pronájem je písemná smlouva o pronájmu nemovitosti na pevnou dobu-obvykle jeden rok. Když je pevná doba („termín“ pronájmu) u konce, nájemní smlouva končí., V tomto bodě, jedna z mála věcí se může stát:
- nájemce odstěhuje
- pronajímatele a nájemce podepsat novou nájemní smlouvu, s stejné nebo různé podmínky
- nájemce zůstane v nájmu s pronajímatelem schválení, vytvoření nového nájmu (ve většině států, to vytváří měsíc-na-měsíc, nájemní za stejných podmínek staré nájemní smlouvy), nebo
- nájemce zůstane v pronájmu a to navzdory skutečnosti, že pronajímatel chce nájemce se pohybovat, nutit pronajímatele k zahájení vystěhování řízení.,
někdy však nemůžete zůstat ve svém pronájmu až do konce pronájmu-dojde k neočekávané události a musíte se odstěhovat. Pokud budete mít štěstí, váš pronajímatel bude souhlasit, aby vám jít—reakce s největší pravděpodobností, pokud váš pronajímatel je slušný člověk, nebo je nedostatek nájemního bydlení a hordy dychtivých uchazečů—nebo, paradoxně, pokud se pronajímatel domnívá, jsi bolest v krku a byl by rád, aby se rozloučil. Pokud váš pronajímatel souhlasí s tím, aby vás z pronájmu předčasně, ujistěte se, že dát smlouvu o zrušení pronájmu písemně.,
ale co se stane, když nemáte oficiální cestu svého pronajímatele? Stejně jako spousta právních odpovědí, záleží—zákon vašeho státu by mohl regulovat, co může váš pronajímatel udělat, když se odstěhujete před koncem pronájmu. Taky, stav místního trhu s pronájmem může také ovlivnit to, co se stane po přerušení pronájmu—pokud je na trhu spousta pronájmů, váš pronajímatel nemusí být schopen přesměrovat, a můžete být na háku za všechny zbývající nájemné.,
Většina Pronajímatelé Musí Snažit, aby Rerent, Kdy Nájemce Poruší Nájemní smlouvy
začněte se základy: Vaše nájemní smlouva je smlouva, zavazující platit nájemné za celé období. Skutečnost, že platíte v měsíčních splátkách, nemění skutečnost, že dlužíte Pronajímateli za celou částku. Takže pokud se rozdělíte brzy, co má zabránit pronajímateli, aby vás žaloval o zbývající měsíční nájem?
naštěstí ve většině států nemohou pronajímatelé jednoduše sedět a čekat, až skončí termín, a poté vás žalovat za dlužné nájemné poté, co jste odešli., Místo toho musí pronajímatelé podniknout přiměřené kroky k přesměrování vašeho bývalého místa, a pokud se jim podaří přesměrovat, úvěrové nájemné přijaté od nového nájemce na váš dluh. V legalese se tato povinnost nazývá povinností pronajímatele zmírnit škody. Než provedete tento krok, Zkontrolujte svůj státní zákon o povinnosti pronajímatele přesměrovat (to znamená zmírnit škody). Toto pravidlo přátelské k nájemcům má však určitá omezení:
- pronajímatelé mohou někdy nést nájemce odpovědné za náklady na reklamu a zobrazení jednotky.
- pronajímatelé musí podniknout přiměřené kroky k přesměrování, nikoli hrdinských., Pronajímatelé nemusí dávat zvláštní prioritu jednotce, aby ji mohli přesměrovat, ani nemusí snižovat nájemné za jednotku.
- pronajímatelé nemusí akceptovat žádného žadatele, který vejde do dveří. Místo toho, pronajímatelé, kteří se pokoušejí zmírnit své škody, musí použít pouze stejná kritéria žádosti, která použili, když si pronajali původnímu nájemci. Stále můžete pomoci situaci hodně tím, že nabízí vaše domácí náhradní nájemce, někoho, kdo má stejné dobré úvěrové a historie auta, že jste (nebo lepší).,
bohužel mnoho pronajímatelů neví o své povinnosti přesměrovat ve prospěch odcházejícího nájemce. Dokonce i pronajímatelé, kteří si jsou vědomi pravidla, často považují představu, že se musí snažit minimalizovat finanční zásah někomu, kdo porušil jejich nájem, za těžké spolknout. Odpověď některých pronajímatelů je ponechat si kauci (alespoň) a možná dokonce poslat výhružný dopis požadující zůstatek nájemného. Pokud to zní jako to, co se vám stalo, čtěte dál.,
když váš pronajímatel poruší povinnost zmírnit škody
Pokud jste porušili nájem a vzlétli, očekávejte ztrátu měsíčního nájemného. I když státní právo vyžaduje, aby váš pronajímatel zmírnil, většina soudců dává pronajímatelům měsíc nájemného jako náhradu škody, bez ohledu na to, jak rychle inzerovali a ukázali jednotku—nebo jak rychle si ji mohli pronajmout, pokud se o to pokusili. S největší pravděpodobností bude váš pronajímatel odečíst Tento měsíc škody z vašeho bezpečnostního vkladu.
ale být požádán, aby pony až zbytek nájemného splatného v rámci svého pronájmu je něco úplně jiného., Pokud vám pronajímatel pošle dopis požadující splatný zůstatek podle vašeho pronájmu, odpovězte zdvořilým dopisem s odvoláním na zákon vašeho státu. Pokud tak učiníte, může váš pronajímatel dvakrát přemýšlet o nečinnosti a čekání na výběr nájemného od vás za prázdný byt. Můžete použít vzorový dopis upozorňující pronajímatele na povinnost zmírnit, níže, jako šablonu pro váš dopis.
ale co když váš dopis nevytváří požadovaný výsledek? Možná míříte k soudu., Váš bývalý pronajímatel vás může žalovat za nájemné splatné od doby, kdy jste se přestěhovali až do konce pronájmu, nebo můžete žalovat svého bývalého pronajímatele, aby získal nepřiměřené odpočty z vašeho bezpečnostního vkladu.
Pokud vy nebo váš pronajímatel žalujete, budete muset mít nějaký důkaz, že pronajímatel nedokázal zmírnit podporu vaší pozice. Poté, co opustíte pronájem, shromáždit důkazy o úsilí pronajímatele (nebo jeho nedostatek) přesměrovat svou bývalou jednotku., Pokuste se zjistit, zda pronajímatel inzeroval (zkontrolujte Craigslist a reklamy na pronájem asi měsíc), ukázal jednotku (zeptejte se sousedů), pronajal srovnatelné byty, ale ne VAŠE, nebo ve skutečnosti pronajal jednotku a nyní se pokouší zdvojnásobit. V některých státech, pokud skončíte u soudu a tvrdíte, že pronajímatel neučinil kroky k přesměrování, nemůžete sedět a čekat, až pronajímatel předloží důkaz, že se pilně pokusil přesměrovat. Místo toho budete muset poskytnout důkaz o jeho lenosti.,
vzorový dopis upozorňující pronajímatele na povinnost zmírnit
21. Června 20XX
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Vážený pane Lecter:
donedávna jsem si pronajal váš byt na 78 Oak Street v Monroe. Bohužel, přestup mi umožnil přestěhovat se do Hardingu, asi 100 mil daleko. Jak jsem vysvětlil na konci května, neměl jsem jinou možnost, než přerušit svůj roční pronájem 1. Června 20xx.pronájem měl šest měsíců. Za dobu, co jsem tam žil, jsem neodepsal žádný nájem.,
byl jsem zklamán, když jsem obdržel Váš dopis ze dne 18. června 20xx, ve kterém jste mě informoval, že očekáváte, že vám zaplatím za zbývající šestiměsíční nájem. Uvedl jste, že budete mít celou kauci (dvouměsíční nájem) a požadovali, abych vám zaplatil za zbývající čtyři měsíce nájem.
mohu vás upozornit na § 1951.2 občanského zákoníku Kalifornie, který vyžaduje, aby pronajímatel vynaložil přiměřené úsilí k přesměrování poté, co nájemce porušil nájemní smlouvu., Jak víte, pronájmy jsou v tomto městě vzácné a já bych si myslel, že byste mohli přesměrovat můj byt, což je docela hezké, poměrně rychle. I když jsem připraven pokrýt jeden měsíc, zatímco se připravujete, inzerovat, a ukázat jednotku, rozhodně nejsem ochoten platit další nájemné za byt, který jste záměrně nechali prázdný.
Yours truly,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
právně odůvodnitelné důvody pro porušení nájemní smlouvy
předchozí část se vztahuje na situace, ve kterých nemáte právně odůvodněný důvod k odchodu., Zákon však uznává, že někdy mají nájemníci oprávněné důvody pro odchod z pronájmu před koncem jejich pronájmu. Patří mezi ně:
- konstruktivní vystěhování. Neschopnost pronajímatele udržovat vhodné a obyvatelné bydlení (nazývané porušení „předpokládané záruky obývatelnosti“) může být právně oprávněným důvodem odchodu. Zákonný termín pro museli odejít za těchto okolností je „konstruktivní vystěhování,“ což znamená, že tím, že dodává neřešitelné bydlení, pronajímatel má pro všechny praktické účely vystěhoval vás., Pokud se domníváte, že jste byli konstruktivně vystěhováni, zvažte konzultaci s místním právním zástupcem pronajímatele-nájemce, než se odstěhujete-některé státy neuznávají konstruktivní vystěhování nebo umožňují pouze nájemci přerušit nájemní smlouvu za extrémních nebo specifických podmínek.
- porušení tichého (nebo mírového) požitku. Pokud pronajímatel vážně zasahuje (nebo umožňuje jinému zasahovat) do schopnosti nájemce užívat si nájem, může mít nájemce oprávněné důvody pro porušení nájemní smlouvy., Toto právo na „klidné potěšení“ může zahrnovat širokou škálu pronajímatel chování, jako je vstup do aut bez dostatečného oznámení na nájemce, umožňuje nelegální aktivity v areálu, nebo ignoruje vaše opakované stížnosti ostatních nájemců (koho může pronajímatel kontroly) špatné chování. Opět platí, že pokud se domníváte, že váš pronajímatel porušil vaše právo na tichý požitek z vašeho pronájmu, zvažte konzultaci s místním pronajímatelem-nájemcem, než se odstěhujete.
- aktivní vojenská služba., Ve všech státech mají nájemci, kteří vstupují do aktivní vojenské služby, právo odejít před koncem nájemní smlouvy bez sankce. Nájemníci, kteří potřebují přerušit pronájem kvůli aktivní vojenské službě, musí dát svému pronajímateli oznámení o svém úmyslu odejít spolu s kopií svých objednávek. Jakmile pronajímatel obdrží oznámení, měsíční nájem skončí 30 dní po dni, kdy je nájemné splatné. U nájmu nájem skončí poslední den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém je oznámení doručeno.
- další důvody., Několik státních zákonů uvádí další důvody, které umožňují nájemcům přerušit nájem, například kvůli přemístění zaměstnání nebo rodinným zdravotním problémům, nebo proto, že jste obětí domácího násilí. Pokud máte dobrý důvod k náhlému pohybu, zkontrolujte, zda váš státní zákon o povinnosti pronajímatele přesměrovat, abyste zjistili, zda jste na háku k pronájmu po zbývající dobu pronájmu.