vuokrasopimus on kirjallinen sopimus kiinteistön vuokraamisesta kiinteäksi ajaksi-tyypillisesti vuodeksi. Kun kiinteä aika (vuokrasopimuksen ”termi”) on ohi, vuokrasopimus päättyy., Tässä vaiheessa voi tapahtua yksi harvoista asioista:
- vuokralainen muuttaa pois
- vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat uuden vuokrasopimuksen samoilla tai eri ehdoilla
- vuokralainen jää vuokranantajan luvalla vuokraan, jolloin syntyy uusi vuokrasuhde (useimmissa osavaltioissa tämä luo kuukauden vuokrasuhteen, jossa on samat vanhan vuokrasopimuksen ehdot ja ehdot), tai
- vuokralainen pysyy vuokralla siitä huolimatta, että vuokranantaja haluaa vuokralaisen muuttavan, pakottaen vuokralaisen muuttamaan vuokraisäntä aloittaa häätömenettelyn.,
joskus vuokraan ei kuitenkaan voi jäädä vuokrasopimuksen päättyessä—odottamaton tapahtuma tapahtuu ja pitää muuttaa pois. Jos olet onnekas, vuokranantaja suostuu päästämään sinut-vastaus todennäköisesti, jos vuokranantaja on kunnollinen eräänlainen tai on pulaa vuokra-asuntoja ja laumoittain innokkaita hakijoita-tai, ironista kyllä, jos vuokranantaja pitää sinua kipu niskassa ja mielellään hyvästellä. Jos vuokranantajasi suostuu päästämään sinut ulos vuokrasopimuksesta aikaisin,muista laittaa sopimus vuokrasopimuksen peruuttamisesta kirjallisesti.,
mutta mitä tapahtuu, kun sinulla ei ole vuokraisäntäsi virallista bon voyagea? Kuten paljon oikeudellisia vastauksia, se riippuu-valtion laki voi säädellä, mitä vuokranantaja voi tehdä, kun muutat pois ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Myös tilan paikallinen vuokra markkinoilla saattaa vaikuttaa myös siihen, mitä tapahtuu sen jälkeen, kun olet rikkoa vuokrasopimuksen, jos siellä on paljon asunnot markkinoilla, isännöitsijältä voi rerent, ja saatat olla koukussa kaikki jäljellä oleva vuokra.,
Useimmat Vuokranantajat Täytyy Yrittää Rerent Kun Vuokralainen Rikkoo Vuokrasopimuksen
aloitetaan perusasioista: vuokrasopimus on sopimus, velvoittava sinua maksamaan vuokraa koko aikavälillä. Se, että maksat kuukausittain erässä ei muuta sitä, että olet velkaa vuokranantajalle kokonaisuudessaan. Jos lähdet aikaisin, mikä estää vuokranantajaa haastamasta sinua oikeuteen?
onneksi useimmissa osavaltioissa vuokranantajat eivät voi vain istua ja odottaa termin loppuvan, vaan haastaa sinut oikeuteen lähdettyäsi erääntyvästä vuokrasta., Vuokranantajien on sen sijaan ryhdyttävä kohtuullisiin toimiin entisen asuntosi uudelleenjärjestämiseksi ja, jos he onnistuvat uudelleenjärjestelyssä, uudelle vuokralaiselle saatavat luotonvuokrat velallesi. Lakialalla tätä velvollisuutta kutsutaan vuokranantajan velvollisuudeksi lieventää vahingonkorvauksia. Ennen kuin teet muutto, tarkista valtion lain vuokranantajan velvollisuus rerent (eli lieventää vahinkoja). Vuokralaisystävällisellä säännöllä on kuitenkin joitakin rajoituksia:
- vuokranantajat voivat joskus pitää vuokralaisia vastuussa mainostamisesta ja yksikön näyttämisestä aiheutuvista kustannuksista.
- vuokranantajien on ryhdyttävä järkeviin toimiin sotien eteen, ei sankarillisiin., Vuokranantajien ei tarvitse antaa erityistä etusijaa yksikölle, jotta se voidaan eritellä, eikä heidän tarvitse laskea yksikön vuokraa.
- Vuokranantajien ei tarvitse ottaa vastaan ketään ovella kävelevää hakijaa. Sen sijaan vuokranantajien, jotka yrittävät lieventää vahingonkorvauksiaan, tarvitsee soveltaa vain samoja hakemuskriteereitä, joita he käyttivät vuokratessaan alkuperäisen vuokralaisen. Silti voit auttaa tilannetta paljon tarjoamalla vuokranantajalle korvaavan vuokralaisen, jolla on sama hyvä luotto-ja vuokrahistoria kuin teit (tai parempi).,
valitettavasti monet vuokranantajat eivät tiedä velvollisuudestaan lähteä vuokralaisen hyväksi. Jopa vuokranantajat, jotka ovat tietoisia säännöstä usein löytää ajatus, että heidän täytyy tehdä vaivaa minimoida taloudellinen osuma joku, joka rikkoi vuokrasopimuksen vaikea niellä. Joidenkin vuokranantajien vastaus on pitää vakuustalletus (ainakin) ja ehkä jopa lähettää uhkaava kirje, jossa vaaditaan vuokran saldoa. Jos tämä kuulostaa siltä, mitä sinulle tapahtui, lue eteenpäin.,
kun Vuokraisäntäsi rikkoo Vahingonkorvausvelvoitteen
Jos olet rikkonut vuokrasopimuksesi ja lähtenyt pois, odota, että menetät kuukauden vuokran. Vaikka valtion laki velvoittaisi vuokranantajaa lieventämään, useimmat tuomarit antavat vuokranantajille kuukauden vuokran vahingonkorvauksena riippumatta siitä, kuinka nopeasti he mainostivat ja näyttivät laitetta—tai kuinka nopeasti he olisivat voineet vuokrata sen, jos he olisivat yrittäneet. Todennäköisesti vuokranantajasi vähentää tämän kuukauden vahingot talletuksestasi.
mutta se, että pyydetään ponkimaan loput vuokrasta vuokrasopimuksen mukaan, on jotain aivan muuta., Jos vuokranantajasi lähettää sinulle kirjeen, jossa vaaditaan vuokrasopimuksen mukaista saldoa, vastaa kohteliaalla kirjeellä vedoten osavaltiosi lakiin. Tämä saattaa saada vuokraisäntäsi miettimään kahdesti tyhjäkäynnillä istumista ja odottelua periä sinulta vuokraa tyhjään asuntoon. Voit käyttää Esimerkkikirjettä, joka varoittaa vuokranantajaa velvollisuudesta lieventää alla olevaa kirjettäsi mallina.
mutta entä jos kirjeesi ei tuota toivottua tulosta? Saatat olla menossa oikeuteen., Entinen vuokranantajasi saattaa haastaa sinut oikeuteen vuokrasta, joka on erääntynyt vuokrasopimuksen päättymiseen asti, tai voit haastaa entisen vuokranantajasi perimään kohtuuttomia vähennyksiä vakuustalletuksestasi.
Jos sinä tai vuokraisäntäsi haastat itsesi oikeuteen, sinulla on oltava jokin todiste siitä, että vuokraisäntä ei lieventänyt asemaasi. Kun olet poistunut vuokrasta, kerää todisteita vuokranantajan ponnisteluista (tai niiden puutteesta) entisen yksikkösi uudelleenjärjestämiseksi., Yritä selvittää, onko vuokranantaja mainostetaan (tarkista Craigslist ja vuokra-mainoksia, kuukauden tai niin), osoitti yksikkö (kysy naapurit), verrattavissa vuokra-asuntoja, mutta ei sinun, tai itse asiassa vuokra-yksikköä ja on nyt yrittää double-dip. Joissakin osavaltioissa, jos päädyt oikeuteen väittää, että vuokranantaja ei ole ryhtynyt toimiin rerent, et voi istua ja odottaa vuokranantajan tuottaa todisteita siitä, että hän ahkerasti yrittänyt riidellä. Sen sijaan sinun täytyy toimittaa todisteet hänen laiskuudestaan.,
Sample Letter Alerting Landstander to the Duty to Refrace
June 21, 20xx
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Dear Mr. Lecter:
viime aikoihin asti vuokrasin asuntosi 78 Oak Streetiltä Monroesta. Valitettavasti työnsiirron takia jouduin muuttamaan Hardingiin, noin 100 kilometrin päähän. Kuten selitin toukokuun lopulla, minulla ei ollut muuta vaihtoehtoa kuin rikkoa vuoden vuokrasopimus 1. kesäkuuta 20XX.vuokrasopimusta oli jäljellä puoli vuotta. Lähdin ilman vuokraa siitä ajasta, kun asuin siellä.,
olin pettynyt saadessani 18.kesäkuuta 20XX päivätyn kirjeesi, jossa ilmoitit minulle, että odotat minun maksavan sinulle loput kuuden kuukauden vuokrasta. Olet ilmoittanut, että saat pitää minun koko vakuus (kahden kuukauden vuokra) ja ovat vaatineet, että minä maksan sinulle loput neljä kuukauden vuokra.
Saanen kiinnittää huomionne Kalifornian siviililain pykälään 1951.2, jossa vuokranantaja velvoitetaan käyttämään kohtuullisia ponnisteluja vuokralaisen rikottua vuokrasopimuksen., Kuten tiedätte, vuokrat ovat vähissä tässä kaupungissa, ja luulisin, että voisitte käydä asuntoni läpi, mikä on melko mukavaa, melko nopeasti. Kun olen valmis kattamaan yksi kuukausi aikaa valmistautua, mainostaa, ja näyttää yksikkö, en todellakaan ole valmis maksamaan lisää vuokraa asunnon, että sinulla on tarkoituksella tyhjä.
Yours truly,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
laillisesti perusteltuja syitä vuokrasopimuksen purkamiseen
edellinen osio koskee tilanteita, joissa sinulla ei ole oikeudellisesti perusteltua syytä lähteä., Laki kuitenkin myöntää, että joskus vuokralaisilla on perusteltuja syitä muuttaa pois vuokrasta ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Näitä ovat:
- rakentava häätö. Vuokranantajan laiminlyönti pitää kunnossa ja asumiskelpoinen asunto (kutsutaan ”implisiittisen takuu habitability”) voi olla juridisesti perusteltu syy lähteä. Juridinen termi lähteä näissä olosuhteissa on ”rakentava häätö”, mikä tarkoittaa, että toimittamalla asumaton, vuokranantaja on kaikkiin käytännön tarkoituksiin häätänyt sinut., Jos uskot, että olet rakentavasti häädetty, harkitse paikallisen vuokranantaja-vuokralainen asianajaja ennen kuin muutat pois—jotkut valtiot eivät tunnista rakentavaa häätöä tai vain anna vuokralaisen rikkoa vuokrasopimuksen äärimmäisissä tai erityisissä olosuhteissa.
- rikkoo hiljaista (tai rauhallista) nautintoa. Jos vuokranantaja puuttuu vakavasti (tai antaa toisen puuttua) vuokralaisen mahdollisuuteen nauttia vuokrasta, vuokralaisella voi olla perusteltu syy purkaa vuokrasopimus., Tämä oikeus ”hiljainen nauttia” voi käsittää monenlaisia vuokranantaja käyttäytymistä, kuten kirjoittamalla vuokra-ilman riittävää ilmoituksen vuokralainen sallii laittoman toiminnan tiloissa, tai unohdetaan toistuvasti valituksia muiden vuokralaisten (jota vuokranantaja voi valvoa) huono käytös. Jos taas uskot, että vuokranantajasi on rikkonut oikeuttasi nauttia vuokrastasi hiljaisesti, harkitse paikallisen vuokranantajan ja vuokralaisen asianajajan konsultointia ennen kuin muutat pois.
- Aktiivinen asepalvelus., Kaikissa osavaltioissa aktiiviseen varusmiespalvelukseen ryhtyvillä vuokralaisilla on oikeus lähteä ennen vuokrasopimuksen päättymistä ilman rangaistusta. Vuokralaisten, joiden on rikottava vuokrasopimuksensa aktiivisen asepalveluksen vuoksi, on ilmoitettava vuokranantajalleen aikomuksestaan lähteä, sekä jäljennös tilauksista. Kun vuokranantaja saa ilmoituksen, vuokrasopimus päättyy 30 päivän kuluttua siitä päivästä, jona vuokra on seuraavan kerran erääntymässä. Vuokrasopimuksen osalta vuokrasopimus päättyy ilmoitusta seuraavan kuukauden viimeisenä päivänä.
- muut syyt., Muutamissa osavaltiolaissa luetellaan muita syitä, joiden vuoksi vuokralaiset voivat purkaa vuokrasopimuksen esimerkiksi työpaikan siirron tai perheterveysongelmien vuoksi tai siksi, että olet perheväkivallan uhri. Jos sinulla on hyvä syy äkillinen liikkua, tarkista oman valtion lain vuokranantajan velvollisuus rerent nähdä, onko tai ei olet vielä koukkuun vuokrattavana jäljellä olevan vuokra-ajan.