hipoteczne alternatywy dla kupujących dom whocan ' t get financing
Co jeśli chcesz kupić dom terazale nie możesz uzyskać finansowania? Jedną z opcji może być dom na wynajem, znany również jako dzierżawa.,”
- opcje leasingu pozwalają ustawić cenę zakupu i przenieść się teraz podczas zakończenia procesu zakupu domw przyszłości
- Wynajem na własność domów obejmują zarówno alease (umowa najmu) i umowy kupna
- Leaseoptions wymagają zapłaty pieniędzy do sprzedawcy, że można stracić, jeśli nie ukończysz zakupu
istnieją pewne unikalne korzyści, które pochodzą z wynajmu na własność domów i opcji leasingu. Ale istnieje również bardzo realne ryzyko.
oto co powinieneś wiedziećje rozważasz jedną z tych alternatywnych opcji zakupu domu.,
Sprawdź kwalifikację kredytu hipotecznego (luty 6th, 2021)
w tym artykule (przejdź do…)
- co to jest opcja leasingu?
- opcje leasingowe plusy i minusy
- co to jest finansowanie sprzedawcy?
- opcje leasingu: błędy, których należy unikać
- drapieżni sprzedawcy i oszustwa
- alternatywy dla opcji leasingu
Co to jest opcja leasingu?
umowa najmu lokalu lub”opcja najmu” to umowa, która zawiera umowę najmu lokalu oraz umowę kupna-sprzedaży.
Wynajem na własność oznacza dokonywanie płatności czynszowych na określony okres czasu., Pod koniec okresu leasingu będziesz miał możliwość zakupu domu, potencjalnie wykorzystując część swoich płatności jako zaliczkę.
ty i właściciel/sprzedawca ustalacie cenę, którą zapłacicie za dom z góry, a następnie dokonujecie zakupu w przyszłości — jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem.
w zamian za pomoc w zakupie domu w przyszłości po dzisiejszych cenach, Sprzedający zwykle wymaga znacznej „opłaty opcyjnej”, wyższej niż rynkowa stawki czynszu lub obu.
co zawiera Umowa opcji najmu?,
Twoja umowa zawiera również postanowienia dotyczące wynajmu:
- termin płatności miesięcznego czynszu i kary za opóźnienia w płatnościach
- Akceptacja zwierząt domowych, współlokatorów i modyfikacje lokalu
- zasady dotyczące hałasu, parkowania i innych zachowań
- Twoje obowiązki w utrzymaniu domu
zauważ, że tak długo, jak zamkniesz na zakup, dodatkowe pieniądze płacisz za wynajem i option opłata pójdzie w kierunku zaliczki., Jeśli jednak zdecydujesz się nie kupować domu, lub jeśli w inny sposób nie uda Ci się zamknąć zgodnie z umową, tracisz całą gotówkę na rzecz sprzedawcy.
Wynajem na własność może cię przyspieszyć,zwłaszcza jeśli masz problemy kredytowe uniemożliwiające Ci uzyskanie kredytu hipotecznego w tej chwili.
ale opcje leasingu są pełne pułapek. Bądź pewny, że rozumiesz plusy i minusy wynajmu do własnych domów i finansowania właściciela, aby podjąć próbę homeownership asuccess i uniknąć kosztownych błędów.,
opcje najmu a umowy najmu-kupna
umowa najmu-kupna stanowi inny rodzaj umowy najmu. Leasing-zakup różni się od opcji alease; zamiast dać Ci możliwość zakupu domu na koniec najmu, ta umowa wymaga kupna domu na koniec najmu.
ten wymóg zakupu domu pod koniec okresu najmu może stwarzać problemy, jeśli nadal nie można uzyskać tradycyjnego kredytu hipotecznego w tym czasie.,
Jeśli nie jesteś pewien, czy umowa najmu na własność wymaga od Ciebie zakupu domu po zakończeniu umowy najmu, przed podpisaniem upewnij się, że poprosisz o pomoc agenta nieruchomości lub adwokata.
zalety i wady opcji najmu
w przeciwieństwie do umowy najmu, umowa opcji najmu daje prawo-ale nie wymaga od ciebie-do zakupu domu po dokonaniu płatności za czynsz na określony okres.,
inne zalety alease-option agreement to:
- gdy wartości domu rosną, blokujesz dzisiejszą cenę i kupujesz później
- kredyty mieszkaniowe zmuszają cię do zaoszczędzenia zaliczki na dom
- możesz uniknąć przeprowadzki, wynajmując, a następnie posiadając ten sam dom
- możesz być w stanie kupić nawet jeśli nie kwalifikujesz się do tradycyjnego kredytu hipotecznego
ale istnieją różne wady też.,
to duże ryzyko., Zawrzeć umowę najmu należy tylko wtedy, gdy jest się pewnym, że pod koniec okresu kredytowania będzie można uzyskać kredyt hipoteczny.do tego czasu nie zmienią się priorytety kupna domu.
ponadto upewnij się, że przejrzałeś umowę z profesjonalnym prawnikiem lub agentem nieruchomości, aby dokładnie zrozumieć, co oznaczają warunki i co się stanie, jeśli sprzedaż nie zostanie zakończona zgodnie z planem.
czym jest sellerfinancing?
Z seller finansowania, można zakończyć zakup domu z góry., Ale nie masz umowy najmu ani tradycyjnego kredytu hipotecznego.
zamiast tego dokonujesz regularnych comiesięcznych spłat hipotecznych na rzecz sprzedawcy, dopóki nie będziesz mógł refinansować nieruchomości, spłacić kredytu lub sprzedać domu.
Twoja umowa ze sprzedającym może wahać się od kilku miesięcy lub lat do pełnego 30-letniego kredytu hipotecznego.
finansowanie sprzedawcy może pomóc ci zaoszczędzić pieniądze, unikając pożyczkodawców, lub może stać się bardzo kosztowne. Na przykład twoja stopa procentowa może być znacznie wyższa niż stopa oferowana przez tradycyjnych kredytodawców.,
z drugiej strony sprzedawca może być skłonny sfinansować twój zakup, gdy tradycyjni pożyczkodawcy złożą ci wniosek.
twoja umowa określa warunki zakupu (co obejmuje, ile zapłacisz i datę zamknięcia), a także warunki pożyczki (stopa procentowa, Miesięczna płatność, termin płatności, kary za zwłokę, długość pożyczki i inne).
zauważ, że wiele Ochrony Konsumentów i przepisów rządowych, które stosuje się do firm hipotecznych i banków, nie ma zastosowania do finansowania prywatnego lub właścicielskiego.,
chyba, że jesteś ekspertem na lokalnym rynku nieruchomości Ion home finansowania, sprawdzić z pośrednika lub adwokata nieruchomości przed zakupem domu finansowanego przez Sprzedawcę.
ryzyko finansowania sprzedawcy
ważne jest, aby chronić się podczas zakupu domu z finansowania sprzedawcy. Zrobić to, co tradycyjny kredytodawca chroniłby swoją inwestycję.
ponieważ są tak szczęśliwi, że ich finansują, wielu nabywców nie upewnia się, że nieruchomość jest uczciwa. Często nie jest wart niczego zbliżonego do ceny wywoławczej lub może wymagać ekstremalnych remontów, aby być bezpiecznym lub znośnym.,
- Zapłać za wycenę od alicerated rzeczoznawca wybierasz siebie, lub cena brokeraopinion (BPO) od licencjonowanego pośrednika nieruchomości
- Zamów i zapłać za domeinspection
- uzyskaj raport tytułu i uzyskaj polisę ubezpieczeniową tytułu właściciela., Jest to znacznie tańsze niż polisa pożyczkodawcy wymagana przez tradycyjnych kredytodawców hipotecznych i chroni ciebie, a nie sprzedawcę domu
- użyj firmy escrow lub pełnomocnika do przechowywania wszystkich środków na depozycie, dopóki nieruchomość formalnie nie zmieni rąk
- Rejestruj sprzedaż z Biurem rejestratora Hrabstwa
powinieneś również przejrzeć uwagi na temat opcji leasingu powyżej, ponieważ wiele z nich dotyczy również nieruchomości finansowanych przez właściciela.,
oprócz miesięcznej kwoty głównej i odsetek, będziesz płacił za ubezpieczenie domu i podatki property, a być może opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA).
kupujący dom powinien uzyskać te kwoty na piśmie i upewnić się, że cała płatność jest przystępna. W przeciwnym razie możesz zaryzykować utratę domu i pieniędzy, które w niego włożysz.
opcje najmu: błędy, których należy unikać
opcja najmu na własność lub dzierżawa to umowa, której można użyć, aby kupić dom w przyszłości w terminach, na które zgadzasz się już dziś.,
Jeśli nie zastosujesz się lub”złamiesz” warunki umowy, sprzedający może zabić całą transakcję i często zatrzymać Twoje pieniądze.
aby zapobiec temu najgorszemu scenariuszowi, upewnij się, że podejmujesz odpowiednie środki ostrożności przed zawarciem opcji najmu lub umowy najmu na własność. Oto kilka typowych błędów, na które należy zwrócić uwagę.
upewnij się, że umowa jest akceptowalna dla Twojego przyszłego kredytodawcy hipotecznego
Jeśli nie wyrazisz poprawnie umowy najmu na własność, wielu kredytodawców hipotecznych nie rozpozna zaliczki, którą tak starannie zgromadziłeś., Musisz prawidłowo sporządzić umowy zakupowe i umowy rentalne oraz zachować staranne zapisy, aby upewnić się, że to nie ma miejsca.
Załóżmy, że zapłaciłeś z góry 5000$, a w ciągu dwóch lat dodałeś kolejne 5000 $w rentcredit. Jeśli cena zakupu wynosi $200,000, to $ 10,000 w kredyt tworzy 5% zaliczki.
jednak, jeśli ty i Sprzedający popełnicie błędy przy opracowywaniu opcji leasingu, pożyczkodawca nie zaliczy Twoich 10 000 $jako zaliczki. Zamiast tego zakłada, że cena zakupu wynosi $190,000, andit wymaga innego $9,500 w dół, aby uzyskać kredyt 95%.,
nie ryzykuj. I pamiętaj: sprzedawca może sporządzić umowę, ale to ty stracisz pieniądze, jeśli nie dostaniesz kredytu hipotecznego i nie sfinalizujesz zakupu w okresie najmu.
bądź pewien, że będziesz mógł zakupić nieruchomość w okresie opcji najmu. Jeśli twój kredyt nie jest wystarczająco dobry lub stracisz pracę, wszystko, na co pracowałeś, aby kupić dom, może zostać utracone.
How to drafta lease option
Fannie Mae guidelines allow banks to apply money you ' veaved up through rent payments and option fees toward a down payment on yournew home loan.,
ale nie wszystkie pieniądze, które zapłaciłeś w czynszu, pójdą na zapłatę.będziesz potrzebował dokumentacji, aby udowodnić, że zgromadziłeś rentcredit.
w celu ustalenia kredytu czynszowego, kredytodawca zatwierdzony przez Fannie Mae porówna czynsz zapłacony w ciągu ostatniego roku do wartości rynkowej kredytu w tym samym okresie.
rzeczoznawca określi czynsz rynkowy. Jeśli marketrent jest $15,000 i zapłaciłeś $25,000 w płatności czynszu, $10,000 różnica może stać się częścią zaliczki.
upewnij się, że możesz dostarczyć dokumenty wymagane do wykonania kopii zapasowej Twojej sprawy., Należą do nich:
- umowa najmu-zakupu pokazująca okres co najmniej 12 miesięcy, uzgodniony miesięczny czynsz i inne odpowiednie warunki
- anulowane Czeki lub paragony pokazujące rzeczywistą płatność czynszu za Ostatnie 12 miesięcy
- wycena pokazująca rynek w tym samym 12-miesięcznym okresie
harmonogram wyceny i wynajmu
aby upewnić się, że kredyt na czynsz zostanie przeznaczony na przyszłą zaliczkę, poproś sprzedawcę o ustalenie stawki czynszu najmu na uczciwym rynku nieruchomości.
będziesz musiał później udowodnić, że Twój czynsz jest powyżej rynku., Umowa powinna określać kwotę płatności pokrywającą czynsz oraz „dodatkową” kwotę, która stanowi kredyt na czynsz.
licencjonowany rzeczoznawca może pomóc w określeniu, o jaką kwotę można podwyższyć czynsz, uzupełniając harmonogram najmu. Przed zawarciem niniejszej umowy powinieneś zlecić wycenę. Dodanie harmonogramu wynajmu nie zwiększa o wiele kosztów.
przez cały okres wynajmu zachowuj skrupulatne zapisy historii płatności za czynsz. Będziesz potrzebował tych zapisów do wniosku o kredyt hipoteczny, i nierozsądnie jest polegać na sprzedawcy, który przechowuje takie zapisy dla Ciebie.,
w umowie należy również jasno określić, że opłata za opcję zostanie zaliczona na poczet zaliczki, a nie do obniżenia ceny domu. Jeśli korzystasz z atemplate z renomowanego źródła, nie będziesz miał „podstępnych” zapisów w umowie.
unikaj drobnego drukowania
nierzadko zdarza się, że właściciele / Sprzedający zawierają klauzulę pozwalającą im zachować miesięczny kredyt najmu w przypadku opóźnionych płatności za czynsz.
Jeśli ta klauzula jest uwzględniona, bardzo ostrożnie dokonaj płatności na czas i udowodnij, że to zrobiłeś.,Zorganizuj plan zapasowy w przypadku, gdy brakuje ci jednego miesiąca — miej awaryjny fundor linię kredytową, którą możesz stuknąć.
w jednym z przykładów umowy najmu oferowanej przez University of Utah, najemca/nabywca może naruszyć umowę jedynie używając „obraźliwego języka” wokół okolicznych mieszkańców. Wyobraź sobie, że próbujesz uporządkować w sądzie, co stanowi „obraźliwy” język, jeśli zostaniesz wyrzucony, a umowa najmu na własny rachunek rozpadnie się!,
upewnij się, że termin jest wystarczająco długi, że będziesz w stanie sfinansować nieruchomość ze stałym pożyczkodawcą, i że będziesz mógł sobie pozwolić na przyszłe płatności hipoteczne.
niektórzy bez skrupułów sprzedawcy faktycznie nie chcą, aby zakończyć zakup-wynika z badania przeprowadzonego przez nonprofit National Consumer Law Center.
na przykład niektóre z nich obejmują klauzulę nakazującą sprzedawcom anulowanie transakcji i zachowanie wszystkich opcji oraz kredytu za spóźnienie z pojedynczą płatnością.,
Możesz być zobligowany do pokrycia kosztów konserwacji i napraw, które normalnie leżałyby po twojej stronie. Ponownie, jeśli nie możesz utrzymać tej konserwacji, możesz stracić swoje pieniądze na rzecz sprzedawcy.
W przeciwnym razie, niedoszli właściciele domów wyprowadzili się, tracąc pieniądze, lub skończyli inforeclosure z hipotekami, na które nie mogli sobie pozwolić lub domy, które były warte mniej niż zapłacili.
potencjalni nabywcy powinni również uważać na oszustwa., Przed negocjacją umowy najmu na własny rachunek, dowiedz się, kto jest właścicielem domu za pomocą badania tytułów lub poprzez dokumentację podatkową w miejscowym Sądzie.
Jeśli osoba, z którą zawarłeś umowę najmu, nie jest właścicielem nieruchomości, możesz mieć do czynienia z oszustem, który chce ukraść Twoje pieniądze z góry.
i upewnij się, że widzisz stan domu dla siebie przed wyrażeniem zgody na konserwację — zwłaszcza jeśli opcja zakupu zależy od utrzymania domu.,
pamiętaj, aby zatrzymać prawnika
ponieważ opcje leasingu lub umowy finansowane przez właściciela zazwyczaj nie obejmują kredytodawców hipotecznych, a ponieważ mogą czuć się mniej formalni niż tradycyjna sprzedaż, może być kuszące rezygnacja z reprezentacji prawnej.
Nie. proces wynajmu na własny rachunek stwarza dużo większe ryzyko dla kupującego niż tradycyjne transakcje. Będziesz potrzebował odpowiedniej reprezentacji.
wynajmij w swoim imieniu prawnika od nieruchomości., Sprzedawca prawdopodobnie będzie miał kogoś sprytnego, który zrobi to samo, a ignorancja może być dla ciebie bardzo kosztowna — zarówno z góry, jak i później, w momencie zawarcia umowy najmu.
Twój adwokat może zweryfikować Twoje porozumienie ze sprzedawcą i zidentyfikować klauzule, które mogą niesprawiedliwie anulować Twoje prawo do zakupu domu.
adwokat może również zajrzeć do ksiąg rachunkowych, aby upewnić się, że dom, który planujesz kupić, nie znajduje się w zamknięciu, jest obciążony zastawem lub jest własnością kogoś innego niż sprzedawca.,
powinieneś również poprosić prawnika o zapisanie opcji najmu lub zakupu w rejestratorze Okręgowym.
uniemożliwi to sprzedającemu przeniesienie nieruchomości na ciebie, gdy jest ona na mocy umowy. Uniemożliwi to również sprzedającemu nabywanie dodatkowych kredytów hipotecznych na nieruchomość bez Twojej wiedzy.
alternatywy dla opcji
przy wszystkich pułapkach leaseoptions i wysokim wskaźniku awaryjności domów do wynajęcia, dlaczego ktoś miałby przejść przez to?,
większość tych przeszkód można pokonać dzięki produktom hipotecznym wspieranym przez rząd lub portfelowym., Są one często znacznie bezpieczniejsze i łatwiejsze niż wynajem na własność nieruchomości.
kredyty hipoteczne dla osób samozatrudnionych
Jeśli jesteś samozatrudniony w zupełnie nowej dziedzinie, prawdopodobnie potrzebujesz dwuletniego doświadczenia. Jednak, dwuletni reguła móc w niektóry okoliczność, accordingto Fannie Mae.
Agencja rozważy zaciągnięcie kredytu hipotecznego dla osoby samozatrudnionej, która posiada tylko 12-miesięczne doświadczenie zawodowe, jeżeli w zeznaniach podatkowych osoby zatrudnionej przed podjęciem pracy wykazane zostaną porównywalne dochody.,
ewidencja podatkowa powinna wykazywać, że dochody z poprzedniego zatrudnienia pochodziły z dziedziny związanej z obecnym samozatrudnieniem kredytobiorcy.
a co z samozatrudnionymi nabywcami, którzy mają siedzibę, ale którzy odpisują sporo swoich dochodów brutto (przed opodatkowaniem)?
są dla nich kredyty na wyciągi bankowe. Te programy hipoteczne różnią się w zależności od pożyczkodawcy, ale ogólnie rzecz biorąc, wnioskodawca musi złożyć 24 miesiące wyciągów bankowych. Kredytodawca uśrednia depozyty w celu ustalenia dochodu dostępnego do spłaty kredytu hipotecznego.
oprocentowanie tych programów jest nieco wyższe., Ale w zamian, wiele ryzyka, które można przyjąć kupując z opcją leasingu lub umowy finansowanej przez właściciela odchodzi. Pożyczkodawca bierze iton, a to jest dużo warte.
kredyty hipoteczne dla osób z niskim kredytem
Jeśli twój kredyt nie jest wystarczająco dobry na kredyt hipoteczny, bądź ostrożny. Podejmując ryzykowną lub nieopłacalną płatność leasingową lub hipoteczną, staniesz się coraz gorszy. Skorzystaj z porady doradcy kredytowego anon-profit, zanim skoczysz w większe zadłużenie.
Jeśli masz niski wynik kredytowy, ale niekoniecznie zły kredyt, może nadal być w stanie uzyskać kredyt hipoteczny zatwierdzenia.,
Wypróbuj rządowy kredyt hipoteczny. Masz przyzwoitą szansę na zatwierdzenie, jeśli spłaciłeś zobowiązania uzgodnione przez co najmniej Ostatnie 12 miesięcy. Z FHA, Twój FICO może być tak niskie, jak 500 z 10% w dół. Lub, częściej, można uzyskać approved z oceny kredytowej począwszy od 580 i tylko 3.5% w dół.
Jeśli twój kredyt jest spłacony, ale twój dochód i zaliczka są wysokie, kredytodawcy spoza prime mogą potencjalnie finansować Ciebie. Możesz mieć wynik FICO jako lowas 560 dla wielu z nich i może wypisał bankructwo wczoraj.,
To może być świetny wybór, jeśli możesz poprawić swoją pozycję i refinansować w ciągu roku lub dwóch. Lub jeśli planujesz Dom i nie dbasz o to, czy oprocentowanie jest wysokie.
kredyty hipoteczne z niskim oprocentowaniem i bez zaliczki
nikt nie powinien być wykluczony z lokalu mieszkalnego, jeśli dokonanie zaliczki jest ich jedyną przeszkodą. Różne programy pożyczkowe iopcje mogą pomóc.
zauważ, że wiele opcji ma incomelimits, ale te limity są prawdopodobnie wyższe niż się spodziewasz.,
Oto bardzo szybkie zestawienie opcji:
- va home loans — Allow 0% down payment foreligable veterans and service members
- USDA loans — Allow 0% down payment for low-to-modern income buyers in qualified rural areas
- FHA loans — Allow 3.,5% down payment andcredit scores as low as 580
- konwencjonalne 97 hipoteka — Fannie Mae i Freddie Macallow tak mało jak 3% w dół, jeśli twój wynik kredytowy jest co najmniej 620
- Fannie Mae HomeReady hipoteka — ten program kredytowy pozwala 3% w dół,a nabywca domu może korzystać z dochodów od innych członków gospodarstwa domowego, aby helpthem kwalifikować się do pożyczki
- Down payment assistance (DPA) — stan i samorządy, jak również non-profit, oferują dotacje i niskie oprocentowanie kredyty na zakup domówcover zaliczki i koszty zamknięcia., Badania programów DPA w Twojej okolicy lub poprosić agenta nieruchomości lub loan officer o pomoc
- koncesje Sprzedającego-Sprzedający domu jest dopuszczonyaby pokryć część lub całość kosztów kredytu hipotecznego z góry, jeśli zgodzą się na to
- Co-signers — jeśli masz przyjaciela lub członka rodziny z doskonałym kredytem i/lub dochodów chętnych do podpisania kredytu hipotecznego, można zakwalifikować się łatwiej., Ale należy zachować ostrożność, ponieważ ta osoba jest puttingthemselves na ryzyko utraty zdolności kredytowej i oszczędności, jeśli nie można dokonać raty kredytu hipotecznego
dzięki szerokiej gamie opcji kredytowych i programów assistance, fundusze z góry są znacznie niższe bariery do homeownership they used to be. Często jest to tylko kwestia badania opcji i znalezieniaprzez właściwą strategię zakupu nowego domu.
Sprawdź kwalifikację kredytu hipotecznego (Feb 6th, 2021)
jakie są dzisiejsze stawki kredytu hipotecznego?,
średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wciąż blisko rekordowych spadków, co oznacza, że potencjalni nabywcy mogą kupować mieszkania przy niższych kosztach finansowania.
ale twoja rzeczywista stawka będzie również zależeć od twojej zdolności kredytowej, stosunku zadłużenia do dochodu i nieruchomości, którą chcesz kupić. Nawet jeśli uważasz, że to najlepszy wybór, przynajmniej rozważ swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
przed skorzystaniem z bardziej ryzykownych opcji, warto usiąść z profesjonalnym kredytodawcą.
Jeśli wybierzesz opcję dzierżawy lub leasingu, traktuj ją jak pożyczkodawcę., Chroń się doradztwem prawnym, wycenami, inspekcjami i upewnij się, że transakcja jest publicznie zarejestrowana.
zweryfikuj swój nowy kurs (luty 6th, 2021)