adesea, o întrebare pe care investitorii imobiliari o pun în mod obișnuit este: „ce este o rată de plafonare bună?”Ceea ce este cu adevărat întrebat este,” ceea ce este un profit bun pentru această investiție?”, sau ” dacă am luat fluxul de numerar al unui activ, fără a lua în considerare plățile ipotecare, împărțit că de prețul de achiziție pentru a atinge rata de capitalizare (rata de cap), ceea ce randamentul țintă este de dorit pentru un activ imobiliar comercial achiziționat cu toate numerar?’., Răspunsul, pur și simplu, este că nu există nici o rată de capac universal pentru a viza și depinde de mai mulți factori care influențează diferența în ratele de capac între proprietăți, precum și modul în care se definește „bun”(în scopul acestei discuții, vom folosi cuvântul „bun” ca un termen pentru a descrie o investiție favorabilă care s-ar putea alege să facă). Pentru cei care sunt frustrați de un răspuns „depinde”, primul loc pentru a căuta îndrumări cu privire la ratele potențiale de plafonare pentru achiziționarea unui activ este pachetul de broker în care sunt listate ratele de plafonare pentru vânzări comparabile., Vizualizați acest lucru cu un scepticism, deoarece activele pot fi culese de cireșe și nu pot fi cu adevărat comparabile. Surse suplimentare pentru comparabile cu ratele de capitalizare sunt site-uri de cercetare de bine-cunoscute de brokeraj ca CBRE, Marcus & Millichap, Colliers, și JLL care conțin specific activelor rapoarte trimestriale de regiune și/sau oraș.1
așa cum este descris în articolele anterioare privind rata de plafonare din această serie, ratele de plafonare sunt doar o singură valoare pentru valoarea imobiliară comercială și sunt utilizate cel mai bine pentru a compara media NeEvaluată (adică.,, fără datorii) returnarea unor tipuri similare de active stabilizate pe o piață sau submarin. Rata de plafonare nu ia în considerare ipotecile, deoarece ipotecile sunt diferite de la proprietate la proprietate. În timp ce impact pentru un anumit activ, Ipoteci va denatura comparație de active multiple toți ceilalți factori fiind similare.
următor oferă o imagine de ansamblu a ceea ce ar putea afecta un investitor este determinarea a ceea ce un ” bun ” pac rata ar trebui să fie în orice piață dată și active:
Profilul de Risc: se Întoarce pe toate investițiile imobiliare și de altfel, sunt direct corelate cu riscul., O obligațiune de trezorerie, care este garantată de credința și creditul deplin al guvernului american și are unul dintre cele mai mici riscuri ale oricărei investiții, are un randament relativ scăzut. În mod alternativ, obligațiunile junk, care au ratinguri de risc mai mari și vizează randamente mult mai mari, au șanse mai mari de implicit (până la urmă sunt „junky”). În domeniul imobiliar, o rată de plafonare scăzută (mai mică de 5%) reflectă adesea un profil de risc mai scăzut, în timp ce o rată de plafonare mai mare (mai mare de 7%) este adesea considerată o investiție mai riscantă., Dacă un investitor consideră o rată de plafonare „bună” este o reflectare directă a faptului dacă consideră sau nu că rentabilitatea investiției se potrivește cu riscul perceput. De exemplu, un investitor poate alege să achiziționeze un activ Multifamilial ocupat de clasa a 98% din San Francisco oferit spre vânzare la o rată de 3%, pe care investitorul o consideră o rată de „bună” sau un birou de chiriaș unic de clasă C Din Richmond, Virginia, care este oferit la o ocupare de 100% la 8% ca o rată de „bună”., Nici un investitor nu greșește, ele reflectă o diferență în profilul de risc și dorința de risc mai mic și de rentabilitate mai mică sau de risc mai mare și de rentabilitate mai mare. Prin urmare, întrebarea să te întrebi ca un investitor imobiliar este, ” are rata de capac reflectă riscul sunt dispus să ia, toate lucrurile fiind luate în considerare ?”
timp: ratele de plafonare a investițiilor se modifică, de asemenea, în timp, în funcție de condițiile macro și microeconomice ale pieței naționale și locale și de calendarul evaluării în ciclul pieței imobiliare., Când economia merge bine, creșterea locurilor de muncă și încrederea consumatorilor conduc, de obicei, la creșterea cheltuielilor consumatorilor. Macroeconomice puternice intrări impact tot în imobiliare comerciale din cantitatea de capital disponibil în piață pentru a cumpăra și proprietăți financiare, a activelor reale ei înșiși – office (spațiu pentru a localiza angajați), industriale (spațiu să dețină bunuri oamenii doresc să cumpere), retail (spațiu să cumpere bunuri de pe piață) și multifamiliale (spațiu pentru angajați de a trăi). Toate acestea sunt, de obicei, afectate pozitiv de o economie puternică., Alternativ, în cazul în care economia nu este de a face bine, imobiliare comerciale tinde să sufere recesiuni. Ratele dobânzilor sunt, de asemenea, un indicator economic principal, iar atunci când ratele dobânzilor cresc, este o încercare de a controla inflația într-o economie în creștere. Acest lucru înseamnă că fluxul de numerar din proprietățile comerciale poate sprijini mai puțin datoria ipotecară și, ca urmare, cumpărătorii de bunuri imobiliare comerciale care utilizează efectul de levier tind să facă oferte mai mici., În timp ce un mediu de creștere a ratei dobânzii este, de obicei, un indicator al unei economii puternice, atunci când ratele dobânzilor cresc, prețurile pentru imobiliare comerciale tind să se răcească inițial, iar ratele de plafonare tind să crească. Rata de plafonare a unei piețe se va schimba în timp, în funcție de modul în care economia se descurcă, în special economia pieței locale, unde locurile de muncă și cheltuielile au cel mai mare impact la nivelul activelor. De notat, cumpărătorii ar putea dori să revizuiască istoric ratele de capitalizare tendințe în piață pentru a vedea dacă actuala pac ratele de sens într-un context istoric, și anume,, cumpărătorul dorește să achiziționeze un activ pe o piață în care ratele de plafonare sunt mai mici decât au fost vreodată în trecut? Deoarece piețele sunt ciclice, ar putea dori să considere că rata de plafonare poate crește la un moment dat în viitor și, în funcție de rata de apreciere a chiriilor activului, ar putea fi gata să vadă o reducere a valorii proprietății.
Tipul de Activ: tipul de activ influențează, de asemenea, dacă o rată de capitalizare este „bună” sau nu și este, de asemenea, direct legată de risc și de performanța istorică., Activele multifamiliale tind să aibă rate scăzute de neplată și o cantitate mai mare de capital disponibil datorită agențiilor guvernamentale (Fannie, Freddie, HUD) care oferă împrumuturi pentru a sprijini locuințele la prețuri accesibile. Ca urmare a performanței puternice a acestui tip de active și a nevoii absolute ca oamenii să aibă un loc unde să locuiască, activele multifamiliale tind să aibă rate de capitalizare mai mici în comparație cu alte clase de active. Hotelurile sunt considerate un tip de active mai riscante, deoarece au rate de neplată mai mari și, adesea, au performanțe scăzute atunci când economia nu merge bine (adică., oamenii nu călătoresc pentru muncă sau pleacă în vacanță la fel de mult) sau dacă activul se află pe o piață în care nu există o cerere suficientă. Deoarece hotelurile sunt privite ca un tip de activ de risc mai mare, s-ar putea aștepta ca rata de plafonare să fie mai mare și prețul mai mic, decât un activ Multifamilial pe aceeași piață de calitate similară.clasa de active: pentru fiecare tip de proprietate există, în general, trei „clase” care denotă nivelul finisajelor, puterea chiriașilor și numărul de facilități, care afectează în mod direct chiriile pe care le poate comanda proprietatea., O proprietate” clasa A „este cea mai bună calitate a tuturor claselor de active, ceea ce înseamnă că comandă cele mai mari chirii și chiriașii de cea mai bună calitate, din punct de vedere al bonității și bilanțului. O proprietate „clasa B” se află în mijlocul pachetului și primește Chirii medii și chiriași de calitate medie. În cele din urmă, o proprietate” clasa C ” este de proprietate de cea mai mică calitate și, prin urmare, primește cele mai mici chirii și chiriași cu bonitate scăzută., Clasa de proprietăți au cele mai mici tarife și cele mai mari valori, de Clasă C proprietăți au cele mai mari tarife și cele mai mici valori, și Clasa B proprietăți au ratele de capitalizare și de valori între Clasa a și Clasa C. din nou, pac rate reflectă riscul real și perceput ca un activ deține. Este important atunci când se analizează dacă o rată de plafonare este „bună”, să se cunoască și să se înțeleagă ce clasă sau nivel de calitate este activul pentru a se compara cu alte active din setul comparativ corespunzător.,
întreținere amânată: calitatea generală a unui activ este, de asemenea, afectată de gradul de întreținere amânată. Întreținerea amânată ridicată pentru un activ poate necesita un capital semnificativ pentru ca acesta să primească Chirii de piață pentru clasa sa de active. De exemplu, o Clasă B multifamiliale activ care are un anilor 1980 vintage poate fi obtinerea chiriile de piață, dar au un acoperiș care are nevoie de înlocuire, la un cost de $500k. O altă Clasă B multifamiliale active pe aceeași piață are aceeași epocă, dar a primit o renovare completă în ultimele 6 luni și este doar acum începe să realizeze pe piața chiriilor., Primul activ pare să aibă un puternic 12 luni de istorie de operare, dar are o mare cheltuială de capital înainte, care este atât costisitoare, cât și poate afecta chiriașii și poate crește vacanța. Pe hârtie, al doilea activ poate părea mai puțin de dorit, deoarece venitul net din exploatare pare scăzut în ultimele 12 luni, dar nu are cheltuieli suplimentare de capital înainte. Prin urmare, având un element semnificativ de linie de întreținere amânat, va avea un impact asupra modului în care rata de capitalizare a activului este vizualizată de un potențial cumpărător., În cazul în care ambele active sunt de vânzare pentru o rată de plafon de 6%, poate fi benefic pentru cumpărător să ia în considerare ceea ce randamentul costurilor este (stabilizat venitul net din exploatare împărțit la prețul de achiziție, plus orice îmbunătățiri) atunci când se compară cele două investiții pentru a vedea care unul este preferat.
locație: unul dintre cei mai importanți factori care influențează rata de plafon a unei proprietăți este locația. Vechea zicală în domeniul imobiliar este, singurul lucru care contează este ” locație, locație, locație.”Acest sentiment reflectă importanța pe care locația o are asupra valorii unui activ., O piață precum San Francisco2 are mai multe locuri de muncă, comerț, transport și putere economică generală și dezirabilitate decât o piață precum Baton Rouge3. O piață cu mai multă cerere are ca rezultat valori mai mari ale proprietății; adică, ratele de plafonare din San Francisco sunt mult mai mici, iar valorile proprietății sunt mult mai mari decât în Baton Rouge.,Forța de închiriere: puterea unui contract de închiriere este determinată de termenii contractului de închiriere, cum ar fi lungimea, rata de închiriere, concesiunile de închiriere, creșterile sau escaladările chiriei, dispozițiile implicite, penalitățile pentru încălcare, obligațiile chiriașilor (cum ar fi plata impozitelor pe proprietate, Asigurarea și întreținerea) și puterea financiară a chiriașului., De exemplu, o clădire de birouri care are Google ca un chiriaș unic oferind un termen de 5 ani cu 3% chiria anuală depășiri și de garanție de la societatea-mamă are un profil de risc diferit decât o clădire de birouri care are 50 de chiriași, toate de la lună la lună cu mici mama-și-pop avocați, de asigurare și societățile de credit ipotecar, și alte similare furnizorii de servicii. Din cauza puterii bilanțului corporativ Google, probabil că ar fi negociat o rată mai mică pe metru pătrat, creșteri mai mici ale chiriei și condiții mai atractive decât ar fi avut mulți chiriași mai mici., Datorită puterii financiare a Google, contractul său de închiriere poate reflecta un profil de risc general mai scăzut pentru un cumpărător decât clădirea cu mulți chiriași mai mici și mai puțin siguri din punct de vedere financiar. Contractele de leasing puternice pentru orice tip de activ – indiferent dacă este multifamilie, retail, industrial sau birou – vor avea un impact asupra percepției riscului asupra proprietății și vor avea ca rezultat probabil o rată de plafonare mai mică, ceea ce se traduce într-o valoare mai mare a proprietății. capitalul disponibil: deși nu este un factor care influențează rata de plafonare a unei proprietăți, capitalul disponibil este o considerație atunci când se determină ce este o rată de plafonare „bună” pentru a cumpăra o proprietate sau nu., Cumpărătorii de bunuri imobiliare comerciale nu ar trebui, ca regulă generală, să utilizeze datorii sau ipoteci care sunt mai scumpe (costul total mai mare al capitalului, inclusiv taxele de inițiere și costurile de închidere) decât rata de plafonare stabilizată a unei proprietăți. Dacă utilizați datoria pentru a cumpăra și renova o proprietate, poate avea sens să utilizați capitalul care costă mai mult decât randamentul ratei de plafon pentru o perioadă scurtă de timp pentru a renova și refinanța în datorii cu costuri mai mici sau pentru a vinde activul., Cu toate acestea, dacă rata de plafonare stabilizată a unui activ este mai mică decât ratele dobânzilor predominante pentru activ, cumpărătorul ar trebui să ia în considerare utilizarea mai multor capital propriu și împrumutul mai puțin, deoarece datoria va dilua rentabilitatea totală a proprietății.după cum este ilustrat mai sus, există mulți factori care pot avea un impact asupra ratei de plafonare pentru un anumit activ la un moment dat., Determinarea dacă un capac rata este „bun” necesită o revizuire a activelor în comparație cu vânzările de alte active, cum ar fi în piață, la momentul achiziției, o revizuire a costurilor de capital, precum și investițiile alternative s-ar putea face și o evaluare onestă a investitorului general, profilul de risc și toleranța. Din fericire, există o mulțime de date disponibile publicului acum disponibile pentru a determina dacă rata de plafonare pentru un anumit activ se potrivește cu rentabilitatea riscului activelor similare., După efectuarea diligenței corespunzătoare și contabilizarea variațiilor proprietății în raport cu setul comp, se ajunge la preferințele personale, obiectivele și toleranța la risc a unui individ pentru a determina exact ce înseamnă o rată de „bună” a capacului.Disclaimer: Toate informațiile furnizate aici sunt doar în scop informativ și nu ar trebui să fie invocate pentru a lua o decizie de investiții și nu intenționează să facă o ofertă sau solicitare pentru vânzarea sau cumpărarea de valori mobiliare, investiții sau strategii de investiții specifice., Nimic din conținutul acestui document nu constituie consultanță de investiții, juridică, fiscală sau de altă natură și nici nu trebuie să se bazeze în luarea unei investiții sau a unei alte decizii. Cititorilor li se recomandă să se consulte cu un consilier financiar, avocat, contabil și orice alt profesionist care vă poate ajuta să înțelegeți și să evaluați riscurile asociate cu orice oportunitate de investiții. Investițiile Private sunt foarte nelichide și nu sunt potrivite pentru toți investitorii.