putin de 3% în jos în cazul în care scorul dvs. de credit este de cel puțin 620
- Fannie Mae HomeReady ipotecare — Acest program de împrumut permite 3% în jos, și acasă, cumpărătorul poate folosi de venituri de la alți membri ai familiei să helpthem a se califica pentru credite
- asistență de plată în Jos (DPA) — guvernele de Stat și locale,precum și non-profit, oferă granturi și împrumuturi cu dobândă mică pentru a ajuta la acasă buyerscover plată în jos și costurile de închidere., Cercetare DPA programe în zona dumneavoastră orask real estate agent sau ofițer de împrumut pentru a ajuta
- Vânzător concesii — vanzatorul este voie acoperi o parte sau toate în avans costurile ipotecare, dacă sunt de acord să-l
- Co-semnatarii — Dacă aveți un prieten sau familymember cu excelente de credit și/sau venituri dispus să semneze dvs. ipotecare, ai putea beneficia mai ușor., Dar a utiliza prudență, pentru că această persoană este puttingthemselves la riscul de a pierde scorul lor de credit și economii dacă nu puteți face plățile ipotecare
Datorită mare varietate de opțiuni de împrumut și assistanceprograms, în avans fondurile sunt mult mai mici barieră de case decât theyused să fie. Adesea, este doar o chestiune de a vă cerceta opțiunile și de a găsistrategia potrivită pentru a vă cumpăra noua casă.
verificați eligibilitatea ipotecară (6 februarie 2021)
care sunt ratele ipotecare de astăzi?,ratele ipotecare medii sunt încă aproape de minime record, ceea ceînseamnă că potențialii cumpărători ar putea achiziționa case cu costuri de finanțare mai mici. dar rata reală va depinde și de scorul dvs. de credit, de raportul datorie-venit și de proprietatea pe care doriți să o cumpărați. Chiar dacă thinkrent-to-own este cel mai bun pariu, cel puțin ia în considerare șansele de a obține un credit ipotecar real. este logic să vă așezați cu un bun profesionist de împrumut înainte de a recurge la tipuri mai riscante deopțiuni închiriate la proprii.
dacă alegeți o opțiune de închiriere sau închiriere, tratați-o ca un creditor., Protejați-vă cu consultanță juridică, evaluări, inspecții și asigurați-vă că tranzacția dvs. este înregistrată public.
verificați noul tarif (6 februarie 2021)