ofte er et spørgsmål, som ejendomsinvestorer ofte stiller, ‘hvad er en god cap-sats?’Hvad der virkelig bliver spurgt er,’ hvad er et godt afkast for denne investering?’, eller ‘ hvis jeg tog pengestrømmen af et aktiv uden at overveje pantebetalinger, divideret med købsprisen for at opnå kapitaliseringsrenten (cap rate), hvilket målafkast er ønskeligt for et erhvervsejendomsaktiv købt med alle kontanter?’., Svaret er, ganske simpelt, at der ikke er nogen universel cap sats til mål, og det afhænger af flere faktorer, der har indflydelse på forskellen i cap priser mellem egenskaber, samt hvordan man definerer “god”(med henblik på denne diskussion, vil vi bruge ordet “god” som en betegnelse til at beskrive en gunstig investering, som man kan vælge at gøre). For dem, der er frustrerede over et “det afhænger” – svar, er det første sted at søge vejledning om potentielle cap-satser for køb af et aktiv mæglerpakken, hvor cap-satser for sammenligneligt salg er angivet., Se dette med en vis skepsis, da aktiverne kan være kirsebærplukkede og måske ikke er virkelig sammenlignelige. Supplerende kilder til sammenlignelige cap priser er forskning steder af kendte børsmæglerselskaber som CBRE, Marcus & Millichap, Colliers, og JLL som indeholder aktiv specifikke kvartalsvise rapporter fra region til region og/eller by.1
som beskrevet i de tidligere artikler om cap rate i denne serie er cap-satser kun en metrisk til værdi af erhvervsejendomme og bruges bedst til at sammenligne det gennemsnitlige ikke-udleverede (dvs .,, ingen gæld) afkast af lignende typer stabiliserede aktiver på et marked eller undermarked. Cap-satsen tager ikke hensyn til realkreditlån, fordi realkreditlån er forskellige fra ejendom til ejendom. Mens impactful for et bestemt aktiv, vil realkreditlån fordreje sammenligning af flere aktiver alle andre faktorer er ens.
i Det følgende gives en oversigt over, hvad der kan påvirke en investors bestemmelse af, hvad et ‘godt’ cap rate skal være i et givet marked og aktiv:
risikoprofil: Afkastet af alle investeringer, fast ejendom og andet, er direkte forbundne risiko., En statsobligation, der er garanteret af den amerikanske regerings fulde tro og kredit og har en af de laveste risici ved enhver investering, har et relativt lavt afkast. Alternativt har junk bonds, som har højere risiko ratings og målrette meget højere afkast, en større chance for standard (de er “junky”, trods alt). I fast ejendom afspejler en lav cap-sats (mindre end 5%) ofte en lavere risikoprofil, mens en højere cap-sats (større end 7%) Ofte betragtes som en mere risikabel investering., Hvorvidt en investor anser en cap sats ” god ” er en direkte afspejling af, hvorvidt de mener, at investeringen afkast matcher den opfattede risiko. For eksempel, en investor kan vælge at købe en Klasse A 98% besat flerfamiliehuse aktiver i San Francisco, der udbydes til salg på en 3% cap rente, som investor mener er en “god” cap rate, eller en Klasse C-enkelt lejer kontor i Richmond, Virginia, som bliver tilbudt på en 100% belægning på 8% som en “god” cap sats., Ingen af investorerne tager fejl, de afspejler en forskel i risikoprofil og ønske om lavere risiko og lavere afkast eller højere risiko og højere afkast. Derfor er spørgsmålet om at stille dig selv som ejendomsinvestor: “afspejler cap-satsen den risiko, jeg er villig til at tage, alt taget i betragtning?”
tid: Cap satser på investeringer også ændre sig over tid afhængigt af makro og mikro-økonomiske forhold på det nationale og lokale marked og timingen af værdiansættelsen i markedet for fast ejendom cyklus., Når økonomien går godt, fører jobvækst og forbrugertillid normalt til øgede forbrugsudgifter. Stærke makroøkonomiske input indvirkning alt i kommercielle fast ejendom fra den mængde kapital til rådighed i markedet for at købe og finansiering af ejendomme, at den faktiske aktiver, selv – kontor (mellemrum til at finde medarbejdere), industri (plads til at holde de varer, folk ønsker at købe), detailhandel (mellemrum til at købe de varer på markedet) og flerfamiliehuse (rum for medarbejderne til at leve). Disse er alle normalt positivt påvirket af en stærk økonomi., Alternativt, hvis økonomien ikke klarer sig godt, har erhvervsejendomme tendens til at lide nedture. Rentesatser er også en førende økonomisk indikator, og når renten stiger, er det et forsøg på at kontrollere inflationen i en voksende økonomi. Dette betyder, at pengestrømmen fra erhvervsejendomme kan understøtte mindre realkreditgæld, og som et resultat har købere af erhvervsejendomme, der bruger gearing, en tendens til at give lavere tilbud., Mens et stigende rentemiljø normalt er en indikator for en stærk økonomi, når renten stiger, har priserne på erhvervsejendomme en tendens til at køle oprindeligt, og cap-satser har en tendens til at stige. Et markeds cap-sats vil ændre sig over tid afhængigt af, hvordan økonomien klarer sig, især økonomien på det lokale marked, hvor job og udgifter er mest effektive på aktivniveau. Det skal bemærkes, at købere måske ønsker at gennemgå de historiske tendenser for cap-satser på et marked for at se, om de nuværende cap-satser giver mening i en historisk kontekst, dvs. ,, ønsker køberen at købe et aktiv på et marked, hvor cap-satser er lavere, end de nogensinde har været tidligere? Da markederne er cykliske, vil de måske overveje, at cap-satsen kan stige på et tidspunkt i fremtiden, og afhængigt af apprecieringsgraden for aktivets husleje kan de være klar til at se en reduktion i ejendommens værdi.
aktivtype: typen af aktiv påvirker også, om en cap-sats er “god” eller ej og også er direkte bundet til risiko og historisk præstation., Multifamilie-aktiver har en tendens til at have lave misligholdelsesrater og en større mængde ledig kapital på grund af regeringsorganer (Fannie, Freddie, HUD), der tilbyder lån til støtte for boliger til overkommelige priser. Som et resultat af denne aktivtypes stærke præstation og det absolutte behov for, at folk har et sted at bo, har multifamilie-aktiver en tendens til at have lavere cap-satser sammenlignet med andre aktivklasser. Hoteller betragtes som en mere risikabel aktivtype, da de har højere misligholdelsesrater og ofte underpresterer, når økonomien ikke klarer sig godt (dvs., folk rejser ikke for arbejde eller går på ferie så meget), eller hvis aktivet er på et marked, hvor der ikke er tilstrækkelig efterspørgsel. Da Hoteller betragtes som en aktivtype med højere risiko, kan man forvente, at cap-satsen vil være højere og prisen lavere end et multifamilie-aktiv på det samme marked af lignende kvalitet.
aktivklasse: for hver ejendomstype er der generelt tre “klasser”, der angiver niveauet af finish, Lejernes styrke og antal faciliteter, som direkte påvirker lejerne ejendommen kan kommandere., En” klasse A ” ejendom er den bedste kvalitet af alle aktivklasserne, hvilket betyder, at den kommanderer den højeste husleje og den bedste “kvalitet” lejere, fra kreditværdighed og balance. En” klasse b ” ejendom er i midten af pakken og modtager gennemsnitlige husleje og gennemsnitlige kvalitet lejere. Endelig er en” klasse C ” ejendom af den laveste kvalitet ejendom og modtager derfor de laveste husleje og lejere med lav kreditværdighed., Klasse A ejendomme har den laveste cap priser og højeste værdier, Klasse C-ejendomme har den højeste cap priser og laveste værdier, og Klasse B-ejendomme har fælles landbrugspolitik, priser og værdier i mellem Klasse A og C. igen, den fælles landbrugspolitik priser afspejle den risiko, der – virkelige og formodede – at en aktiv holder. Det er vigtigt, når man overvejer, om en cap-sats er “god”, at vide og forstå, hvilken klasse eller kvalitetsniveau aktivet er for at sammenligne med andre aktiver i det relevante komparative sæt.,udskudt vedligeholdelse: et aktivs samlede kvalitet påvirkes også af omfanget af udskudt vedligeholdelse. Høj udskudt vedligeholdelse af et aktiv kan kræve betydelig kapital for at modtage markedsleje for sin aktivklasse. For eksempel en Klasse B flerfamiliehuse aktiver, der har en af 1980’erne vintage kan være at få markedsvilkår, men har et tag, der skal udskiftes, til en pris af $500k. En anden Klasse B flerfamiliehuse aktiver i det samme marked, har samme årgang, men fik en fuld renovering i de sidste 6 måneder, og er lige nu i gang med at nå markedet., Det første aktiv synes at have en stærk 12 måneders drift historie, men har en stor kapital udlæg forude, der er både dyrt og kan påvirke lejere og øge ledig stilling. På papiret kan det andet aktiv se mindre ønskeligt ud, fordi Nettodriftsindtægterne ser ud til at være lave i de sidste 12 måneder, men det har ingen yderligere kapitaludgift fremover. At have en betydelig udskudt vedligeholdelses linjepost vil derfor påvirke, hvordan aktivets cap-sats ses af en potentiel køber., Hvis begge aktiver sælger til en 6% cap-sats, kan det være fordelagtigt for køberen at overveje, hvad afkastet på omkostningerne er (stabiliseret nettodriftsindkomst divideret med købsprisen plus eventuelle forbedringer), når man sammenligner de to investeringer for at se, hvilken der foretrækkes.
placering: en af de mest betydningsfulde faktorer, der påvirker en ejendoms cap-sats, er placeringen. Det gamle ordsprog i fast ejendom er, det eneste, der betyder noget, er “Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed.”Denne følelse afspejler den betydning, placering har på værdien af et aktiv., Et marked som San Francisco2 har flere job, handel, transport og generel økonomisk styrke og ønskværdighed end et marked som Baton Rouge3. Et marked med mere efterspørgsel resulterer i større ejendomsværdier; dvs. cap satser i San Francisco er meget lavere, og ejendomsværdier meget højere, end i Baton Rouge.,⁴
Lease Styrke: styrken af en leasingkontrakt, bestemmes af vilkårene i lejekontrakten, såsom længde, sats, leje, lease indrømmelser, huslejestigninger eller eskalering, standard bestemmelser, sanktioner for overtrædelse, forpligtelser lejere (som betaler til ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse), og den finansielle styrke af lejeren., For eksempel, en kontorbygning, der har Google som en eneste lejer levere en 5-årig periode med 3% årlig husleje stigninger og en garanti fra moderselskabet har en meget anderledes risikoprofil end en kontorbygning, der har 50 lejere, hele måned-til-måned med små mom-and-pop advokater, forsikringsselskaber og realkreditinstitutter, og andre lignende udbydere. På grund af Googles virksomhedsbalancestyrke ville det sandsynligvis have forhandlet en lavere sats pr.kvadratfod, lavere lejeforhøjelser og mere attraktive vilkår end de mange mindre lejere ville have., På grund af Googles økonomiske styrke kan lejekontrakten afspejle en samlet lavere risikoprofil for en køber end bygningen med mange mindre, mindre økonomisk sikre lejere. Stærke lejekontrakter for enhver aktivtype-uanset om det er multifamilie, detailhandel, industri eller kontor – vil påvirke ejendommens risikoopfattelse og sandsynligvis resultere i en lavere cap-sats, hvilket oversætter til højere ejendomsværdi. tilgængelig kapital: selvom det ikke er en faktor, der påvirker en ejendoms cap-sats, er tilgængelig kapital en overvejelse, når man bestemmer, hvad en “god” cap-sats er for, om man vil købe en ejendom eller ej., Købere af erhvervsejendomme bør som hovedregel ikke bruge gæld eller realkreditlån, der er dyrere (højere samlede kapitalomkostninger inklusive oprindelsesgebyrer og lukningsomkostninger) end den stabiliserede cap-sats for en ejendom. Hvis du bruger gæld til at købe og renovere en ejendom, kan det være fornuftigt at bruge kapital, der koster mere end cap-renten i en kort periode for at renovere og refinansiere til lavere omkostningsgæld eller for at sælge aktivet., Men hvis den stabiliserede cap rate af et aktiv er mindre end gældende renter for aktivet, bør køberen overveje at bruge mere af deres egen kapital og låne mindre, da gælden vil udvande ejendommens samlede afkast.
Som illustreret ovenfor er der mange faktorer, der kan påvirke cap-satsen for et bestemt aktiv på et givet tidspunkt., At afgøre, om en cap-sats er ” god ” kræver en gennemgang af dette aktiv i forhold til salg af andre lignende aktiver på markedet på købstidspunktet, en gennemgang af kapitalomkostningerne såvel som alternative investeringer, man kunne foretage, og en ærlig vurdering af investorens samlede risikoprofil og tolerance. Heldigvis er der masser af offentligt tilgængelige data nu tilgængelige for at afgøre, om cap-satsen for et specifikt aktiv matcher risikoafkastet af lignende aktiver., Efter at have udført den rette omhu og regnskab for variationer i ejendommen i forhold til comp-sættet, kommer det ned på en persons personlige præferencer, mål og risikotolerance for at bestemme nøjagtigt, hvad en “god” cap-sats betyder.Ansvarsfraskrivelse: Alle oplysninger, der gives heri, er kun til orientering og bør ikke påberåbes for at træffe en investeringsbeslutning og har ikke til hensigt at fremsætte et tilbud eller anmodning om salg eller køb af specifikke værdipapirer, investeringer eller investeringsstrategier., Intet indeholdt heri udgør investering, juridisk, skat eller anden rådgivning, og det kan heller ikke påberåbes ved investering eller anden beslutning. Læsere anbefales at konsultere en finansiel rådgiver, Advokat, Revisor og enhver anden professionel, der kan hjælpe dig med at forstå og vurdere de risici, der er forbundet med enhver investeringsmulighed. Private investeringer er meget illikvide og er ikke egnede til alle investorer.