Ein Mietvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung für die Vermietung einer Immobilie für einen festen Zeitraum—in der Regel ein Jahr. Wenn der feste Zeitraum (die“ Laufzeit “ des Mietvertrags) abgelaufen ist, endet der Mietvertrag., An diesem Punkt kann eines von wenigen Dingen passieren:
- Der Mieter zieht aus
- Der Vermieter und der Mieter unterzeichnen einen neuen Mietvertrag mit denselben oder anderen Bedingungen
- Der Mieter bleibt mit Zustimmung des Vermieters in der Miete und schafft ein neues Mietverhältnis (in den meisten Staaten entsteht ein monatliches Mietverhältnis mit den gleichen Bedingungen des alten Mietvertrags), oder
- Der Mieter bleibt in der Miete, obwohl der Vermieter möchte, dass der Mieter, zwingt den Vermieter, ein Räumungsverfahren einzuleiten.,
Manchmal können Sie jedoch nicht bis zum Ende Ihres Mietverhältnisses in Ihrer Miete bleiben—ein unerwartetes Ereignis tritt auf und Sie müssen ausziehen. Wenn Sie Glück haben, wird Ihr Vermieter zustimmen, Sie gehen zu lassen—eine Antwort höchstwahrscheinlich, wenn Ihr Vermieter eine anständige Art ist oder es einen Mangel an Mietwohnungen und Horden von eifrigen Bewerbern gibt—oder ironischerweise, wenn der Vermieter Sie für einen Nackenschmerz hält und sich gerne verabschieden würde. Wenn Ihr Vermieter sich bereit erklärt, Sie vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag zu entlassen, stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag schriftlich kündigen.,
Aber was passiert, wenn Sie die offizielle Bon Voyage Ihres Vermieters nicht haben? Wie viele rechtliche Antworten hängt es davon ab-das Gesetz Ihres Staates könnte regeln, was Ihr Vermieter tun kann, wenn Sie vor dem Ende des Mietvertrags ausziehen. Ebenfalls, Der Status des lokalen Mietmarktes könnte sich auch darauf auswirken, was passiert, nachdem Sie Ihren Mietvertrag gekündigt haben—wenn es viele Mietverträge auf dem Markt gibt, Ihr Vermieter kann möglicherweise nicht vermieten, und Sie sind möglicherweise für die gesamte verbleibende Miete am Haken.,
Die meisten Vermieter müssen versuchen, zu eilen, wenn ein Mieter einen Mietvertrag bricht
Beginnen wir mit den Grundlagen: Ihr Mietvertrag ist ein Vertrag, der Sie verpflichtet, die Miete für die gesamte Laufzeit zu zahlen. Die Tatsache, dass Sie in monatlichen Raten bezahlen, ändert nichts daran, dass Sie dem Vermieter den gesamten Betrag schulden. Wenn Sie sich also frühzeitig trennen, was hindert den Vermieter daran, Sie für die verbleibende Monatsmiete zu verklagen?
Glücklicherweise können sich Vermieter in den meisten Bundesstaaten nicht einfach zurücklehnen und auf das Ende der Laufzeit warten und Sie dann nach Ihrer Abreise auf die fällige Miete verklagen., Stattdessen müssen Vermieter angemessene Schritte unternehmen, um Ihren früheren Platz zu vermieten, und, wenn sie erfolgreich sind, Kreditmiete vom neuen Mieter auf Ihre Schulden erhalten. In legalese wird diese Pflicht die Pflicht des Vermieters genannt, Schäden zu mildern. Bevor Sie den Umzug machen, überprüfen Sie Ihr staatliches Gesetz über die Pflicht des Vermieters zu eitern (das heißt, Schäden zu mildern). Diese mieterfreundliche Regel hat jedoch einige Einschränkungen:
- Vermieter können Mieter manchmal für die Kosten für Werbung und Anzeigen der Einheit verantwortlich machen.
- Vermieter müssen vernünftige, nicht heldenhafte Maßnahmen ergreifen., Vermieter müssen einer Einheit keine besondere Priorität einräumen, um sie zu vermieten, noch müssen sie die Miete für die Einheit senken.
- Vermieter müssen keinen Bewerber akzeptieren, der in die Tür geht. Stattdessen müssen Vermieter, die versuchen, ihren Schaden zu mildern, nur die gleichen Anwendungskriterien anwenden, die sie bei der Anmietung an den ursprünglichen Mieter verwendet haben. Dennoch können Sie der Situation sehr helfen, indem Sie Ihrem Vermieter einen Ersatzmieter anbieten, jemanden, der die gleiche gute Kredit-und Miethistorie hat wie Sie (oder besser).,
Leider sind sich viele Vermieter ihrer Mietpflicht zum Wohle des ausscheidenden Mieters nicht bewusst. Selbst Vermieter, die sich der Regel bewusst sind, finden oft die Vorstellung, dass sie sich bemühen müssen, den finanziellen Schaden für jemanden zu minimieren, der ihren Mietvertrag gebrochen hat, schwer zu schlucken. Die Antwort einiger Vermieter besteht darin, die Kaution (zumindest) aufzubewahren und möglicherweise sogar einen Drohbrief zu senden, in dem der Restbetrag der Miete gefordert wird. Wenn das klingt wie das, was mit Ihnen passiert ist, lesen Sie weiter.,
Wenn Ihr Vermieter die Pflicht zur Schadensminderung bricht
Wenn Sie Ihren Mietvertrag gebrochen und abgenommen haben, erwarten Sie, die Miete eines Monats zu verlieren. Selbst wenn das staatliche Recht von Ihrem Vermieter eine Milderung verlangt, geben die meisten Richter Vermietern einen Monat Miete als Schadenersatz, egal wie schnell sie das Gerät beworben und gezeigt haben—oder wie schnell sie es hätten mieten können, wenn sie es versucht hätten. Höchstwahrscheinlich wird Ihr Vermieter den Schaden in diesem Monat von Ihrer Kaution abziehen.
Aber gebeten zu werden, den Rest der Miete, die im Rahmen Ihres Mietvertrags fällig wird, aufzupeppen, ist etwas ganz anderes., Wenn Ihr Vermieter Ihnen einen Brief sendet, in dem Sie den im Rahmen Ihres Mietvertrags fälligen Restbetrag fordern, antworten Sie mit einem höflichen Brief unter Berufung auf das Gesetz Ihres Staates. Dies könnte dazu führen, dass Ihr Vermieter zweimal darüber nachdenkt, untätig zu sitzen und darauf zu warten, die Miete für eine leere Wohnung von Ihnen abzuholen. Sie können das Musterschreiben verwenden, das den Vermieter auf die Pflicht zur Minderung aufmerksam macht, unten, als Vorlage für Ihren Brief.
Aber was ist, wenn Ihr Brief nicht das gewünschte Ergebnis liefert? Sie könnten vor Gericht gehen., Ihr ehemaliger Vermieter verklagt Sie möglicherweise auf die Miete, die vom Zeitpunkt Ihres Auszugs bis zum Ende des Mietvertrags fällig ist, oder Sie verklagen Ihren ehemaligen Vermieter, um unangemessene Abzüge von Ihrer Kaution zurückzufordern.
Wenn Sie oder Ihr Vermieter klagen, müssen Sie einen Beweis dafür haben, dass der Vermieter es versäumt hat, Ihre Position zu mildern. Nachdem Sie die Miete verlassen haben, sammeln Sie Beweise für die Bemühungen des Vermieters (oder deren Fehlen), Ihre ehemalige Einheit zu vermieten., Versuchen Sie herauszufinden, ob der Vermieter beworben hat (überprüfen Sie Craigslist und Mietanzeigen für einen Monat oder so), zeigte das Gerät (fragen Sie die Nachbarn), mietete vergleichbare Wohnungen, aber nicht Ihre, oder in der Tat mietete das Gerät und versucht nun, es zu verdoppeln-Dip. In einigen Staaten können Sie sich nicht zurücklehnen und warten, bis der Vermieter den Beweis erbracht hat, dass er fleißig versucht hat, zu ruhen, wenn Sie vor Gericht argumentieren, dass der Vermieter keine Schritte unternommen hat, um ruhen zu lassen. Stattdessen müssen Sie den Beweis seiner Faulheit liefern.,
Musterbrief, der Vermieter auf die Pflicht zur Minderung aufmerksam macht
Juni 21, 20xx
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Sehr geehrter Herr Lecter:
Bis vor kurzem habe ich Ihre Wohnung in 78 Oak Street in Monroe gemietet. Unglücklicherweise, ein Job-Transfer machte es notwendig für mich nach Harding zu bewegen, einige 100 Meilen entfernt. Wie ich Ende Mai erklärte, hatte ich keine andere Wahl, als den Mietvertrag meines Jahres am 1. Juni 20xx zu brechen. Für die Zeit, in der ich dort wohnte, hatte ich keine Miete mehr.,
Ich war enttäuscht über Ihren Brief vom 18. Juni 20xx, in dem Sie mir mitteilten, dass Sie von mir erwarten, dass ich Sie für die restlichen sechs Monate Miete bezahle. Sie haben angegeben, dass Sie meine gesamte Kaution (zwei Monate Miete) aufbewahren werden, und haben verlangt, dass ich Sie für die verbleibenden vier Monate Miete bezahle.
Darf ich Ihre Aufmerksamkeit auf Abschnitt 1951.2 des kalifornischen Zivilgesetzbuches lenken, in dem ein Vermieter angemessene Anstrengungen unternehmen muss, um nach einem Mieter den Mietvertrag zu kündigen., Wie Sie wissen, sind die Mieten in dieser Stadt knapp, und ich würde denken, dass Sie meine Wohnung, die ziemlich schön ist, ziemlich schnell vermieten könnten. Während ich bereit bin, einen Monat abzudecken, während Sie das Gerät vorbereiten, bewerben und zeigen, bin ich sicherlich nicht bereit, weitere Miete für eine Wohnung zu zahlen, die Sie absichtlich leer gelassen haben.
Yours truly,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
Rechtlich begründete Gründe für einen Mietvertrag
Der vorherige Abschnitt gilt für Situationen, in denen Sie keinen rechtlich begründeten Grund zum Verlassen haben., Das Gesetz erkennt jedoch an, dass Mieter manchmal berechtigte Gründe haben, aus einer Miete auszuziehen, bevor ihr Mietvertrag endet. Dazu gehören:
- Konstruktive Räumung. Das Versäumnis eines Vermieters, einen angemessenen und bewohnbaren Wohnraum zu erhalten (als Verstoß gegen die „implizite Bewohnbarkeitsgarantie“ bezeichnet), kann ein rechtlich vertretbarer Grund für das Verlassen sein. Der rechtliche Begriff, um unter diesen Umständen gehen zu müssen, ist „konstruktive Räumung“, was bedeutet, dass der Vermieter Sie durch die Lieferung von unbewohnbarem Wohnraum für alle praktischen Zwecke vertrieben hat., Wenn Sie glauben, dass Sie konstruktiv vertrieben wurden, Sollten Sie einen lokalen Vermieter-Mieter-Anwalt konsultieren, bevor Sie ausziehen—einige Staaten erkennen keine konstruktive Räumung an oder erlauben einem Mieter nur, einen Mietvertrag unter extremen oder bestimmten Bedingungen zu brechen.
- Verletzung des ruhigen (oder friedlichen) Genusses. Wenn ein Vermieter die Fähigkeit des Mieters, die Miete zu genießen, ernsthaft beeinträchtigt (oder zulässt, dass ein anderer eingreift), hat der Mieter möglicherweise berechtigte Gründe, den Mietvertrag zu brechen., Dieses Recht auf „ruhigen Genuss“ kann eine Vielzahl von Verhaltensweisen des Vermieters umfassen, z. B. das Betreten der Wohnung ohne angemessene Benachrichtigung des Mieters, das Zulassen illegaler Aktivitäten auf dem Gelände oder das Ignorieren wiederholter Beschwerden über das schlechte Verhalten anderer Mieter (die der Vermieter kontrollieren kann). Auch hier, wenn Sie glauben, dass Ihr Vermieter Ihr Recht auf ruhigen Genuss Ihrer Miete verletzt hat, sollten Sie einen lokalen Vermieter-Mieter-Anwalt konsultieren, bevor Sie ausziehen.
- Aktiver Militärdienst., In allen Staaten haben Mieter, die in den aktiven Militärdienst eintreten, das Recht, vor Ablauf der Mietdauer ohne Strafe zu gehen. Mieter, die ihren Mietvertrag aufgrund eines aktiven Militärdienstes kündigen müssen, müssen ihren Vermieter zusammen mit einer Kopie ihrer Bestellungen über ihre Absichtserklärung informieren. Sobald der Vermieter eine Kündigung erhält, endet ein monatliches Mietverhältnis 30 Tage nach dem Tag, an dem die Miete als nächstes fällig wird. Bei einem Mietvertrag endet das Mietverhältnis am letzten Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem die Kündigung zugestellt wird.
- Andere Gründe., In einigen staatlichen Gesetzen sind andere Gründe aufgeführt, die es Mietern ermöglichen, einen Mietvertrag zu kündigen, z. B. aufgrund eines Arbeitsplatzumzugs oder familiärer Gesundheitsprobleme oder weil Sie Opfer häuslicher Gewalt sind. Wenn Sie einen guten Grund für einen plötzlichen Umzug haben, Überprüfen Sie Ihr staatliches Gesetz über die Pflicht des Vermieters zu eilen, um zu sehen, ob Sie für die verbleibende Mietdauer noch am Haken sind oder nicht.