Mortgage alternatives for home buyers whocan’t get financing
que se passe-t-il si vous voulez acheter une maison en ce momentmais vous ne pouvez pas obtenir de financement? Une option pourrait être une maison à louer, également connue sous le nom de location.,’
- Les options de location vous permettent de définir un prix d’achat et d’emménager maintenant tout en complétant le processus d’achat d’une maison à l’avenir
- Les locations impliquent à la fois un bail (contrat de location) et un contrat d’achat
- Les options de location vous obligent à payer de l’argent au vendeur que vous pourriez perdre si vous ne terminez pas l’achat
Il existe des avantages uniques qui viennent avec les locations et les options de location. Mais il y a aussi des risques très réels.
Voici ce que vous devriez savoirsi vous envisagez l’une de ces options d’achat de maison alternatives.,
Vérifiez votre admissibilité Hypothécaire (6 février 2021)
dans cet article (passer à…)
- Qu’est-ce qu’une option de location?
- option de location avantages et inconvénients
- qu’est-ce que le financement du vendeur?
- options de Location: les Erreurs à éviter
- Prédateurs les vendeurs et les escroqueries
- des Alternatives aux options de location
qu’est Ce qu’une option de bail?
Une maison à louer ou »option de location” est un contrat qui comprend la location de botha et un contrat d’achat.
louer pour posséder signifie que vousfaire des paiements de loyer pour une période de temps spécifique., À la fin de la période de location, vous auriez la possibilité d’acheter la maison, en utilisant potentiellement une partie de vos paiements comme acompte.
vous et le propriétaire/vendeur définissez le prix que vous paierez pour la maison à l’avance, puis vous complétez l’achat à l’avenir — si tout se passe comme prévu.
en échange de votre aide à acheter une maison à l’avenir aux prix d’aujourd’hui, le vendeur exige généralement des « frais d’option » substantiels, un taux de location supérieur au marché, ou les deux.
Qu’est-ce qui est inclus dans un contrat d’option de location?,le loyer payé au vendeur, qui devient une partie de votre acompte si vous clôturez l’achat (généralement une augmentation de 10 à 15% par rapport au loyer du marché)
votre contrat contient également des dispositions de location:
- date D’échéance du loyer mensuel et pénalités pour retard de paiement
- approbation des animaux de compagnie, des colocataires et des modifications>
notez que tant que vous fermez votre achat, l’argent supplémentaire que vous payez pour le loyer et les frais d’option iront vers votre acompte., Cependant, si vous choisissez de ne pas acheter la maison après tout, ou si vous ne parvenez pas à fermer conformément à votre Contrat, vous perdez tout cet argent au vendeur.
louer pour posséder peut vous mettre à la porte plus rapidement,surtout si vous avez des problèmes de crédit qui vous empêchent d’obtenir un prêt hypothécaire dès maintenant.
Mais les options de location sont pleines d’embûches. Soyez sûr que vous comprenez les avantages et les inconvénients des maisons à louer et du financement du propriétaire pour faire votre tentative d’accession à la propriété et éviter les erreurs coûteuses.,
options de Location versus location-contrats d’achat
Un contrat de location-achat agreementis un autre type de loyer-à-propre contrat. Le bail-achat est différent d’une option d’achat; au lieu de vous donner la possibilité d’acheter la maison à la fin du bail, ce Contrat vous oblige à acheter la maison à la fin du bail.
cette exigence d’acheterla maison à la fin de la période de location pourrait créer des problèmes si vous ne pouvez toujours pas obtenir un prêt hypothécaire traditionnel à ce moment-là.,
Si vous n’êtes pas sûr que votre contrat de location-acquisition exige que vous achetiez la maison à la fin du bail, assurez-vous de demander de l’aide à un agent immobilier ou à un avocat avant de signer.
avantages et inconvénients de L’option de location
contrairement à un accord de location-achat, un accord d’option de location vous donne le droit-mais ne vous oblige pas — d’acheter la maison après avoir payé le loyer pour une période spécifiée.,
Les autres avantages d’un accord d’option comprennent:
- lorsque les valeurs de la maison augmentent, vous verrouillez le prix actuel et achetez plus tard
- Les crédits de location vous obligent à économiser un acompte pour votre maison
- Vous pouvez éviter un déménagement en louant puis en possédant la même maison
- Vous pouvez inconvénients, aussi., Certains des plus grands risques qui viennent withrent-to-own homes comprennent:
- La valeur de la maison peut apprécier plus élevé que le vendeur attend, et ils pourraient refuser tosell
- La valeur marchande de la maison pourrait tomber inférieur au prix de vente, et les locataires décident notto acheter
- Les locataires peuvent notqualify pour une hypothèque pour compléter l’achat à la fin du contrat de location
- locataires option money
Ce sont de gros risques., Vous ne devriez conclure une opération de location que si vous êtes certain de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire à la fin du terme et que vos priorités d’achat de maison n’auront pas changé d’ici là.
en outre, assurez-vous d’avoir examiné le contrat avec un avocat professionnel ou un agent immobilier, afin de comprendre exactement ce que les termes signifient et ce qui se passera si la vente n’est pas terminée comme prévu.
qu’est-Ce que sellerfinancing?
Le financement par le Vendeur est différent d’une option de location ou d’une maison à louer. Avec le financement du vendeur, vous effectuez l’achat de la maison à l’avance., Mais vous n’avez pas de contrat de location ou un prêt hypothécaire traditionnel.
Au Lieu de cela, vous effectuez des paiements hypothécaires mensuels réguliers au vendeur jusqu’à ce que vous puissiez refinancer la propriété, rembourser le prêt ou vendre la maison.
votre accord avec le vendeur peut aller de quelques mois ouannées à une hypothèque complète de 30 ans.
Le financement du vendeur peut vous aider à économiser de l’argent en évitant les prêts, ou cela peut devenir très coûteux. Votre taux d’intérêt, par exemple, peut être nettement plus élevé que le taux que les prêteurs traditionnels pourraient offrir.,
d’autre part, le vendeur peut-être prêt à financer votre achat lorsque les prêteurs traditionnels font un laissez-passer sur votre application.
Votre contrat précisera les modalités d’achat (ce qui est inclus, combien vous allez payer et la date de clôture), ainsi que les conditions de prêt (taux d’intérêt, les mensualités, la date d’échéance, des pénalités de retard, la durée du prêt, et plus).
notez que de nombreuses protections des consommateurs et réglementations gouvernementales qui s’appliquent aux sociétés hypothécaires et aux banques ne s’appliquent pas au financement privé ou par le propriétaire.,
sauf si vous êtes un expert sur votre marché immobilier local et sur le financement de la maison, consultez un agent immobilier ou un avocat immobilier avant d’acheter une maison financée par aseller.
risques liés au financement du vendeur
Il est important de se protéger lors de l’achat d’une maison avec le financement du vendeur. Faites ce qu’un prêteur traditionnel pourprotéger son investissement.
parce qu’ils sont si heureux que le vendeur les financera, de nombreux acheteurs ne parviennent pas à s’assurer que la propriété est une affaire équitable. Souvent, cela ne vaut rien près du prix demandé, ou ilpeut nécessiter des rénovations extrêmes pour être sûr ou habitable.,
- payer pour une évaluation de alicensed évaluateur que vous choisissez vous-même, ou un courtier priceopinion (BPO) d’un courtier immobilier agréé
- commander et payer pour une homeinspection
- obtenir un rapport de titre et obtenir une police d’assurance de titre de propriétaire., C’est beaucoup moins cher que la politique du prêteur requise par les prêteurs hypothécaires traditionnels, et cela vous protège, pas le vendeur
- utilisez une société d’entiercement ou un avocat pour conserver tous les fonds en dépôt jusqu’à ce que la propriété change officiellement de mains
- enregistrez la vente avec le Bureau de votre enregistreur de Comté
Vous devriez également,
en plus de votre capital mensuel et de vos intérêts, vous paierez l’assurance des propriétaires et les taxes de propriété, et peut-être les frais de l’Association des propriétaires (HOA).
Les Acheteurs de maisons doivent obtenir ces montants par écrit et s’assurer que la totalité du paiement est abordable. Sinon, vous risquez de perdre la maison et l’argent que vous y mettez.
Options de location: erreurs à éviter
une option de location-acquisition ou de location est un contrat que vous pouvez utiliser pour acheter une maison à l’avenir aux termes que vous acceptez aujourd’hui.,
Si vous ne respectez pas ou” enfreignez » les termes de l’accord, le vendeur peut tuer toute l’affaire et souvent garder votre argent, aussi.
pour éviter ce pire scénario, assurez-vous de prendre les bonnes précautions avant de conclure une option de location ou un accord de location à la propriété. Voici quelques erreurs courantes à regarder dehors pour.
assurez-vous que le contrat est acceptable pour votre futur prêteur hypothécaire
Si vous ne formulez pas correctement votre accord de location à la propriété, de nombreux prêteurs hypothécaires ne reconnaîtront pas l’acompte que vous avez si soigneusement amassé., Vous devez élaborer votre achat andrental accords correctement et garder des dossiers prudents pour vous assurer que cela ne nothappen.
supposons que vous ayez payé une optionfee initiale de 5 000 $et que vous ayez ajouté 5 000 in de plus en rentcredit au cours d’une période de deux ans. Si votre prix d’achat est de 200 000$, ce crédit de 10 000 creates crée un acompte de 5%.
cependant, si vous et le vendeur faites des erreurs lors de la rédaction de l’option de location, le prêteur ne comptera pas votre 10 000 $comme acompte. Au lieu de cela, il supposera que le prix d’achat est de 190 000$, et il faudrait un autre 9 500 down pour obtenir un prêt à 95%.,
Ne pas prendre le risque. Et rappelez-vous: bien que le vendeur puisse rédiger l’accord, c’est vous qui perdrez votre argent si vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque et compléter l’achat pendant la durée du bail.
soyez très sûr que vous serez en mesure d’acheter la propriété dans la durée de l’option de location. Si votre crédit n’est pas assez bon ou si vous perdez votre emploi, tout ce que vous avez travaillé pour acheter la maison pourrait être perdu.
Comment rédiger une option de location
les directives de Fannie Mae permettent aux banques d’appliquer l’argent que vous avez économisé grâce aux paiements de loyer et aux frais d’option à un acompte sur votre nouveau prêt immobilier.,
Mais pas tout l’argent que vous avez payé dans le loyer ira vers le paiement Down, et vous aurez besoin de documentation pour prouver que vous avez accumulé rentcredit.
pour déterminer votre crédit de loyer, un prêteur approuvé par Fannie Mae comparera le loyer que vous avez payé au cours de la dernière année à la valeur marchande du loyer au cours de la même période.
un évaluateur déterminera le loyer du marché. Si le marketrent est de 15 000 $et que vous avez payé 25 000 rent en paiements de loyer, la différence de 10 000 could pourrait faire partie de votre mise de fonds.
assurez-vous de pouvoir fournir les documents requis pour sauvegarder votre dossier., Ceux-ci incluent:
- votre contrat de location-achat indiquant une durée d’au moins 12 mois, le loyer mensuel convenu et d’autres conditions pertinentes
- chèques ou reçus annulés montrant vos paiements de loyer réels pour les 12 derniers mois
- l’évaluation montrant le marketrent au cours de la même période de 12 mois
le calendrier le vendeur a fixé votre rentabove le taux de location juste du marché de la propriété.
vous devrez prouver plus tard que votre loyer est supérieur au marché., L’accord doit indiquer le montant de votre paiement qui couvre le loyer et le montant « supplémentaire » qui constitue un Crédit de loyer.
un évaluateur agréé peut vous aider à déterminer combien augmenter le paiement du loyer en complétant un calendrier de location. Vous devriez commander une évaluation de toute façon avant de conclure cet accord. L’ajout d’un calendrier de location n’augmente pas le coût de beaucoup.
tout au long de la période de location,tenez des registres méticuleux de votre historique de paiement de loyer. Vous aurez besoin de ces dossiers pour votre demande d’hypothèque, et il est imprudent de compter sur le vendeur pour garder ces enregistrements pour vous.,
l’accord devrait également stipuler clairement que les frais d’option seront crédités sur l’acompte, et non sur la réduction du prix de la maison. Si vous utilisez atemplate à partir d’une source réputée, vous n’aurez pas de dispositions « sournoises” enterrées dans le contrat.
évitez les petits caractères gênants
Il n’est pas rare que les propriétaires / vendeurs incluent une clause leur permettant de conserver votre crédit locatif mensuel si vous effectuez des paiements de loyer en retard.
Si cette clause est incluse, bevery, très prudent d’effectuer votre paiement à temps et de prouver que vous l’avez fait.,Organisez un plan de sauvegarde au cas où vous êtes à court d’un mois — avoir un fonds d’urgence ou une marge de crédit que vous pouvez appuyer.
Dans un exemple de contrat d’option de location offert par L’Université de L’Utah, le locataire/acheteur pourrait enfreindre l’accord simplement en utilisant un « langage offensant” autour des résidents à proximité. Imaginez essayer de régler devant le tribunal ce qui constitue un langage « offensant » si vous êtes expulsé et que votre contrat de location à domicile tombe en morceaux!,
assurez-vous que le terme est assez long que vous serez en mesure de financer la propriété avec un prêteur, et que vous serez en mesure de payer les futurs paiements hypothécaires.
Predatorysellers et rent-to-own scams
certains vendeurs peu scrupuleux ne veulent pas que vous achetiez l’achat, selon une étude du Centre national du droit des consommateurs à but non lucratif.
par exemple, certains incluent des clausesallowing vendeurs d’annuler la transaction et garder tout votre argent d’option andrental crédit pour être en retard avec un paiement unique.,
Vous pouvez être tenu dans votre cas de couvrir l’entretien et les réparations qui seraient normalement à la charge du Seigneur. Encore une fois, si vous ne pouvez pas maintenir cet entretien, vousdevrait finir par perdre votre argent au vendeur.
Une étude a révélé que seulement environ 20% des contrats de location à domicile ont effectivement abouti à une vente terminée. Sinon, les propriétaires potentiels ont déménagé, perdant leur argent, ou se sont retrouvés inforeclosure avec des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas se permettre ou des maisons qui valaient lessthan ils ont payé.
Les acheteurs potentiels devraient également se méfier des escroqueries., Avant de négocier un contrat de location à posséder, découvrez à qui appartient la maison grâce à une recherche de titres ou à des dossiers fiscaux au Palais de justice local.
Si la personne avec laquelle vous concluez un contrat d’option de location ne s’occupe pas de la propriété, vous pourriez avoir affaire à un arnaqueur qui veut voler votre argent initial.
et assurez — vous de voir l’état de la maison pour vous-même avant d’accepter l’entretien-surtout si votre option d’achat dépend du maintien de la maison.,
assurez-vous de faire appel à un avocat
parce que les options de location ou les contrats financés par le propriétaire n’impliquent généralement pas de prêteurs hypothécaires, et parce qu’ils peuvent se sentir moins formels qu’une vente traditionnelle, il peut être tentant de renoncer à la représentation juridique.
ne le faites pas. le processus de location à la propriété crée beaucoup plus de risques pour l’acheteur que les transactions traditionnelles. Vous aurez besoin d’une représentation adéquate.
engagez un avocat immobilier pourtravailler en votre nom., Le vendeur est susceptible d’avoir quelqu’un d’intelligent faisant la mêmething, et l’ignorance peut être très coûteuse pour vous — à la fois d’avance et plus tard, à la fin du contrat de location.
votre avocat peut examiner youragreement avec le vendeur et identifier les clauses qui pourraient injustement annuler youroption ou votre droit d’acheter la maison.
un avocat peut également consulter des dossiers de comptes pour s’assurer que la maison que vous envisagez d’acheter n’est pas en forclusion, avec des privilèges ou détenue par quelqu’un d’autre que le vendeur.,
Vous devriez également demander à votre avocat d’enregistrer votre option de location ou votre achat auprès de votre enregistreur de Comté.
cela empêchera le vendeur de transférer la propriété pendant qu’elle est sous contrat avec vous. Cela empêchera également le vendeur d’acquérir des hypothèques supplémentaires contre la propriété à votre insu.
Alternatives aux options de libération
avec tous les pièges des options de location et le taux d’échec élevé des maisons à louer, pourquoi quelqu’un passerait-il par cela?,ears of successfulbusiness ownership
- Established self-employedapplicants may have extensive write-offs that kill off their qualifying income
- People with ‘fair’ or ‘poor’ credit often think their scoreisn’t high enough to get a mortgage
- Requirers with recent foreclosuresor faillies face waiting periods with many traditional mortgage programs
- Manyyrenters still believe they need a large down payment tofinance a home and don’t try for ordinary financing
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La plupart de ces obstacles peuvent être surmontés avec des produits hypothécaires adossés au gouvernement ou de portefeuille., Ceux-ci sont souvent beaucoup plus sûrs et plus faciles que les propriétés à louer.
prêts hypothécaires pour les candidats indépendants
Si vous êtes un travailleur autonome dans un domaine complètement nouveau, vous aurez probablement besoin d’une expérience de deux ans. Cependant, la règle des deux ans peut être évitée dans certaines circonstances, selon Fannie Mae.
l’agence envisagera de soutenir une hypothèque pour un demandeur indépendant qui n’a que 12 mois d’expérience de travail si les déclarations de revenus de l’entrepreneur indiquent un revenu comparable avant l’emploi.,
Les dossiers fiscaux devraient montrer que le revenu de l’emploi antérieur provenait d’un domaine lié au travail indépendant actuel de l’emprunteur.
qu’en est-il des acheteurs indépendants qui sont établis, mais qui radient une grande partie de leur revenu brut (avant impôt)?
Il y a des prêts de relevés bancaires pour eux. Ces programmes hypothécaires varient selon le prêteur, mais en général, le demandeur doit soumettre 24 mois de relevés bancaires. Le prêteur fait la moyenne des dépôts pour déterminer le revenu disponible pour le remboursement de l’hypothèque.
Les taux d’intérêt de ces programmes sont un peu plus élevés., Mais en échange, une grande partie du risque que vous assumeriez en achetant une option de location ou un contrat financé par le propriétaire disparaît. Le prêteur prend iton à la place, et cela vaut beaucoup.
hypothèques pour les personnes à faible crédit
Si votre crédit n’est pas assez bon pour une hypothèque aujourd’hui, soyez prudent. En prenant un bail risqué ou inabordable ou un paiement d’hypothèque, vous irez de mal en pis. Demandez l’avis du conseiller de crédit anon-profit avant de sauter dans plus de dette.
Si vous avez un faible pointage de crédit, mais pas nécessairement mauvais crédit, vous pouvez toujours être en mesure d’obtenir l’approbation hypothécaire.,
essayez un FHA Hypothécaire soutenu par le gouvernement. Vous avez une chance décente à l’approbation si vous avez payé vos obligationscomme convenu pour au moins les 12 derniers mois. Avec FHA, votre FICO peut être aussi bas que500 avec 10% vers le bas. Ou, plus souvent, vous pourriez getapproved avec un pointage de crédit à partir de 580 et seulement 3.5% vers le bas.
Si votre crédit est tiré, mais votre revenu et votre acompte sont élevés, les prêteurs non privilégiés pourraient potentiellement vous financer. Vous pouvez avoir un score FICO comme lowas 560 pour beaucoup d’entre eux et vous pourriez avoir libéré une faillite hier.,
ceux-ci pourraient être d’excellents choix sivous pouvez améliorer votre position et refinancer dans un an ou deux. Ou si vous prévoyez de faire basculer la maison et ne vous souciez pas si le taux d’intérêt est élevé.
Hypothèquesavec faible et aucun acompte
personne ne devrait être interdit fromhomeownership si faire un acompte est leur seul obstacle. Une variété de programmes de prêt etoptions peuvent aider.
Notez que de nombreuses options ont incomelimits, mais ces limites sont probablement plus élevées que prévu.,
Voici un aperçu très rapide desoptions:
- prêts immobiliers VA — permettre 0% d’acompte pour les anciens combattants et les militaires admissibles
- prêts USDA — permettre 0% d’acompte pour les acheteurs à revenu faible à modéré dans les zones rurales qualifiées
- prêts FHA-permettre 3.,Acompte de 5% et scores de crédit aussi bas que 580
- hypothèque conventionnelle 97 — Fannie Mae et Freddie Macallow aussi peu que 3% en baisse si votre pointage de crédit est d’au moins 620
- Fannie Mae homeready mortgage — ce programme de prêt permet 3% en baisse, et l’acheteur de la maison peut utiliser le revenu d’autres membres du ménage pour les aider à se qualifier pour le prêt
- aide au paiement et des prêts à faible intérêt pour aider les acheteurs de maison à couvrir l’acompte et les coûts de clôture., Rechercher des programmes DPA dans votre région ou demander de l’aide à votre agent immobilier ou agent de prêt
- concessions du vendeur — le vendeur de la maison est autorisé à couvrir une partie ou la totalité de vos coûts hypothécaires initiaux, s’ils l’acceptent
- cosignataires-si vous avez un ami ou un membre de la famille avec un excellent crédit et/ou un revenu prêt à cosigner votre prêt hypothécaire, vous pourriez vous qualifier plus facilement., Mais soyez prudent, car cette personne risque de perdre son pointage de crédit et son épargne si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements hypothécaires
grâce à la grande variété d’options de prêt et de programmes d’assistance, les fonds initiaux sont un obstacle beaucoup plus faible à l’accession à la propriété qu’ils ne l’étaient. Souvent, il s’agit simplement de rechercher vos options et de trouver la bonne stratégie pour acheter votre nouvelle maison.
Vérifiez votre admissibilité Hypothécaire (6 février 2021)
Quels sont les taux hypothécaires d’aujourd’hui?,
Les taux hypothécaires moyens sont encore près des plus bas Records, ce qui signifie que les acheteurs potentiels pourraient acheter des maisons avec des coûts de financement inférieurs.
Mais votre taux réel dépendra également de votre pointage de crédit,du ratio dette / revenu et de la propriété que vous souhaitez acheter. Même si vous thinkrent-À-Propre est votre meilleur pari, au moins considérer vos chances d’obtenir anactual prêt hypothécaire.
il est logique de s’asseoir avec un bon professionnel du prêt avant de recourir à des types d’options plus risquées.
Si vous choisissez une option de location-acquisition ou de location, traitez-la comme le ferait un prêteur., Protégez-vous avec des conseils juridiques, des évaluations, des inspections et assurez-vous que votre transaction est publiquement enregistré.
Vérifiez votre nouveau taux (Février 6, 2021)
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