Hva er Sertifikatet for Belegg, og hvorfor er det så big deal?

Når du kjøper i New York, du trenger å gjøre din forskning. En av de dokumentene du trenger å se opp, er Sertifikatet Belegg (C O) og det bør ikke bli oversett. Det sier hvordan en bygning kan brukes—og dekker både den type bruk bygningen er regulert for næringsutvikling, for eksempel kommersielle eller bolig, og også hvor mange boliger er tillatt på adressen.,

Det høres kanskje ikke alle som viktig, men det har faktisk makt til å vinne juridiske saker, avslutter forhandlinger, eller sette kibosh på boliglån. Enten du er kjøper eller renovere, vil du ønsker å vite at dine fremtidige planer for bygningen er tillatt. Når du er leie—hvis Sertifikatet Belegg ikke samsvarer bygningen bruk—utleier ikke har juridisk rett til å samle låne.,

Det er også et dokument kalt en Midlertidig Sertifikat av en Person, noe som betyr at en bygning er trygt å oppholde seg, men fortsatt har noen fremragende arbeid med å gjøre eller tillatelser til å få tak i før en C i O er gitt.

Hva gjør en C i O og en TCO en så big deal?

Uten enten dokumentet, kan ingen juridisk ligger i en bygning, så hvis du er i en bygning som ikke har disse dokumenter, bortsett fra i noen sjeldne tilfeller, risikerer du av byen utstede et forlate orden.

Ikke sikker på om bygningens status?, Du kan slå opp på enhver eiendom ‘ s C O gjennom byens Bygninger Information System. Hvis du er en leieren, bevisbyrden er på utleier til å korrigere eventuelle mangler i dokumentasjonen, og de kan ikke samle leie fra deg hvis det er ingen C i O eller TCO.

Mangel på C O kan skade din finansiering

Hvis du er i ferd med å kjøpe en leilighet i en bygning, og har funnet ut at det mangler en C i O eller TCO, vil du ønsker dette løses umiddelbart.

«Du trenger ikke til å ta andre folks juridiske søl, sier Dean Roberts, en fast eiendom advokat i firmaet Norris McLaughlin., For startere, problemer eller forsinkelser med C-O kan kaste av ditt boliglån prosess. Bankene trenger minst en TCO til å gi finansiering.

«Vi kan vurdere en TCO for en norgesautomaten gratis, men ytterligere betingelse for lån godkjenning kan være nødvendig, for eksempel bekreftelse av TCO og validere at datoene ikke utløper før lånet fristen, sier Brittney Baldwin, vice president og lån offiser på Nasjonalt Samarbeidende Bank (og en Murstein T-sponsor). Medarbeidersamtaler og underwriting retningslinjer vil behovet for å bli møtt som godt.,

Hva utløser en endring i C i O?

Det er noen vanlige scenarier som kjøpere kan kjøre inn i C i O problemer. Det er ofte et problem med rekkehus som kan ha blitt oppgradert for å lage ekstra plass. En to-familiens omgjort til et tre-familien ville vanligvis trenger en ny C O, men du kan finne eiere som har neglisjert dette trinnet.

Hvis du gjør en betydelig oppussing eller kjøpe en fixer-øvre med den hensikt å starte i et omfattende arbeid, det kan hende du må oppdatere C i O, i tillegg til å gjøre alle de nødvendige tillatelser.,

Noen renovering som skaper en endring i antall rom, eller en endring i bruken av områder vil kreve tillatelse, noe som vil bety at det er verdt å sjekke om en Endring i Personer har blitt utløst. En kvalifisert arkitekt vil være i stand til å skrive en anmeldelse dine planer og flagg eventuelle problemer.

Hva ny utvikling kjøpere trenger å vite

C i O problemer også en tendens til å oppdra sine hodet for kjøpere i nye bygg bygninger, som kan ha en TCO, men kan ikke få en endelig bekreftelse av Plass før de er fullført.,

«Du vil finne at C i O er alltid en bevegelig mål så langt når det kommer til å komme, så gjør sitt beste for å anslå, incentivize, og holde folk i transaksjonen, sier Nicholas Palance, grunnlegger og CEO av Nicholas Palance fast Eiendom.

for Å unngå problemer og utgifter som kommer med en forsinket flytte-i dato (for eksempel behovet for lagring og kostnaden av midlertidige lokaler), kan det være verdt å legge til tre ekstra måneder på uansett dato utvikler gir deg for en bygning godkjenning.

Kjøpere kan bruke dem for å utnytte.,

Palance påpeker at det er særlig viktig å holde en svært nær se på TCO utløpsdato.

«jeg hadde en premiepott på $10 millioner tilbyr avsporet fordi en utløpt TCO fornyelse kom en dag etter at kjøperen var i stand til å gå ut av kontrakten. I et fallende marked, en trukket ut prosessen gir en mulighet for kjøperen til å reforhandle en lavere pris, med fordelen av å gå unna. I mange tilfeller kan dette unngås, sier han.,

Det er også situasjoner hvor en bygning C i O kan være unøyaktig, for eksempel, hvis du har en leilighet konvertering der utvikleren bare fått en TCO, eller co-op bygninger som er noe som er i strid med C av O. husk at i motsetning til borettslag, individuelle leiligheter i co-op-bygninger som ikke har Sertifikater til Personer; det er rett og slett en C i O for hele bygningen, noe som betyr at skjebnen kan være i ledelsens hender.,

Hvordan å korrigere C i O problemer

Den enkleste løsningen er å leie en erfaren expeditor å fremskynde papirarbeid løs, og kostnadene som vil variere avhengig av alvorlighetsgraden av problemet. «Det er et problem som kan løses forutsatt at bruddet er ikke så forferdelig som å være en trussel mot sikkerhet eller helse,» Roberts sier.

Vanligvis C O problemet vil overflaten i tittelen søk. «Det er en av de tingene som må tas opp i god tid før du lukk. Som en kjøper, må du først vurdere hvor alvorlig problemet er, og se om det er fixable,» Roberts sier., En løsning er å ha selgeren sette til side penger på sperret konto for å tillate deg å løse problemet. Expeditors ikke jobbe gratis.

Tidligere versjoner av denne artikkelen inngår skriftlig og rapportering av Virginia K. Smith.