En leieavtale er en skriftlig avtale om leie av en eiendom for en avgrenset tidsperiode, vanligvis ett år. Når tillatte mengde tid (varigheten av leieavtalen) er over, lease ender., På dette punktet, en av få ting som kan skje:
- leietaker flytter ut
- utleier og leietaker signere en ny leieavtale, med de samme eller andre vilkår
- leietaker opphold i utleie med utleiers godkjenning, og skaper en ny leieforhold (i de fleste stater, og dette skaper en måned-til-måneders kontrakter med de samme vilkårene og betingelsene i den gamle lease), eller
- leietaker opphold i utleie til tross for at utleier ønsker leieren til å flytte, å tvinge utleier til å begynne utkastelse saksbehandlingen.,
noen Ganger, skjønt, du kan ikke bo i ditt utleie gjennom slutten av leieavtalen—en uventet hendelse skjer, og du må flytte ut. Hvis du er heldig, kan utleier vil være enige om å la deg gå—en respons mest sannsynlig hvis utleier er en anstendig form, eller det er en mangel på utleieboliger og hordene av ivrige søkere—eller, ironisk nok, hvis utleier vurderer du en smerte i nakken og ville være glad for å si farvel. Hvis utleier samtykker i å slippe deg ut av din lease tidlig, sørg for å sette avtalen til å kansellere leieavtalen skriftlig.,
Men hva skjer når du ikke har din utleier offisielle bon voyage? Som mange av juridiske svar, det avhenger av din tilstand lov kan regulere hva utleier kan gjøre når du flytter ut før slutten av leieperioden. Også, status for det lokale leiemarkedet kan også påvirke hva som skjer når du bryter ditt lease—hvis det er mye av utleie på markedet, din utleier kan ikke være i stand til å rerent, og du kunne være på kroken for alle de resterende leie.,
de Fleste Utleiere Må Prøve å Rerent Når en Leietaker Bryter en Leieavtale
La oss starte med det grunnleggende: leieavtalen er en kontrakt som forplikter deg til å betale leie for hele uttrykket. Det faktum at du kan betale i månedlige avdrag forandrer ikke det faktum at du skylder utleier for hele beløpet. Så hvis du splitter tidlig, hva som er å stoppe utleier fra saksøke deg for den gjenværende måneders leie?
Heldigvis, i de fleste stater, utleiere kan ikke bare lene seg tilbake og vente på at begrepet til slutten, da saksøke deg for leie på grunn av etter at du sluttet., I stedet, utleiere må ta rimelige skritt for å rerent din tidligere sted, og om de lykkes i rerenting, kreditt leie mottatt fra den nye leieren til din gjeld. I legalese, denne plikten er kalt utleier har plikt til å begrense skader. Før du gjør flytte, sjekk din tilstand lov om utleier har plikt til å rerent (som er, for å begrense skader). Dette leietaker-vennlig regel har noen begrensninger, men:
- Utleieren kan noen ganger holder leietakere er ansvarlig for kostnadene ved annonsering og viser enheten.
- Utleiere må ta rimelige skritt for å rerent, ikke heroiske seg., Utleiere som ikke har å gi spesiell prioritet til en enhet for å rerent det, heller ikke de har til lavere leie for enheten.
- Utleiere trenger ikke å godta en søker som går i døren. I stedet, utleiere forsøk på å redusere sine skader trenger bare å bruke det samme programmet kriterier de brukte når de leies ut til den opprinnelige utleier. Likevel, du kan hjelpe situasjonen mye ved å tilby utleier en erstatning leietaker, noen som har de samme gode kreditt-og utleie historie som du gjorde (eller bedre).,
Dessverre er det mange utleiere er uvitende om deres plikt til å rerent til fordel for avgang leietaker. Selv utleiere som er klar over regelen ofte finne den oppfatningen at de må gjøre en innsats for å minimere den finansielle hit til noen som brøt sin leieavtale tøft å svelge. Svar på noen utleiere er å holde depositum (minst) og kanskje til og med sende en truende brev krevende balansen i leie. Hvis dette høres ut som hva som har skjedd til deg, kan du lese videre.,
Når Utleier Bryter Plikten til å Begrense Skader på
Hvis du har brutt leiekontrakten og tas av, må du forvente å miste en måneds leie. Selv om statlig lovgivning krever utleier for å redusere, de fleste dommerne gir utleiere en måned for å leie som skader, uansett hvor raskt de annonsert, og viste enheten—eller hvor raskt de kunne ha leid det hvis de hadde prøvd. Mest sannsynlig, utleier vil trekke denne måneden er verdt av erstatningskrav fra ditt depositum.
Men blir bedt om å ponni opp resten av leie på grunn under leieperioden er noe helt annet., Hvis utleier sender du et brev krevende balansen grunn under leieavtalen, svare med et høflig brev, siterer din tilstand lov. Gjør du det kan du gjøre din utleier tenke to ganger om å sitte uvirksom og venter på å samle inn leie fra deg for en tom leilighet. Du kan bruke Eksempel Brev å Varsle Utleier til Plikt å Redusere, nedenfor, som en mal for brevet ditt.
Men hva hvis brevet ikke gir ønsket resultat? Du kan være på vei til retten., Tidligere utleier kan saksøke deg for leie på grunn av den tiden du har flyttet ut, helt til slutten av leieperioden, eller du kan saksøke din tidligere utleier å gjenopprette urimelig fradrag fra ditt depositum.
Hvis du eller din utleier sues, du trenger å ha noen bevis på at utleier ikke klarte å redusere til å støtte din posisjon. Etter at du forlater utleie, samle bevis for utleier innsats (eller mangel på sådan) til å rerent din tidligere enhet., Prøv å finne ut om utleier annonsert (sjekk Craigslist og utleie annonser for en måned eller så), viste maskinen (spør naboene), leide sammenlignbare leiligheter, men ikke din, eller faktisk leid enhet og er nå forsøker å dobbel-dip. I noen stater, hvis du ender opp i retten hevdet at utleier ikke klarte å ta skritt for å rerent, du ikke kan lene seg tilbake og vente for utleier til å produsere bevis på at han flittig prøvde å rerent. I stedet, du er nødt til å levere bevis på hans latskap.,
Eksempel Brev å Varsle Utleier å Plikten til å Redusere
21 juni, 20xx
Bill C. Lecter
90 Lønn Avenue
Monroe, CA 90000
Kjære Herr Lecter:
Inntil nylig, jeg leide flatt på 78 Oak Street i Monroe. Dessverre, en jobb transfer, gjorde det nødvendig for meg å flytte til Harding, noen 100 meter unna. Som jeg forklarte i slutten av Mai, jeg hadde ikke noe annet valg enn å bryte min års leiekontrakt på juni 1, 20xx. Leieavtalen hadde seks måneder igjen. Jeg dro på grunn ingen leie for den tid som jeg bodde der.,
jeg ble skuffet over å motta brev datert juni 18, 20xx, der du informert meg om at du forventer at jeg skal betale deg for resten av seks måneders leie. Du sa at du vil holde hele mitt depositum (to måneders leie), og har krevd at jeg betaler du for de resterende fire måneders leie.
Kan jeg retter oppmerksomheten din til California Civil Code § 1951.2, noe som krever en utleier å gjøre en rimelig innsats for å rerent etter en leietaker har brutt leiekontrakten., Som du vet, utleie er mangelvare i denne byen, og jeg vil tro at du kan rerent min leilighet, som er ganske fin, ganske raskt. Mens jeg er villig til å dekke én måned, mens du forbereder deg, annonsere, og viser unit, jeg er absolutt ikke villig til å betale ytterligere leie på en leilighet som du har med hensikt tomme.
undertegnede,
Tom Leietaker
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
Juridisk Forsvarlig Grunner for å Bryte en Leieavtale
forrige avsnitt gjelder for situasjoner der du ikke har juridisk berettiget grunn til å forlate., Men, loven anerkjenner at noen leietakere har saklig grunnlag for å flytte ut av en film før leieperioden utløper. Disse inkluderer:
- Konstruktiv utkastelse. En utleier er manglende evne til å opprettholde passform og beboelig hus (kalt et brudd på «underforstått garanti av beboelighet») kan være en juridisk berettiget grunn til å forlate. Det juridiske begrepet for å måtte forlate under disse omstendigheter er «konstruktiv utkastelse,» som betyr at ved å levere unlivable bolig, utleier har for alle praktiske formål kastet ut du., Hvis du tror du har vært konstruktivt kastet ut, bør du vurdere å konsultere en lokal utleier-leietaker advokat før du beveger deg ut—noen stater ikke anerkjenner konstruktiv utkastelse eller bare tillater at en leietaker til å bryte en leieavtale under ekstreme eller spesifikke forhold.
- Brudd på Rolig (eller en Fredelig) Glede. Hvis en utleier alvorlig forstyrrer (eller lar en annen til å forstyrre) leieren er muligheten til å nyte den rental, leietaker kan ha saklig grunn for å bryte avtalen., Denne retten til å «stille nytelse» kan omfatte et bredt spekter av utleier atferd, for eksempel å skrive utleie uten tilstrekkelig varsel til leietaker, tillater ulovlig aktivitet på stedet, eller ignorerer gjentatte klager på andre leietakere’ (som utleier kan kontrollere) dårlig oppførsel. Igjen, hvis du tror at utleier har krenket deres rett til å stille glede av din utleie, bør du vurdere å konsultere en lokal utleier-leietaker advokat før du flytter ut.
- Aktiv Militær Tjeneste., I alle stater, leietakere som går inn i aktiv militær tjeneste har rett til å forlate før leieperioden avsluttes uten straff. Leietakere som har behov for å bryte sine leieavtalen på grunn av aktiv militær tjeneste må gi sin utleier melding om at de har til hensikt å forlate, sammen med en kopi av deres ordre. Når utleier mottar varsel, en måned-til-måned leieforholdet avsluttes 30 dager etter den dagen at leie er neste på grunn. For en lease, leie, ender den siste dagen i måneden etter den måned hvor oppsigelsen er levert.
- Andre Grunner., Noen statlige lover liste over andre grunner som gjør at leietakere til å bryte en leieavtale, for eksempel på grunn av jobb, flytting eller familie helseproblemer, eller fordi du er et offer for vold i hjemmet. Hvis du har en god grunn for en plutselig flytte, sjekk din tilstand lov om utleier har plikt til å rerent for å se om du er fortsatt på kroken til leie for resten av leieperioden.