často je otázkou, kterou se investoři do nemovitostí běžně ptají, “ co je to dobrá sazba stropu?“Co se skutečně ptá, Je,“ jaká je dobrá návratnost této investice?‘, nebo ‚ pokud jsem vzal peněžní tok aktiva bez zvážení hypotečních plateb, děleno tím, že kupní cenou k dosažení kapitalizační sazby (cap rate), jaký cílový výnos je žádoucí pro komerční realitní aktivum zakoupené se všemi hotovostmi?’., Odpověď, docela jednoduše, je, že neexistuje žádný univerzální cap sazbu, aby cíl, a to závisí na několika faktorech, které mají vliv na rozdíl v ziscích mezi vlastnosti, stejně jako to, jak člověk definuje „dobrý“(Pro účely této diskusi, budeme používat slovo „dobrý“ jako termín popisovat příznivé investice, které by se dalo vybrat). Pro ty, kteří jsou frustrováni s „záleží“ odpověď, první místo, kde hledat návod na potenciální cap sazby na nákup aktiv je broker balíček, kde cap sazby pro srovnatelné tržby jsou uvedeny., Podívejte se na to s určitým skepticismem, protože aktiva mohou být vybírána a nemusí být skutečně srovnatelná. Dalšími zdroji srovnatelných sazeb cap jsou výzkumná místa známých makléřů, jako jsou CBRE, Marcus & Millichap, Colliers a JLL, které obsahují čtvrtletní zprávy specifické pro aktiva podle regionu a/nebo města.1
jak je popsáno v předchozích článcích o sazbě cap v této sérii, sazby cap jsou pouze jednou metrikou pro hodnotu komerčních nemovitostí a nejlépe se používají k porovnání průměrného neotevřeného (tj.,, žádný dluh) návrat podobných typů stabilizovaných aktiv na trhu nebo podmarketě. Sazba SZP nebere v úvahu hypotéky, protože hypotéky se liší od majetku k majetku. Zatímco dopad na konkrétní aktivum, hypotéky zkreslí srovnání více aktiv všechny ostatní faktory jsou podobné.
následující poskytuje přehled o tom, co by mohlo mít vliv investora stanovení, co je „dobré“ cap sazbu by měly být v daném trhu a aktiv:
Rizikový Profil: Návratnost všech investic, nemovitostí a jinak, jsou přímo korelační riziko., Státní dluhopis, který je zaručen plnou vírou a úvěrem americké vlády a má jedno z nejnižších rizik jakékoli investice, má relativně nízkou návratnost. Alternativně mají větší šanci na selhání dluhopisy, které mají vyšší hodnocení rizik a cílí na mnohem vyšší výnosy (koneckonců jsou“ feťácké“). U nemovitostí nízká (méně než 5%) sazba SZP často odráží nižší rizikový profil, zatímco vyšší míra SZP (vyšší než 7%) je často považována za rizikovější investici., Zda investor považuje sazbu SZP za „dobrou“, je přímým odrazem toho, zda si myslí, že návratnost investice odpovídá vnímanému riziku. Například, investor se může rozhodnout koupit třídu a 98% obsazené multifamily aktivum v San Franciscu nabízené k prodeji za 3% cap sazby, které investor považuje za“ dobrý „cap sazba, nebo třída C jediný nájemce kancelář v Richmondu, Virginie, která je nabízena na 100% obsazenost na 8% jako“ dobrý “ cap sazba., Žádný investor se nemýlí, odráží rozdíl v rizikovém profilu a touhu po nižším riziku a nižší návratnosti nebo vyšším riziku a vyšší návratnosti. Proto, otázka se ptát sami sebe jako realitní investor je, “ má míra SZP odráží riziko jsem ochoten vzít, všechny věci jsou považovány?“
čas: kapitálové sazby investic se také mění v průběhu času v závislosti na makro a mikroekonomických podmínkách národního a místního trhu a načasování ocenění v cyklu trhu s nemovitostmi., Když ekonomika jde dobře, růst pracovních míst a důvěra spotřebitelů obvykle vedou ke zvýšení spotřebitelských výdajů. Silné makroekonomické vstupy dopad všechno, co v oblasti komerčních nemovitostí od výše kapitálu, k dispozici na trhu koupit a financovat vlastnosti, skutečná aktiva, sebe – office (prostor k nalezení zaměstnanců), průmyslové (místa pro uložení zboží, které lidé chtějí koupit), maloobchod (prostor na nákup zboží na trhu) a rodin (prostor pro zaměstnance, aby žili). To vše je obvykle pozitivně ovlivněno silnou ekonomikou., Alternativně, pokud se ekonomice nedaří, komerční nemovitosti mají tendenci trpět poklesem. Úrokové sazby jsou také předním ekonomickým ukazatelem, a když úrokové sazby rostou, je to pokus o kontrolu inflace v rostoucí ekonomice. To znamená, že cash flow z komerčních nemovitostí může podporovat méně hypotečního dluhu, a jako výsledek, kupující komerčních nemovitostí, kteří využívají pákový efekt mají tendenci, aby se nižší nabídky., Zatímco rostoucí úrokové prostředí je obvykle ukazatelem silné ekonomiky, když úrokové sazby rostou, ceny komerčních nemovitostí mají tendenci zpočátku ochladit a sazby stropů mají tendenci růst. Míra SZP na trhu se časem změní v závislosti na tom, jak se daří ekonomice, zejména na ekonomice místního trhu, kde jsou pracovní místa a výdaje na úrovni aktiv nejvíce ovlivněny. Kupující mohou samozřejmě chtít přezkoumat historické trendy sazeb SZP na trhu, aby zjistili, zda současné sazby SZP mají smysl v historickém kontextu, tj.,, chce kupující koupit aktivum na trhu, kde jsou sazby SZP nižší než v minulosti? Protože trhy jsou cyklické, mohou chtít zvážit, že čepice sazba se může zvýšit v určitém okamžiku v budoucnosti a v závislosti na zhodnocení kurzu z majetku, nájemné, že by mohla být chystá snížení hodnoty vlastnosti.
typ aktiva: typ aktiva také ovlivňuje, zda je sazba SZP“ dobrá “ nebo ne, a je také přímo vázána na riziko a historickou výkonnost., Mnohočetná aktiva mají tendenci mít nízké sazby selhání a větší množství dostupného kapitálu kvůli vládním agenturám (Fannie, Freddie, HUD), které nabízejí půjčky na podporu bydlení za přijatelné ceny. V důsledku silného výkonu tohoto typu aktiv a absolutní potřeby lidí mít místo k životu mají mnohočetná aktiva tendenci mít nižší sazby stropu ve srovnání s jinými třídami aktiv. Hotely jsou považovány za rizikovější typ aktiv, protože mají vyšší výchozí sazby a často podhodnocují, když se ekonomice nedaří (tj., lidé necestují za prací ani nejezdí na dovolenou tolik), nebo pokud je aktivum na trhu, kde není dostatečná poptávka. Protože hotely jsou vnímány jako vyšší riziko, typ aktiv, by se dalo očekávat, že maximální sazba bude vyšší a cena nižší, než multifamily majetku na stejném trhu podobné kvality.
třída aktiv: pro každý typ nemovitosti existují obecně tři „třídy“, které označují úroveň povrchových úprav, sílu nájemců a počet vybavení, což přímo ovlivňuje nájemné, které může nemovitost přikázat., „Třídy A“ vlastnictví je nejlepší kvalita ze všech tříd aktiv, což znamená, že příkazy nejvyšší nájemné a nejlepší „kvality“ nájemníci, z bonity a rozvahy hlediska. Vlastnost „třída B“ je uprostřed balíčku a přijímá průměrné nájemné a průměrné nájemníky kvality. Konečně, vlastnost „třídy C“ je nejkvalitnější nemovitosti, a proto dostává nejnižší nájemné a nájemníky s nízkou bonitou., Vlastnosti třídy a mají nejnižší sazby cap a nejvyšší hodnoty, vlastnosti třídy C mají nejvyšší sazby cap a nejnižší hodnoty, a vlastnosti třídy B mají sazby cap a hodnoty mezi třídou a a třídou C.Opět platí, že sazby cap odrážejí riziko – skutečné a vnímané–, které má aktivum. Při zvažování, zda je sazba SZP „dobrá“, je důležité vědět a pochopit, jaká třída nebo úroveň kvality je aktivum, aby bylo možné porovnat s jinými aktivy v příslušné srovnávací sadě.,
odložená údržba: celková kvalita aktiva je také ovlivněna rozsahem odložené údržby. Vysoká odložená údržba aktiva může vyžadovat významný kapitál, aby mohl získat tržní nájemné za svou třídu aktiv. Například, třída B multifamily aktivum, které má ročník 1980 může být získání tržního nájemného, ale mají střechu, která potřebuje výměnu, za cenu $ 500k. další třída B multifamily aktivum na stejném trhu má stejný ročník, ale obdržel úplnou rekonstrukci v posledních 6 měsících a právě začíná dosáhnout tržního nájemného., Zdá se, že první aktivum má silnou 12 měsíce provozní historie, ale má před sebou velké kapitálové výdaje, které jsou drahé a mohou ovlivnit nájemníky a zvýšit volné místo. Na papíře může druhé aktivum vypadat méně žádoucí, protože čistý provozní příjem se zdá být nízký za posledních 12 měsíců,ale nemá žádné další kapitálové výdaje. Mít významnou odloženou položku linky údržby, proto, bude mít vliv na to, jak potenciální kupující vidí sazbu stropu aktiva., Pokud se obě aktiva prodávají za sazbu 6% cap, může být pro kupujícího výhodné zvážit, jaká je návratnost nákladů (stabilizovaný čistý provozní příjem dělený kupní cenou plus jakákoli zlepšení) při porovnávání obou investic, aby se zjistilo, který z nich je preferován.
umístění: jedním z nejvýznamnějších faktorů, které ovlivňují míru uzávěru nemovitosti, je umístění. Staré pořekadlo v oblasti nemovitostí je, jediná věc, na které záleží, je “ umístění, umístění, umístění.“Tento sentiment odráží význam, který má umístění na hodnotě aktiva., Trh jako San Francisco2 má více pracovních míst, obchod, doprava, a celková ekonomická síla a vhodnost než trh jako Baton Rouge3. Trh s větší poptávkou má za následek větší hodnoty nemovitostí; to znamená, že sazby cap v San Franciscu jsou mnohem nižší a hodnoty nemovitostí mnohem vyšší než v Baton Rouge.,⁴
síla leasingu: síla leasingu je určena podmínkami pronájmu, jako je délka, míra pronájmu, koncese na pronájem, zvýšení nájemného nebo eskalace, ustanovení o prodlení, sankce za porušení, povinnosti nájemců (jako je placení daní z nemovitostí, pojištění a údržba) a finanční síla nájemce., Například, kancelářská budova, která má Google jako jediný nájemce poskytuje funkční období 5 let s 3% roční nájemné stupňování a záruka od mateřské společnosti má velmi odlišný rizikový profil než kancelářské budovy, která má 50 nájemníků, celý měsíc-na-měsíc s malé máma-a-pop právníci, pojišťovací a hypoteční společnosti, a dalších podobných služeb. Vzhledem k síle firemní rozvahy společnosti Google by pravděpodobně vyjednala nižší sazbu za čtvereční stopu, nižší zvýšení nájemného a atraktivnější podmínky, než by mělo mnoho menších nájemníků., Vzhledem k finanční síle společnosti Google může její pronájem odrážet celkově nižší rizikový profil kupujícího než budova s mnoha menšími, méně finančně zabezpečenými nájemci. Silný leasing pro jakýkoliv typ aktiva – zda je více rodin, maloobchod, průmyslové nebo kancelářské – bude mít dopad na vnímání rizika majetku a pravděpodobné, že mít za následek nižší sazba szp, což se promítá do vyšší hodnoty nemovitosti.
dostupný kapitál: i když není faktorem, který ovlivňuje míru SZP nemovitosti, dostupný kapitál je úvahou při určování toho, co je „dobrá“ sazba szp pro to, zda koupit nemovitost nebo ne., Kupující komerčních nemovitostí by zpravidla neměli používat dluh nebo hypotéky, které jsou dražší (vyšší celkové náklady na kapitál včetně poplatků za vznik a nákladů na uzavření) než stabilizovaná míra stropu nemovitosti. Pokud používáte dluh k nákupu a renovaci nemovitosti, může mít smysl využít kapitál, který stojí více než výnos sazby SZP na krátkou dobu k renovaci a refinancování do dluhu s nižšími náklady nebo k prodeji aktiva., Pokud je však stabilizovaná úroková sazba aktiva nižší než převládající úrokové sazby pro aktivum, měl by kupující zvážit použití více vlastního kapitálu a půjčování méně, protože dluh zředí celkové výnosy nemovitosti.
jak je znázorněno výše, existuje mnoho faktorů, které mohou ovlivnit míru szp pro konkrétní aktivum v daném okamžiku., Určení, zda je sazba SZP „dobrá“, vyžaduje přezkum tohoto aktiva ve srovnání s prodejem jiných podobných aktiv na trhu v době nákupu, přezkoumání nákladů na kapitál a alternativních investic, které lze provést, a čestné posouzení celkového rizikového profilu a tolerance investora. Naštěstí je nyní k dispozici spousta veřejně dostupných údajů, které určují,zda sazba szp pro konkrétní aktivum odpovídá návratnosti podobných aktiv., Po provedení řádné péče a účtování změn v majetku ve vztahu k souboru comp, záleží na osobních preferencích, cílech a toleranci rizika jednotlivce, aby přesně určil, co znamená „dobrá“ sazba cap.
Disclaimer: veškeré informace zde uvedené jsou pouze pro informační účely a neměly by se spoléhat na investiční rozhodnutí a nemají v úmyslu podat nabídku nebo žádost o prodej nebo nákup konkrétních cenných papírů, investic nebo investičních strategií., Nic zde obsaženého nepředstavuje investiční, právní, daňové nebo jiné poradenství, ani se na něj nelze spoléhat při investování nebo jiném rozhodnutí. Čtenáři se doporučuje konzultovat s finančním poradcem, právník, účetní, a jakýkoli jiný odborník, který vám pomůže pochopit a posoudit rizika spojená s jakoukoli investiční příležitost. Soukromé investice jsou vysoce nelikvidní a nejsou vhodné pro všechny investory.