a menudo, una pregunta que los inversores inmobiliarios suelen hacer es: «¿qué es una buena tasa de capitalización?’Lo que realmente se pregunta es,’ ¿cuál es un buen retorno para esta inversión?’, o ‘si tomé el flujo de efectivo de un activo sin considerar los pagos de la hipoteca, dividido por el precio de compra para lograr la tasa de capitalización (tasa de capitalización), ¿qué retorno objetivo es deseable para un activo inmobiliario comercial comprado con todo el efectivo?’., La respuesta, simplemente, es que no hay una tasa de capitalización universal a la que apuntar y depende de varios factores que impactan la diferencia en las tasas de capitalización entre propiedades, así como cómo se define «bueno»(para propósitos de esta discusión, usaremos la palabra «bueno» como un término para describir una inversión favorable que uno podría elegir hacer). Para aquellos que se sienten frustrados con una respuesta de» Depende», el primer lugar para buscar orientación sobre las tasas de capitalización potenciales para la compra de un activo es el paquete de corredores donde se enumeran las tasas de capitalización para ventas comparables., Vea esto con cierto escepticismo, ya que los activos pueden ser seleccionados y pueden no ser realmente comparables. Fuentes adicionales para tasas de capitalización comparables son los sitios de investigación de corretajes conocidos como CBRE, Marcus & Millichap, Colliers y JLL que contienen informes trimestrales específicos de activos por región y / o ciudad.1
Como se describe en los artículos anteriores de la tasa de capitalización de esta serie, las tasas de capitalización son solo una métrica para valorar los bienes raíces comerciales y se utilizan mejor para comparar el promedio sin nivelar (p. ej.,, sin deuda) de tipos similares de activos estabilizados en un mercado o submercado. La tasa límite no tiene en cuenta las hipotecas, porque las hipotecas son diferentes de una propiedad a otra. Aunque impactante para un activo en particular, las hipotecas distorsionarán la comparación de múltiples activos, todos los demás factores son similares.
lo siguiente proporciona una visión general de lo que podría afectar la determinación de un inversor de lo que debería ser una tasa de capitalización «buena» en cualquier mercado y activo dado:
perfil de riesgo: los rendimientos de todas las inversiones, bienes raíces y de otro tipo, son directamente correlativos con el riesgo., Un bono del tesoro, que está garantizado por la plena fe y el crédito del Gobierno de los Estados Unidos y tiene uno de los riesgos más bajos de cualquier inversión, tiene un rendimiento relativamente bajo. Alternativamente, los bonos basura, que tienen calificaciones de riesgo más altas y tienen rendimientos mucho más altos, tienen una mayor probabilidad de incumplimiento (después de todo, son «adictos»). En el sector inmobiliario, una tasa de capitalización baja (inferior al 5%) a menudo refleja un perfil de riesgo más bajo, mientras que una tasa de capitalización más alta (superior al 7%) a menudo se considera una inversión de mayor riesgo., Si un inversor considera que una tasa de tope es «buena» es un reflejo directo de si cree o no que el rendimiento de la inversión coincide con el riesgo percibido. Por ejemplo, un inversionista puede optar por comprar un activo Multifamiliar Clase a 98% ocupado en San Francisco que se ofrece a la venta a una tasa de capitalización del 3%, que el inversionista considera una tasa de capitalización «buena», o una oficina de inquilino único Clase C En Richmond, Virginia, que se ofrece a una ocupación del 100% al 8% como una tasa de capitalización «buena»., Ninguno de los dos Inversores está equivocado, están reflejando una diferencia en el perfil de riesgo y el deseo de menor riesgo y menor rendimiento o mayor riesgo y mayor rendimiento. Por lo tanto, la pregunta que debe hacerse como inversionista de bienes raíces es: «¿la tasa de límite refleja el riesgo que estoy dispuesto a tomar, considerando todas las cosas?»
Time: Cap rates on investments also change over time depending upon the macro and micro-economic conditions of the national and local market and the timing of the valuation in the real estate market cycle., Cuando la economía va bien, el crecimiento del empleo y la confianza del consumidor generalmente conducen a un aumento del gasto del consumidor. Los fuertes insumos macroeconómicos impactan todo en los bienes raíces comerciales, desde la cantidad de capital disponible en el mercado para comprar y financiar propiedades, hasta los propios activos reales: oficinas (espacio para ubicar a los empleados), industriales (espacio para mantener los bienes que la gente quiere comprar), minoristas (espacio para comprar los bienes en el mercado) y multifamiliares (espacio para que los empleados vivan). Todos ellos suelen verse afectados positivamente por una economía fuerte., Alternativamente, si la economía no está funcionando bien, los bienes raíces comerciales tienden a sufrir recesiones. Las tasas de interés también son un indicador económico líder, y cuando las tasas de interés aumentan es un intento de controlar la inflación en una economía en crecimiento. Esto significa que el flujo de efectivo de las propiedades comerciales puede soportar menos deuda hipotecaria, y como resultado los compradores de bienes raíces comerciales que usan apalancamiento tienden a hacer ofertas más bajas., Si bien un entorno de tasas de interés en aumento suele ser un indicador de una economía fuerte, cuando las tasas de interés suben, los precios de los bienes raíces comerciales tienden a enfriarse inicialmente, y las tasas de capitalización tienden a subir. La tasa de capitalización de un mercado cambiará con el tiempo dependiendo de cómo esté funcionando la economía, particularmente la economía del mercado local donde los empleos y el gasto son más impactantes a nivel de activos. Cabe señalar que los compradores pueden querer revisar las tendencias históricas de las tasas de capitalización en un mercado para ver si las tasas de capitalización actuales tienen sentido en un contexto histórico, es decir.,, ¿el comprador quiere comprar un activo en un mercado donde las tasas de capitalización son más bajas de lo que han sido en el pasado? Dado que los mercados son cíclicos, es posible que quieran considerar que la tasa de capitalización puede aumentar en algún momento en el futuro y, dependiendo de la tasa de apreciación de las rentas del activo, podrían estar listos para ver una reducción en el valor de la propiedad.
Tipo de activo: el tipo de activo también influye en si una tasa de capitalización es «buena» o no y también está directamente vinculada al riesgo y al rendimiento histórico., Los activos multifamiliares tienden a tener bajas tasas de incumplimiento y una mayor cantidad de capital disponible debido a las agencias gubernamentales (Fannie, Freddie, HUD) que ofrecen préstamos para apoyar la vivienda a precios asequibles. Como resultado del sólido rendimiento de este tipo de activos y la necesidad absoluta de que las personas tengan un lugar para vivir, los activos multifamiliares tienden a tener tasas de capitalización más bajas en comparación con otras clases de activos. Los hoteles se consideran un tipo de activo más riesgoso, ya que tienen tasas de incumplimiento más altas y, a menudo, tienen un rendimiento inferior cuando la economía no está funcionando bien (p. ej., la gente no viaja tanto por trabajo o se va de vacaciones), o si el activo está en un mercado donde no hay suficiente demanda. Debido a que los hoteles son vistos como un tipo de activo de mayor riesgo, se podría esperar que la tasa de capitalización sea más alta y el precio más bajo, que un activo multifamiliar en el mismo mercado de calidad similar.
clase de activo: para cada tipo de propiedad generalmente hay tres «clases» que denotan el nivel de acabados, la fuerza de los inquilinos y el número de comodidades, lo que afecta directamente las rentas que la propiedad puede ordenar., Una propiedad de » clase A «es la mejor calidad de todas las clases de activos, lo que significa que ordena los alquileres más altos y los inquilinos de mejor» calidad», desde un punto de vista de solvencia y balance. Una propiedad de «Clase B» está en el medio del paquete y recibe alquileres promedio y inquilinos de calidad promedio. Finalmente, una propiedad de «Clase C» es de la propiedad de menor calidad y, por lo tanto, recibe los alquileres más bajos y los inquilinos con baja solvencia., Las propiedades de clase A tienen las tasas de capitalización más bajas y los valores más altos, las propiedades de Clase C tienen las tasas de capitalización más altas y los valores más bajos, y las propiedades de Clase B tienen tasas de capitalización y valores entre la clase A y la clase C. Una vez más, las tasas de capitalización reflejan el riesgo – real y percibido – que tiene un activo. Es importante al considerar si una tasa de límite es «buena», saber y entender qué clase, o nivel de calidad, es el activo con el fin de comparar con otros activos en el conjunto comparativo apropiado.,
mantenimiento diferido: la calidad general de un activo también se ve afectada por el alcance del mantenimiento diferido. Un alto mantenimiento diferido para un activo puede requerir un capital significativo para que reciba rentas de mercado para su clase de activo. Por ejemplo, un activo multifamiliar de Clase B que tiene una vendimia de la década de 1980 puede estar recibiendo alquileres de mercado, pero tiene un techo que necesita reemplazo, a un costo de 5 500k. otro activo multifamiliar de Clase B en el mismo mercado tiene la misma vendimia, pero recibió una renovación completa en los últimos 6 meses y ahora está empezando a lograr alquileres de mercado., El primer activo parece tener una sólida historia operativa de 12 meses, pero tiene un gran desembolso de capital por delante que es costoso y puede afectar a los inquilinos y aumentar las vacantes. Sobre el papel, el segundo activo puede parecer menos deseable porque los ingresos netos de explotación parecen bajos durante los últimos 12 meses, pero no tiene un desembolso de capital adicional en el futuro. Tener un elemento de línea de mantenimiento diferido significativo, por lo tanto, afectará la forma en que la tasa de capitalización del activo es vista por un posible comprador., Si ambos activos se venden por una tasa de capitalización del 6%, puede ser beneficioso para el comprador considerar cuál es el retorno sobre el costo (ingreso operativo neto estabilizado dividido por el precio de compra más cualquier mejora) al comparar las dos inversiones para ver cuál es la preferida.
Ubicación: uno de los factores más significativos que afectan la tasa de capitalización de una propiedad es la ubicación. El viejo adagio en bienes raíces es, lo único que importa es » Ubicación, Ubicación, Ubicación.»Este sentimiento refleja la importancia que la ubicación tiene en el valor de un activo., Un mercado como San Francisco2 tiene más puestos de Trabajo, Comercio, transporte, y la fuerza económica general y la deseabilidad que un mercado como Baton Rouge3. Un mercado con más demanda resulta en mayores valores de propiedad; es decir, las tasas de tope en San Francisco son mucho más bajas, y los valores de propiedad mucho más altos, que en Baton Rouge.,Strength
fuerza de arrendamiento: la fuerza de un arrendamiento está determinada por los términos del arrendamiento, tales como la duración, la tarifa de alquiler, las concesiones de arrendamiento, los aumentos o escalones de alquiler, las disposiciones por defecto, las sanciones por incumplimiento, las obligaciones de los inquilinos (como el pago de impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento), y la fortaleza financiera del inquilino., Por ejemplo, un edificio de oficinas que tiene a Google como único inquilino proporcionando un plazo de 5 años con un aumento del alquiler anual del 3% y una garantía de la empresa matriz tiene un perfil de riesgo muy diferente que un edificio de oficinas que tiene 50 inquilinos, todos mes a mes con pequeños abogados familiares, compañías de seguros e hipotecas y otros proveedores de servicios similares. Debido a la fortaleza del balance corporativo de Google, es probable que haya negociado una tasa más baja por pie cuadrado, aumentos de alquiler más bajos y términos más atractivos que los muchos inquilinos más pequeños tendrían., Debido a la fortaleza financiera de Google, su arrendamiento puede reflejar un perfil de riesgo general más bajo para un comprador que el edificio con muchos inquilinos más pequeños y menos seguros financieramente. Los arrendamientos sólidos para cualquier tipo de activo, ya sea Multifamiliar, minorista, industrial u oficina, afectarán la percepción de riesgo de la propiedad y probablemente resultarán en una tasa de capitalización más baja, lo que se traduce en un mayor valor de la propiedad.
Capital disponible: si bien no es un factor que afecta la tasa de capitalización de una propiedad, el capital disponible es una consideración al determinar qué es una tasa de capitalización «buena» para comprar una propiedad o no., Los compradores de bienes raíces comerciales no deben, Como regla general, utilizar deudas o hipotecas que sean más caras (mayor costo total de capital, incluidas las tarifas de originación y los costos de cierre) que la tasa de capitalización estabilizada de una propiedad. Si se utiliza la deuda para comprar y renovar una propiedad, puede tener sentido utilizar capital que cuesta más que el rendimiento de la tasa de capitalización por un período corto para renovar y refinanciar en deuda de menor costo o para vender el activo., Sin embargo, si la tasa de capitalización estabilizada de un activo es menor que las tasas de interés vigentes para el activo, el comprador debe considerar usar más de su propio capital y pedir menos Préstamos, ya que la deuda diluirá los rendimientos generales de la propiedad.
como se ilustra anteriormente, hay muchos factores que pueden afectar la tasa de capitalización de un activo en particular en un momento dado., Determinar si una tasa de límite es «buena» requiere una revisión de ese activo en comparación con las ventas de otros activos similares en el mercado en el momento de la compra, una revisión del costo del capital, así como las inversiones alternativas que uno podría hacer, y una evaluación honesta del perfil de riesgo general del inversor y la tolerancia. Afortunadamente, ahora hay muchos datos disponibles públicamente para determinar si la tasa de límite para un activo específico coincide con el riesgo-rendimiento de activos similares., Después de llevar a cabo la diligencia adecuada y contabilizar las variaciones en la propiedad en relación con el conjunto de compensación, se reduce a las preferencias personales de un individuo, objetivos y tolerancia al riesgo para determinar exactamente lo que significa una tasa de límite «buena».
Descargo de responsabilidad: Toda la información proporcionada en este documento es solo para fines informativos y no se debe confiar en ella para tomar una decisión de inversión y no tiene la intención de hacer una oferta o solicitud para la venta o compra de valores específicos, inversiones o estrategias de inversión., Nada de lo contenido en este documento constituye asesoramiento de inversión, legal, fiscal o de otro tipo, ni se debe confiar en él para tomar una inversión u otra decisión. Se recomienda a los lectores consultar con un asesor financiero, abogado, contador y cualquier otro profesional que pueda ayudarlo a comprender y evaluar los riesgos asociados con cualquier oportunidad de inversión. Las inversiones privadas son altamente ilíquidas y no son adecuadas para todos los inversores.