ett leasingavtal är ett skriftligt avtal för uthyrning av en fastighet för en fast tid—vanligtvis ett år. När den fasta tiden (”termen” av hyresavtalet) är över, slutar hyresavtalet., Vid denna tidpunkt kan en av några saker hända:
- hyresgästen flyttar ut
- hyresvärden och hyresgästen tecknar ett nytt leasingavtal, med samma eller olika villkor
- hyresgästen stannar i hyran med hyresvärdens godkännande, skapar en ny hyresrätt (i de flesta stater skapar detta en månad till månad hyresrätt med samma villkor och villkor för det gamla hyresavtalet), eller
- hyresgästen stannar i hyran trots att hyresvärden vill ha en ny hyresgäst.hyresgästen att flytta, tvingar hyresvärden att börja vräkning förfaranden.,
Ibland kan du dock inte stanna i din hyra genom slutet av ditt hyresavtal—en oväntad händelse händer och du måste flytta ut. Om du har tur, din hyresvärd kommer överens om att låta dig gå—ett svar troligen om din hyresvärd är en anständig sort eller det finns en brist på hyresbostäder och horder av ivriga sökande—eller, ironiskt nog, om hyresvärden anser att du en smärta i nacken och skulle vara glad att säga adjö. Om din hyresvärd samtycker till att släppa ut dig ur ditt hyresavtal tidigt, se till att sätta avtalet att avbryta hyresavtalet skriftligen.,
men vad händer när du inte har din hyresvärds officiella bon voyage? Liksom massor av juridiska svar, det beror-din stats lag kan reglera vad din hyresvärd kan göra när du flyttar ut före slutet av hyresavtalet. Också, status för den lokala hyresmarknaden kan också påverka vad som händer när du bryter ditt hyresavtal—om det finns en hel del uthyrning på marknaden, din hyresvärd kanske inte kan rerent, och du kan vara på kroken för alla återstående hyran.,
de flesta hyresvärdar måste försöka Rerent när en hyresgäst bryter ett leasingavtal
låt oss börja med grunderna: ditt leasingavtal är ett kontrakt som förpliktar dig att betala hyra för hela terminen. Det faktum att du betalar i månatliga avbetalningar ändrar inte det faktum att du är skyldig hyresvärden för hela beloppet. Så om du delar tidigt, vad är att stoppa hyresvärden från att stämma dig för de återstående månadernas hyra?
lyckligtvis kan hyresvärdar i de flesta stater inte bara luta sig tillbaka och vänta på att termen ska sluta och stämma dig för hyran efter att du lämnat., Istället måste hyresvärdar vidta rimliga åtgärder för att rerent din tidigare plats och, om de lyckas rerenting, kredit hyra fått från den nya hyresgästen till din skuld. I legalese kallas denna plikt hyresvärdens skyldighet att mildra skador. Innan du gör flytten, kontrollera din statliga lag om hyresvärdens skyldighet att rerent (det vill säga att mildra skador). Denna hyresgästvänliga regel har vissa begränsningar, dock:
- hyresvärdar kan ibland hålla hyresgäster ansvariga för kostnaderna för reklam och visar enheten.
- hyresvärdar måste vidta rimliga åtgärder för att rerent, inte heroiska sådana., Hyresvärdar behöver inte ge särskild prioritet till en enhet för att styra den, och de behöver inte sänka hyran för enheten.
- hyresvärdar behöver inte acceptera någon sökande som går in i dörren. I stället behöver hyresvärdar som försöker mildra sina skador endast tillämpa samma ansökningskriterier som de använde när de hyrde till den ursprungliga hyresgästen. Ändå kan du hjälpa situationen mycket genom att erbjuda din hyresvärd en ersättare hyresgäst, någon som har samma bra kredit och hyra historia som du gjorde (eller bättre).,
tyvärr är många hyresvärdar omedvetna om sin plikt att rerent till förmån för den avgående hyresgästen. Även hyresvärdar som är medvetna om regeln finner ofta tanken att de måste göra en insats för att minimera den ekonomiska hit till någon som bröt deras hyresavtal svårt att svälja. Svaret från vissa hyresvärdar är att hålla depositionen (åtminstone) och kanske till och med skicka ett hotande brev som kräver balansen i hyran. Om det här låter som vad som hände med dig, läs vidare.,
när din hyresvärd bryter mot skyldigheten att mildra skador
om du har brutit ditt hyresavtal och tagit bort, räkna med att förlora en månads hyra. Även om staten lag kräver din hyresvärd att mildra, de flesta domare ger hyresvärdar en månad hyra som skador, oavsett hur snabbt de annonseras och visade enheten—eller hur snabbt de kunde ha hyrt den om de hade försökt. Mest troligt kommer din hyresvärd att subtrahera denna månads skadestånd från din deposition.
men att bli ombedd att ponny upp resten av hyran som ska betalas enligt ditt hyresavtal är något helt annat., Om din hyresvärd skickar dig ett brev som kräver saldot på grund av ditt hyresavtal, svara med ett artigt brev, med hänvisning till din stats lag. Om du gör det kan din hyresvärd tänka två gånger om att sitta tomgång och väntar på att samla hyra från dig för en tom lägenhet. Du kan använda prov bokstaven Varna hyresvärden till skyldigheten att mildra, nedan, som en mall för ditt brev.
men vad händer om ditt brev inte ger önskat resultat? Du kanske är på väg till rätten., Din tidigare hyresvärd kan stämma dig för den hyra som ska betalas från den tid du flyttade ut till slutet av hyresavtalet, eller du kan stämma din tidigare hyresvärd för att återställa orimliga avdrag från din deposition.
om du eller din hyresvärd stämmer, måste du ha några bevis på att hyresvärden misslyckades med att mildra för att stödja din position. När du har lämnat hyran, samla bevis på hyresvärdens ansträngningar (eller brist på det) att rerent din tidigare enhet., Försök att ta reda på om hyresvärden annonseras (kontrollera Craigslist och hyra annonser för en månad eller så), visade enheten (be grannarna), hyrde jämförbara lägenheter men inte din, eller i själva verket hyrde enheten och nu försöker dubbel-dip. I vissa stater, om du hamnar i domstol hävdar att hyresvärden misslyckades med att vidta åtgärder för att rerent, du kan inte luta dig tillbaka och vänta på hyresvärden att producera bevis på att han flitigt försökt att rerent. I stället måste du bevisa hans latskap.,
provbrev varnar hyresvärden till skyldigheten att mildra
21 juni 20xx
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, ca 90000
kära Mr Lecter:
tills nyligen hyrde jag din lägenhet på 78 Oak Street i Monroe. Tyvärr gjorde en jobböverföring det nödvändigt för mig att flytta till Harding, ungefär 100 miles away. Som jag förklarade i slutet av maj hade jag inget annat val än att bryta mitt års hyresavtal den 1 juni 20xx. hyresavtalet hade sex månader kvar. Jag lämnade ingen hyra för den tid jag bodde där.,
Jag blev besviken över att få ditt brev daterat 18 juni 20xx, där du informerade mig om att du förväntar dig att jag ska betala dig för resterande sex månaders hyra. Du uppgav att du kommer att behålla hela min deposition (två månaders hyra) och har krävt att jag betalar dig för resterande fyra månaders hyra.
kan jag rikta er uppmärksamhet till Kalifornien civillagen avsnitt 1951.2, som kräver en hyresvärd att använda rimliga ansträngningar för att rerent efter en hyresgäst har brutit hyresavtalet., Som ni vet, hyror är knappa i denna stad, och jag skulle tro att du kan rerent min lägenhet, vilket är ganska trevligt, ganska snabbt. Medan jag är beredd att täcka en månad medan du förbereder, annonsera och visa enheten, är jag verkligen inte villig att betala ytterligare hyra på en lägenhet som du avsiktligt har lämnat tom.
din verkligen,
Tom hyresgäst
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
Juridiskt motiverade skäl för att bryta ett leasingavtal
föregående avsnitt gäller situationer där du inte har en juridiskt motiverad anledning att lämna., Lagen erkänner dock att ibland hyresgäster har motiverade skäl för att flytta ut ur en hyra innan deras hyresavtal slutar. Dessa inkluderar:
- konstruktiv vräkning. En hyresvärds underlåtenhet att upprätthålla lämpliga och beboeliga bostäder (kallas ett brott mot den ”underförstådda garantin för habitability”) kan vara en juridiskt motiverad anledning att lämna. Den juridiska termen för att behöva lämna under dessa omständigheter är ”konstruktiv vräkning”, vilket innebär att hyresvärden har för alla praktiska ändamål vräkt dig genom att leverera oslagbara bostäder., Om du tror att du har blivit konstruktivt vräkta, överväga att konsultera en lokal hyresvärd-hyresgäst advokat innan du flyttar ut – vissa stater inte känner igen konstruktiv vräkning eller bara tillåta en hyresgäst att bryta ett leasingavtal under extrema eller specifika förhållanden.
- brott mot tyst (eller fredlig) njutning. Om en hyresvärd allvarligt stör (eller tillåter en annan att störa) hyresgästens förmåga att njuta av hyran, hyresgästen kan ha berättigade skäl för att bryta hyresavtalet., Denna rätt till ”tyst njutning” kan omfatta ett brett utbud av hyresvärd beteenden, såsom in i hyran utan tillräcklig förvarning till hyresgästen, tillåter olaglig verksamhet i lokalerna, eller ignorera upprepade klagomål om andra hyresgäster (som hyresvärden kan kontrollera) dåligt beteende. Återigen, om du tror att din hyresvärd har brutit mot din rätt till tyst njutning av din hyra, överväga att konsultera en lokal hyresvärd-hyresgäst advokat innan du flyttar ut.
- aktiv militärtjänst., I alla stater har hyresgäster som går in i aktiv militärtjänst rätt att lämna innan leasingperioden slutar utan straff. Hyresgäster som behöver bryta sitt hyresavtal på grund av aktiv militärtjänst måste ge sin hyresvärd meddelande om sin avsikt att lämna, tillsammans med en kopia av sina order. När hyresvärden får meddelande, en månad till månad hyresrätt kommer att sluta 30 dagar efter den dag som hyran är nästa förfallodatum. För ett leasingavtal avslutas hyresavtalet den sista dagen i månaden efter den månad då meddelandet levereras.
- andra skäl., Några statliga lagar lista andra skäl som tillåter hyresgäster att bryta ett leasingavtal, till exempel på grund av ett jobb omlokalisering eller familjehälsoproblem, eller eftersom du är ett offer för våld i hemmet. Om du har en bra anledning till ett plötsligt drag, kontrollera din statliga lag om hyresvärdens skyldighet att rerent för att se om du fortfarande är på kroken för hyra för den återstående leasingperioden.