Wenn Sie eine Hypothek erhalten, denken Sie möglicherweise, dass der Kreditgeber Ihr Darlehen hält und bedient, bis Sie es auszahlen oder Ihr Haus verkaufen. Das ist oft nicht der Fall. Auf dem heutigen Markt werden Kredite und die Rechte, sie zu bedienen, oft gekauft und verkauft. In vielen Fällen ist das Unternehmen, an das Sie Ihre Zahlung senden, nicht das Unternehmen, dem Ihr Darlehen gehört.,
Ein Haus ist eine der teuersten Einkäufe, die Sie machen werden, so ist es wichtig zu wissen, wer Ihre Zahlungen verarbeitet und dass Ihr Hypothekenkonto ordnungsgemäß verwaltet wird. Die Federal Trade Commission (FTC), die Verbraucherschutzbehörde des Landes, möchte, dass Sie wissen, was ein Hypothekendienstleister tut und was Ihre Rechte sind.,
Hypothekendienstleister: Ihre Verantwortlichkeiten; Ihre Rechte
Ein Hypothekendienstleister ist für die tägliche Verwaltung Ihres Hypothekarkreditkontos verantwortlich, einschließlich der Erfassung und Gutschrift Ihrer monatlichen Darlehenszahlungen und der Abwicklung Ihres Treuhandkontos, falls Sie eines haben. Der Servicer ist, wen Sie kontaktieren, wenn Sie Fragen zu Ihrem Hypothekendarlehenskonto haben.
Treuhandkonten
Ein Treuhandkonto ist ein von Ihrem Dienstleister gehaltener Fonds, in den Sie für Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen einzahlen. Ihre Treuhandzahlung ist in der Regel Teil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung., Der Servicer verwendet dann Ihr Treuhandkonto, um Ihre Steuern und Versicherungen zu bezahlen, wenn sie im Laufe des Jahres fällig werden. Wenn Sie kein Treuhandkonto haben, müssen Sie diese Zahlungen selbst vornehmen.
Wenn Ihr Hypothekendienstleister ein Treuhandkonto für Sie verwaltet, verlangt das Bundesgesetz, dass der Dienstleister rechtzeitig Treuhandzahlungen für Steuern, Versicherungen und andere Treuhandgegenstände leistet., Innerhalb von 45 Tagen nach Einrichtung des Kontos muss der Dienstleister Ihnen eine Erklärung vorlegen, in der die geschätzten Steuern, Versicherungsprämien und anderen voraussichtlichen Beträge, die in den nächsten 12 Monaten zu zahlen sind, sowie die erwarteten Daten und Summen dieser Zahlungen eindeutig aufgeführt sind.
Der Hypothekendienstleister muss Ihnen auch einen kostenlosen Jahresabschluss vorlegen, in dem die Aktivität Ihres Treuhandkontos aufgeführt ist, z. B. Ihren Kontostand und Zahlungen für Ihre Grundsteuern, Hausbesitzerversicherungen und andere Treuhandposten.,
Übertragung von Dienstleistungen
Wenn Ihr Darlehen an einen neuen Dienstleister übertragen wird, erhalten Sie in der Regel zwei Mitteilungen: eine von Ihrem aktuellen Hypothekendienstleister; die andere vom neuen Dienstleister. In den meisten Fällen muss Ihr derzeitiger Dienstleister Sie mindestens 15 Tage vor dem Datum des Inkrafttretens der Überweisung benachrichtigen, es sei denn, Sie haben bei der Abrechnung eine schriftliche Überweisungsmitteilung erhalten. Das Datum des Inkrafttretens ist, wenn die erste Hypothekenzahlung an der Adresse des neuen Dienstleisters fällig ist. Der neue Dienstleister muss Sie innerhalb von 15 Tagen nach dem Datum des Inkrafttretens der Übertragung benachrichtigen.,p Akzeptieren Ihrer Hypothekenzahlungen
Nach der Überweisung gibt es eine Nachfrist von 60 Tagen: Während dieser Zeit kann Ihnen keine verspätete Gebühr berechnet werden, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlung fälschlicherweise an den alten Dienstleister senden.,
Übertragung des Darlehenseigentums
Die Eigentums – und Servicerechte Ihres Darlehens können von einem oder zwei Unternehmen übernommen werden. Wenn das Eigentum an Ihrem Darlehen übertragen wird, muss der neue Eigentümer Ihnen eine Mitteilung geben, die Folgendes enthält:
- der Name, die Adresse und die Telefonnummer des neuen Eigentümers des Darlehens
- das Datum, an dem der neue Eigentümer das Darlehen in Besitz nimmt
- die Person, die berechtigt ist, rechtliche Hinweise zu erhalten, und Probleme mit Darlehenszahlungen lösen kann
- wo die Eigentumsübertragung aufgezeichnet wird.,
Der neue Eigentümer muss Ihnen diese Mitteilung innerhalb von 30 Tagen nach Aufnahme des Darlehens geben. Es ist zusätzlich zu allen Mitteilungen, die Sie über die Übertragung der Wartungsrechte für Ihr Darlehen erhalten können.
Buchung von Zahlungen
Der Dienstleister muss Ihrem Kreditkonto ab dem Tag des Eingangs eine Zahlung gutschreiben. Einige Verbraucher haben sich beschwert, dass ihnen verspätete Gebühren in Rechnung gestellt wurden, selbst wenn sie wissen, dass sie ihre Zahlungen pünktlich geleistet haben. Um sich zu schützen, führen Sie detaillierte Aufzeichnungen darüber, was Sie bezahlt haben, einschließlich Abrechnungen, stornierten Schecks oder Kontoauszügen., Möglicherweise können Sie auch Ihren Kontoverlauf online überprüfen. Wenn Sie Streit haben, leisten Sie weiterhin Ihre Hypothekenzahlungen, benachrichtigen Sie den Dienstleister jedoch schriftlich (siehe Beispielbeschwerdebrief) und bewahren Sie eine Kopie Ihres Schreibens und aller Gehäuse für Ihre Unterlagen auf. Senden Sie Ihre Korrespondenz per beglaubigter Post an die vom Dienstleister angegebene Adresse und fordern Sie eine Rücksendung an. Sie können auch Ihren Brief und alle Gehäuse faxen oder per E-Mail. Befolgen Sie unbedingt die Anweisungen des Servicemitarbeiters und bestätigen Sie die Faxnummer oder E-Mail-Adresse, bevor Sie Ihren Brief senden., Bewahren Sie eine Kopie der Übermittlungsbestätigungen, Empfangsbestätigungen und E-Mail-Antworten auf.
Kraft platziert Versicherung
Es ist wichtig, die erforderliche Sachversicherung auf Ihrem Haus zu halten. Wenn Sie dies nicht tun, kann Ihr Servicer in Ihrem Namen eine Versicherung abschließen. Diese Art von Politik wird als Kraft platziert Versicherung bekannt. Es kostet normalerweise mehr als eine typische Versicherung, obwohl es weniger Deckung bietet. Der Hauptzweck einer Force Placed-Richtlinie ist der Schutz des Hypothekenbesitzers.
Lesen Sie alle Korrespondenz von Ihrem Hypothekendienstleister., Ihr Hypothekendienstleister kann Sie bitten, eine Kopie Ihrer Sachversicherungspolice vorzulegen. Reagieren Sie umgehend auf Anfragen zur Sachversicherung und bewahren Sie Kopien jedes Dokuments auf, das Sie an Ihren Hypothekendienstleister senden.
Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Papierkramfehler vorliegt und Ihre Deckung ausreichend ist, stellen Sie Ihrem Servicemitarbeiter eine Kopie Ihrer Versicherungspolice zur Verfügung. Sobald der Servicer den Fehler korrigiert, die Force Placed-Deckung entfernt und die Kosten der Force Placed-Richtlinie erstattet hat, stellen Sie sicher, dass er verspätete Gebühren oder Zinsen entfernt, die Ihnen aufgrund der Deckung in Rechnung gestellt wurden.,
Gebühren
Lesen Sie Ihre Abrechnungen sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass alle Gebühren, die der Dienstleister erhebt, legitim sind, einschließlich Gebühren, die möglicherweise von Ihnen oder dem Hypothekenvertrag zur Zahlung einer Dienstleistung autorisiert wurden. Wenn Sie nicht verstehen, wofür Gebühren anfallen, senden Sie eine schriftliche Anfrage mit der Bitte um eine Auflistung und Erklärung. Wenn Sie Ihren Hypothekendienstleister anrufen, um nach einem Service zu fragen, z. B. das Faxen von Kopien von Kreditdokumenten, stellen Sie sicher, dass Sie fragen, ob eine Gebühr für den Service erhoben wird und wie hoch er ist.,
Besondere Überlegungen für Darlehen in Verzug
Wenn Sie eine oder mehrere Zahlungen für Ihr Hypothekendarlehen nicht leisten, ist Ihr Darlehen in Verzug. Der Servicer kann dann „standardbezogene Dienste“ anordnen, um den Wert der Eigenschaft zu schützen. Diese Dienstleistungen können Immobilieninspektionen umfassen, um sicherzustellen, dass Sie noch im Haus leben und die Immobilie pflegen. Wenn die Immobilie nicht ordnungsgemäß gewartet wird, kann der Servicer „Property Preservation Services“ wie Rasenmähen, Landschaftsbau und Reparatur oder das Aufräumen von kaputten Fenstern und Türen bestellen., Die Kosten für diese Dienste, die sich zu Hunderten oder Tausenden von Dollar summieren können, werden Ihrem Kreditkonto belastet. Wenn der Servicer beginnt, auf Ihrer Immobilie auszuschließen, zusätzliche Kosten wie Anwaltskosten, Property Title Search Gebühren, und andere Gebühren für den Versand und die Buchung Abschottung Mitteilungen werden auf Ihr Kreditkonto belastet. Das kann Hunderte oder Tausende von Dollar mehr zu Ihrem Darlehen hinzufügen, und machen es noch schwieriger für Sie, das Darlehen Strom zu bringen und Abschottung zu vermeiden.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, bleiben Sie in Kontakt mit Ihrem Servicer., Servicer haben unterschiedliche Richtlinien darüber, wann sie standardbezogene Dienste bestellen. Einige bestellen möglicherweise keine Immobilieninspektionen oder Eigentumserhaltungsarbeiten, wenn Sie sie jeden Monat darüber informieren, dass Sie noch im Haus leben, es gut gepflegt halten und mit ihnen zusammenarbeiten, um den Standard Ihres Kontos zu beheben. Trotzdem ist es wichtig, Ihre Abrechnungen sorgfältig zu überprüfen und zusätzliche Gebühren in Frage zu stellen., Wenn Gebühren auf Ihrem Kontoauszug unter allgemeinen Überschriften wie „sonstige Gebühren“ oder „Unternehmensvorschüsse“ erscheinen, wenden Sie sich so schnell wie möglich schriftlich an Ihren Dienstleister, um eine Erklärung dieser Gebühren und einen Grund für die Belastung Ihres Kontos zu erhalten.
Sie haben Schwierigkeiten, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten?
Wenn Sie kämpfen, um Ihre Hypotheken – oder die Sie vielleicht verpasst haben Zahlungen, Kontaktieren Sie bitte Ihren Dienstleister. Es ist wichtig, die Kommunikationslinien offen zu halten, wenn Sie versuchen, Probleme mit Ihrem Konto zu lösen., Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihren Dienstleister zu erreichen oder mit ihm zusammenzuarbeiten, rufen Sie 1-888-995 an-HOFFEN Sie auf kostenlose persönliche Beratung durch vom US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) zertifizierte Wohnungsberatungsagenturen. Diese nationale Hotline-24/7 geöffnet-wird von der Homeownership Preservation Foundation betrieben, einem gemeinnützigen Mitglied der HOPE NOW Alliance of Mortgage Industry Members und HUD-zertifizierten Beratungsagenturen. Für kostenlose Beratung online, besuchen Sie www.hopenow.com.,
Auszahlungsanweisung
Eine Auszahlungsanweisung ist ein Dokument, das den Betrag angibt, der zur vollständigen Zahlung eines Darlehens erforderlich ist. Im Allgemeinen müssen Servicemitarbeiter Ihnen diese Erklärung geben, wenn Sie danach fragen und den Anweisungen folgen. Ihr Dienstleister muss die Erklärung innerhalb einer angemessenen Zeit – in der Regel 5 Werktage – nach Erhalt Ihrer Anfrage vorlegen.,Auszahlungserklärungen
Anfragen und Streitigkeiten
Nach Bundesrecht muss Ihr Hypothekendienstleister unverzüglich auf schriftliche Anfragen reagieren, die als „qualifizierte schriftliche Anfragen“ bezeichnet werden (siehe Beispielbeschwerdeschreiben). Wenn Sie glauben, dass Ihnen versehentlich eine Strafe, eine verspätete Gebühr oder eine andere Gebühr in Rechnung gestellt wurde, oder wenn Sie andere Probleme mit der Bedienung Ihres Darlehens haben, schreiben Sie an Ihren Dienstleister. Geben Sie Ihre Kontonummer an und erklären Sie, warum Sie glauben, dass Ihr Konto falsch ist. Senden Sie Ihre Korrespondenz an die Adresse, die der Servicer für qualifizierte schriftliche Anfragen angibt.,
Der Dienstleister muss Ihnen innerhalb von 20 Werktagen nach Eingang Ihrer Anfrage eine schriftliche Bestätigung zusenden. Dann muss der Dienstleister innerhalb von 60 Werktagen Ihr Konto korrigieren oder feststellen, dass es korrekt ist. Der Servicer muss Ihnen eine schriftliche Mitteilung über die ergriffene Maßnahme und den Grund sowie den Namen und die Telefonnummer einer Kontaktperson senden.
Subtrahieren Sie keinen umstrittenen Betrag von Ihrer Hypothekenzahlung. Ihr Servicer könnte dies als Teilzahlung betrachten und sich weigern, sie anzunehmen., Ihre Zahlung kann an Sie zurückgegeben oder auf ein“ Suspense „- oder“ Hold “ – Konto überwiesen werden, bis Sie den Rest der Zahlung bereitstellen. In jedem Fall kann Ihr Dienstleister Ihnen eine verspätete Gebühr berechnen oder behaupten, dass Ihre Hypothek in Verzug ist, und ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten.
Beispielbeschwerdebrief
Hier ist eine beispielqualifizierte schriftliche Anfrage. Verwenden Sie dieses format, um Beschwerden unter das Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).,
Beispiel Streit Brief an Credit Bureau
Datum
Ihr Name
Ihre Adresse
Ihre Stadt, Staat, PostleitzahlBetreff: Ihr darlehen anzahl
Aufmerksamkeit: Kunden ServiceName von Darlehen Servicer
Adresse
Stadt, Staat, PostleitzahlDies ist eine „qualifizierte schriftliche anfrage“ unter Abschnitt 6 der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).
Ich schreibe an:
Beschreiben Sie das Problem oder die Frage, die Sie haben und / oder welche Maßnahmen Ihrer Meinung nach ergriffen werden sollten.
Fügen Sie Kopien von verwandten schriftlichen Materialien bei.,
Beschreiben Sie alle Gespräche mit dem Kundendienst über das Problem und mit wem Sie gesprochen haben.
Beschreiben Sie alle vorherigen Schritte oder Versuche, das Problem zu beheben.
Geben Sie eine Telefonnummer an, falls ein Kundendienstmitarbeiter Sie anrufen möchte.
Ich verstehe, dass Sie gemäß Abschnitt 6 von RESPA meine Anfrage innerhalb von 20 Werktagen bestätigen müssen und versuchen müssen, das Problem innerhalb von 60 Werktagen zu lösen.,
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Name
Faires Inkasso
Ein Inkasso ist gesetzlich eine Person, die regelmäßig Schulden einzieht, die anderen geschuldet sind. Ihr Hypothekendienstleister gilt nur dann als Inkasso, wenn Ihr Darlehen in Verzug war, als der Dienstleister es erwarb. Wenn das der Fall ist, haben Sie zusätzliche Rechte.