umowa najmu jest pisemną umową najmu nieruchomości na określony czas—zazwyczaj jeden rok. Po upływie ustalonego czasu („okres” najmu) umowa najmu kończy się., W tym momencie może się zdarzyć jedna z kilku rzeczy:
- najemca się wyprowadza
- wynajmujący i najemca podpisują nową dzierżawę, na tych samych lub różnych warunkach
- najemca pozostaje w najmie za zgodą wynajmującego, tworząc nową dzierżawę (w większości stanów tworzy to dzierżawę miesięczną z tymi samymi warunkami starej dzierżawy) lub
- najemca pozostaje w najmie pomimo faktu, że wynajmujący chce, aby najemca się przeprowadził, zmuszając najemcę do właściciel rozpoczyna postępowanie eksmisyjne.,
czasami jednak nie można pozostać w wynajmie do końca najmu—zdarza się nieoczekiwane wydarzenie i trzeba się wyprowadzić. Jeśli masz szczęście, twój właściciel zgodzi się cię puścić—odpowiedź najprawdopodobniej, jeśli właściciel jest przyzwoity lub brakuje mieszkań na wynajem i hordy chętnych kandydatów-lub, jak na ironię, jeśli właściciel uważa cię za ból szyi i byłby zachwycony, aby powiedzieć Do widzenia. Jeśli wynajmujący wyrazi zgodę na wcześniejsze opuszczenie umowy najmu, należy zawrzeć umowę o anulowaniu umowy na piśmie.,
ale co się dzieje, gdy nie masz oficjalnego bon voyage właściciela? Podobnie jak wiele odpowiedzi prawnych, to zależy—prawo państwa może regulować, co właściciel może zrobić, gdy wyprowadzisz się przed końcem najmu. Ponadto status lokalnego rynku wynajmu może również wpływać na to, co dzieje się po zerwaniu Umowy najmu—jeśli na rynku jest dużo czynszów, właściciel może nie być w stanie zmienić, a Ty możesz być na haku dla wszystkich pozostałych czynszów.,
Większość wynajmujących musi starać się, aby Najemca zerwał umowę najmu
Zacznijmy od podstaw: umowa najmu jest umową, zobowiązującą do płacenia czynszu za cały okres. Fakt, że płacisz w miesięcznych ratach, nie zmienia faktu, że jesteś winien właścicielowi całej kwoty. Więc jeśli uciekniesz wcześniej, co powstrzyma właściciela od pozwania Cię o czynsz za pozostałe miesiące?
na szczęście w większości stanów właściciele nie mogą po prostu siedzieć i czekać na koniec okresu, a następnie pozwać cię o należny czynsz po twoim wyjeździe., Zamiast tego właściciele muszą podjąć rozsądne kroki, aby zmienić swoje dawne miejsce, a jeśli uda im się zmienić, czynsz kredytowy otrzymany od nowego Najemcy do twojego długu. W prawie obowiązek ten nazywany jest obowiązkiem właściciela do łagodzenia szkód. Zanim dokonasz ruchu, sprawdź prawo stanowe dotyczące obowiązku Wynajmującego do rerent (to znaczy, aby zmniejszyć szkody). Ta zasada przyjazna najemcy ma jednak pewne ograniczenia:
- właściciele mogą czasami pociągać najemców do odpowiedzialności za koszty reklamy i pokazania jednostki.
- , Właściciele nie muszą dawać specjalnego priorytetu jednostce, aby ją zmienić, ani nie muszą obniżać czynszu za jednostkę.
- Zamiast tego właściciele, którzy próbują złagodzić swoje szkody, muszą stosować tylko te same kryteria aplikacyjne, których używali, gdy wynajmowali pierwotnemu najemcy. Mimo to możesz bardzo pomóc w tej sytuacji, oferując wynajmującemu najemcę zastępczego, kogoś, kto ma tę samą dobrą historię kredytową i wynajmu, co Ty (lub lepiej).,
Niestety, wielu właścicieli nie zdaje sobie sprawy z obowiązku świadczenia usługi na rzecz odchodzącego najemcy. Nawet właściciele, którzy są świadomi tej zasady, często uważają, że muszą podjąć wysiłek, aby zminimalizować finansowe uderzenie na kogoś, kto złamał ich Leasing trudne do przełknięcia. Odpowiedzią niektórych właścicieli jest zachowanie depozytu zabezpieczającego (przynajmniej), A może nawet wysłanie listu z pogróżkami, domagającego się salda czynszu. Jeśli to brzmi jak to, co ci się przydarzyło, Czytaj dalej.,
gdy Wynajmujący łamie obowiązek niwelowania szkód
Jeśli zerwałeś umowę najmu i zerwałeś umowę najmu, spodziewaj się utraty miesięcznego czynszu. Nawet jeśli prawo państwowe wymaga od właściciela złagodzenia, większość sędziów daje właścicielom miesiąc czynszu jako odszkodowanie, bez względu na to, jak szybko reklamowali i pokazywali jednostkę—lub jak szybko mogli ją wynająć, gdyby próbowali. Najprawdopodobniej właściciel odejmie w tym miesiącu odszkodowanie od depozytu zabezpieczającego.
ale poproszenie o resztę czynszu należnego z tytułu dzierżawy to coś zupełnie innego., Jeśli wynajmujący wyśle Ci list z żądaniem salda należnego z tytułu najmu, odpowiedz uprzejmym listem, powołując się na prawo państwa. Może to sprawić, że właściciel zastanowi się dwa razy nad siedzeniem bezczynnym i czekaniem, aby odebrać od Ciebie czynsz za puste mieszkanie. Możesz użyć przykładowego listu ostrzegającego właściciela o obowiązku złagodzenia, poniżej, jako wzoru listu.
ale co, jeśli twój List nie przyniesie pożądanego rezultatu? Możesz iść do sądu., Twój były właściciel może pozwać cię o czynsz należny od czasu, gdy się wyprowadziłeś, aż do końca dzierżawy, lub możesz pozwać byłego właściciela o odzyskanie nieuzasadnionych potrąceń z kaucji.
Jeśli ty lub twój właściciel pozwie, musisz mieć jakiś dowód, że właściciel nie złagodził, aby poprzeć twoje stanowisko. Po opuszczeniu wypożyczalni zbierz dowody starań właściciela (lub ich braku), aby zmienić poprzednią jednostkę., Spróbuj dowiedzieć się, czy właściciel reklamował (sprawdź Craigslist i reklamy wynajmu na miesiąc lub tak), pokazał jednostkę(zapytaj sąsiadów), wynajął porównywalne mieszkania, ale nie Twoje, lub w rzeczywistości wynajął jednostkę i próbuje teraz podwoić. W niektórych stanach, jeśli skończysz w sądzie argumentując, że właściciel nie podjął kroków do rerent, nie można usiąść i czekać na właściciela do przedstawienia dowodu, że pilnie próbował rerent. Zamiast tego będziesz musiał dostarczyć dowód jego lenistwa.,
przykładowy list ostrzegający właściciela o obowiązku złagodzenia
21 czerwca 20XX
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Szanowny Panie Lecter:
do niedawna wynajmowałem Twoje mieszkanie przy 78 Oak Street w Monroe. Niestety, przeniesienie pracy zmusiło mnie do przeprowadzki do Harding, jakieś 100 mil stąd. Jak wyjaśniłem pod koniec maja, nie miałem wyboru, jak tylko zerwać mój roczny najem 1 czerwca 20xx. Leasing miał sześć miesięcy. Nie zapłaciłem czynszu za czas, w którym tam mieszkałem.,
rozczarował mnie twój list z 18 czerwca 20xx, w którym poinformowałeś mnie, że oczekujesz, że zapłacę ci za pozostałe pół roku czynszu. Oświadczyłeś, że zatrzymasz cały mój depozyt (czynsz za dwa miesiące) i zażądałeś, abym zapłacił ci za pozostałe cztery miesiące czynszu.
Czy mogę skierować twoją uwagę na paragraf 1951.2 Kodeksu Cywilnego Kalifornii, który wymaga od wynajmującego podjęcia rozsądnych starań, aby zawrzeć umowę najmu po zerwaniu Umowy najmu przez najemcę., Jak wiecie, czynsze w tym mieście są rzadkie i myślę, że mógłbyś zmienić moje mieszkanie, które jest całkiem ładne, dość szybko. Chociaż jestem gotów pokryć jeden miesiąc, podczas gdy ty przygotowujesz, reklamujesz i pokazujesz jednostkę, z pewnością nie jestem skłonny płacić dalszego czynszu za mieszkanie, które celowo pozostawiłeś puste.
Yours truly,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
prawnie uzasadnione powody zerwania umowy najmu
poprzednia sekcja dotyczy sytuacji, w których nie masz prawnie uzasadnionego powodu do opuszczenia umowy., Prawo uznaje jednak, że czasami najemcy mają uzasadnione powody do wyprowadzki z czynszu przed jego końcem. Należą do nich:
- Niedotrzymanie przez wynajmującego mieszkania nadającego się do zamieszkania (zwane naruszeniem „dorozumianej gwarancji lokalu mieszkalnego”) może być prawnie uzasadnionym powodem wyjazdu. Prawnym określeniem koniecznym do wyjazdu w tych okolicznościach jest „konstruktywna eksmisja”, co oznacza, że wynajmujący, dostarczając niewybaczalne mieszkania, wyeksmitował cię we wszystkich praktycznych celach., Jeśli uważasz, że zostały konstruktywnie eksmitowany, rozważ skonsultowanie się z lokalnym właścicielem-najemca adwokat przed wyprowadzką-niektóre stany nie uznają konstruktywnej eksmisji lub tylko pozwalają najemcy złamać dzierżawę w ekstremalnych lub szczególnych warunkach.
- naruszenie ciszy (lub spokoju) przyjemności. Jeśli wynajmujący poważnie zakłóca (lub pozwala innej osobie ingerować) zdolność najemcy do korzystania z najmu, najemca może mieć uzasadnione podstawy do zerwania umowy najmu., Prawo do „cichej przyjemności” może obejmować szeroki zakres zachowań wynajmującego, takich jak wchodzenie do najmu bez odpowiedniego powiadomienia najemcy, zezwalanie na nielegalną działalność w lokalu lub ignorowanie powtarzających się skarg na złe zachowanie innych najemców (których właściciel może kontrolować). Ponownie, jeśli uważasz, że wynajmujący naruszył Twoje prawo do cichego korzystania z wynajmu, rozważ skonsultowanie się z lokalnym prawnikiem wynajmujący-najemca przed przeprowadzką.
- aktywna służba wojskowa., We wszystkich stanach lokatorzy, którzy przystępują do czynnej służby wojskowej, mają prawo do urlopu przed końcem okresu najmu bez kary. Najemcy, którzy muszą zerwać umowę najmu z powodu czynnej służby wojskowej, muszą powiadomić Wynajmującego o zamiarze wyjazdu wraz z kopią swoich rozkazów. Gdy właściciel otrzyma wypowiedzenie, umowa najmu na miesiąc zakończy się 30 dni po dniu, w którym czynsz jest następny. W przypadku najmu umowa najmu kończy się ostatniego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostało doręczone ogłoszenie.
- Inne Powody., Kilka przepisów państwowych wymienia inne powody, które pozwalają lokatorom zerwać umowę najmu, na przykład z powodu przeniesienia pracy lub problemów zdrowotnych rodziny lub dlatego, że jesteś ofiarą przemocy domowej. Jeśli masz dobry powód do nagłej przeprowadzki, sprawdź prawo stanowe dotyczące obowiązku wynajmującego, aby sprawdzić, czy nadal jesteś na haku do wynajęcia na pozostały okres najmu.