hypoteční alternativy pro kupující domů, kteří nemohou získat financování
Co když si chcete koupit dům právě teďale nemůžete získat financování? Jednou z možností by mohl být pronájem vlastního domu, také známýjako ‚ leaseoption.,‘
- možnosti Pronájmu vám umožní nastavit zakoupení cen a pohybovat se v teď při dokončení koupě domů processin budoucnost
- Nájemné na vlastní domy zahrnují jak alease (nájemní smlouva) a kupní smlouvy
- Leaseoptions vyžadovat, abyste platit peníze prodávajícímu, že byste mohli ztratit, pokud nemáte’tcomplete nákup
Tam jsou některé jedinečné výhody, které přicházejí s rent-to-vlastní domovy a možnosti zapůjčení. Existují však i velmi reálná rizika.
zde je to, co byste měli vědětpokud uvažujete o jedné z těchto alternativních možností nákupu domů.,
zkontrolujte způsobilost hypotéky (6. Února 2021)
v tomto článku (přeskočit na…)
- co je možnost pronájmu?
- možnost pronájmu výhody a nevýhody
- co je financování prodávajícího?
- možnosti Pronájmu: Chyby, aby se zabránilo
- Dravých prodejců a podvody
- Alternativy k pronájmu možnosti
Jaká je možnost zapůjčení?
rent-to-own home nebo „lease option“ je smlouva, která zahrnuje jak pronájem, tak kupní smlouvu.
pronájem vlastních prostředků youmake nájemné platby za určité časové období., Na konci leasinguperiod, budete mít možnost koupit domů, potenciálně pomocí část vašehopronájemné platby jako zálohu.
vy a pronajímatel/prodávající nastavíte cenu, kterou zaplatíte za dům předem, a poté dokončíte nákup v budoucnu — pokud vše půjde neplánovaně.
výměnou za pomockupujete dům v budoucnu za dnešní ceny, prodávající obvyklevyžaduje podstatný „opční poplatek“, výše tržní nájem, nebo obojí.
co je součástí nájemní smlouvy?,zaplacené nájemné na straně prodávajícího, který se stane součástí vašeho zálohu, pokud jste blízko na nákup (obvykle 10-15% nárůst oproti tržní nájemné)
Vaše smlouva obsahuje také pronájem ustanovení:
- termín měsíčního nájemného a penále za pozdní platby
- Schválení domácí zvířata, spolubydlící, a úpravy prostor
- Pravidla o hluk, parkování, a jiné chování
- Své povinnosti při udržování domácnosti
Všimněte si, že tak dlouho, jak jste blízko na yourpurchase, extra peníze, které jste platit za nájem a theoption poplatek se bude na vaší zálohu., Nicméně, pokud se rozhodnete nekoupit dům koneckonců, nebo pokud se vám jinak nepodaří zavřít podle vašehosmlouvu, ztratíte veškerou hotovost prodávajícímu.
pronájem vlastního vás může dostat do dveří rychleji, zejména pokud máte úvěrové problémy, které vám brání získat hypotéku právě teď.
ale možnosti pronájmu jsou plné úskalí. Být si jistý, že pochopit výhody a nevýhody rent-k-vlastní domy a majitel financování, aby se váš pokus o počty majitelů vlastních domů asuccess a vyhnout se drahé chyby.,
možnosti pronájmu versus nájemní-kupní smlouvy
nájemní-kupní smlouvaje jiný druh nájemní smlouvy. Leasing-nákup se liší od možnosti alease; místo toho, aby vám možnost koupit dům na konci leasingu, tato smlouva vyžaduje, abyste si koupili dům na konci pronájmu.
tento požadavek na nákupdomácí na konci doby pronájmu by mohl způsobit problémy, pokud v té době stále nemůžete získat tradiční hypoteční úvěr.,
Pokud si nejste jisti, zda vaše smlouva o pronájmu vyžaduje, abyste si dům koupili na konci leasingu, ujistěte se, že před podpisem požádáte o pomoc realitního makléře nebo právníka.
možnost pronájmu prosand cons
Na rozdíl od leasing-purchaseagreement vám smlouva o pronájmu-opce dává právo — ale nevyžaduje-koupit si dům po provedení plateb nájemného po určitou dobu.,
další výhody dohody alease-option zahrnují:
- když se hodnoty domů zvyšují, zamknete dnešní cenu a koupíte později
- Rentcredits vás nutí ušetřit zálohu za váš domov
- Youmůže se vyhnout přesunu pronájmem a poté vlastnit stejný dům
- můžete si koupit, i když nemáte nárok na tradiční hypotéku
Alexistují různé nevýhody, taky., Některé z největších rizik, která přicházejípronájem domů patří:
- hodnota domu může ocenit vyšší, než prodávající očekává, a oni by mohli odmítnout tosell
- tržní hodnota domu by mohla klesnout nižší než prodejní cena, a nájemci se rozhodnou nenakoupit
- Tenantsmay nekvalifikovat na hypotéku k dokončení nákupu na konci nájemní smlouvy
- nájemci by mohlidoporučit smlouvu a prodat prodej, zachování možnosti potenciálního kupujícího peníze
to jsou velká rizika., Do leasingu byste měli vstoupit pouze v případě, že jste si jisti, že na konci volebního období budete moci získat hypotéku-a že se do té doby vaše nákupní priority domů nezmění.
kromě toho se ujistěte, že jste se podívali na smlouvu s profesionálním advokátem nebo realitním agentem, abyste přesně pochopili, co znamenají podmínky a co se stane, pokud prodej není dokončen podle plánu.
co je sellerfinancing?
financování prodávajícího se liší od možnosti pronájmu nebo pronájmu vlastního domu. S financováním prodávajícího dokončíte nákup domů předem., Ale nemáte nájemní smlouvu ani tradiční hypoteční úvěr.
místo toho provádíte pravidelné měsíční hypotéky prodávajícímu, dokud nebudete moci refinancovat nemovitost,splatit půjčku nebo prodat dům.
vaše smlouva s prodávajícím se může pohybovat od několika měsíců neboroky až po plnou 30letou hypotéku.
financování prodávajícího vám může pomoci ušetřit peníze tím, že se vyhnete lenderfees, nebo to může být velmi drahé. Vaše úroková sazba, například, může býtvýrazně vyšší, než by mohla nabídnout tradiční věřitelé.,
na druhou stranu, prodávající možná ochotni financovat svůj nákup, když tradiční lenderstake přihrávku na vaší žádosti.
vaše smlouva stanoví podmínky nákupu (co je zahrnuto, kolik zaplatíte a datum uzavření), jakož i podmínky úvěru (úroková sazba, měsíční platba, datum splatnosti, pozdní sankce, délka půjčky a další).
Všimněte si, že mnoho consumerprotections a nařízení vlády, které pro hypoteční společnosti a banky se nevztahují na soukromé nebo majitel financování.,
Pokud nejste odborníkem na místní trh s nemovitostmi Ana domácí financování, poraďte se s realitní kanceláří nebo realitní právník před nákupem aseller financované domů.
rizika financování prodávajícího
je důležité chránit sebepři koupi domu s financováním prodávajícího. Udělejte to, co by tradiční věřitelchránit své investice.
protože jsou tak šťastní, že je prodejce financuje, mnoho kupujících se nedokáže ujistit, že nemovitost je spravedlivá dohoda. Často to nestojí za nic v blízkosti požadované ceny, nebo jehomůže vyžadovat extrémní renovace, aby byla bezpečná nebo obyvatelná.,
- platit za hodnocení od alicensed odhadce si vyberete sami, nebo broker ‚ s priceopinion (BPO)od licencovaného realitní makléř
- objednat a zaplatit za homeinspection
- získat zprávu o titulu a získat titul vlastníka pojištění., To je mnohem levnější než věřitel je policyrequired tradiční hypoteční věřitelé, a to vás chrání, ne homeseller
- Použít escrow firmu nebo attorneyto držet všechny prostředky na vklad do majetku formálně mění majitele
- Recordthe prodej s Okresním úřadu
měli Byste také recenzi thecautions o možnosti zapůjčení vyšší, protože mnoho z nich také použít toowner financovaných vlastnosti.,
kromě vašeho měsíčního jistiny a úroků budete platit za pojištění majitelů domů a daně z nemovitosti a možná poplatky asociace majitelů domů (HOA).
kupující domů by měli tyto částky získat písemně a ujistit se, že celá platba je cenově dostupná. V opačném případě byste mohli riskovat ztrátu domova a peněz, které do něj vložíte.
možnosti pronájmu: chyby, kterým je třeba se vyhnout
možnost pronájmu nebo pronájmu je acontract můžete použít k nákupu domu v budoucnu na termínechsouhlasíte s dneškem.,
pokud nedodržíte nebo“ porušíte “ podmínky smlouvy, může prodávající celou dohodu zabít a peníze si také nechat.
abyste předešli tomuto nejhoršímu scénáři, ujistěte se, že před uzavřením nájemní smlouvy nebo nájemného provádíte správná opatření. Zde je několik běžných chyb, na které je třeba dávat pozor.
ujistěte se, že smlouva je přijatelná pro vašeho budoucího hypotečního věřitele
Pokud nebudete správně informovat o svém nájemném, mnoho hypotečních věřitelů neuzná zálohu, kterou jste tak pečlivě nashromáždili., Musíte svůj nákup a smlouvy správně sestavit a vést pečlivé záznamy, abyste se ujistili, že se tak nestane.
Předpokládejme, že jste zaplatili předem optionfee $5,000, a během dvouletého období přidal další $ 5,000 v rentcredit. Pokud je vaše kupní cena $200,000, tento $ 10,000 v kreditu vytváří 5% zálohu.
Pokud však vy a prodejce při přípravě možnosti pronájmu chybujete, věřitel nebude počítat vaše $10,000 jako zálohu. Místo toho bude předpokládat, že kupní cena je $190,000, ATO by vyžadovalo další $ 9,500 dolů získat 95% úvěr.,
neriskujte to. A pamatujte si: zatímco theseller může navrhnout dohodu, jste to vy, kdo ztratí své peníze, pokud youcannot získat hypotéku a dokončit nákup během doby pronájmu.
ujistěte se, že budete mít možnost koupit nemovitost v rámci možnosti pronájmu. Pokud váš kredit není dost dobrý, nebo ztratíte svou práci, vše, co jste pracovali pro koupit thehome by mohla být ztracena.
How to drafta lease option
Fannie Mae guidelines umožňují bankám použít peníze, které jste uložili prostřednictvím plateb nájemného a opčních poplatků k akontaci na váš nový úvěr na bydlení.,
ale ne všechny peníze, které jste zaplatili v nájemném, půjdou k úhradě a budete potřebovat dokumentaci, abyste dokázali, že jste nashromáždili rentcredit.
Chcete-li zjistit svůj nájemní úvěr, Fannie Mae schválený lenderwill porovnat nájemné, které jste zaplatili v uplynulém roce na tržní hodnotu Rent ve stejném období.
odhadce určí tržní nájemné. Pokud je marketrent $15,000 a vy jste zaplatili $25,000 v platbách nájemného, rozdíl $10,000 by se mohl stát součástí vaší zálohy.
ujistěte se, že můžete poskytnout dokumenty potřebné k zálohováníváš případ., Mezi ně patří:
- Vaše nájemní smlouva-kupní smlouva ukazuje dobu alespoň 12 měsíců, dohodnuté měsíční nájemné, a další relevantní pojmy
- Zrušené šeky nebo příjmy ukazovat své skutečné nájemné paymentsfor posledních 12 měsíců
- hodnocení ukazuje marketrent během téhož 12-měsíční období
Theappraisal a pronájem rozvrh
ujistěte Se, že vaše nájemné úvěr jde směrem k vaší budoucnosti záloha, je prodávající nastavit rentabove majetku je spravedlivé tržní nájemné sazba.
budete muset prokázat, že vaše nájemné je nad trhem., V dohodě by měla být uvedena výše vaší platby, která pokrývá nájemné, a částka „extra“, která představuje úvěr na nájemné.
licencovaný odhadce vám může pomoci určit, kolik zvýšit platbu nájemuúplnění plánu pronájmu. Měli byste kdykoli zadat hodnotenípřed uzavřením této smlouvy. Přidání plánu pronájmu se příliš nezvýší.
po celou dobu trvání pronájmu udržujte pečlivé záznamy o historii plateb nájemného. Tyto záznamy budete potřebovatvaše žádost o hypotéku a není moudré spoléhat se na to, že prodávající bude mít takové záznamy pro vás.,
dohoda by měla být jasnátakže opční poplatek bude připsán na zálohu, nikoli na cenu domu. Pokud používáte atemplate z renomovaného zdroje, nebudete mít ve smlouvě „záludná“ ustanovení.
Vyhněte se drobnému tisku
není neobvyklé, že prodejci/prodejci obsahují klauzuli, která jim umožňuje udržet si měsíční rentalcredit, pokud provádíte platby za pozdní nájemné.
Pokud je tato klauzule zahrnuta, bevery, velmi opatrní při platbě včas a prokázání, že jste to udělali.,Uspořádejte záložní plán v případě, že jste krátký jeden měsíc-mít nouzový fondnebo úvěrovou linku, kterou můžete klepnout.
V jednom příkladu nájemní smlouvy nabízené University of Utah by nájemce / kupující mohl smlouvu porušit pouze použitím „urážlivého jazyka“ kolem blízkých obyvatel. Představte si, že se snažíte u soudu vyřešit ,co představuje „urážlivý“ jazyk, pokud vás vyhodí a vaše dohoda o pronájmu se rozpadne!,
ujistěte se, že termín je dostatečně dlouhý, že budete schopni financovat nemovitost běžným věřitelem a že si budete moci dovolit budoucí splátky hypotéky.
Predatorysellers and rent-to-own scams
někteří bezohlední prodejci ve skutečnosti nechtějí, abyste dokončili nákup, podle studie neziskového Národního centra pro spotřebitelské právo.
například, některé patří clausesallowing prodávající zrušit dohodu a držet všechny své možnosti peníze andrental kredit za to, že pozdě s jednoduchou platbu.,
můžete být povinni v youragreementu pokrýt údržbu a opravy, které by normálně byly odpovědností thelandlord. Opět platí, že pokud nemůžete udržet tuto údržbu, vymohl skončit propadnutím peněz prodávajícímu.
jedna studie zjistila, že pouze asi 20% smluv o bydlení ve skutečnosti vedlo k dokončenému prodeji. Jinak se budoucí majitelé domů odstěhovali, přišli o peníze, nebo skončili s hypotékami, které si nemohli dovolit, nebo s domy, které měly nižší cenu, než kolik zaplatili.
potenciální kupci by měli být také opatrní před podvody., Před uzavřením nájemní smlouvy zjistěte, kdo dům vlastní, a to prostřednictvím výběrového řízení nebo prostřednictvím daňové evidence u místního soudu.
pokud osoba, se kterou uzavřete smlouvu o pronájmu, nemá nemovitost, můžete jednat s podvodným umělcem, který chce ukrást předem peníze.
a ujistěte se, že vidíte stav domu pro sebepřed souhlasem s údržbou — zejména pokud závisí vaše možnost nákupudržování domu.,
nezapomeňte si ponechat právníka
protože možnosti pronájmu nebo smlouvy financované vlastníkem obvykle nezahrnují hypoteční věřitele, a protože se mohou cítit méně formální než tradiční prodej, může být lákavé vzdát se právního zastoupení.
don ‚ t. rent-to-own proces vytváří pro kupujícího mnohem větší riziko než tradiční transakce. Budete potřebovat odpovídající zastoupení.
najmout realitní právník togork vaším jménem., Prodávající bude pravděpodobně mít někoho chytrého, kdo dělá totéž, a nevědomost pro vás může být velmi nákladná-a to jak předem, tak později, na konci nájemní smlouvy.
váš advokát vás může zkontrolovat u prodávajícího a identifikovat doložky, které by vás mohly nespravedlivě zrušit nebo vaše právo na koupi domu.
advokát se také může podívat na záznamy, aby se ujistil, že dům, který plánujete koupit, není v uzavření trhu, osedlán zástavními právy nebo vlastněn někým jiným než prodejcem.,
měli byste také nechat svého právníka zaznamenat možnost pronájmu nebo zakoupit s Krajským rekordérem.
to zabrání prodávajícímu převést nemovitost, když je na základě smlouvy na vás. To také zabrání prodávajícímu získat další hypotéky proti nemovitosti bez vašeho vědomí.
alternativy možnosti pronájmu
se všemi nástrahami leaseopcí a vysokou mírou selhání nájemních bytů, proč by to někdo procházel?,ears of successfulbusiness ownership
většinu těchto překážek lze překonat pomocí hypotečních produktů podporovaných vládou nebo portfoliem., Ty jsou často mnohem bezpečnější a jednodušší než pronájem vlastních nemovitostí.
hypotéky pro samostatně výdělečně činné žadatele
Pokud jste samostatně výdělečně činní v úplně novém oboru, budete pravděpodobně potřebovat dvouletý záznam. Dvouletému pravidlu se však podle Fannie Mae za určitých okolností lze vyhnout.
agentura zváží podporu hypoték pro aself výdělečně činné žadatel, který má pouze 12 měsíců pracovní zkušenosti, pokud se theborrower je přiznání daně z příjmu vykazují srovnatelné příjmy před abyself-zaměstnání.,
daňová evidence by měla ukázat, že příjmy z předchozího zaměstnání se dostaly do oblasti související se současnou samostatnou výdělečnou činností dlužníka.
a co samostatně výdělečně činní kupci, kteří jsou usazeni, ale kteří odepisují spoustu svých hrubých (před zdaněním)příjmů?
pro ně existují bankovní výpisy. Tyto hypoteční programy se liší podle věřitele, ale obecně musí žadatel předložit 24 měsíců bankovních výpisů. Věřitel v průměru vklady určit příjem k dispozici pro splácení hypotéky.
úrokové sazby pro tyto programy jsou o něco vyšší., Ale výměnou, velká část rizika, které byste předpokládali zakoupením opce na pronájem nebo smlouvy financované vlastníkem, zmizí. Věřitel to místo toho Bere a to má velkou cenu.
hypotéky pro lidi s nízkým úvěrem
Pokud váš úvěr není dost dobrýpro hypotéku dnes, buďte opatrní. Tím, že na riskantní nebo nedostupný leasing nebomortgage platba, budete jít od špatného k horšímu. Před skokem do většího dluhu vyhledejte radu Anon-ziskového úvěrového poradce.
Pokud máte nízké kreditní skóre, ale ne nutně špatný úvěr, můžete stále získat schválení hypotéky.,
Vyzkoušejte hypotéku podporovanou vládou FHA. Máte slušnou šanci na schválení, pokud jste zaplatili své povinnostijako dohodnuté po dobu nejméně Posledních 12 měsíců. S FHA, váš FICO může být tak nízké, jak500 s 10% dolů. Nebo častěji byste se mohli dostatschválené s úvěrovým skóre začínajícím na 580 a jen 3,5% dolů.
Pokud je váš úvěr zastřelen, ale váš příjem a akontace jsou vysoké, non-prime věřitelé by mohli potenciálně financovat. Můžete mít FICO skóre jako lowas 560 pro mnoho z nich a možná jste včera propustili bankrot.,
to může být skvělá volba, pokudmůžete zlepšit svou pozici a refinancovat za rok nebo dva. Nebo pokud máte v plánu vyměnit dům a je jedno, jestli je úroková sazba vysoká.
Hypotékys nízkou a bez akontace
nikdo by neměl být vyloučenhomeownership, pokud je záloha jejich jedinou překážkou. Různé úvěrové programy amožnosti mohou pomoci.
Všimněte si, že mnoho možností má incomelimits, ale tyto limity jsou pravděpodobně vyšší, než očekáváte.,
zde je velmi rychlý přehledmožnosti:
- VA home loans-povolit 0% akontace forligible veteráni a servisní členové
- USDA loans — povolit 0% akontacepomalu-to-středně příjem kupujících v kvalifikovaných venkovských oblastech
- FHA loans — povolit 3.,5% akontace aúvěry skóre tak nízké, jak 580
- konvenční 97 hypotéka — Fannie Mae a Freddie Macallow tak málo,jak 3% dolů, pokud vaše kreditní skóre je alespoň 620
- Fannie Mae HomeReady hypotéka — tento úvěrový program umožňuje 3% dolů, a domácí kupující může použít příjem od ostatních členů domácnosti na pomocje nárok na úvěr
- pomoc při platbě (DPA) — státní a místní vlády, stejně jako neziskové organizace, nabízejí granty a nízké-úrokové půjčky na pomoc kupujícím domůpokrýt zálohu a náklady na uzavření., Výzkum DPA programy ve vaší oblasti nebopožádejte svého realitního makléře nebo úvěrového úředníka o pomoc
- prodejce koncese-prodejce domů je povolenpokrýt část nebo všechny vaše počáteční hypoteční náklady, pokud s tím souhlasí
- spolupracovníci – pokud máte přítele nebo rodinumember s vynikajícím úvěrem a / nebo příjmem ochotným podepsat hypotéku, vymohl byste se kvalifikovat snadněji., Ale pozor, protože tato osoba je puttingthemselves na riziko ztráty své kreditní skóre a úspory, pokud nemůžete udělatvaše hypoteční splátky
díky široké škále možností úvěru a asistenceprogramy, předem fondy jsou mnohem nižší bariérou pro vlastnictví domu, než onipoužívané být. Často je to jen otázka zkoumání vašich možností a hledánísprávná strategie pro nákup nového domova.
zkontrolujte, zda vaše hypoteční způsobilost (Únor 6th, 2021)
jaké jsou dnešní hypoteční sazby?,
průměrné sazby hypoték jsou stále blízko rekordních minimů, což znamená, že potenciální kupci by mohli nakupovat domy s nižšími náklady na financování.
ale vaše skutečná sazba bude také záviset na vašem úvěrovém skóre,poměru dluhu k příjmu a nemovitosti, kterou chcete koupit. I když si myslíte, že je vaše nejlepší sázka, zvažte alespoň své šance na získání anaktuálního hypotečního úvěru.
má smysl si sednout s agood loan professional, než se uchýlí k rizikovějším typům vlastních možností.
Pokud zvolíte možnost pronájmu nebo pronájmu, zacházejte s ní jako s věřitelem., Chraňte se právním poradenstvím, hodnocením, inspekcemi a ujistěte se, že je vaše transakce veřejně zaznamenána.
Ověřte, zda váš nový kurz (Feb 6, 2021)