gyakran felmerül a kérdés, hogy az ingatlanbefektetők általában azt kérdezik: “mi a jó kap Arány? Valójában azt kérdezik, hogy mi a jó megtérülés ennek a beruházásnak?”, vagy ” ha vettem a cash flow egy eszköz mérlegelése nélkül jelzálog kifizetések, osztva, hogy a vételár elérése érdekében a kapitalizációs ráta (kap Arány), milyen cél hozam kívánatos egy kereskedelmi ingatlan eszköz vásárolt minden készpénzzel?’., A válasz, egészen egyszerűen, az, hogy nincs univerzális kap ráta cél, és ez számos tényezőtől függ, amelyek befolyásolják a különbség a kap árak között tulajdonságok, valamint hogyan lehet meghatározni a ” jó “(e vita, fogjuk használni a” jó”, mint egy kifejezés, hogy leírja a kedvező befektetés, hogy lehet választani, hogy). Azok számára, akik csalódott egy “ez attól függ” válasz, az első helyen, hogy keressen útmutatást a potenciális kap árak a vásárlás egy eszköz a bróker csomag, ahol kap árak összehasonlítható értékesítés szerepel., Tekintse meg ezt némi szkepticizmussal, mivel az eszközök lehet cseresznye-felvette, és nem lehet igazán összehasonlítható. Az összehasonlítható kap-arányok további forrásai a jól ismert brókerek, például a CBRE, Marcus & Millichap, Colliers és JLLL kutatási területei, amelyek régió és/vagy város eszközspecifikus negyedéves jelentéseket tartalmaznak.1
Az ebben a sorozatban szereplő korábbi kap-kamatláb-cikkekben leírtak szerint a cap-kamatlábak csak egy mutatószám a kereskedelmi ingatlanok értékéhez, és a legjobban az átlag nélküli (azaz,, nincs adósság) visszatérés a hasonló típusú stabilizált eszközök a piacon vagy alpiacon. A kap mértéke nem veszi figyelembe a jelzálogkölcsönöket,mivel a jelzálogok ingatlanonként különböznek. Míg hatásos egy adott eszköz, jelzálog torzítja összehasonlítása több eszköz minden más tényező hasonló.
az alábbiak áttekintést nyújtanak arról, hogy a befektető milyen hatással lehet annak meghatározására, hogy egy adott piacon és eszközben milyen ” jó ” kap-kamatlábnak kell lennie:
kockázati profil: az összes befektetés, ingatlan és egyéb megtérülése közvetlenül korrelál a kockázattal., A kincstári kötvény, amelyet az amerikai kormány teljes hite és hitele garantál, és minden befektetés egyik legalacsonyabb kockázata, viszonylag alacsony hozammal rendelkezik. Alternatív megoldásként a junk kötvényeknek, amelyek magasabb kockázati besorolásokkal rendelkeznek, és sokkal magasabb hozamot céloznak meg, nagyobb esélyük van az alapértelmezésre (végül is “junky”). Az ingatlanoknál az alacsony (kevesebb mint 5% – os) kap-arány gyakran alacsonyabb kockázati profilt tükröz, míg a magasabb (7% – nál nagyobb) kap-arányt gyakran kockázatosabb befektetésnek tekintik., Az, hogy egy befektető “jónak” tartja-e a kap-kamatlábat, közvetlenül tükrözi azt, hogy úgy gondolják-e vagy sem, hogy a befektetés megtérülése megegyezik-e az észlelt kockázattal. Például, egy befektető dönthet úgy, hogy megvásárol egy osztály 98% elfoglalt multifamily eszköz San Francisco eladásra kínált egy 3% kap arány, amely a befektető úgy véli, egy “jó” cap Arány, vagy egy C osztályú egyetlen bérlő iroda Richmond, Virginia, amelyet kínálnak a 100% kihasználtság 8%, mint a “jó” cap Arány., Egyik befektető sem téved, a kockázati profil és az alacsonyabb kockázatú, alacsonyabb hozamú vagy magasabb kockázatú és magasabb hozam iránti vágy különbségét tükrözi. Ebből adódóan, a kérdés, hogy kérdezd meg magadtól, mint egy ingatlan befektető, ” vajon a kap mértéke tükrözi a kockázatot hajlandó vagyok venni, mindent figyelembe kell venni?”
idő: a beruházások felső határa az idő múlásával is változik, a nemzeti és helyi piac makro-és mikrogazdasági viszonyaitól, valamint az ingatlanpiaci ciklus értékelésének ütemezésétől függően., Amikor a gazdaság jól megy, a foglalkoztatás növekedése és a fogyasztói bizalom általában a fogyasztói kiadások növekedéséhez vezet. Erős makrogazdasági bemenet hatása minden kereskedelmi ingatlan, a tőke összege áll rendelkezésre a piacon vásárolni, illetve pénzügyi tulajdonságok, a tényleges vagyon magukat – hivatal (tér, hogy keresse meg alkalmazottak), ipari (space tartani az árut, az emberek meg akarnak venni), kiskereskedelmi (space vásárolnak a piacon), valamint multifamily (hely az alkalmazottak élni). Ezeket általában pozitívan befolyásolja egy erős gazdaság., Alternatív megoldásként, ha a gazdaság nem működik jól, a kereskedelmi ingatlanok általában csökkennek. A kamatlábak szintén vezető gazdasági mutatók, és amikor a kamatlábak emelkednek, ez egy kísérlet az infláció szabályozására a növekvő gazdaságban. Ez azt jelenti, hogy a kereskedelmi ingatlanokból származó cash flow kevesebb jelzálog-adósságot támogathat, ennek eredményeként a tőkeáttételt használó kereskedelmi ingatlanok vásárlói általában alacsonyabb ajánlatokat tesznek., Míg az emelkedő kamatkörnyezet általában egy erős gazdaság mutatója, amikor a kamatlábak emelkednek, a kereskedelmi ingatlanok árai kezdetben hűvösek, a kap-kamatlábak pedig általában emelkednek. A piac kap aránya idővel változik attól függően, hogy a gazdaság hogyan működik, különösen a helyi piac gazdasága, ahol a munkahelyek és a kiadások az eszköz szintjén a leghatékonyabbak. Megjegyzendő, hogy a vásárlók felül akarják vizsgálni a piac történelmi kap-kamatlábainak tendenciáit, hogy megnézzék, van-e értelme a jelenlegi kap-arányoknak történelmi összefüggésben, azaz.,, a vevő olyan eszközt szeretne vásárolni egy olyan piacon, ahol a kap aránya alacsonyabb, mint valaha a múltban? Mivel a piacok ciklikusak, érdemes megfontolni, hogy a kap mértéke a jövőben valamikor emelkedhet, és az eszköz bérleti díjának felértékelődési arányától függően, készen állhatnak arra, hogy csökkentsék az ingatlan értékét.
eszköztípus: az eszköz típusa befolyásolja azt is, hogy a kap-kamatláb “jó” – e vagy sem, és közvetlenül kapcsolódik-e a kockázathoz és a történelmi teljesítményhez., A Multifamily eszközök általában alacsony nemteljesítési rátával és nagyobb rendelkezésre álló tőkével rendelkeznek, mivel a kormányhivatalok (Fannie, Freddie, HUD) megfizethető áron nyújtanak hitelt a lakásépítéshez. Ennek az eszköztípusnak az erős teljesítménye, valamint az, hogy az embereknek feltétlenül szükségük van lakóhelyre, a többcsaládos eszközök általában alacsonyabb felső korlátokkal rendelkeznek, mint más eszközosztályok. A szállodák kockázatosabb eszköztípusnak számítanak, mivel magasabb a nemteljesítési rátájuk, és gyakran alulteljesítenek, ha a gazdaság nem teljesít jól (azaz, az emberek nem utaznak a munka, vagy megy nyaralni annyi), vagy ha az eszköz olyan piacon van, ahol nincs elegendő kereslet. Mivel a szállodákat magasabb kockázati eszköztípusnak tekintik, elvárható, hogy a kap-ráta magasabb legyen, az ár pedig alacsonyabb, mint egy hasonló minőségű többcsaládos eszköz ugyanazon a piacon.
eszközosztály: minden ingatlantípus esetében általában három “osztály” van, amelyek a befejezések szintjét, a bérlők erejét és a kényelmi szolgáltatások számát jelölik, amelyek közvetlenül befolyásolják az ingatlan által parancsolható bérleti díjakat., Az” A “osztályú ingatlan az összes eszközosztály legjobb minősége, ami azt jelenti, hogy hitelképesség és mérleg szempontjából a legmagasabb bérleti díjakat és a legjobb” minőségi ” bérlőket utasítja. A csomag közepén egy “B osztályú” ingatlan áll, amely átlagos bérleti díjakat és átlagos minőségű bérlőket kap. Végül egy “C osztályú” ingatlan a legalacsonyabb minőségű ingatlan, ezért a legalacsonyabb bérleti díjakat és alacsony hitelképességű bérlőket kapja., Az A. osztályú ingatlanok a legalacsonyabb és a legmagasabb értékekkel rendelkeznek, a C. osztályú ingatlanok a legmagasabb és a legalacsonyabb értékekkel, a B. osztályú ingatlanok pedig az A. és a C. Osztály közötti kap-arányokkal rendelkeznek. Fontos, ha figyelembe vesszük ,hogy a kap mértéke “jó”, tudni és megérteni, hogy melyik osztály vagy minőségi szint, az eszköz annak érdekében, hogy összehasonlítsa a megfelelő összehasonlító készletben lévő egyéb eszközökkel.,
halasztott karbantartás: az eszköz általános minőségét a halasztott karbantartás mértéke is befolyásolja. Az eszköz magas halasztott fenntartása jelentős tőkét igényelhet ahhoz, hogy az eszközosztályához piaci bérleti díjakat kapjon. Például a ” B ” Osztályú multifamily eszköz, hogy egy 1980-as évjáratú lehet, hogy a piaci bérleti díjak, de a tető cseréje szükséges, a költség $500k. Egy B Osztályú multifamily eszköz ugyanazon a piacon ugyanolyan régi, de teljes felújítást kapott, az utolsó 6 hónapban csak most kezdi elérni a piaci bérleti díjak., Az első eszköz úgy tűnik, hogy egy erős 12 hónapos működési története, de van egy nagy tőkebefektetés előre, amely mind drága, és hatással lehet a bérlők és növeli üresedés. Papíron a második eszköz kevésbé tűnik kívánatosnak, mert a nettó működési jövedelem alacsonynak tűnik az elmúlt 12 hónapban,de nincs további tőkeköltsége. Jelentős halasztott karbantartás tárgy, ezért is hatással lesz, hogy az eszköz kap arány megtekinteni a leendő vevő., Ha mindkét eszköz 6% – os kap-kamatlábbal értékesít, akkor előnyös lehet a vevő számára, ha megvizsgálja, hogy mi a költség megtérülése (stabilizált nettó működési jövedelem osztva a vételárral, valamint bármilyen fejlesztéssel), amikor összehasonlítja a két beruházást, hogy melyik előnyös.
elhelyezkedés: az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja a tulajdonság felső határát, a hely. A régi mondás az ingatlan, az egyetlen dolog, ami számít a ” hely, Hely, hely.”Ez az érzés tükrözi annak fontosságát, hogy a hely az eszköz értékére., Egy olyan piac, mint a San Francisco2, több munkahelyet, kereskedelmet, szállítást és általános gazdasági erőt és kívánatosságot kínál, mint egy olyan piac, mint a Baton Rouge3. A nagyobb kereslettel rendelkező piac nagyobb ingatlanértékeket eredményez, azaz San Franciscóban a kap-árak sokkal alacsonyabbak, az ingatlanértékek pedig sokkal magasabbak, mint Baton Rouge-ban.,⁴
lízing erőssége: a lízing erősségét a lízing feltételei határozzák meg, mint például a bérleti díj, a bérleti díj, a bérleti koncessziók, a bérleti díj növekedése vagy növekedése, a mulasztási rendelkezések, a jogsértés szankciói, a bérlők kötelezettségei (például az ingatlanadó, a biztosítás és a karbantartás kifizetése), valamint a bérlő pénzügyi ereje., Például egy irodaház, hogy a Google, mint egy egyetlen bérlő, amely egy 5 éves időtartamra a 3% – os éves bérleti nehézségnek garanciát az anyavállalat nagyon különböző kockázati profilt, mint egy irodaház, hogy 50 bérlők, mind a havi kis sarki ügyvéd, biztosítási, valamint a jelzálog cégek, valamint egyéb hasonló szolgáltatók. A Google vállalati mérlegfőösszege miatt valószínűleg alacsonyabb négyzetméterárról, alacsonyabb bérleti díjemelésről és vonzóbb feltételekről állapodott volna meg, mint a sok kisebb bérlő., A Google pénzügyi ereje miatt lízingje összességében alacsonyabb kockázati profilt tükrözhet a vevő számára, mint a sok kisebb, kevésbé pénzügyileg biztonságos bérlővel rendelkező épület. Az erős lízing bármilyen eszköztípusra – legyen az multifamily, retail, industrial vagy office – hatással lesz az ingatlan kockázati megítélésére, és valószínűleg alacsonyabb felső korlátot eredményez, ami magasabb ingatlanértéket eredményez.
rendelkezésre álló tőke: bár nem olyan tényező, amely hatással van az ingatlan kap-arányára, a rendelkezésre álló tőke megfontolás annak meghatározásakor, hogy mi a “jó” kap-arány az ingatlan megvásárlásához vagy sem., A kereskedelmi ingatlanok vevői általában nem használhatnak olyan adósságot vagy jelzálogot, amely drágább (magasabb teljes tőkeköltség, beleértve az Originációs díjakat és a zárási költségeket), mint egy ingatlan stabilizált kap-aránya. Ha az adósságot ingatlan vásárlására és felújítására használja fel, akkor érdemes lehet olyan tőkét felhasználni, amely rövid ideig a kap-hozamnál többe kerül az alacsonyabb költségű adósság felújításához és refinanszírozásához vagy az eszköz eladásához., Ha azonban egy eszköz stabilizált kap-kamatlába kisebb, mint az eszköz irányadó kamatlába, akkor a Vevőnek mérlegelnie kell, hogy több saját tőkét használjon fel, és kevesebbet kölcsönözzön, mivel az adósság hígítja az ingatlan teljes hozamát.
amint azt a fentiekben bemutattuk, számos tényező befolyásolhatja egy adott eszköz kap-rátáját egy adott időpontban., Annak meghatározása, hogy a kap-kamatláb ” jó ” – e, szükségessé teszi az eszköz felülvizsgálatát a vásárlás időpontjában a piacon lévő más hasonló eszközök értékesítéséhez képest, a tőkeköltség, valamint az alternatív befektetések felülvizsgálatát, valamint a befektető általános kockázati profiljának és toleranciájának őszinte értékelését. Szerencsére rengeteg nyilvánosan elérhető adat áll rendelkezésre annak meghatározására, hogy egy adott eszköz kap-aránya megfelel-e a hasonló eszközök kockázat-visszatérítésének., Miután végzett a megfelelő gondosság, számviteli módosítások esetében az ingatlan képest a comp be van állítva, akkor az jön le, hogy az egyén személyes preferenciák, célok, valamint a kockázati tolerancia pontosan meghatározni, hogy mi a “jó” kap aránya jelenti.
jogi nyilatkozat: az itt megadott összes információ csak tájékoztató jellegű, és nem szabad arra hivatkozni, hogy befektetési döntést hozzon, és nem szándékozik ajánlatot vagy ajánlatot tenni konkrét értékpapírok, befektetések vagy befektetési stratégiák eladására vagy megvásárlására., A jelen dokumentumban semmi sem minősül befektetésnek, jogi, adó-vagy egyéb tanácsadásnak, sem befektetési vagy egyéb döntés meghozatalában nem lehet hivatkozni rá. Az olvasók számára ajánlott, hogy konzultáljon egy pénzügyi tanácsadó, ügyvéd, könyvelő, valamint bármely más szakmai, amely segít megérteni, és értékeli a kapcsolódó kockázatok bármilyen befektetési lehetőséget. A magánberuházások rendkívül illikvid jellegűek, és nem minden befektető számára alkalmasak.