Un contratto di locazione è un accordo scritto per l’affitto di una proprietà per un periodo di tempo fisso—in genere un anno. Quando il periodo di tempo fisso (il “termine” del contratto di locazione) è finito, il contratto di locazione termina., A questo punto, una delle poche cose che possono succedere:
- l’inquilino si muove fuori
- il padrone di casa e inquilino firmare un nuovo contratto di locazione, con la stessa o diverse condizioni
- l’inquilino rimane in locazione con il proprietario dell’approvazione, la creazione di una nuova locazione (nella maggior parte degli stati, questo crea un mese-per-mese di affitto, con gli stessi termini e le condizioni del vecchio contratto di locazione), o
- l’inquilino rimane il noleggio dell’nonostante il fatto che il padrone di casa vuole che l’inquilino di muoversi, costringendo il padrone di casa per iniziare il procedimento di sfratto.,
A volte, però, non si può rimanere nel vostro noleggio fino alla fine del contratto di locazione—un evento inaspettato accade e si deve spostare fuori. Se sei fortunato, il tuo padrone di casa accetterà di lasciarti andare—una risposta molto probabilmente se il tuo padrone di casa è un tipo decente o c’è una carenza di alloggi in affitto e orde di candidati desiderosi—o, ironicamente, se il padrone di casa ti considera un dolore al collo e sarebbe felice di dire addio. Se il tuo padrone di casa accetta di farti uscire dal tuo contratto di locazione in anticipo, assicurati di mettere l’accordo per annullare il contratto di locazione per iscritto.,
Ma cosa succede quando non hai il bon voyage ufficiale del tuo padrone di casa? Come molte risposte legali, dipende-la legge del tuo stato potrebbe regolare ciò che il tuo padrone di casa può fare quando ti sposti prima della fine del contratto di locazione. Inoltre, lo stato del mercato del noleggio locale potrebbe anche influenzare ciò che accade dopo aver interrotto il contratto di locazione—se c’è un sacco di affitti sul mercato, il tuo padrone di casa potrebbe non essere in grado di rerent, e potresti essere sul gancio per tutto l’affitto rimanente.,
La maggior parte dei proprietari deve cercare di Rerent quando un inquilino rompe un contratto di locazione
Cominciamo con le basi: Il contratto di locazione è un contratto, che ti obbliga a pagare l’affitto per l’intero periodo. Il fatto che si paga in rate mensili non cambia il fatto che si deve il padrone di casa per l’intero importo. Quindi, se ti dividi presto, cosa impedisce al proprietario di farti causa per l’affitto dei mesi rimanenti?
Fortunatamente, nella maggior parte degli stati, i proprietari non possono semplicemente sedersi e aspettare che il termine finisca, quindi farti causa per l’affitto dovuto dopo che te ne sei andato., Invece, i proprietari devono adottare misure ragionevoli per rerent vostro posto precedente e, se sono riusciti a rerenting, affitto di credito ricevuto dal nuovo inquilino al vostro debito. In legalese, questo dovere è chiamato il dovere del proprietario di mitigare i danni. Prima di effettuare la mossa, controllare la legge dello stato sul dovere del padrone di casa di rerent (cioè, per mitigare i danni). Questa regola amichevole inquilino ha alcune limitazioni, tuttavia:
- I proprietari a volte possono tenere inquilini responsabili per i costi di pubblicità e mostrando l’unità.
- I proprietari devono adottare misure ragionevoli per rerent, non eroici., I proprietari non devono dare la priorità speciale ad un’unità per rerent esso, né devono abbassare l’affitto per l’unità.
- I proprietari non devono accettare alcun richiedente che cammina nella porta. Invece, i proprietari che tentano di mitigare i loro danni devono solo applicare gli stessi criteri di applicazione utilizzati quando hanno affittato all’inquilino originale. Tuttavia, puoi aiutare molto la situazione offrendo al tuo padrone di casa un inquilino sostitutivo, qualcuno che ha la stessa buona storia di credito e noleggio che hai fatto (o meglio).,
Purtroppo, molti proprietari non sono a conoscenza del loro dovere di rerent a beneficio dell’inquilino in partenza. Anche i proprietari che sono a conoscenza della regola spesso trovano l’idea che essi devono fare uno sforzo per ridurre al minimo il colpo finanziario a qualcuno che ha rotto il loro contratto di locazione difficile da ingoiare. La risposta di alcuni proprietari è quella di mantenere il deposito cauzionale (almeno) e magari anche inviare una lettera minatoria chiedendo il saldo dell’affitto. Se questo suona come quello che ti è successo, continua a leggere.,
Quando il tuo padrone di casa rompe il dovere di mitigare i danni
Se hai rotto il contratto di locazione e decollato, aspettati di perdere l’affitto di un mese. Anche se la legge statale richiede al proprietario di mitigare, la maggior parte dei giudici dà ai proprietari un mese di affitto come danni, non importa quanto velocemente pubblicizzassero e mostrassero l’unità—o quanto velocemente avrebbero potuto affittarla se avessero provato. Molto probabilmente, il tuo padrone di casa sottrarrà il valore di questo mese di danni dal tuo deposito cauzionale.
Ma viene chiesto di pony il resto del canone dovuto sotto il contratto di locazione è qualcos’altro interamente., Se il tuo padrone di casa ti invia una lettera chiedendo il saldo dovuto in base al contratto di locazione, rispondi con una lettera educata, citando la legge del tuo stato. In questo modo potrebbe rendere il vostro padrone di casa pensare due volte prima di sedersi inattivo e in attesa di raccogliere l’affitto da voi per un appartamento vuoto. Puoi utilizzare la lettera di esempio che avvisa il proprietario del dovere di mitigare, di seguito, come modello per la tua lettera.
Ma cosa succede se la tua lettera non produce il risultato desiderato? Potresti andare in tribunale., Il tuo ex proprietario potrebbe farti causa per l’affitto dovuto dal momento in cui ti sei trasferito fino alla fine del contratto di locazione, o potresti citare in giudizio il tuo ex proprietario per recuperare detrazioni irragionevoli dal tuo deposito cauzionale.
Se tu o il tuo padrone di casa fate causa, dovrai avere qualche prova che il proprietario non è riuscito a mitigare per supportare la tua posizione. Dopo aver lasciato il noleggio, raccogliere le prove degli sforzi del padrone di casa (o la loro mancanza) per rerent vostra unità precedente., Prova a scoprire se il padrone di casa pubblicizzato (controllare Craigslist e annunci di noleggio per un mese o giù di lì), ha mostrato l’unità (chiedere ai vicini), affittato appartamenti comparabili, ma non il vostro, o in realtà affittato l’unità e sta ora tentando di double-dip. In alcuni stati, se si finisce in tribunale sostenendo che il padrone di casa non è riuscito a prendere misure per rerent, non si può sedersi e aspettare che il padrone di casa per produrre la prova che ha diligentemente cercato di rerent. Invece, dovrai fornire la prova della sua pigrizia.,
Lettera di esempio che avvisa il proprietario del dovere di mitigare
Giugno 21, 20xx
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Caro signor Lecter:
Fino a poco tempo fa, ho affittato il tuo appartamento al 78 di Oak Street a Monroe. Sfortunatamente, un trasferimento di lavoro mi ha reso necessario trasferirmi a Harding, a circa 100 miglia di distanza. Come ho spiegato alla fine di maggio, non ho avuto altra scelta che rompere il contratto di locazione del mio anno il 1 ° giugno, 20xx. Il contratto di locazione aveva sei mesi a sinistra. Ho lasciato a causa di nessun affitto per il tempo che ho vissuto lì.,
Sono rimasto deluso nel ricevere la tua lettera datata 18 giugno 20xx, in cui mi informavi che ti aspetti che ti paghi per i restanti sei mesi di affitto. Hai dichiarato che manterrai il mio intero deposito cauzionale (affitto di due mesi) e hai chiesto che ti pagassi per i restanti quattro mesi di affitto.
Posso indirizzare la vostra attenzione alla sezione del codice civile della California 1951.2, che richiede al proprietario di utilizzare sforzi ragionevoli per inviare nuovamente dopo che un inquilino ha rotto il contratto di locazione., Come sai, gli affitti sono scarsi in questa città, e penso che potresti rileggere il mio appartamento, che è abbastanza bello, abbastanza rapidamente. Mentre io sono pronto a coprire un mese mentre si prepara, pubblicizzare, e mostrare l’unità, io non sono certamente disposti a pagare un ulteriore affitto su un appartamento che avete volutamente lasciato vuoto.
Cordiali saluti,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
Motivi legalmente giustificabili per rompere un contratto di locazione
La sezione precedente si applica alle situazioni in cui non si dispone di un motivo legalmente giustificato per lasciare., Tuttavia, la legge riconosce che a volte gli inquilini hanno ragioni giustificabili per uscire da un affitto prima che il loro contratto di locazione finisca. Questi includono:
- Sfratto costruttivo. L’incapacità di un padrone di casa di mantenere alloggi in forma e abitabili (chiamata violazione della “garanzia implicita di abitabilità”) potrebbe essere un motivo legalmente giustificabile per andarsene. Il termine legale per dover lasciare in queste circostanze è “sfratto costruttivo”, il che significa che fornendo alloggi invivibili, il proprietario ti ha sfrattato per tutti gli scopi pratici., Se ritieni di essere stato sfrattato in modo costruttivo, considera di consultare un avvocato locatore-inquilino locale prima di trasferirti—alcuni stati non riconoscono lo sfratto costruttivo o consentono solo a un inquilino di rompere un contratto di locazione in condizioni estreme o specifiche.
- Violazione del godimento tranquillo (o pacifico). Se un proprietario interferisce seriamente con (o consente a un altro di interferire con) la capacità dell’inquilino di godere del noleggio, l’inquilino potrebbe avere motivi giustificabili per rompere il contratto di locazione., Questo diritto al “godimento tranquillo” può comprendere una vasta gamma di comportamenti del padrone di casa, come entrare nel noleggio senza un adeguato preavviso all’inquilino, consentire attività illegali nei locali o ignorare ripetute lamentele su altri inquilini (che il padrone di casa può controllare) cattivo comportamento. Ancora una volta, se ritieni che il tuo padrone di casa abbia violato il tuo diritto al godimento tranquillo del tuo affitto, considera di consultare un avvocato locatore-inquilino locale prima di trasferirti.
- Servizio militare attivo., In tutti gli stati, gli inquilini che entrano in servizio militare attivo hanno il diritto di lasciare prima che il termine di locazione si conclude senza una penalità. Gli inquilini che hanno bisogno di rompere il loro contratto di locazione a causa del servizio militare attivo devono dare loro avviso padrone di casa della loro intenzione di lasciare, insieme a una copia dei loro ordini. Una volta che il padrone di casa riceve l’avviso, una locazione mese per mese si concluderà 30 giorni dopo il giorno in cui l’affitto è prossimo dovuto. Per un contratto di locazione, la locazione terminerà l’ultimo giorno del mese successivo a quello in cui viene consegnato l’avviso.
- Altri motivi., Alcune leggi statali elencano altri motivi che consentono agli inquilini di rompere un contratto di locazione, ad esempio a causa di un trasferimento di lavoro o problemi di salute della famiglia, o perché sei vittima di violenza domestica. Se hai una buona ragione per una mossa improvvisa, controlla la tua legge statale sul dovere del padrone di casa di rerent per vedere se sei ancora sul gancio in affitto per il restante periodo di locazione.