Alternative di ipoteca per acquirenti di casa whocan’t trovano finanziamento
Che cosa se youwant comprare una casa adesso ma Lei non può trovare finanziamento? Un’opzione potrebbe essere un affitto-a-propria casa, anche knownas un ‘ leaseoption.,’
- Affitto opzioni consentono di acquistare di prezzo e di muoversi in ora, durante il completamento dell’acquisto di una casa elaborare il futuro
- Rent-to-own case coinvolgere sia alease (contratto di affitto) e di un contratto di acquisto
- Leaseoptions richiedono di pagare una somma di denaro al venditore che si potrebbe perdere se non’tcomplete l’acquisto
Ci sono alcuni vantaggi unici che vengono con affitto a riscatto le case e locazione di opzioni. Ma ci sono anche rischi molto reali.
Ecco cosa dovresti sapere se stai considerando una di queste opzioni di acquisto di una casa alternativa.,
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In questo articolo (Vai a…)
- Che cos’è un’opzione di leasing?
- Opzione di leasing pro e contro
- Che cos’è il finanziamento del venditore?
- Opzioni di leasing: errori da evitare
- Venditori predatori e truffe
- Alternative alle opzioni di leasing
Che cos’è un’opzione di leasing?
Un affitto a casa propria o”opzione di locazione” è un contratto che include botha noleggio e un contratto di acquisto.
Affittare per possedere significa pagare l’affitto per un determinato periodo di tempo., Alla fine del leaseperiod, avresti la possibilità di acquistare la casa, potenzialmente utilizzando parte dei pagamenti yourrent come acconto.
Tu e il proprietario/venditore impostate il prezzo che pagherete per la casa in anticipo, e poi completate l’acquisto in futuro — se tutto va come pianificato.
In cambio di helpingyou comprare una casa in futuro a prezzi di oggi, il venditore di solito richiede una sostanziale ‘tassa di opzione,’ un tasso di noleggio sopra-mercato, o entrambi.
Cosa è incluso in un contratto di opzione di leasing?,affitto pagato al venditore, che diventa parte del vostro acconto, se è vicino all’acquisto (in genere un 10-15% in più rispetto al canone di mercato)
Il contratto contiene anche noleggio disposizioni:
- data di scadenza dell’affitto mensile e sanzioni per i pagamenti in ritardo
- Approvazione di animali, compagni di stanza, e modifiche ai locali
- materia di rumore, parcheggio, parcheggio gratuito, e altri comportamenti
- le Vostre responsabilità nel mantenimento della casa
si noti che il tempo si chiude sul yourpurchase, il denaro extra che si paga per l’affitto e theoption tassa di andare verso il vostro acconto., Tuttavia, se Lei sceglie notto compra la casa dopo tutto, o se Lei altrimenti non riesce a chiudere secondo yourcontract, Lei perde tutto quel denaro al venditore.
Affittare per possedere può ottenere nella porta più veloce, soprattutto se si dispone di sfide di credito impedendo youfrom ottenere un mutuo in questo momento.
Ma le opzioni di leasing sono piene di insidie. Sia sureyou capisce i pro e i contro di affitto-a-possedere case e finanziamento di proprietario per fare il suo tentativo a homeownership asuccess ed evitare errori costosi.,
Opzioni di leasing rispetto ai contratti di leasing-acquisto
Un contratto di leasing-acquisto è un altro tipo di contratto di affitto. Locazione-acquisto è diverso da opzione alease; invece di darvi la possibilità di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione, questo contratto richiede youto acquistare la casa alla fine del contratto di locazione.
Questo requisito per purchasethe casa alla fine del periodo di locazione potrebbe creare problemi se ancora can’tget un mutuo ipotecario tradizionale in quel momento.,
Se non siete sicuri se il vostro rent-to-own accordo richiede di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione, essere sicuri di chiedere un agente immobiliare o avvocato per chiedere aiuto prima di firmare.
Opzione di locazione pro e contro
A differenza di un contratto di locazione-purchaseagreement, un contratto di locazione-opzione ti dà il diritto — ma non requireyou — di acquistare la casa dopo aver effettuato i pagamenti di affitto per un periodo specificato.,
Altri vantaggi di alease-accordo di opzione sono:
- Whenhome valori sono crescenti, si blocca nel prezzo di oggi e di acquistare in seguito
- Rentcredits forza di salvare un acconto per la tua casa
- Possiamo evitare una mossa da affittare e quindi possedere la stessa casa
- Si può essere in grado di acquistare, anche se youdon non si qualificano per un tradizionale mutuo
Butthere sono distinti svantaggi, anche., Alcuni dei rischi più grandi che vengono withrent-a-casa includono:
- Il valore della casa può apprezzare superiore il venditore si aspetta, e non poteva rifiutare tosell
- La casa del valore di mercato potrebbe cadere inferiore al prezzo di vendita, e gli inquilini decidere notto acquisto
- Tenantsmay notqualify per un mutuo per completare l’acquisto al termine del contratto di locazione
- Inquilini couldbreach il contratto e sellerscancel la vendita, la detenzione, il potenziale acquirente dell’opzione di soldi
Questi sono grossi rischi., Si dovrebbe solo entrare in un leaseoption se siete certi che sarete in grado di ottenere un mutuo alla fine del therental termine — e che la vostra casa acquisto priorità non saranno cambiate da allora.
Inoltre, assicurati di aver esaminato il contratto con un avvocato professionista o un agente immobiliare, in modo da capire esattamente cosa significano i termini e cosa accadrà se la vendita non viene completata come previsto.
Che cos’è sellerfinancing?
Il finanziamento del venditore è diverso da un’opzione di leasing o da una casa in affitto. Con il finanziamento del venditore, si completa l’acquisto di casa in anticipo., Ma non hai un contratto di noleggio o un mutuo ipotecario tradizionale.
Invece, Lei fa regolarmente mortgagepayments mensili al venditore finché Lei può rifinanziare la proprietà, pagare il prestito, orsell la casa.
Il tuo accordo con il venditore può variare da pochi mesi oanni a un mutuo completo di 30 anni.
Venditore finanziamento può aiutare a risparmiare denaro evitando lenderfees, o può ottenere molto costoso. Il Suo tasso di interesse, per esempio, può besignificantly più alto che i prestatori tradizionali di tasso potrebbero offrire.,
D’altra parte, il venditore forse disposto a finanziare il vostro acquisto quando lenderstake tradizionale un passaggio sulla vostra applicazione.
Il tuo contratto specificherà i termini dell’acquisto (cosa è incluso, quanto pagherai e la data di chiusura), nonché i termini del prestito (il tasso di interesse, il pagamento mensile, la data di scadenza, le penali in ritardo, la durata del prestito e altro).
Si noti che molte protezioni dei consumatori e regolamenti governativi che si applicano alle società di mutuo e alle banche non si applicano al finanziamento privato o proprietario.,
A meno che tu non sia un esperto sul tuo mercato immobiliare locale e sul finanziamento della casa, verifica con un agente immobiliare o un avvocato immobiliare prima di acquistare una casa finanziata da aseller.
Rischi di finanziamento del venditore
E ‘ importante proteggere yourselfwhen l’acquisto di una casa con il finanziamento del venditore. Fare ciò che un creditore tradizionale sarebbe toprotect il suo investimento.
Perché sono così felici theseller li finanzierà, molti acquirenti non riescono a assicurarsi che la proprietà è un affare equo. Spesso, non vale nulla vicino al prezzo richiesto, o può richiedere lavori di ristrutturazione estremi per essere sicuri o vivibili.,
- Pagare per una valutazione da alicensed perito si sceglie da soli, o priceopinion di un broker (BPO) da un broker immobiliare con licenza
- Ordine e pagare per un homeinspection
- Ottenere un rapporto di titolo e ottenere polizza di assicurazione titolo di anowner., Che è molto più conveniente che il creditore policyrequired dai tradizionali istituti di credito ipotecario, e protegge, non homeseller
- Utilizzare una società di deposito a garanzia o attorneyto tenere tutti i fondi in deposito fino a quando la proprietà formalmente passa di mano
- Recordthe vendita con il vostro ufficio del Registratore della Contea
Si dovrebbe anche rivedere thecautions circa locazione opzioni di cui sopra, perché molti di loro di applicare anche toowner-finanziato proprietà.,
Oltre al capitale e agli interessi mensili, pagherai le tasse sull’assicurazione e sulla proprietà dei proprietari di abitazione e forse le tasse dell’associazione dei proprietari di abitazione (HOA).
Gli acquirenti di casa dovrebbero ottenere questi importi per iscritto e assicurarsi che l’intero pagamento sia conveniente. In caso contrario, si potrebbe rischiare di perdere la casa e il denaro si mette in esso.
Opzioni di leasing: errori da evitare
Un’opzione rent-to-own o lease è un contratto che puoi utilizzare per acquistare una casa in futuro a termsyou accetta oggi.,
Se non si riesce a rispettare, o “violazione” i termini del contratto, il venditore può uccidere l’intero affare andoften mantenere i vostri soldi, anche.
Per evitare questo scenario peggiore, assicurati di prendere le giuste precauzioni prima di entrare in un’opzione di leasing o in un accordo rent-to-own. Qui ci sono alcuni errori comuni da guardare fuori per.
Make surethe contratto è accettabile per il vostro futuro creditore ipotecario
Se non parola il vostro rent-to-ownagreement correttamente, molti istituti di credito ipotecario non riconoscerà l’acconto che avete così accuratamente accumulato., Lei ha bisogno di creare correttamente i suoi accordi di andrental di acquisto e tenere annotazioni attente per assicurarsi questo nothappen.
Supponiamo che tu abbia pagato un anticipo optionfee di $5,000 e durante un periodo di due anni abbia aggiunto altri $5,000 in rentcredit. Se il prezzo di acquisto è di $200.000, questo credit 10.000 in credito crea un acconto del 5%.
Tuttavia, se tu e gli errori sellermake durante la stesura dell’opzione di leasing, il creditore non conterà i tuoi $10.000 come acconto. Invece, assumerà il prezzo di acquisto è an 190.000, andit richiederebbe un altro down 9.500 giù per ottenere un prestito di 95%.,
Non rischiare. E ricordi: Mentre theseller potrebbe redigere l’accordo, è Lei che perderà i Suoi soldi se youcannot ottiene un mutuo e completa l’acquisto durante la durata di contratto di locazione.
Sii molto sicuro che sarai in grado di acquistare la proprietà entro il termine dell’opzione di leasing. Se il suo isnot di credito abbastanza buono o Lei perde il suo lavoro, tutto Lei ha lavorato per comprare thehome potrebbe essere perso.
Come opzione di locazione drafta
Linee guida Fannie Mae consentono alle banche di applicare i soldi you’veaved up attraverso i pagamenti di affitto e le tasse di opzione verso un acconto sul prestito casa yournnew.,
Ma non tutti i soldi che hai pagato in affitto andranno verso il pagamento verso il basso, e avrai bisogno di documentazione per dimostrare di aver accumulato rentcredit.
Per determinare il tuo credito di affitto, un creditore approvato da Fannie Mae confronterà l’affitto che hai pagato nell’ultimo anno con il valore di mercato dell’affitto durante lo stesso periodo.
Un perito determinerà l’affitto di mercato. Se il marketrent è di $15.000 e hai pagato payments 25.000 in pagamenti di affitto, la differenza di $10.000 potrebbe diventare parte del tuo acconto.
Assicurati di poter fornire i documenti necessari per eseguire il backup del tuo caso., Questi includono:
- il Tuo contratto di locazione contratto di acquisto che mostra un termine di almeno 12months, concordato un canone di affitto, e altri termini rilevanti
- controlli Annullati o ricevute di mostrare il vostro canone effettivo paymentsfor ultimi 12 mesi
- La valutazione mostrando il marketrent durante lo stesso periodo di 12 mesi
Theappraisal e noleggio di pianificazione
assicurarsi che il canone di affitto di credito va verso il futuro di acconto, sono il venditore ha impostato il tuo rentabove la struttura del mercato equo canone.
Dovrai dimostrare in seguito che il tuo affitto è al di sopra del mercato., L’accordo dovrebbe indicare l’importo del pagamento che copre l’affitto e l’importo “extra” che costituisce un credito d’affitto.
Un perito autorizzato può aiutare a determinare quanto aumentare il pagamento dell’affitto completando un programma di noleggio. Si dovrebbe essere messa in una valutazione anywaybefore di entrare in questo accordo. L’aggiunta di un programma di noleggio non aumenta ilcosto di molto.
Per tutta la durata del noleggio,mantenere record meticolosi della vostra storia di pagamento affitto. Lei avrà bisogno di questi record foryour domanda di ipoteca, e è imprudente contare sul venditore per tenere suchrecords per Lei.,
L’accordo shouldalso chiaramentestate che la tassa di opzione sarà accreditata verso l’acconto, non towardreducing il prezzo della casa. Se usi atemplate da una fonte affidabile, non avrai disposizioni “subdole” sepolte nel contratto.
Avoidtroublesome fine print
Non è raro che i proprietari / venditori includano una clausola che consente loro di mantenere il tuo rentalcredit mensile se effettui pagamenti in ritardo.
Se questa clausola è inclusa, bevery, molto attento a effettuare il pagamento in tempo e dimostrare che l’hai fatto.,Organizzare un piano di backup nel caso in cui sei a corto di un mese-avere un fondo di emergenzao una linea di credito è possibile toccare.
In un esempio di contratto di locazione offerto dall’Università dello Utah, l’inquilino/acquirente potrebbe violare l’accordo semplicemente usando “linguaggio offensivo” intorno ai residenti nelle vicinanze. Immagina di cercare di risolvere in tribunale ciò che costituisce un linguaggio “offensivo” se vieni cacciato e il tuo affare rent-to-own cade a pezzi!,
Assicurarsi che il termine è abbastanza lungo che sarete in grado di finanziare la proprietà con un prestatore regolare, e che sarete in grado di permettersi i futuri pagamenti ipotecari.
Predatoryseller e truffe rent-to-own
Alcuni venditori senza scrupoli in realtà non vogliono che tu completi l’acquisto, secondo uno studio del National Consumer Law Center senza scopo di lucro.
Ad esempio, alcuni includono clausesallowing venditori di annullare l’affare e mantenere tutti i vostri soldi opzione andrental credito per essere in ritardo con asingle pagamento.,
Potresti essere obbligato a coprire la manutenzione e le riparazioni che normalmente sarebbero responsabilità di thelandlord. Di nuovo, se Lei non può tenere su questa manutenzione, youcould finiscono per perdere i Suoi soldi al venditore.
Uno studio ha rilevato che solo circa il 20% dei contratti di affitto a casa propria ha effettivamente portato a una vendita completata. Altrimenti, i proprietari di abitazione aspiranti spostato fuori, perdendo i loro soldi, o finito inforeclosure con mutui che non potevano permettersi o case che valevano lessthan hanno pagato.
I potenziali acquirenti dovrebbero anche diffidare di truffe., Beforenegotiating un rent-to-own deal, scoprire chi possiede la casa attraverso un titlesearch o attraverso documenti fiscali presso il palazzo di giustizia locale.
Se la persona che si entra in un contratto di locazione-opzione con doesn’town la proprietà, si potrebbe avere a che fare con un artista truffa che vuole stealyour soldi in anticipo.
E assicurati di vedere le condizioni della casa per te stessoprima di accettare la manutenzione, specialmente se la tua opzione di acquisto dipende dal mantenimento della casa.,
Assicurati di mantenere un avvocato
Perché le opzioni di leasing oi contratti finanziati dal proprietario in genere non coinvolgono i creditori ipotecari e, poiché possono sentirsi meno formali di una vendita tradizionale, si può essere tentati di rinunciare alla rappresentanza legale.
Non farlo. Il processo rent-to-own crea moltopiù rischi per l’acquirente rispetto alle transazioni tradizionali. Avrete bisogno di una rappresentanza adeguata.
Assumi un avvocato immobiliare peril lavoro a tuo nome., È probabile che il venditore abbia qualcuno intelligente che fa lo stesso, e l’ignoranza può essere molto costosa per te — sia in anticipo che in seguito, alla fine del contratto di locazione.
Il tuo avvocato può rivedere youragreement con il venditore e identificare clausole che potrebbero ingiustamente annullare youroption o il vostro diritto di acquistare la casa.
Un avvocato può anche guardare record atcounty per assicurarsi che la casa che stai progettando di purchaseis non in preclusione, sellati con gravami, o di proprietà di qualcuno diverso theseller.,
Si dovrebbe anche avere il vostro avvocato registrare la vostra opzione di locazione o di acquisto con il registratore della contea.
Ciò impedirà al venditore di trasferire la proprietà mentre è sotto contratto con te. Sarà anche impedire al venditore di acquisire ulteriori mutui contro la proprietà senza la vostra conoscenza.
Alternative tolease opzioni
Con tutte le insidie di leaseoptions, e l’alto tasso di fallimento di rent-to-proprie case, perché qualcuno dovrebbe passare throughthis?,orecchie di successfulbusiness proprietà
la Maggior parte di questi ostacoli possono essere superati con il governo-backed o di un portafoglio di prodotti ipotecari., Questi sono spesso molto più sicuro e più facile di rent-to-own proprietà.
Mutui per i candidati autonomi
Se sei un lavoratore autonomo in un campo completamente nuovo, probabilmente avrai bisogno di un track record di due anni. Tuttavia, la regola di due anni può essere evitata in alcune circostanze, accordingto Fannie Mae.
L’agenzia prenderà in considerazione il sostegno di un mutuo per aself-impiegato richiedente che ha solo 12 mesi di esperienza di lavoro se le dichiarazioni dei redditi di theborrower mostrano un reddito comparabile prima di toself-employment.,
I registri fiscali dovrebbero mostrare che il reddito dal precedentel’occupazione è arrivata in un campo relativo all’attuale lavoro autonomo del mutuatario.
Che dire degli acquirenti autonomi che sono stabiliti, ma che cancellano molto del loro reddito lordo (prima delle imposte)?
Ci sono prestiti di estratto conto bancario per loro. Questi programmi di mutuo variano da creditore, ma in generale, il richiedente deve presentare 24 mesi di estratti conto bancari. Il creditore medie i depositi per determinare il reddito disponibile per il rimborso del mutuo.
I tassi di interesse per questi programmi sono un po ‘ più alti., Ma in cambio, gran parte del rischio che assumeresti acquistando un’opzione di leasing o un contratto finanziato dal proprietario va via. Il creditore prende iton invece, e che vale molto.
Mutui forpeople con basso credito
Se il tuo credito non è buono enoughfor un mutuo oggi, fai attenzione. Assumendo un pagamento di leasing ormortgage rischioso o insostenibile, andrai di male in peggio. Chiedere il parere di anon-profit consulente di credito prima di saltare in più debito.
Se si dispone di un punteggio di credito basso, ma non necessariamente cattivo credito, si può ancora essere in grado di ottenere l’approvazione del mutuo.,
Prova un FHA ipotecario sostenuto dal governo. Lei ha un colpo decente ad approvazione se Lei ha pagato il suo obligationsas accordato per almeno gli ultimi 12 mesi. Con FHA, il tuo FICO può essere basso as500 con 10% giù. O, più comunemente, si potrebbe getapproved con un punteggio di credito a partire da 580 e solo il 3,5% verso il basso.
Se il vostro credito è girato, ma yourincome e acconto sono alti, non-prime finanziatori potrebbero potenzialmente financeyou. Si può avere un punteggio FICO come lowas 560 per molti di questi e si potrebbe avere scaricato un fallimento ieri.,
Queste potrebbero essere grandi scelte ifyou può migliorare la Sua posizione e rifinanziare in un anno o due. O se avete intenzione toflip la casa e non importa se il tasso di interesse è alto.
Mortgageswith basso e nessun acconto
Nessuno dovrebbe essere impedito fromhomeownership se fare un acconto è il loro unico ostacolo. Una varietà di programmi di prestito ele opzioni possono aiutare.
Nota che molte opzioni hanno incomelimits, ma questi limiti sono probabilmente più alti di quanto ti aspetti.,
Ecco un ofoptions carrellata molto veloce:
- VA home loans — Allow 0% acconto foreligible veterani e membri del servizio
- USDA loans — Allow 0% acconto forlow-to-moderate reddito acquirenti in aree rurali qualificate
- FHA loans — Allow 3.,5% di acconto andcredit risultati bassi come 580
- Convenzionale 97 mutui, Fannie Mae e Freddie Macallow 3% verso il basso, se il tuo punteggio di credito è di almeno 620
- Fannie Mae HomeReady mutuo — Questo programma di prestito consente il 3%, e l’acquirente a casa può utilizzare i proventi da altri membri del nucleo familiare per helpthem qualificarsi per il prestito
- Giù assistenza di pagamento (DPA) — i governi Statali e locali,così come non-profit, offerta borse di studio e prestiti a basso interesse per aiutare a casa buyerscover l’acconto e costi di chiusura., Programmi di DPA di ricerca nella Sua zona orask il Suo agente di bene immobile o ufficiale di prestito per aiuto
- Concessioni di venditore-Il venditore di casa è allowedto coprono parte o tutti i Suoi costi di ipoteca in anticipo, se loro accettano esso
- Co-firmatari — Se Lei ha un amico o familymember con credito eccellente e / o reddito disposto a co-firmare, Ma usi la prudenza, perché questa persona sta puttingthemselves a rischio di perdere il loro punteggio di credito e risparmio se lei non può makeyour ipoteca pagamenti
Grazie all’ampia varietà di opzioni di prestito e assistanceprograms, i fondi anticipati sono una barriera molto più bassa a homeownership che theyused per essere. Spesso, è solo una questione di ricerca le opzioni e findingthe giusta strategia per acquistare la tua nuova casa.
Controlla la tua idoneità ipotecaria (Feb 6th, 2021)
Quali sono i tassi ipotecari di oggi?,
I tassi medi dei mutui sono ancora vicini ai minimi storici, il che significa che i potenziali acquirenti potrebbero acquistare case con costi di finanziamento inferiori.
Ma il tuo tasso effettivo dipenderà anche dal tuo punteggio di credito,dal rapporto debito / reddito e dalla proprietà che desideri acquistare. Anche se si thinkrent-to-own è la soluzione migliore, almeno considerare le possibilità di ottenere prestito ipotecario anactual.
Ha senso sedersi con un buon prestito professionale prima di ricorrere a tipi più rischiosi ofrent-to-own opzioni.
Se si sceglie un’opzione rent-to-own o lease, trattarla come farebbe un creditore., Proteggiti con consulenza legale, valutazioni, ispezioni e assicurati che la tua transazione sia registrata pubblicamente.
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