vaak is een vraag die vastgoedbeleggers vaak stellen: “Wat is een goede cap rate?”Wat werkelijk wordt gevraagd is,” wat is een goed rendement voor deze investering?’, of ‘ als ik de kasstroom van een actief nam zonder hypotheekbetalingen te overwegen, gedeeld dat door de aankoopprijs om de kapitalisatie rate (cap rate) te bereiken, welk doelrendement is wenselijk voor een commercieel onroerend goed actief gekocht met alle contant geld?’., Het antwoord, heel eenvoudig, is dat er geen universele cap rate te richten en het hangt af van verschillende factoren die het verschil in cap tarieven tussen eigenschappen beà nvloeden, evenals hoe men definieert “goed”(voor doeleinden van deze discussie, zullen we het woord “goed” gebruiken als een term om een gunstige investering te beschrijven die men zou kunnen kiezen om te maken). Voor degenen die gefrustreerd zijn met een” it depends ” reactie, de eerste plaats om te zoeken naar begeleiding op potentiële cap tarieven voor de aankoop van een actief is de makelaar pakket waar cap tarieven voor vergelijkbare verkoop worden vermeld., Bekijk dit met enige scepsis als de activa kunnen worden cherry-picked en misschien niet echt vergelijkbaar zijn. Aanvullende bronnen voor vergelijkbare cap-percentages zijn de onderzoekslocaties van bekende Makelaarskantoren zoals CBRE, Marcus & Millichap, Colliers en JLL, die per regio en/of stad per kwartaal activaspecifieke rapporten bevatten.1
zoals beschreven in de vorige cap rate-artikelen in deze reeks, zijn cap Rate ‘ s slechts één maatstaf voor de waarde van commercieel onroerend goed en worden ze het best gebruikt om het gemiddelde niet-afgeleverde (d.w.z.,, geen schuld) rendement van soortgelijke soorten gestabiliseerde activa in een markt of submarkt. Bij de cap rate wordt geen rekening gehouden met hypotheken, omdat hypotheken van onroerend goed tot onroerend goed verschillen. Hoewel impact voor een bepaald actief, hypotheken zal vergelijking van meerdere activa verstoren alle andere factoren die vergelijkbaar zijn.
het volgende geeft een overzicht van wat van invloed zou kunnen zijn op de vaststelling van een belegger wat een “good” cap rate zou moeten zijn in een bepaalde markt en een bepaald actief:
risicoprofiel: het rendement van alle beleggingen, vastgoed en andere, hangt direct samen met het risico., Een schatkistobligatie, die wordt gegarandeerd door het volledige vertrouwen en krediet van de Amerikaanse regering en een van de laagste investeringsrisico ‘ s heeft, heeft een relatief laag rendement. Als alternatief hebben junk bonds, die hogere risicoclassificaties hebben en veel hogere rendementen nastreven, een grotere kans op wanbetaling (ze zijn immers “junky”). In onroerend goed weerspiegelt een laag (minder dan 5%) plafond vaak een lager risicoprofiel, terwijl een hoger plafond (meer dan 7%) vaak als een risicovollere investering wordt beschouwd., Of een investeerder een cap rate “goed” acht, is een directe weerspiegeling van de vraag of hij denkt dat het rendement van de investering overeenkomt met het waargenomen risico. Bijvoorbeeld, een investeerder kan ervoor kiezen om een Klasse A 98% bezet multifamily actief in San Francisco te koop aangeboden tegen een 3% cap rate, die de investeerder acht is een “goede” cap rate, of een klasse C single tenant kantoor in Richmond, Virginia die wordt aangeboden tegen een 100% bezetting op 8% als een “goede” cap rate., Geen van beide beleggers heeft ongelijk, ze weerspiegelen een verschil in risicoprofiel en verlangen naar een lager risico en een lager rendement of een hoger risico en een hoger rendement. Daarom is de vraag die je jezelf als vastgoedbelegger moet stellen: “weerspiegelt de cap rate het risico dat ik bereid ben te nemen, alles in overweging genomen?”
tijd: de maximumpercentages voor investeringen veranderen ook in de loop van de tijd, afhankelijk van de macro-en micro-economische omstandigheden van de nationale en lokale markt en het tijdstip van de waardering in de vastgoedmarktcyclus., Wanneer de economie goed gaat, leiden banengroei en consumentenvertrouwen meestal tot hogere consumentenuitgaven. Sterke macro-economische inputs beïnvloeden alles in commercieel onroerend goed van de hoeveelheid kapitaal beschikbaar in de markt om te kopen en te financieren eigenschappen, om de werkelijke activa zelf – kantoor (ruimte om werknemers te lokaliseren), industriële (ruimte om de goederen te houden mensen willen kopen), retail (ruimte om de goederen te kopen in de markt) en multifamily (ruimte voor de werknemers om te wonen). Deze worden meestal allemaal positief beïnvloed door een sterke economie., Als alternatief, als de economie niet goed doet, commercieel onroerend goed heeft de neiging om downs te lijden. De rente is ook een belangrijke economische indicator, en wanneer de rente stijgt is het een poging om de inflatie in een groeiende economie te beheersen. Dit betekent dat de cashflow van commercieel vastgoed minder hypotheekschuld kan ondersteunen, en als gevolg daarvan kopers van commercieel vastgoed die gebruik maken van leverage hebben de neiging om lagere aanbiedingen te doen., Terwijl een stijgende rente-omgeving meestal een indicator is van een sterke economie, wanneer de rente stijgt, hebben de prijzen voor commercieel onroerend goed de neiging om in eerste instantie af te koelen, en de cap-tarieven de neiging om te stijgen. Het plafond van een markt zal in de loop van de tijd veranderen, afhankelijk van hoe de economie het doet, met name de economie van de lokale markt waar banen en uitgaven het meest effect hebben op het niveau van de activa. Van nota, kopers kunnen willen de historische GLB-tarieven trends in een markt herzien om te zien of de huidige GLB-tarieven zinvol zijn in een historische context, d.w.z.,, wil de koper een actief kopen in een markt waar de cap-tarieven lager zijn dan ooit tevoren? Aangezien de markten cyclisch zijn, kunnen zij overwegen dat het plafond op enig moment in de toekomst kan stijgen en afhankelijk van de appreciatiegraad van de huren van het actief, zouden zij klaar kunnen zijn om een daling van de waarde van het onroerend goed te zien.
Activatype: het soort activatype heeft ook invloed op de vraag of een cap rate “goed” is of niet en is ook rechtstreeks gekoppeld aan risico ‘ s en historische prestaties., Meergezinsactiva hebben meestal lage wanbetalingspercentages en een grotere hoeveelheid beschikbaar kapitaal als gevolg van overheidsinstanties (Fannie, Freddie, HUD) die leningen aanbieden om huisvesting tegen betaalbare prijzen te ondersteunen. Als gevolg van de sterke prestaties van dit type activa, en de absolute noodzaak voor mensen om een plek om te wonen, multifamily activa hebben de neiging om lagere cap rates in vergelijking met andere activaklassen. Hotels worden beschouwd als een risicovoller activatype omdat ze hogere wanbetalingspercentages hebben en vaak ondermaats presteren wanneer de economie het niet goed doet (d.w.z., mensen niet reizen voor werk of gaan op vakantie zo veel), of als het actief is in een markt waar er niet voldoende vraag. Omdat hotels worden gezien als een soort activa met een hoger risico, zou men kunnen verwachten dat de cap rate hoger en de prijs lager is, dan een meergezinsactiva in dezelfde markt van vergelijkbare kwaliteit.
activaklasse: voor elk vastgoedtype zijn er over het algemeen drie “klassen” die het niveau van afwerking, de sterkte van de huurders en het aantal voorzieningen aangeven, wat direct van invloed is op de huur die het onroerend goed kan bevelen., Een” Klasse A ” onroerend goed is de beste kwaliteit van alle activaklassen, wat betekent dat het de hoogste huurprijzen en de beste “kwaliteit” huurders, uit een oogpunt van kredietwaardigheid en balans. Een” klasse B ” woning is in het midden van de verpakking en ontvangt gemiddelde huurprijzen en gemiddelde kwaliteit huurders. Tot slot is een” klasse C ” – woning van de laagste kwaliteit en ontvangt daarom de laagste huur en huurders met een lage kredietwaardigheid., Klasse A eigenschappen hebben de laagste cap rates en hoogste waarden, klasse C eigenschappen hebben de hoogste cap rates en laagste waarden, en klasse B eigenschappen hebben cap rates en waarden tussen klasse A en klasse C. nogmaals, de cap rates weerspiegelen het risico – reëel en waargenomen – dat een actief houdt. Het is belangrijk om te weten en te begrijpen welke klasse, of kwaliteitsniveau, het actief is om te vergelijken met andere activa in de juiste vergelijkende reeks wanneer wordt overwogen of een cap rate “goed” is.,
uitgesteld onderhoud: de totale kwaliteit van een actief wordt ook beïnvloed door de omvang van uitgesteld onderhoud. Hoge uitgestelde onderhoudskosten voor een actief kunnen aanzienlijk kapitaal vereisen om het marktrente voor zijn activaklasse te kunnen ontvangen. Bijvoorbeeld, een klasse B multifamily actief dat heeft een jaren 1980 vintage kan worden het krijgen van markthuren, maar hebben een dak dat moet worden vervangen, tegen een kostprijs van $ 500k. een andere klasse B multifamily actief in dezelfde markt heeft dezelfde vintage, maar kreeg een volledige renovatie in de afgelopen 6 maanden en is net begonnen met het bereiken van markthuren., De eerste asset lijkt een sterke 12 maanden operationele geschiedenis te hebben, maar heeft een grote investering in het vooruitzicht dat is zowel duur en kan invloed hebben op huurders en het verhogen van de leegstand. Op papier ziet het tweede Actief er misschien minder wenselijk uit omdat het nettobedrijfsresultaat de afgelopen twaalf maanden laag lijkt, maar het heeft geen extra kapitaaluitgaven in de toekomst. Het hebben van een aanzienlijke uitgestelde maintenance line Post, daarom, zal invloed hebben op hoe het plafond van het actief wordt bekeken door een potentiële koper., Als beide activa worden verkocht tegen een plafond van 6%, kan het gunstig zijn voor de koper om te overwegen wat het rendement op de kosten is (gestabiliseerd netto bedrijfsresultaat gedeeld door de aankoopprijs plus eventuele verbeteringen) bij het vergelijken van de twee investeringen om te zien welke de voorkeur heeft.
locatie: een van de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de cap rate van een eigenschap is de locatie. Het oude gezegde in onroerend goed is, het enige dat telt is ” Locatie, Locatie, locatie.”Dit sentiment weerspiegelt het belang dat locatie heeft op de waarde van een asset., Een markt als San Francisco2 heeft meer banen, handel, transport en algemene economische kracht en wenselijkheid dan een markt als Baton Rouge3. Een markt met meer vraag resulteert in hogere eigendomswaarden; dat wil zeggen, de cap tarieven in San Francisco zijn veel lager, en eigendomswaarden veel hoger, dan in Baton Rouge.,⁴
lease sterkte: de sterkte van een lease wordt bepaald door de voorwaarden van de lease, zoals de lengte, huurtarief, huurconcessies, huurverhogingen of-verhogingen, wanbetalingsbepalingen, boetes voor niet-nakoming, verplichtingen van de huurders (zoals het betalen van onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud), en de financiële draagkracht van de huurder., Bijvoorbeeld, een kantoorgebouw dat Google heeft als enige huurder het verstrekken van een 5-jarige termijn met 3% jaarlijkse huur escalaties en een garantie van het moederbedrijf heeft een heel ander risicoprofiel dan een kantoorgebouw dat 50 huurders heeft, alle maand-tot-maand met kleine mom-and-pop advocaten, verzekerings-en hypotheekbedrijven, en andere soortgelijke dienstverleners. Vanwege de sterkte van de bedrijfsbalans van Google zou het waarschijnlijk hebben onderhandeld over een lager tarief per vierkante voet, lagere huurstijgingen en aantrekkelijker voorwaarden dan de vele kleinere huurders zouden hebben., Vanwege de financiële kracht van Google kan de huurovereenkomst een algemeen lager risicoprofiel voor een koper weerspiegelen dan het gebouw met veel kleinere, minder financieel veilige huurders. Sterke huurovereenkomsten voor elk type activa – of het nu gaat om meergezins–, retail -, industriële of kantooractiviteiten-zullen van invloed zijn op de risicoperceptie van het onroerend goed en zullen waarschijnlijk resulteren in een lagere cap rate, wat zich vertaalt naar een hogere waarde van het onroerend goed.
beschikbaar kapitaal: hoewel geen factor van invloed is op de bovengrens van een onroerend goed, is beschikbaar kapitaal een overweging bij het bepalen van wat een “goede” bovengrens is voor het al dan niet kopen van een onroerend goed., Kopers van commercieel onroerend goed mogen in de regel geen gebruik maken van schulden of hypotheken die duurder zijn (hogere totale kosten van kapitaal met inbegrip van originatiekosten en sluitingskosten) dan het gestabiliseerde maximumtarief van een onroerend goed. Als het gebruik van schuld om te kopen en te renoveren van een woning, kan het zinvol zijn om kapitaal dat meer kost dan de cap rate rendement voor een korte periode te renoveren en herfinancieren in lagere kosten schuld of om het actief te verkopen., Echter, als de gestabiliseerde cap rate van een actief lager is dan de geldende rente voor het actief, moet de koper overwegen om meer van zijn eigen kapitaal te gebruiken en minder te lenen, omdat de schuld het totale rendement van het onroerend goed zal verdunnen.
zoals hierboven is geïllustreerd, zijn er veel factoren die de bovengrens van een bepaald actief op een bepaald tijdstip kunnen beïnvloeden., Om te bepalen of een cap rate “goed” is, moet dat activum worden beoordeeld in vergelijking met de verkoop van andere soortgelijke activa op de markt op het moment van aankoop, moet een beoordeling worden gemaakt van de kapitaalkosten en alternatieve investeringen die men zou kunnen doen, en moet een eerlijke beoordeling worden gemaakt van het algemene risicoprofiel en de tolerantie van de belegger. Gelukkig zijn er nu voldoende openbaar beschikbare gegevens beschikbaar om te bepalen of het maximumpercentage voor een specifiek actief overeenkomt met het risicorendement van soortgelijke activa., Na het uitvoeren van de juiste zorgvuldigheid en de boekhouding voor variaties in de eigenschap ten opzichte van de comp set, komt het neer op persoonlijke voorkeuren, doelen en risicotolerantie van een individu om precies te bepalen wat een “goede” cap rate betekent.
Disclaimer: Alle informatie die hierin wordt verstrekt is uitsluitend voor informatieve doeleinden en mag niet worden gebruikt voor het nemen van een beleggingsbeslissing en is niet van plan een aanbod of verzoek te doen voor de verkoop of aankoop van specifieke effecten, beleggingen of beleggingsstrategieën., Niets in dit document vormt een investering, juridisch, fiscaal of ander advies, noch kan er op worden vertrouwd bij het maken van een investering of andere beslissing. Lezers wordt aanbevolen om te overleggen met een financieel adviseur, advocaat, accountant, en elke andere professional die u kan helpen begrijpen en beoordelen van de risico ‘ s die gepaard gaan met een investering kans. Particuliere investeringen zijn zeer illiquide en zijn niet geschikt voor alle investeerders.