les investisseurs immobiliers se posent souvent la question suivante: « qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation?’ Ce qui est vraiment demandé, c’est: « quel est un bon retour pour cet investissement? », ou » si je prenais le flux de trésorerie d’un actif sans tenir compte des paiements hypothécaires, divisé par le prix d’achat pour atteindre le taux de capitalisation (taux de capitalisation), quel rendement cible est souhaitable pour un actif immobilier commercial acheté avec tout l’argent?’., La réponse, tout simplement, est qu’il n’y a pas de taux de plafonnement universel à cibler et cela dépend de plusieurs facteurs qui influent sur la différence de taux de plafonnement entre les propriétés, ainsi que sur la façon dont on définit « bon”(aux fins de cette discussion, nous utiliserons le mot « bon” comme terme pour décrire un investissement favorable Pour ceux qui sont frustrés par une réponse « Cela dépend », le premier endroit pour rechercher des conseils sur les taux de plafonnement potentiels pour l’achat d’un actif est le paquet de courtiers où les taux de plafonnement pour les ventes comparables sont répertoriés., Voyez cela avec un certain scepticisme car les actifs peuvent être choisis et ne pas être vraiment comparables. D’autres sources pour des taux de capitalisation comparables sont les sites de recherche de maisons de courtage bien connues comme CBRE, Marcus & Millichap, Colliers et JLL qui contiennent des rapports trimestriels spécifiques aux actifs par région et/ou Ville.1
comme décrit dans les articles précédents sur les taux de plafonnement de la présente série, les taux de plafonnement ne sont qu’une mesure pour évaluer les biens immobiliers commerciaux et sont mieux utilisés pour comparer la moyenne non levée (c.-à-d.,, pas de dette) retour de types similaires d’actifs stabilisés sur un marché ou un sous-marché. Le taux de plafond ne prend pas en considération les hypothèques, car les hypothèques sont différentes d’une propriété à l’autre. Bien qu’ayant un impact sur un actif particulier, les prêts hypothécaires fausseront la comparaison de plusieurs actifs, tous les autres facteurs étant similaires.
ce qui suit donne un aperçu de ce qui pourrait avoir une incidence sur la détermination par un investisseur de ce que devrait être un » bon » taux de capitalisation sur un marché et un actif donné:
profil de risque: les rendements de tous les investissements, immobiliers et autres, sont directement corrélés au risque., Une obligation du Trésor, qui est garantie par la pleine foi et le crédit du gouvernement américain et présente l’un des risques les plus faibles de tout investissement, a un rendement relativement faible. Alternativement, les obligations junk, qui ont des cotes de risque plus élevées et visent des rendements beaucoup plus élevés, ont une plus grande chance de défaut (ils sont « junky”, après tout). Dans l’immobilier, un taux de capitalisation faible (moins de 5%) reflète souvent un profil de risque plus faible, alors qu’un taux de capitalisation plus élevé (supérieur à 7%) est souvent considéré comme un investissement plus risqué., Le fait qu’un investisseur juge un taux de plafonnement « bon” est un reflet direct de la question de savoir s’il pense ou non que le rendement de l’investissement correspond au risque perçu. Par exemple, un investisseur peut choisir d’acheter un actif multifamilial de classe a occupé à 98% à San Francisco offert à la vente à un taux de plafond de 3%, qu’il juge être un « bon” taux de plafond, ou un bureau à locataire unique de Classe C à Richmond, en Virginie, qui est offert à une occupation de 100% à 8% , Ni l’investisseur n’a tort, ils reflètent une différence dans le profil de risque et le désir d’un risque plus faible et d’un rendement plus faible ou d’un risque plus élevé et d’un rendement plus élevé. Par conséquent, la question à vous poser en tant qu’investisseur immobilier est la suivante: « le taux de plafonnement reflète-t-il le risque que je suis prêt à prendre, toutes choses étant considérées? »
temps: les taux de plafonnement des investissements changent également dans le temps en fonction des conditions macro et micro-économiques du marché national et local et du moment de l’évaluation dans le cycle du marché immobilier., Lorsque l’économie va bien, la croissance de l’emploi et la confiance des consommateurs entraînent généralement une augmentation des dépenses de consommation. Les intrants macroéconomiques forts ont un impact sur tout dans l’immobilier commercial, de la quantité de capital disponible sur le marché pour acheter et financer des propriétés, aux actifs réels eux – mêmes-bureau (espace pour localiser les employés), industriel (espace pour contenir les biens que les gens veulent acheter), détail (espace pour acheter les biens sur le marché) et multifamilial (espace Tous ces facteurs sont généralement influencés positivement par une économie forte., Sinon, si l’économie ne se porte pas bien, l’immobilier commercial a tendance à subir des ralentissements. Les taux d’intérêt sont un indicateur économique avancé, et lorsque les taux d’intérêt augmentent c’est une tentative de contrôle de l’inflation dans une économie en croissance. Cela signifie que les flux de trésorerie provenant des propriétés commerciales peuvent supporter moins de dettes hypothécaires et, par conséquent, les acheteurs de biens immobiliers commerciaux qui utilisent l’effet de levier ont tendance à faire des offres moins élevées., Alors qu’une hausse des taux d’intérêt est généralement un indicateur d’une économie forte, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier commercial ont tendance à refroidir, et les taux de capitalisation ont tendance à augmenter. Le taux de capitalisation d’un marché changera au fil du temps en fonction de l’évolution de l’économie, en particulier de l’économie du marché local où les emplois et les dépenses ont le plus d’impact au niveau des actifs. Il convient de noter que les acheteurs peuvent vouloir examiner les tendances historiques des taux de plafonnement dans un marché pour voir si les taux de plafonnement actuels ont un sens dans un contexte historique, c.-à-d.,, l’acheteur souhaitez acheter un bien dans un marché où les taux de capitalisation sont plus bas qu’ils ne l’ont jamais été dans le passé? Étant donné que les marchés sont cycliques, ils pourraient vouloir considérer que le taux de plafonnement pourrait augmenter à un moment donné dans le futur et selon le taux d’appréciation des loyers de l’actif, ils pourraient être prêts à voir une réduction de la valeur de la propriété.
Type d’actif: le type d’actif a également une incidence sur le fait qu’un taux plafond soit « bon” ou non et est également directement lié au risque et au rendement historique., Les actifs multifamiliaux ont tendance à avoir de faibles taux de défaut et une plus grande quantité de capital disponible en raison des agences gouvernementales (Fannie, Freddie, HUD) offrant des prêts pour soutenir le logement à des prix abordables. En raison de la forte performance de ce type d’actif et du besoin absolu pour les gens d’avoir un endroit où vivre, les actifs multifamiliaux ont tendance à avoir des taux de capitalisation inférieurs par rapport aux autres classes d’actifs. Les hôtels sont considérés comme un type d’actif plus risqué car ils ont des taux de défaut plus élevés et souvent sous-performent lorsque l’économie ne se porte pas bien (c.-à-d., les gens ne voyagent pas autant pour le travail ou partent en vacances), ou si l’actif se trouve sur un marché où la demande n’est pas suffisante. Parce que les hôtels sont considérés comme un type d’actif à risque plus élevé, on pourrait s’attendre à ce que le taux de plafonnement soit plus élevé et le prix plus bas, qu’un actif multifamilial sur le même marché de qualité similaire.
Classe D’actifs: pour chaque type de propriété, il existe généralement trois « classes” qui désignent le niveau de finition, la force des locataires et le nombre de commodités, ce qui a un impact direct sur les loyers que la propriété peut commander., Une propriété de” classe A « est la meilleure qualité de toutes les classes d’actifs, ce qui signifie qu’elle commande les loyers les plus élevés et les meilleurs locataires de” qualité », du point de vue de la solvabilité et du bilan. Une propriété de « Classe B » est au milieu du peloton et reçoit des loyers moyens et des locataires de qualité moyenne. Enfin, une propriété de « Classe C » est la propriété de la plus faible qualité et reçoit donc les loyers les plus bas et les locataires ayant une faible solvabilité., Les propriétés de catégorie A ont les taux de capitalisation les plus bas et les valeurs les plus élevées, les propriétés de catégorie C ont les taux de capitalisation les plus élevés et les valeurs les plus faibles, et les propriétés de catégorie B ont des taux de capitalisation et des valeurs entre les catégories A et C. encore une fois, les taux Il est important, pour déterminer si un taux de plafonnement est « bon », de connaître et de comprendre la classe ou le niveau de qualité de l’actif afin de le comparer aux autres actifs de l’ensemble comparatif approprié.,
Maintenance différée: la qualité globale d’un actif est également affectée par l’ampleur de la maintenance différée. L’entretien différé élevé d’un actif peut nécessiter un capital important pour qu’il reçoive des loyers du marché pour sa classe d’actifs. Par exemple, un actif multifamilial de Classe B qui a un millésime des années 1980 peut obtenir des loyers du marché mais avoir un toit qui doit être remplacé, au coût de 500 000K. un autre actif multifamilial de Classe B sur le même marché a le même millésime mais a reçu une rénovation complète au cours des 6 derniers mois et commence tout, Le premier actif semble avoir une forte histoire d’exploitation de 12 mois, mais a une dépense de capital importante à venir qui est à la fois coûteuse et peut avoir un impact sur les locataires et augmenter la vacance. Sur le papier, le deuxième actif peut sembler moins souhaitable parce que le résultat Net d’exploitation semble faible pour les 12 derniers mois, mais il n’a pas de dépenses de capital supplémentaires à l’avenir. Le fait d’avoir un poste d’entretien différé important aura donc une incidence sur la façon dont le taux de plafonnement de l’actif est perçu par un acheteur potentiel., Si les deux actifs se vendent à un taux plafond de 6%, il peut être avantageux pour l’acheteur de considérer quel est le rendement du coût (revenu d’exploitation net stabilisé divisé par le prix d’achat plus toute amélioration) lors de la comparaison des deux investissements pour voir lequel est préféré.
emplacement: l’un des facteurs les plus importants qui influent sur le taux plafond d’une propriété est l’emplacement. Le vieil adage dans l’immobilier est, la seule chose qui compte est » Emplacement, Emplacement, Emplacement.” Ce sentiment reflète l’importance que l’emplacement sur la valeur d’un actif., Un marché comme San Francisco2 a plus d’emplois, de commerce, de transport et de force économique globale et de désirabilité qu’un marché comme Baton Rouge3. Un marché avec plus de demande se traduit par de plus grandes valeurs de propriété; c.-à-d., les taux de plafond à San Francisco sont beaucoup plus bas, et les valeurs de propriété beaucoup plus élevés, qu’à Baton Rouge.,Strength
solidité du bail: la solidité d’un bail est déterminée par les conditions du bail, telles que la durée, le taux de location, les concessions de location, les augmentations ou escalades de loyer, les dispositions de défaut, les pénalités pour manquement, les obligations des locataires (comme payer les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien) et la solidité financière du locataire., Par exemple, un immeuble de bureaux qui a Google comme locataire unique offrant une durée de 5 ans avec des augmentations de loyer annuelles de 3% et une garantie de la société mère a un profil de risque très différent d’un immeuble de bureaux qui compte 50 locataires, tous mois par mois avec de petits avocats, des compagnies d’assurance et En raison de la force du bilan de L’entreprise de Google, il aurait probablement négocié un taux inférieur au pied carré, des augmentations de loyer inférieures et des conditions plus attrayantes que les nombreux petits locataires., En raison de la solidité financière de Google, son bail peut refléter un profil de risque global plus faible pour un acheteur que l’immeuble avec de nombreux locataires plus petits et moins sûrs financièrement. Des Baux solides pour tout type d’actif – qu’il s’agisse de biens multifamiliaux, de commerces de détail, d’industries ou de bureaux – auront une incidence sur la perception du risque de la propriété et entraîneront probablement un taux de plafond plus bas, ce qui se traduit par une valeur plus élevée de la propriété.
Capital disponible: bien qu’il ne soit pas un facteur qui influe sur le taux plafond d’une propriété, le capital disponible est un facteur à prendre en considération pour déterminer ce qu’est un « bon” taux plafond pour acheter une propriété ou non., Les acheteurs de biens immobiliers commerciaux ne devraient pas, en règle générale, utiliser des dettes ou des hypothèques qui sont plus chères (coût global du capital, y compris les frais d’origine et les frais de clôture, plus élevés) que le taux plafond stabilisé d’une propriété. Si vous utilisez la dette pour acheter et rénover une propriété, il peut être judicieux d’utiliser un capital qui coûte plus cher que le rendement du taux plafond pendant une courte période pour rénover et refinancer en Dette à moindre coût ou pour vendre l’actif., Toutefois, si le taux plafond stabilisé d’un actif est inférieur aux taux d’intérêt en vigueur pour l’actif, l’acheteur devrait envisager d’utiliser plus de son propre capital et d’emprunter moins, car la dette diluera les rendements globaux de la propriété.
comme illustré ci-dessus, de nombreux facteurs peuvent influer sur le taux de plafonnement d’un actif particulier à un moment donné., Pour déterminer si un taux plafond est « bon », il faut examiner cet actif par rapport aux ventes d’autres actifs similaires sur le marché au moment de l’achat, un examen du coût du capital ainsi que des investissements alternatifs que l’on pourrait faire, et une évaluation honnête du profil de risque global et de la tolérance de l’investisseur. Heureusement, il existe maintenant de nombreuses données accessibles au public pour déterminer si le taux de plafonnement d’un actif spécifique correspond au rendement-risque d’actifs similaires., Après avoir effectué la diligence appropriée et tenu compte des variations de la propriété par rapport à l’ensemble comp, il revient aux préférences personnelles, aux objectifs et à la tolérance au risque d’une personne pour déterminer exactement ce que signifie un « bon” taux de plafonnement.
Avertissement: Toutes les informations fournies dans le présent document sont fournies à titre informatif uniquement et ne doivent pas être utilisées pour prendre une décision d’investissement et n’ont pas l’intention de faire une offre ou une sollicitation pour la vente ou l’achat de titres, de placements ou de stratégies d’investissement spécifiques., Rien dans les présentes ne constitue un conseil d’investissement, juridique, fiscal ou autre et ne doit être invoqué pour prendre une décision d’investissement ou autre. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un conseiller financier, un avocat, un comptable et tout autre professionnel pouvant vous aider à comprendre et à évaluer les risques associés à toute opportunité d’investissement. Les investissements privés sont très illiquides et ne conviennent pas à tous les investisseurs.