een huurovereenkomst is een schriftelijke overeenkomst voor de huur van een onroerend goed voor een vaste periode—meestal één jaar. Wanneer de vaste tijd (de “termijn” van de huurovereenkomst) voorbij is, eindigt de huurovereenkomst., Op dit moment kan een van de volgende dingen gebeuren:
- De huurder verhuist
- de verhuurder en huurder tekenen een nieuwe huurovereenkomst, met dezelfde of andere voorwaarden
- de huurder blijft in de huur met toestemming van de verhuurder, waardoor een nieuwe huurovereenkomst ontstaat (in de meeste staten creëert dit een maand-tot-maand huurovereenkomst met dezelfde voorwaarden van de oude huurovereenkomst), of
- de huurder blijft in de huur ondanks het feit dat de verhuurder wil dat de huurder verhuist, forceert de verhuurder om uitzettingsprocedure te beginnen.,
soms kunt u echter niet in uw huurwoning blijven tot het einde van uw huurovereenkomst—er gebeurt een onverwachte gebeurtenis en u moet verhuizen. Als je geluk hebt, zal uw verhuurder akkoord gaan om u te laten gaan—een reactie waarschijnlijk als uw verhuurder is een fatsoenlijke soort of er is een tekort aan huurwoningen en hordes van enthousiaste aanvragers—of, ironisch genoeg, als de verhuurder vindt u een pijn in de nek en zou blij zijn om afscheid te nemen. Als uw verhuurder ermee instemt om u te laten uit uw huurovereenkomst vroeg, zorg ervoor dat de overeenkomst om de huurovereenkomst schriftelijk te annuleren.,
maar wat gebeurt er als je de officiële bon voyage van je verhuurder niet hebt? Net als veel juridische antwoorden, Het hangt ervan af-de wet van uw staat zou kunnen regelen wat uw verhuurder kan doen wanneer u uit te gaan voor het einde van de huurovereenkomst. Ook, de status van de lokale huurmarkt kan ook van invloed zijn op wat er gebeurt nadat u uw lease te breken—als er veel huren op de markt, uw verhuurder misschien niet in staat zijn om rerent, en je misschien aan de haak voor alle van de resterende huur.,
de meeste verhuurders moeten proberen om te Rerent wanneer een huurder een huurovereenkomst breekt
laten we beginnen met de basis: uw huurovereenkomst is een contract, waardoor u verplicht bent huur te betalen voor de gehele termijn. Het feit dat u in maandelijkse termijnen betaalt, verandert niets aan het feit dat u de verhuurder het volledige bedrag verschuldigd bent. Dus als je eerder vertrekt, wat houdt de huisbaas tegen om je aan te klagen voor de resterende maanden huur?
gelukkig kunnen verhuurders in de meeste staten niet gewoon achterover leunen en wachten tot het einde van de termijn en u vervolgens aanklagen voor de huur die verschuldigd is nadat u bent vertrokken., In plaats daarvan, verhuurders moeten redelijke stappen te nemen om rerent uw voormalige plaats en, als ze succesvol zijn in rerent, krediethuur ontvangen van de nieuwe huurder om uw schuld. In juridisch, deze plicht wordt genoemd de verhuurder de plicht om schade te beperken. Voordat u de verhuizing, controleer uw staatswet op de plicht van de verhuurder om rerent (dat wil zeggen, om schade te beperken). Deze huurdervriendelijke regel heeft echter een aantal beperkingen:
- verhuurders kunnen huurders soms verantwoordelijk houden voor de kosten van reclame en het tonen van de eenheid.
- verhuurders moeten redelijke stappen ondernemen om rerent te zijn, niet heldhaftige., Verhuurders hoeven geen speciale prioriteit te geven aan een eenheid om het te rerent, noch hoeven ze de huur voor de eenheid te verlagen.
- verhuurders hoeven geen enkele kandidaat te accepteren die de deur binnenkomt. In plaats daarvan hoeven verhuurders die proberen hun schade te beperken alleen dezelfde toepassingscriteria toe te passen die ze gebruikten toen ze aan de oorspronkelijke huurder verhuurde. Toch kunt u de situatie veel helpen door het aanbieden van uw verhuurder een vervangende huurder, iemand die heeft dezelfde goede krediet en verhuur geschiedenis die u deed (of beter).,
helaas zijn veel verhuurders niet op de hoogte van hun plicht om ten behoeve van de vertrekkende huurder te werken. Zelfs verhuurders die zich bewust zijn van de regel vinden vaak het idee dat ze een inspanning moeten doen om de financiële hit te minimaliseren om iemand die brak hun huurovereenkomst moeilijk te slikken. De reactie van sommige verhuurders is om de borg (op zijn minst) te houden en misschien zelfs een dreigbrief te sturen waarin het saldo van de huur wordt geëist. Als dit klinkt als wat er met jou is gebeurd, lees dan verder.,
wanneer uw verhuurder de verplichting om schade te beperken niet nakomt
Als u uw huurovereenkomst hebt verbroken en van start bent gegaan, verwacht u de huur van een maand te verliezen. Zelfs als de wet van de staat vereist dat uw verhuurder te verzachten, de meeste rechters geven verhuurders een maand huur als schade, ongeacht hoe snel ze geadverteerd en toonde de eenheid – of hoe snel ze konden hebben gehuurd als ze had geprobeerd. Hoogstwaarschijnlijk zal uw verhuurder de schade van deze maand aftrekken van uw borg.
maar gevraagd worden om de rest van de huur te betalen onder uw huurovereenkomst is iets heel anders., Als uw verhuurder stuurt u een brief eist het saldo verschuldigd onder uw lease, reageren met een beleefde brief, onder vermelding van de wet van uw staat. Door dit te doen kan uw verhuurder twee keer nadenken over zitten inactief en wachten om de huur van u te verzamelen voor een leeg appartement. U kunt de voorbeeldbrief gebruiken om verhuurder te waarschuwen voor de plicht om, hieronder, te verzachten als een sjabloon voor uw brief.
maar wat als uw letter niet het gewenste resultaat oplevert? Misschien ga je naar de rechtbank., Uw voormalige verhuurder kan u aanklagen voor de huur te wijten vanaf het moment dat u verhuisd tot het einde van de huurovereenkomst, of u kunt uw voormalige verhuurder aanklagen om onredelijke aftrek van uw borg te herstellen.
Als u of uw verhuurder een klacht indient, moet u bewijs hebben dat de verhuurder er niet in is geslaagd om uw positie te ondersteunen. Na het verlaten van de huur, het verzamelen van bewijs van de verhuurder inspanningen (of het ontbreken daarvan) om uw voormalige eenheid rerent., Probeer uit te vinden of de verhuurder geadverteerd (check Craigslist en verhuur advertenties voor een maand of zo), toonde de eenheid (vraag de buren), gehuurd vergelijkbare appartementen, maar niet de jouwe, of in feite huurde de eenheid en is nu een poging om double-dip. In sommige staten, als je uiteindelijk in de rechtbank met het argument dat de verhuurder niet in geslaagd om stappen te nemen om rerent, je kunt niet achterover leunen en wachten op de verhuurder om het bewijs dat hij ijverig geprobeerd te rerent produceren. In plaats daarvan moet je het bewijs leveren van zijn luiheid.,voorbeeld van een brief waarin de verhuurder wordt gewaarschuwd voor de plicht om de schade te beperken. 21 juni, 20xx Bill C. Lecter 90 Maple Avenue Monroe, CA 90000 beste Mr. Lecter: tot voor kort heb ik uw flat gehuurd op 78 Oak Street in Monroe. Helaas moest ik naar Harding verhuizen, zo ‘ n 160 kilometer verderop. Zoals ik uitlegde eind mei, Ik had geen andere keuze dan mijn jaar lease op 1 juni te breken, 20xx. de lease had zes maanden te gaan. Ik was geen huur verschuldigd voor de tijd dat ik daar woonde.,ik was teleurgesteld toen ik uw brief van 18 juni 20xx ontving, waarin u mij meedeelde dat u van mij verwacht dat ik u de resterende huur van zes maanden zal betalen. U verklaarde dat u mijn volledige borg (twee maanden huur) zal houden en hebt geëist dat ik u betalen voor de resterende vier maanden huur.
Mag ik uw aandacht vestigen op California Civil Code Section 1951.2, die vereist dat een verhuurder redelijke inspanningen te gebruiken om te rerent nadat een huurder de huurovereenkomst heeft verbroken., Zoals je weet, zijn de huren schaars in deze stad, en ik zou denken dat je mijn flat zou kunnen reren, die is heel mooi, vrij snel. Terwijl ik bereid ben om een maand te dekken terwijl u zich voorbereidt, adverteert en de eenheid laat zien, ben ik zeker niet bereid om verdere huur te betalen op een appartement dat u met opzet leeg hebt gelaten.
ondergetekende,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
juridisch gerechtvaardigde redenen voor het verbreken van een huurovereenkomst
de vorige paragraaf is van toepassing op situaties waarin u geen juridisch gerechtvaardigde reden hebt om te vertrekken., Echter, de wet erkent dat soms huurders hebben gerechtvaardigde redenen voor het verplaatsen van een huur voordat hun lease eindigt. Deze omvatten:
- constructieve uitzetting. Het verzuim van een verhuurder om fit en bewoonbare huisvesting te behouden (een schending van de “impliciete garantie van bewoonbaarheid” genoemd) kan een juridisch gerechtvaardigde reden zijn om te vertrekken. De juridische term voor het hebben om te vertrekken onder deze omstandigheden is “constructieve uitzetting,” wat betekent dat door het leveren van onleefbare huisvesting, de verhuurder heeft voor alle praktische doeleinden uitgezet u., Als u denkt dat u constructief zijn uitgezet, overwegen het raadplegen van een lokale verhuurder-huurder advocaat voordat u uit-sommige staten niet erkennen constructieve uitzetting of alleen toestaan dat een huurder om een lease te breken onder extreme of specifieke omstandigheden.
- Inbreuk op Rustig (of vredig) genot. Als een verhuurder ernstig interfereert met (of laat een ander te bemoeien met) de huurder ‘ s vermogen om te genieten van de huur, de huurder kan gerechtvaardigde gronden voor het breken van de huurovereenkomst., Dit recht op “rustig genieten” kan een breed scala van verhuurder gedrag omvatten, zoals het invoeren van de huur zonder adequate kennisgeving aan de huurder, het toestaan van illegale activiteiten op het terrein, of het negeren van herhaalde klachten over andere huurders’ (die de verhuurder kan controleren) slecht gedrag. Nogmaals, als u van mening bent dat uw verhuurder uw recht op rustig genot van uw huur heeft geschonden, overweeg dan om een lokale verhuurder-huurder advocaat te raadplegen voordat u vertrekt.
- actieve militaire dienst., In alle staten, huurders die actieve militaire dienst hebben het recht om te vertrekken voordat de huurovereenkomst eindigt zonder een boete. Huurders die nodig hebben om hun huurovereenkomst te breken als gevolg van actieve militaire dienst moet hun verhuurder kennisgeving van hun intentie om te vertrekken, samen met een kopie van hun bestellingen. Zodra de verhuurder bericht ontvangt, een maand-tot-maand huur zal eindigen 30 dagen na de dag dat de huur is volgende verschuldigd. Voor een huurovereenkomst eindigt de huurovereenkomst op de laatste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging wordt afgeleverd.
- andere redenen., Een paar staatswetten lijst Andere redenen die huurders in staat stellen om een huurovereenkomst te breken, bijvoorbeeld als gevolg van een werk verhuizing of familie gezondheidsproblemen, of omdat je een slachtoffer van huiselijk geweld. Als u een goede reden voor een plotselinge verhuizing, controleer uw staatswet op de plicht van de verhuurder om rerent om te zien of u nog steeds op de haak te huur voor de resterende huurtermijn.