Was ist das Belegungszertifikat und warum ist es so eine große Sache?

Wenn Sie Kauf in New York City, müssen Sie Ihre Forschung zu tun. Eines der Dokumente, die Sie nachschlagen müssen, ist das Belegungszertifikat (C of O) und sollte nicht übersehen werden. Es gibt an, wie ein Gebäude genutzt werden kann—und deckt sowohl die Art der Nutzung ab, für die das Gebäude in Zonen eingeteilt ist, z. B. Gewerbe-oder Wohngebäude, als auch wie viele Wohnungen an der Adresse zulässig sind.,

Es klingt vielleicht nicht so wichtig, aber es hat tatsächlich die Macht, Rechtsfälle zu gewinnen, Verhandlungen zu beenden oder die Kibosh auf Ihre Hypothek zu setzen. Egal, ob Sie kaufen oder renovieren, Sie werden wissen wollen, dass Ihre zukünftigen Pläne für das Gebäude erlaubt sind. Wenn Sie mieten-wenn die Belegungsbescheinigung nicht mit der Gebäudenutzung übereinstimmt-hat Ihr Vermieter kein gesetzliches Recht, die Miete einzuziehen.,

Es gibt auch ein Dokument namens Temporary Certificate of Occupancy, was bedeutet, dass ein Gebäude sicher zu bewohnen ist, aber noch einige ausstehende Arbeiten zu erledigen hat oder Genehmigungen zu erhalten sind, bevor ein C of O erteilt wird.

Was macht ein C von O und ein TCO so groß?

Ohne eines der beiden Dokumente kann niemand ein Gebäude legal besetzen, wenn Sie sich also in einem Gebäude befinden, das diese Dokumente nicht hat, außer in einigen seltenen Fällen, laufen Sie Gefahr, dass die Stadt einen freien Auftrag erteilt.

Nicht sicher über den Status Ihres Gebäudes?, Über das Gebäudeinformationssystem der Stadt können Sie das C of O jeder Immobilie nachschlagen. Wenn Sie ein Mieter sind, liegt die Belastung für Ihren Vermieter darin, fehlende Unterlagen zu korrigieren, und er kann keine Miete von Ihnen abholen, wenn kein C von O oder TCO vorliegt.

Mangel an C von O kann Ihre Finanzierung verletzen

Wenn Sie gerade eine Wohnung in einem Gebäude kaufen und herausgefunden haben, dass es an C von O oder TCO fehlt, möchten Sie dies sofort ansprechen.

„Sie möchten nicht die rechtlichen Probleme anderer erben“, sagt Dean Roberts, ein Immobilienanwalt bei der Firma Norris McLaughlin., Für den Anfang können Probleme oder Verzögerungen mit dem C von O Ihren Hypothekenprozess abwerfen. Banken benötigen mindestens eine TCO, um Finanzierungen zu vergeben.

„Wir können eine TCO für ein Hypothekendarlehen in Betracht ziehen, jedoch können zusätzliche Bestimmungen für die Kreditgenehmigung erforderlich sein, z. B. die Überprüfung der TCO und die Bestätigung, dass die Daten nicht vor dem Abschlussdatum des Darlehens ablaufen“, sagt Brittney Baldwin, Vizepräsident und Darlehensbeauftragter der National Cooperative Bank (und ein Brick Underground Sponsor). Gutachten und Underwriting-Richtlinien müssten ebenfalls erfüllt werden.,

Was löst eine Änderung in C von O aus?

Es gibt einige gängige Szenarien, in denen Käufer auf C-O-Probleme stoßen könnten. Es ist oft ein Problem mit Stadthäusern, die möglicherweise aufgerüstet wurden, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Eine Zweifamilie, die in eine Dreifamilie umgewandelt wurde, benötigt normalerweise ein neues C von O, aber Sie können Besitzer finden, die diesen Schritt vernachlässigt haben.

Wenn Sie erhebliche Renovierungen durchführen oder ein Fixer-Upper kaufen, um umfangreiche Arbeiten zu beginnen, müssen Sie möglicherweise das C von O aktualisieren und alle erforderlichen Genehmigungen einholen.,

Jede Renovierung, die eine Änderung der Anzahl der Zimmer oder eine Änderung der Nutzung der Räume verursacht, erfordert eine Genehmigung, was bedeutet, dass es sich lohnt zu überprüfen, ob eine Änderung der Belegung ausgelöst wurde. Ein qualifizierter Architekt kann Ihre Pläne überprüfen und mögliche Probleme erkennen.

Was Neuentwicklungskäufer wissen müssen

C of O Probleme neigen auch dazu, ihren Kopf für Käufer in Neubaugebäuden zu ändern, die möglicherweise einen TCO haben, aber kein endgültiges Belegungszertifikat erhalten können, bis sie fertig sind.,

„Sie werden feststellen, dass das C von O immer ein bewegliches Ziel ist, soweit es ankommen wird, und ihr Bestes tun, um die Menschen in der Transaktion zu schätzen, Anreize zu schaffen und zu halten“, sagt Nicholas Palance, Gründer und CEO von Nicholas Palance Real Estate.

Um die Probleme und Kosten zu vermeiden, die mit einem verzögerten Einzugstermin einhergehen (z. B. die Notwendigkeit der Lagerung und die Kosten für temporäre Ausgrabungen), kann es sich lohnen, zusätzliche drei Monate zu dem Datum hinzuzufügen, an dem ein Entwickler Ihnen die Genehmigung eines Gebäudes erteilt.

Käufer können sie für Hebelwirkung verwenden.,

Palance weist darauf hin, dass es besonders wichtig ist, die TCO-Verfallsdaten genau zu beobachten.

“ Ich hatte einen $ 10 Millionen Deal entgleist, weil eine abgelaufene TCO Erneuerung kam einen Tag, nachdem der Käufer in der Lage war, aus dem Vertrag zurück. In einem rückläufigen Markt bietet ein ausgezogener Prozess dem Käufer die Möglichkeit, einen niedrigeren Preis mit der Hebelwirkung des Weggehens neu zu verhandeln. In vielen Fällen kann dies vermieden werden“, sagt er.,

Es gibt auch Situationen, in denen das O-Zeichen eines Gebäudes ungenau sein kann, zum Beispiel, wenn Sie eine Eigentumswohnung Umwandlung haben, wo der Entwickler nur eine TCO erhalten, oder Co-op-Gebäude, die irgendwie in Verletzung der C von O. Beachten Sie, dass im Gegensatz zu Eigentumswohnungen, einzelne Wohnungen in Co-op-Gebäuden haben keine Zertifikate der Belegung; es gibt einfach ein C von O für das gesamte Gebäude, was bedeutet, dass Ihr Schicksal in den Händen des Managements sein könnte.,

So korrigieren Sie C-O-Probleme

Die einfachste Lösung besteht darin, einen erfahrenen Expeditor einzustellen, um den Papierkram zu beschleunigen, und die Kosten, die je nach Schweregrad des Problems variieren. „Es ist ein Problem, das behoben werden kann, vorausgesetzt, der Verstoß ist nicht so schlimm, dass er eine Gefahr für die Sicherheit oder Gesundheit darstellt“, sagt Roberts.

Normalerweise wird jedes C von O-Problem in der Titelsuche angezeigt. „Es ist eines dieser Dinge, die gut angegangen werden müssen, bevor Sie schließen. Beurteilen Sie als Käufer zuerst, wie ernst das Problem ist, und prüfen Sie, ob es reparierbar ist“, sagt Roberts., Eine Lösung besteht darin, dass der Verkäufer Geld in Escrow beiseite legt, damit Sie das Problem beheben können. Expeditoren arbeiten nicht umsonst.

Frühere Versionen dieses Artikels enthalten Schreiben und Berichterstattung von Virginia K. Smith.