pant alternativer til boligkøbere, somkan ikke få finansiering
Hvad hvis du ønsker at købe et hjem lige nobutbut du kan ikke få finansiering? En mulighed kunne være en leje-til-eget hjem, også kno .nas en ‘ leaseoption.,’
- lejekontrakter giver dig mulighed for at indstille opkøb af pris og bevæge sig i nu, mens du udfylder hjem køber processin fremtiden
- Leje-til-egne hjem involverer både alease (lejeaftale) og en kontrakt om køb
- Leaseoptions kræve, at du betaler penge til sælgeren, at du kan miste, hvis du ikke’tcomplete køb
Der er nogle unikke fordele, der kommer med leje-til-egne hjem og leasing muligheder. Men der er også meget reelle risici.
Her er hvad du bør videhvis du overvejer en af disse alternative boligkøbsmuligheder.,
kontroller din prioritetsberettigelse (6. februar 2021)
i denne artikel (Spring til…)
- hvad er en lejemulighed?
- leasing option fordele og ulemper
- hvad er sælger finansiering?
- Lease options: fejl, der skal undgås
- Rovdyrsælgere og svindel
- alternativer til lease options
Hvad er en lease option?
en leje-til-eget hjem eller”lejemulighed” er en kontrakt, der inkluderer både leje og en købsaftale.
leje til egen betyder digforetage lejebetalinger i en bestemt periode., I slutningen af lejeperioden har du mulighed for at købe hjemmet, potentielt ved hjælp af en del af dinrentbetalinger som en forskudsbetaling.
du og udlejer/sælger sætter den pris, du skal betale for hjemmet på forhånd, og så gennemfører du købet i fremtiden — hvis alt går somplanlagt.
i bytte for at hjælpe dig med at købe en bolig i fremtiden til dagens priser, kræver sælgeren normalt et betydeligt ‘optionsgebyr’, en lejepris over markedet eller begge dele.
Hvad er inkluderet i en leasing option aftale?,leje betalt til sælgeren, som bliver en del af din udbetaling, hvis du tæt på indkøb (typisk 10-15% stigning i forhold til markedet, leje)
Din kontrakt indeholder også leje bestemmelser:
- forfaldsdato en månedlig leje og sanktioner ved for sen betaling
- Godkendelse af kæledyr, bofæller, og ændringer af lokaler
- Regler om støj, parkering, og en anden adfærd
- Dit ansvar at opretholde hjemmet
Bemærk, at så længe du tæt på yourpurchase, de ekstra penge du betaler for husleje og theoption gebyr vil gå i retning af din udbetaling., Men hvis du vælger ikke at købe boligen trods alt, eller hvis du ellers undlader at lukke i henhold til dinkontrakt, mister du alle pengene til sælgeren.
leje til ejer kan få dig i døren hurtigere,især hvis du har kreditudfordringer, der forhindrer dig i at få et pant lige nu.
men lease muligheder er fulde af faldgruber. Vær sikker på, at du forstår fordele og ulemper ved leje-til-eget hjem og ejerfinansiering for at gøre dit forsøg på Homeo .nership som succes og undgå dyre fejl.,
Lease options versus lease-purchase agreements
en lease-purchase agreements er en anden form for leje-til-egen kontrakt. Leasing-køb er forskellig fra alease mulighed; i stedet for at give dig mulighed for at købe boligen i slutningen af lejemålet, denne kontrakt kræver, at du køber boligen i slutningen af lejemålet.
dette krav om at købeboligen i slutningen af lejeperioden kan skabe problemer, hvis du stadig ikke kan få et traditionelt realkreditlån på det tidspunkt.,
Hvis du ikke er sikker på, om din lejeaftale kræver, at du køber boligen i slutningen af lejekontrakten, skal du sørge for at bede en ejendomsmægler eller advokat om hjælp, før du underskriver.
leasing option prosand cons
i modsætning til en leasing-køb aftale, en leasing-option aftale giver dig ret — men kræver ikke you — at købe boligen, når du har foretaget leje betalinger for en bestemt periode.,
Andre fordele af alease-mulighed aftalen er:
- Whenhome værdier er eskalerende, du låse i dag er prisen og købe senere
- Rentcredits tvinge dig til at spare op til en udbetaling til dit hjem
- Du kan undgå en flytning af leje og derefter at eje det samme hus
- Du kan være i stand til at købe, selv hvis youdon ikke kvalificere sig til et traditionelt pant
Butthere er markante ulemper., Nogle af de største risici, der kommer withrent-til-egne boliger omfatter:
- Den indre værdi kan sætte pris højere end sælgeren forventer, og de kan nægte tosell
- hjem markedsværdi kunne falde lavere end salgsprisen, og lejerne beslutte at købe
- Tenantsmay notqualify for et realkreditlån til at gennemføre købet ved udgangen af leasingaftalen
- Lejere couldbreach kontrakten og sellerscancel salg, holde den potentielle købers valg penge
Disse er store risici., Du bør kun indgå en leaseoption hvis du er sikker på du vil kunne få et realkreditlån i slutningen af therental sigt-og at dit hjem købe prioriteter ikke vil have ændret inden da.
derudover skal du sørge for, at du har kigget over kontrakten med en professionel advokat eller ejendomsmægler, så du forstår nøjagtigt, hvad betingelserne betyder, og hvad der vil ske, hvis salget ikke er afsluttet som planlagt.
Hvad er sellerfinansiering?
sælgerfinansiering er forskellig fra en lejemulighed eller et leje-til-eget hjem. Med sælgerfinansiering gennemfører du boligkøb på forhånd., Men du har ikke en lejeaftale eller et traditionelt realkreditlån.
i stedet foretager du regelmæssigt månedligt pantbetalinger til sælgeren, indtil du kan refinansiere ejendommen, betale lånet eller sælge hjemmet.
din aftale med sælgeren kan variere fra et par måneder ellerår til et fuldt 30-årigt pant.sælgerfinansiering kan hjælpe dig med at spare penge ved at undgå lenderfees, eller det kan blive meget dyrt. Din rente, for eksempel, kan væresignificantly højere end den sats traditionelle långivere kunne tilbyde.,
på den anden side er sælgeren måske villig til at finansiere dit køb, når traditionelle lenderstag et pass på din ansøgning.
din kontrakt vil angive vilkårene for købet (hvad der er inkluderet, hvor meget du skal betale, og slutdatoen), samt vilkårene for lånet (renten, månedlig betaling, forfaldsdato, sene sanktioner, længden af lånet, og mere).
Bemærk, at mange forbrugerbeskyttelse og statslige regler, der gælder for realkreditinstitutter og banker, gælder ikke for privat eller ejerfinansiering.,
medmindre du er ekspert på dit lokale ejendomsmarked og hjemmefinansiering, skal du kontakte en ejendomsmægler eller ejendomsadvokat, før du køber asler-finansieret hjem.
risici ved sælgerfinansiering
det er vigtigt at beskytte dig selv, når du køber et hjem med sælgerfinansiering. Gør hvad en traditionel långiver ville tilbeskytte sin investering.
fordi de er så glade theseller vil finansiere dem, mange købere undlader at sikre ejendommen isa fair deal. Ofte er det ikke værd at noget tæt på prisforlangende, eller detkan kræve ekstreme renoveringer for at være sikre eller beboelige.,
- til at Betale for en vurdering fra alicensed taksator du vælger selv, eller en mægler priceopinion (BPO) fra en autoriseret ejendomsmægler
- Bestille og betale for en homeinspection
- Få en titel rapport og få anowner titel forsikring., Det er meget billigere end långiver policyrequired ved traditionel pant långivere, og det beskytter dig ikke homeseller
- Brug en spærret selskab eller attorneyto holde alle midler, der er deponeret, indtil ejendommen formelt skifter hænder
- Registrereden salg med din Amt Optager kontor
Du bør også gennemgå thecautions om leasing muligheder ovenfor, fordi mange af dem gælder også toowner-finansieret egenskaber.,
ud over din månedlige hovedstol og renter betaler du for husejereforsikring og ejendomsskatter og måske husejerforeningsgebyrer (HOA).hjemmekøbere skal få disse beløb skriftligt og sørge for, at hele betalingen er overkommelig. Ellers kan du risikere at miste hjemmet og de penge, du lægger i det.
leasing muligheder: fejl at undgå
en leje-til-egen eller leasing option er en kontrakt, du kan bruge til at købe en bolig i fremtiden på vilkår du accepterer i dag.,
Hvis du ikke overholder eller”overtræder” vilkårene i aftalen, kan sælgeren dræbe hele aftalen ogofte holde dine penge også.
for at forhindre dette worstorst-case scenario skal du sørge for at tage de rigtige forholdsregler, før du indgår en lejemulighed eller leje-til-egenaftale. Her er et par almindelige fejl at passe på.
sørg for, at kontrakten er acceptabel for din fremtidige realkreditlångiver
Hvis du ikke ord din leje-til-O .nagreement korrekt, vil mange realkreditlångivere ikke genkende den nedbetaling, du har så omhyggeligt samlet., Du skal udforme dit køb andrental aftaler korrekt og holde omhyggelige optegnelser for at sikre, at dette ikke sker.Antag, at du har betalt en upfront optionfee på $ 5.000, og i løbet af en toårig periode tilføjet en anden $5.000 i rentcredit. Hvis din købspris er $ 200,000, skaber denne $ 10,000 i kredit en 5% nedbetaling.
men hvis du og sælgerengøre fejl ved udarbejdelsen af lejemulighed, långiveren vil ikke tælle dine $10.000 som en udbetaling. I stedet vil det antage, at købsprisen er $ 190,000, ogDet ville kræve yderligere $ 9,500 ned for at få et 95% lån.,
må ikke risikere det. Og husk: mens sælgeren kan udarbejde aftalen, er det dig, der mister dine penge, hvis du ikke kan få et pant og gennemføre købet i lejeperioden.
Vær meget sikker på, at du vil være i stand til at købe ejendommen inden for leasingoptionsperioden. Hvis din kredit ikke er god nok, eller du mister dit job, kan alt, hvad du har arbejdet for at købe huset, gå tabt.
sådan drafta lease option
f.eks. Gademimeren Mae retningslinjer Tillad bankerne til at anvende penge du har gemt op gennem leje betalinger og option gebyrer mod en udbetaling på yourne. boliglån.,
men ikke alle de penge, du har betalt i husleje, går mod do .n betaling, og du skal bruge dokumentation for at bevise, at du har akkumuleret rentcredit.
for at bestemme din leje kredit, en f.eks. Gademimeren Mae-godkendt lender compareill sammenligne den leje, du har betalt i det forløbne år til markedsværdien afrent i samme periode.
en taksator vil bestemme markedet leje. Hvis marketrent er $ 15,000, og du har betalt $25,000 i lejebetalinger, kan forskellen på $10,000 blive en del af din udbetaling.
vær sikker på at du kan give de dokumenter, der kræves for at sikkerhedskopiere din sag., Disse er:
- Din leasing aftale, der viser et tidsrum af mindst 12 måneders den aftalte månedlige leje, og andre relevante begreber
- Annulleret kontrol eller kvitteringer, der viser din faktiske leje paymentsfor de sidste 12 måneder
- Den vurdering, der viser marketrent i samme 12-måneders periode
Theappraisal og leje tidsplan
for At sikre din husleje kredit går mod din fremtid depositum, har sælgeren sæt din rentabove ejendommens markedsværdi leje sats.
Du skal senere bevise, at din husleje er over markedet., Aftalen skal angive størrelsen af din betaling, der dækker husleje og det ‘ekstra’ beløb, der udgør en lejekredit.
en licenseret taksator kan hjælpe dig med at bestemme, hvor meget der skal øges lejebetalingen ved at gennemføre en lejeplan. Du bør alligevel foretage en vurdering, inden du indgår denne aftale. Tilføjelse af en lejeplan øger ikkeomkostninger med meget.
i hele lejeperioden skal du føre omhyggelige poster over din lejebetalingshistorik. Du skal bruge disse optegnelser foryour realkreditlån ansøgning, og det er uklogt at stole på sælgeren til at holde suchrecords for dig.,
aftalen skal også klart angive, at optionsgebyret vil blive krediteret mod udbetalingen, ikke mod at reducere prisen på hjemmet. Hvis du bruger atemplate fra en velrenommeret kilde, vil du ikke have “luskede” bestemmelser begravet i kontrakten.
Avoidtroublesome småt
det er ikke ualmindeligt, at thelandlords / sellers inkluderer en klausul, der giver dem mulighed for at beholde din månedlige lejekredit, hvis du foretager forsinkede lejebetalinger.
Hvis denne klausul er inkluderet, bevery, meget forsigtig med at foretage din betaling til tiden og bevise, at du gjorde det.,Arranger en backup-plan, hvis du er kort en måned — har en nødfondeller en kreditlinje, du kan trykke på.
i et eksempel på en lejekontrakt, der tilbydes af University of Utah, kunne lejer/køber overtræde aftalen blot ved at bruge “stødende sprog” omkring nærliggende beboere. Forestil dig at prøve at sortere i retten, hvad der udgør “stødende” sprog, hvis du bliver sparket ud og din leje-til-egen aftale falder fra hinanden!,
sørg for, at udtrykket er langt nok til, at du er i stand til at finansiere ejendommen med en almindelig långiver, og at du har råd til de fremtidige pantebetalinger.
Predatorysælgere og leje-til-egne svindel
nogle skrupelløse sælgere vil faktisk ikke have dig til at gennemføre købet, ifølge en undersøgelse fra nonprofit National Consumer La.Center. for eksempel inkluderer nogle clausesallo .ing sælgere til at annullere aftalen og beholde alle dine option penge andrental kredit for at være forsinket med asingle betaling.,
Du kan i din aftale være forpligtet til at dække vedligeholdelse og reparationer, som normalt ville være landlords ansvar. Igen, hvis du ikke kan holde op med denne vedligeholdelse, dukunne ende med at fortabe dine penge til sælgeren.
en undersøgelse viste, at kun omkring 20% af lejekontrakter til eget hjem faktisk resulterede i et afsluttet salg. Ellers, de vordende husejere flyttede ud, miste deres penge, eller endte inforclosure med realkreditlån, de ikke havde råd til eller boliger, der var mindre værd end de betalte.
potentielle købere bør også være på vagt over for svindel., Beforenegotiating en leje-til-egen aftale, finde ud af, hvem der ejer hjemmet gennem en titlesearch eller gennem skatteregistre på den lokale retsbygning.
Hvis den person, du indtaster en leasing-option aftale med doesn ‘ to .n ejendommen, du kunne beskæftige sig med en fidus kunstner, der ønsker at stealyour upfront penge.
og sørg for at se tilstanden af hjemmet for dig selvfør du accepterer vedligeholdelse — især hvis din købsoption afhænger afopretholdelse af hjemmet.,
Være sikker på at beholde en advokat
Fordi leasing muligheder-eller ejer-finansierede kontrakter ikke indebærer typisk realkreditinstitutter, og fordi de kan føle sig mindre formelle end et traditionelt salg, kan det være fristende at give afkald på juridisk repræsentation.
ikke. leje-til-egen-processen skaber meget større risiko for køberen end traditionelle transaktioner. Du har brug for tilstrækkelig repræsentation.
leje en ejendomsadvokat tilarbejde på dine vegne., Sælgeren vil sandsynligvis have nogen klog gør det sammeting, og uvidenhed kan være meget dyrt for dig — både på forhånd og senere, ved slutningen af lejekontrakten.
din advokat kan gennemgå dinaftale med sælgeren og identificere klausuler, der uretmæssigt kan annullere din ordre eller din ret til at købe boligen.
en advokat kan også se påcounty records for at sikre, at det hjem, du planlægger at købe, ikke er i afskærmning, sadlet med panterettigheder eller ejes af nogen anden end sælgeren.,
Du bør også have din advokat registrere din lejemulighed eller køb med din County Recorder.
dette forhindrer sælgeren i at overføre ejendommen, mens den er under kontrakt til dig. Det vil også forhindre sælgeren i at erhverve yderligere realkreditlån mod ejendommen uden din viden.
alternativer til udleje muligheder
med alle faldgruberne i lejemulighederne og den høje fejlrate for leje til eget hjem, hvorfor skulle nogen gå igennem dette?,ører af successfulbusiness ejerskab
de Fleste af disse forhindringer kan overvindes med offentligt støttede eller portefølje realkreditlån produkter., Disse er ofte meget sikrere og lettere end leje-til-egne ejendomme.
realkreditlån til selvstændige ansøgere
Hvis du er selvstændig i et helt nyt felt, har du sandsynligvis brug for en toårig track record. Men den toårige regel kan undgås under visse omstændigheder, ifølgetil f. eks. Gademimeren Mae.
agenturet vil overveje at støtte et realkreditlån til en selvstændig ansøger, der kun har 12 måneders erhvervserfaring, hvis långiverens selvangivelser viser en sammenlignelig indkomst forud for selvstændig beskæftigelse.,
skattejournalerne skal vise, at indtægterne fra tidligerebeskæftigelse kom på et felt relateret til låntagerens nuværende selvstændige virksomhed.
hvad med selvstændige købereder er etableret, men hvem afskriver meget af deres brutto (før skat)indkomst?
Der er kontoudtog lån til dem. Disse realkreditprogrammer varierer efter långiver, men generelt skal ansøgeren indsende 24 måneders kontoudtog. Långiveren gennemsnit indskud til at bestemme indkomst til rådighed for pant tilbagebetaling.
renten for disse programmer er enlidt højere., Men til gengæld forsvinder meget af den risiko, du ville påtage dig ved at købe med en lejemulighed eller ejerfinansieret kontrakt. Långiveren tager iton i stedet, og det er meget værd.
realkreditlån forfolk med lav kredit
Hvis din kredit ikke er god nok til et realkreditlån i dag, skal du være forsigtig. Ved at tage på en risikabel eller uoverkommelig lejekontrakt ellerpengebetaling, vil du gå fra dårligt til værre. Søg råd fra anon-profit kredit rådgiver før hoppe ind i mere gæld.
Hvis du har en lav kredit score, men ikke nødvendigvis dårlig kredit, kan du stadig være i stand til at få pant godkendelse.,
prøv en statsstøttet mortgagelike FHA. Du har et anstændigt skud ved godkendelse, hvis du har betalt dine forpligtelsersom aftalt i mindst de sidste 12 måneder. Med FHA kan din FICO være så lav som500 med 10% ned. Eller mere almindeligt kan du getapproved med en kredit score starter ved 580 og kun 3.5% ned.
Hvis din kredit er skudt, men din indkomst og udbetaling er høj, kan ikke-prime långivere potentielt finansiere dig. Du kan have en FICO score som lo .as 560 for mange af disse, og du har måske udskrevet en konkurs i går.,
disse kan være gode valg, hvisdu kan forbedre din position og refinansiere om et år eller to. Eller hvis du planlægger atflip huset og er ligeglad med, om renten er høj.
Pantmed lav og ingen forskud
ingen bør udelukkes fra boligejerskab, hvis det er deres eneste hindring at foretage en forskudsbetaling. En række låneprogrammer ogmuligheder kan hjælpe.
Bemærk at mange muligheder har incomelimits, men disse grænser er sandsynligvis højere end du forventer.,
Her er en meget hurtig gennemgang ofoptions:
- VA boliglån — Tillade 0% ned betaling foreligible veteraner og service-medlemmer
- USDA lån — Tillade 0% ned betaling forlow-til-moderat indkomst købere i kvalificeret landdistrikterne
- FHA lån — Mulighed 3.,5% ned betaling andcredit score så lavt som 580
- Konventionelle 97 pant — Fannie Mae og Freddie Macallow så lidt som 3% ned, hvis din kredit score er mindst 620
- Fannie Mae HomeReady pant — Dette lån program giver 3%ned, og hjem køber kan anvende indtægter fra andre medlemmer af husstanden til at helpthem opfylder betingelserne for lånet
- udbetaling assistance (DPA) — Statslige og lokale regeringer,samt non-profit, tilbyde tilskud og lån med lav rente til at hjælpe med hjem buyerscover ned betaling og lukke omkostninger., Forskning DPA-programmer i dit område orask din ejendomsmægler eller lån officer for hjælp
- Sælger indrømmelser — home sælger er allowedto dække en del af eller hele din realkreditlån upfront omkostninger, hvis de er enige om, at det
- Co-underskrivere — Hvis du har en ven eller familymember med fremragende kredit og/eller indkomst, der er villige til at co-underskrive dit realkreditlån, youcould kvalificere sig mere let., Men vær forsigtig, fordi denne person er puttingthemselves i fare for at miste deres kredit score og besparelser, hvis du ikke kan makeyour afdrag på realkreditlån
Tak til de mange forskellige lån valgmuligheder og assistanceprograms, upfront-midler er en meget lavere barriere for, at deres eget hus end theyused at være. Ofte er det bare et spørgsmål om at undersøge dine muligheder og findeden rigtige strategi til at købe dit nye hjem. kontroller din prioritetsberettigelse (6. februar, 2021)
Hvad er dagens realkreditrenter?,
gennemsnitlige realkreditrenter er stadig tæt på rekordlave, hvilket betyder, at potentielle købere kan købe boliger med lavere finansieringsomkostninger.
men din faktiske sats afhænger også af din kredit score,gæld-til-indkomst-forhold og den ejendom, du gerne vil købe. Selv hvis du thinkrent-to-O .n er din bedste indsats, i det mindste overveje dine chancer for at få anactual realkreditlån.
det giver mening at sætte sig ned med agood loan professional før ty til mere risikable typer afrent-to-O .n muligheder.
Hvis du vælger en leje-til-egen eller lease mulighed, behandle det som en långiver ville., Beskyt dig selv med juridisk rådgivning, vurderinger, inspektioner og sørg for, at din transaktion er offentligt registreret.
Bekræft din nye sats (6. februar 2021)