Często zadawane przez inwestorów nieruchomości pytanie brzmi: „co to jest dobra stopa ograniczenia? Pytanie brzmi: jaki jest dobry zwrot z tej inwestycji?”, lub ” jeśli wziąć przepływ środków pieniężnych składnika aktywów bez uwzględnienia płatności hipotecznych, podzielone, że przez cenę zakupu w celu osiągnięcia stopy kapitalizacji (cap rate), jaki zwrot docelowy jest pożądany dla aktywów nieruchomości komercyjnych zakupionych za wszystkie środki pieniężne?’., Odpowiedź, po prostu, jest to, że nie ma uniwersalnego cap rate do celu i to zależy od kilku czynników, które wpływają na różnicę w cap rate między właściwościami, a także jak jeden definiuje „dobry”(dla celów tej dyskusji, użyjemy słowa „dobry” jako termin do opisania korzystnej inwestycji, że można wybrać, aby). Dla tych, którzy są sfrustrowani odpowiedzią „to zależy”, pierwszym miejscem, aby szukać wskazówek na temat potencjalnych stawek maksymalnych dla zakupu aktywów, jest pakiet brokera, w którym wymienione są stawki maksymalnych dla porównywalnej sprzedaży., Zobacz to z pewnym sceptycyzmem, ponieważ aktywa mogą być zbierane z wiśni i mogą nie być naprawdę porównywalne. Dodatkowymi źródłami porównywalnych stawek cap są witryny badawcze znanych brokerów, takich jak CBRE, Marcus & Millichap, Colliers i JLL, które zawierają kwartalne raporty dotyczące aktywów według regionu i/lub miasta.1
,, brak długu) zwrot z podobnych rodzajów stabilizowanych aktywów na rynku lub pod-rynku. Stopa ograniczenia nie uwzględnia kredytów hipotecznych, ponieważ kredyty hipoteczne różnią się w zależności od nieruchomości. Chociaż wpływ na konkretny składnik aktywów, kredyty hipoteczne zniekształcą porównanie wielu aktywów, wszystkie inne czynniki są podobne.
poniżej przedstawiono przegląd tego, co może mieć wpływ na określenie przez inwestora, Jaka powinna być „dobra” stopa ograniczenia na danym rynku i aktywach:
profil ryzyka: Zwroty ze wszystkich inwestycji, nieruchomości i innych, są bezpośrednio skorelowane z ryzykiem., Obligacje skarbowe, które są gwarantowane przez pełną wiarę i kredyt rządu USA i mają jedno z najniższych ryzyk jakiejkolwiek inwestycji, mają stosunkowo niski zwrot. Alternatywnie, obligacje śmieciowe, które mają wyższe oceny ryzyka i docelowe znacznie wyższe zyski, mają większą szansę na niewypłacalność (w końcu są „złomowe”). W przypadku nieruchomości niski (poniżej 5%) Wskaźnik pułapu często odzwierciedla niższy profil ryzyka, podczas gdy wyższy wskaźnik pułapu (powyżej 7%) jest często uważany za bardziej ryzykowną inwestycję., To, czy inwestor uzna stopę ograniczenia za „dobrą”, jest bezpośrednim odzwierciedleniem tego, czy jego zdaniem zwrot z inwestycji odpowiada postrzeganemu ryzyku. Na przykład inwestor może zdecydować się na zakup nieruchomości wielorodzinnej klasy A w 98% zajmowanej w San Francisco, oferowanej na sprzedaż po 3% stopie kapitalizacji, która zdaniem inwestora jest” dobrą „stopą kapitalizacji, lub biura dla jednego najemcy klasy C w Richmond w Wirginii, które jest oferowane po 100% obłożeniu w 8% jako” dobra ” stopa kapitalizacji., Ani inwestor się nie myli, odzwierciedlają różnicę w profilu ryzyka i pragnieniu niższego ryzyka i niższego zwrotu lub wyższego ryzyka i wyższego zwrotu. Dlatego pytanie, które należy zadać sobie jako inwestorowi nieruchomości, brzmi: „czy stopa ograniczenia odzwierciedla ryzyko, które jestem gotów podjąć, wszystkie rzeczy są brane pod uwagę?”
czas: stopy kapitalizacji inwestycji zmieniają się również w czasie w zależności od warunków makroekonomicznych i mikroekonomicznych na rynku krajowym i lokalnym oraz od czasu wyceny w cyklu rynku nieruchomości., Gdy gospodarka idzie dobrze, wzrost zatrudnienia i zaufanie konsumentów zwykle prowadzą do zwiększenia wydatków konsumentów. Duże nakłady makroekonomiczne wpływają na wszystko w Nieruchomościach Komercyjnych, od ilości dostępnego na rynku kapitału na zakup i finansowanie nieruchomości, po same faktyczne aktywa-biurowe( przestrzeń do lokalizacji pracowników), przemysłowe (przestrzeń do przechowywania towarów, które ludzie chcą kupić), detaliczne (przestrzeń do zakupu towarów na rynku) i wielorodzinne (przestrzeń dla pracowników do życia). Wszystkie te czynniki są zwykle pozytywnie wpływane przez silną gospodarkę., Alternatywnie, jeśli gospodarka nie radzi sobie dobrze, Nieruchomości komercyjne zazwyczaj cierpią spadki. Stopy procentowe są również wiodącym wskaźnikiem ekonomicznym, a gdy stopy procentowe rosną, są próbą kontrolowania inflacji w rozwijającej się gospodarce. Oznacza to, że przepływy pieniężne z nieruchomości komercyjnych mogą wspierać mniejsze zadłużenie hipoteczne, a w rezultacie nabywcy nieruchomości komercyjnych, którzy korzystają z dźwigni finansowej, mają tendencję do składania niższych ofert., Podczas gdy rosnące stopy procentowe są zwykle wskaźnikiem silnej gospodarki, gdy stopy procentowe rosną, ceny nieruchomości komercyjnych mają tendencję do początkowo ochłodzenia, a stopy pułapów mają tendencję do wzrostu. Stopa pułapu rynkowego zmieni się z czasem w zależności od tego, jak radzi sobie gospodarka, w szczególności gospodarka rynku lokalnego, na którym miejsca pracy i wydatki mają największy wpływ na poziom aktywów. Warto zauważyć, że kupujący mogą chcieć dokonać przeglądu historycznych trendów w zakresie stóp pułapów na rynku, aby sprawdzić, czy obecne stawki pułapów mają sens w kontekście historycznym, tj.,, czy nabywca chce nabyć aktywa na rynku, na którym stawki cap są niższe niż kiedykolwiek w przeszłości? Ponieważ rynki są cykliczne, mogą rozważyć, że w pewnym momencie w przyszłości stopa ograniczenia może wzrosnąć i w zależności od stopy aprecjacji czynszów, mogą być gotowi do obniżenia wartości nieruchomości.
rodzaj aktywów: rodzaj aktywów ma również wpływ na to, czy stopa ograniczenia jest „dobra”, czy też nie i jest bezpośrednio związana z ryzykiem i wynikami historycznymi., Aktywa wielorodzinne mają zwykle niskie stopy niewypłacalności i większą ilość dostępnego kapitału dzięki agencjom rządowym (Fannie, Freddie, HUD) oferującym kredyty na wsparcie mieszkań po przystępnych cenach. Ze względu na dobre wyniki tego typu aktywów i absolutną potrzebę zapewnienia mieszkańcom miejsca do zamieszkania, aktywa wielorodzinne mają zwykle niższe wskaźniki pułapów w porównaniu z innymi klasami aktywów. Hotele są uważane za bardziej ryzykowny typ aktywów, ponieważ mają wyższe współczynniki niewykonania zobowiązań i często słabsze wyniki, gdy gospodarka nie radzi sobie dobrze (tj., ludzie nie podróżują do pracy lub na wakacje tak dużo), lub jeśli składnik aktywów znajduje się na rynku, na którym nie ma wystarczającego popytu. Ponieważ Hotele są postrzegane jako aktywa o wyższym ryzyku, można oczekiwać, że stopa ograniczenia będzie wyższa, a cena niższa niż aktywa wielorodzinne na tym samym Rynku o podobnej jakości.
klasa aktywów: dla każdego typu nieruchomości są zazwyczaj trzy „klasy”, które oznaczają poziom wykończenia, siłę najemców i liczbę udogodnień, co bezpośrednio wpływa na czynsze, które może polecić nieruchomość., Nieruchomość” klasy A „to najlepsza jakość ze wszystkich klas aktywów, co oznacza, że oferuje najwyższe czynsze i najlepszych najemców” jakości”, z punktu widzenia zdolności kredytowej i bilansu. Nieruchomość „klasy B” znajduje się w środku pakietu i otrzymuje średnie czynsze i średniej jakości najemców. Wreszcie, nieruchomość „klasy C” jest nieruchomością o najniższej jakości, a zatem otrzymuje najniższe czynsze i najemców o niskiej zdolności kredytowej., Właściwości klasy A mają najniższe współczynniki ograniczenia i najwyższe wartości, właściwości klasy C mają najwyższe współczynniki ograniczenia i najniższe wartości, a właściwości klasy B mają współczynniki ograniczenia i wartości pomiędzy klasą A i klasą C. Po raz kolejny wskaźniki ograniczenia odzwierciedlają ryzyko-rzeczywiste i postrzegane-jakie posiada składnik aktywów. Przy rozważaniu, czy stopa ograniczenia jest „dobra”, ważne jest, aby wiedzieć i zrozumieć, jaka klasa lub poziom jakości aktywów jest w celu porównania z innymi aktywami w odpowiednim zestawie porównawczym.,
odroczona konserwacja: na ogólną jakość aktywów ma również wpływ zakres odroczonej konserwacji. Wysokie odroczone utrzymanie aktywów może wymagać znacznego kapitału na otrzymanie rynkowych czynszów za swoją klasę aktywów. Na przykład obiekt wielorodzinny klasy B, który ma rocznik z lat 80., może otrzymywać czynsze rynkowe, ale ma dach, który wymaga wymiany, kosztem 500 tys. USD. inny obiekt wielorodzinny klasy B na tym samym rynku ma ten sam rocznik, ale przeszedł pełną renowację w ciągu ostatnich 6 miesięcy i dopiero teraz zaczyna osiągać czynsze RYNKOWE., Pierwszy obiekt wydaje się mieć silną historię operacyjną na 12 miesięcy, ale ma duże nakłady kapitałowe, które są zarówno drogie, jak i mogą mieć wpływ na najemców i zwiększyć pustostan. Na papierze drugi składnik aktywów może wyglądać mniej pożądanie, ponieważ zysk operacyjny netto wydaje się niski w ciągu ostatnich 12 miesięcy, ale nie ma dodatkowych nakładów kapitałowych w przyszłości. W związku z tym posiadanie znaczącej pozycji z odroczoną obsługą techniczną będzie miało wpływ na to, w jaki sposób potencjalny nabywca postrzega stopę ograniczenia aktywów., Jeśli oba aktywa sprzedają się po stawce ograniczenia wynoszącej 6%, korzystne może być dla kupującego rozważenie zwrotu z kosztów (ustabilizowany dochód operacyjny netto podzielony przez cenę zakupu plus wszelkie ulepszenia) podczas porównywania dwóch inwestycji, aby zobaczyć, która z nich jest preferowana.
lokalizacja: jednym z najważniejszych czynników wpływających na wskaźnik capture nieruchomości jest lokalizacja. Stare powiedzenie w Nieruchomościach jest, jedyne, co się liczy, to ” Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja.”Ten sentyment odzwierciedla znaczenie lokalizacji dla wartości aktywów., Rynek taki jak San Francisco2 ma więcej miejsc pracy, handlu, transportu i ogólnej siły ekonomicznej i atrakcyjności niż rynek taki jak Baton Rouge3. Rynek z większym popytem powoduje większe wartości nieruchomości; to znaczy, stawki WPR w San Francisco są znacznie niższe, a wartości nieruchomości znacznie wyższe, niż w Baton Rouge.,⁴
Siła najmu: Siła najmu zależy od warunków najmu, takich jak długość, stawka najmu, koncesje najmu, podwyżki lub eskalacje czynszu, rezerwy na niewypłacalność, kary za naruszenie, obowiązki najemców (np. płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenia i konserwacji) oraz siła finansowa najemcy., Na przykład budynek biurowy, w którym firma Google jest jedynym najemcą, oferującym 5-letni okres z 3% wzrostem czynszu rocznie i gwarancją od firmy macierzystej, ma zupełnie inny profil ryzyka niż budynek biurowy, w którym mieszka 50 najemców, przez cały miesiąc z małymi prawnikami, firmami ubezpieczeniowymi i hipotecznymi oraz innymi podobnymi dostawcami usług. Ze względu na siłę bilansu korporacyjnego Google prawdopodobnie wynegocjowałby niższą stawkę za stopę kwadratową,niższy wzrost czynszu i bardziej atrakcyjne warunki niż wielu mniejszych najemców., Ze względu na siłę finansową Google, jego najem może odzwierciedlać ogólny niższy profil ryzyka dla nabywcy niż budynek z wieloma mniejszymi, mniej bezpiecznymi finansowo najemcami. Silne umowy najmu dla każdego rodzaju aktywów-czy to wielorodzinnych, handlowych, przemysłowych czy biurowych-wpłyną na postrzeganie ryzyka nieruchomości i prawdopodobnie spowodują niższy pułap, co przekłada się na wyższą wartość nieruchomości.
dostępny kapitał: chociaż nie jest to czynnik, który wpływa na stopę ograniczenia nieruchomości, dostępny kapitał jest czynnikiem przy określaniu, jaka jest „dobra” stopa ograniczenia, czy kupić nieruchomość, czy nie., Nabywcy nieruchomości komercyjnych nie powinni, co do zasady, korzystać z dłużnych lub hipotecznych kredytów, które są droższe (wyższy całkowity koszt kapitału, w tym opłaty za powstanie i koszty zamknięcia) niż stabilizowany wskaźnik pułapu nieruchomości. Jeśli za pomocą długu do zakupu i remontu nieruchomości, może to sensowne, aby wykorzystać kapitał, który kosztuje więcej niż stopa zwrotu WPR przez krótki okres do remontu i refinansowania w niższe koszty długu lub sprzedać składnik aktywów., Jeśli jednak ustabilizowana stopa ograniczenia aktywów jest niższa niż obowiązujące stopy procentowe dla składnika aktywów, nabywca powinien rozważyć wykorzystanie większej ilości własnego kapitału i mniej zaciągania pożyczek, ponieważ dług zmniejszy ogólny zysk z nieruchomości.
Jak pokazano powyżej, istnieje wiele czynników, które mogą mieć wpływ na stopę ograniczenia dla określonego składnika aktywów w danym momencie., Określenie, czy pułap jest „dobry”, wymaga przeglądu tego składnika aktywów w porównaniu ze sprzedażą innych podobnych aktywów na rynku w momencie zakupu, przeglądu kosztu kapitału, jak również inwestycji alternatywnych, które można dokonać, oraz uczciwej oceny ogólnego profilu ryzyka i tolerancji inwestora. Na szczęście istnieje wiele publicznie dostępnych danych, które pozwalają określić, czy stopa ograniczenia dla określonego składnika aktywów odpowiada zwrotowi Z ryzyka podobnego składnika aktywów., Po przeprowadzeniu właściwej staranności i uwzględnieniu zmian w nieruchomości w stosunku do zestawu comp, sprowadza się do osobistych preferencji, celów i tolerancji ryzyka jednostki, aby dokładnie określić, co oznacza „dobry” wskaźnik ograniczenia.
Zastrzeżenie: Wszystkie informacje podane w niniejszym dokumencie mają wyłącznie charakter informacyjny i nie należy na nich polegać przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej i nie mają na celu złożenia oferty lub nakłaniania do sprzedaży lub zakupu określonych Papierów Wartościowych, inwestycji lub strategii inwestycyjnych., Żadne zawarte w niniejszym dokumencie nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej, podatkowej ani innej, ani nie należy na niej polegać przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej lub innej. Czytelnicy powinni skonsultować się z doradcą finansowym, prawnikiem, księgowym i każdym innym specjalistą, który może pomóc zrozumieć i ocenić ryzyko związane z każdą okazją inwestycyjną. Inwestycje prywatne są wysoce niepłynne i nie są odpowiednie dla wszystkich inwestorów.