Gewerbeimmobilien (CRE)

Was ist Gewerbeimmobilien (CRE)?

Gewerbeimmobilien (CRE) sind Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke oder zur Bereitstellung eines Arbeitsplatzes und nicht als Wohnraum genutzt werden und stattdessen Wohnimmobilien darstellen. In den meisten Fällen werden Gewerbeimmobilien an Mieter vermietet, um einkommensschaffende Aktivitäten durchzuführen. Diese breite Kategorie von Immobilien kann alles umfassen, von einer einzigen Ladenfront bis zu einem riesigen Einkaufszentrum.,

Gewerbeimmobilien umfassen verschiedene Kategorien, wie Einzelhändler aller Art, Büroflächen, Hotels & Resorts, Einkaufszentren, Restaurants und Gesundheitseinrichtungen.

Die Grundlagen von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien umfassen die beiden Hauptkategorien von Immobilien. Wohnimmobilien umfassen Strukturen, die für die menschliche Besiedlung und nicht für kommerzielle oder industrielle Zwecke reserviert sind. Wie der Name schon sagt, werden Gewerbeimmobilien im Handel genutzt, und Mietobjekte mit mehreren Einheiten, die als Wohnsitze für Mieter dienen, werden als gewerbliche Tätigkeit für den Vermieter eingestuft.,

Gewerbeimmobilien werden typischerweise in vier Klassen eingeteilt, je nach Funktion:

1. Büroflächen;
2. industrielle Nutzung;
3. Mehrfamilienmiete; und
4. Einzelhandel.

Auch einzelne Kategorien können weiter klassifiziert werden. Büroflächen werden beispielsweise oft als Klasse A, Klasse B oder Klasse C bezeichnet.

• Klasse A repräsentiert die besten Gebäude in Bezug auf Ästhetik, Alter, Qualität der Infrastruktur und Lage.,
• Gebäude der Klasse B sind in der Regel älter und preislich nicht so wettbewerbsfähig wie Gebäude der Klasse A. Investoren zielen oft auf diese Gebäude für die Restaurierung.
• Gebäude der Klasse C sind die ältesten, in der Regel über 20 Jahre alt, befinden sich in weniger attraktiven Gebieten und müssen gewartet werden.

Beachten Sie, dass einige Zonierungs—und Genehmigungsbehörden Industrieimmobilien—Standorte, die für die Herstellung und Produktion von Gütern, insbesondere schweren Gütern, verwendet werden-weiter ausbauen, die meisten betrachten dies jedoch als Teilmenge von Gewerbeimmobilien.,

Kommerzielle Mietverträge

Einige Unternehmen besitzen die Gebäude, die sie besetzen. Der typischere Fall ist jedoch, dass die Gewerbeimmobilie vermietet ist. Normalerweise besitzt ein Investor oder eine Gruppe von Investoren das Gebäude und sammelt Miete von jedem Unternehmen, das dort tätig ist. Kommerzielle Mietpreise—der Preis, um einen Raum über einen angegebenen Zeitraum zu besetzen-wird üblicherweise in jährlichen Mietdollar pro Quadratmeter angegeben. Umgekehrt werden Wohnimmobilienzinsen als jährliche Summe oder monatliche Miete angegeben.,

Gewerbliche Mietverträge laufen in der Regel von einem Jahr bis zu 10 Jahren oder mehr, wobei Büro-und Einzelhandelsflächen im Durchschnitt zwischen fünf und 10 Jahren Mietverträge. Dies kann mit kurzfristigeren jährlichen oder monatlichen Wohnmietverträgen kontrastiert werden.

In einer 2017-Studie des Immobilienmarktanalyseunternehmens CBRE Group, Inc., Analyst Alex Krasikov stellte fest, dass die Laufzeit—Länge—eines Mietvertrags proportional zur Größe des geleasten Raums war. Darüber hinaus zeigten die Daten, dass Mieter lange Mietverträge abschließen würden, um die Preise in einem steigenden Marktumfeld zu senken., Aber das ist nicht ihr einziger treibender Faktor. Einige Mieter mit Anforderungen an große Räume werden aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Immobilien, die ihren Bedürfnissen entsprechen, lange Mietverträge abschließen.

Es gibt vier Haupttypen von Gewerbeimmobilien, die jeweils unterschiedliche Ebenen der Verantwortung des Vermieters und des Mieters erfordern.

• Ein Single-net Lease macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern verantwortlich.
• Ein Double-net (NN) Mietvertrag macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich.,
• Ein Triple-net (NNN) Mietvertrag macht den Mieter verantwortlich für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Wartung.
• Bei einem Bruttomietvertrag zahlt der Mieter nur Miete und der Vermieter zahlt die Grundsteuern, Versicherungen und Unterhaltskosten des Gebäudes.

Verwaltung von Gewerbeimmobilien

Der Besitz und die Instandhaltung von gemieteten Gewerbeimmobilien erfordert eine vollständige und fortlaufende Verwaltung durch den Eigentümer., Grundstückseigentümer möchten möglicherweise eine gewerbliche Immobilienverwaltungsfirma beauftragen, die ihnen hilft, Mieter zu finden, zu verwalten und zu halten, Mietverträge und Finanzierungsoptionen zu überwachen und die Instandhaltung und Marktfähigkeit von Immobilien zu koordinieren. Das Fachwissen einer gewerblichen Immobilienverwaltungsgesellschaft ist hilfreich, da die Regeln und Vorschriften für solche Immobilien je nach Staat, Landkreis, Gemeinde und Branche sowie Größe variieren.

Oft muss der Vermieter ein Gleichgewicht zwischen der Maximierung der Mieten und der Minimierung von Leerständen und Mietfluktuation finden., Der Umsatz kann für CRE-Eigentümer teuer sein, da der Platz an die spezifischen Bedürfnisse verschiedener Mieter angepasst werden muss—beispielsweise wenn ein Restaurant in eine Immobilie einzieht, die einst von einem Yoga-Studio bewohnt wurde.

Investitionen in Gewerbeimmobilien

Investitionen in Gewerbeimmobilien können lukrativ sein und als Absicherung gegen die Volatilität des Aktienmarktes dienen. Investoren können durch Immobilienaufwertung Geld verdienen, wenn sie verkaufen, aber die meisten Renditen kommen von Mietermieten.,

Direktinvestitionen

Investoren können Direktinvestitionen nutzen, wenn sie durch das Eigentum an der physischen Immobilie Vermieter werden. Menschen, die sich am besten für Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien eignen, sind diejenigen, die entweder über ein beträchtliches Wissen über die Branche verfügen oder Firmen beschäftigen können, die dies tun. Gewerbeimmobilien sind eine risikoreiche, ertragreiche Immobilieninvestition. Ein solcher Investor ist wahrscheinlich eine vermögende Person, da CRE-Investitionen eine beträchtliche Menge an Kapital erfordern.,

Die ideale Immobilie befindet sich in einem Gebiet mit niedrigem CRE-Angebot und hoher Nachfrage, das günstige Mietpreise bietet. Die Stärke der lokalen Wirtschaft der Region beeinflusst auch den Wert des CRE-Kaufs.,

Indirekte Investitionen

Alternativ können Anleger indirekt in den kommerziellen Markt investieren, indem sie verschiedene Marktpapiere wie Real Estate Investment Trusts (REITs), Exchange Traded Funds (ETFs), die in Aktien im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien investieren, oder in Unternehmen investieren, die auf dem Gewerbeimmobilienmarkt tätig sind, wie Banken und Makler.

Vorteile von Gewerbeimmobilien

Einer der größten Vorteile von Gewerbeimmobilien sind attraktive Leasingraten., In Gebieten, in denen die Höhe des Neubaus entweder durch Land oder Gesetz begrenzt ist, können Gewerbeimmobilien beeindruckende Renditen und erhebliche monatliche Cashflows aufweisen. Industriegebäude mieten in der Regel zu einem niedrigeren Preis, obwohl sie auch geringere Gemeinkosten im Vergleich zu einem Büroturm haben.

Gewerbeimmobilien profitieren zudem von vergleichsweise längeren Mietverträgen mit Mietern als Wohnimmobilien. Diese lange Mietdauer verleiht dem Gewerbeimmobilieninhaber eine beträchtliche Cashflow-Stabilität, solange langfristige Mieter das Gebäude besetzen.,

Gewerbeimmobilien bieten nicht nur eine stabile, reiche Einnahmequelle, sondern bieten auch das Potenzial zur Kapitalaufwertung, solange die Immobilie gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten wird. Und wie alle Formen von Immobilien ist es eine ausgeprägte Anlageklasse, die eine effektive Diversifizierungsoption für ein ausgewogenes Portfolio bietet.

Nachteile von Gewerbeimmobilien

Regeln und Vorschriften sind die Hauptabschreckungsmittel für die meisten Menschen, die direkt in Gewerbeimmobilien investieren möchten., Die Steuern, die Mechanik des Kaufs und die Unterhaltspflicht für Gewerbeimmobilien sind in Schichten von legalese begraben. Diese Anforderungen verschieben sich nach Staat, Landkreis, Industrie, Größe, Zonierung und vielen anderen Bezeichnungen. Die meisten Investoren in Gewerbeimmobilien haben entweder Fachwissen oder eine Abrechnung von Menschen, die tun.

Eine weitere Hürde ist das erhöhte Risiko, das mit dem Mieterumsatz einhergeht, insbesondere in einer Wirtschaft, in der unerwartete Einzelhandelsschließungen Immobilien mit geringer Vorankündigung leer lassen.,

Bei Residenzen spiegeln die Ausstattungsanforderungen eines Mieters in der Regel die früherer oder zukünftiger Mieter wider. Bei einer Gewerbeimmobilie kann jeder Mieter jedoch sehr unterschiedliche Bedürfnisse haben, die eine kostspielige Renovierung erfordern. Der Bauherr muss dann die Fläche an den jeweiligen Fachhandel des Mieters anpassen. Eine Gewerbeimmobilie mit einem niedrigen Leerstand, aber einem hohen Mieterumsatz kann aufgrund der Renovierungskosten für ankommende Mieter immer noch Geld verlieren.,

Für diejenigen, die direkt investieren möchten, ist der Kauf einer Gewerbeimmobilie ein viel teureres Angebot als eine Wohnimmobilie. Während Immobilien im Allgemeinen zu den illiquiden Anlageklassen gehören,bewegen sich Transaktionen für gewerbliche Gebäude in der Regel besonders langsam.,

Commercial Real Estate Outlook und Prognosen

Die USA, der Gewerbeimmobilienmarkt war während der Rezession 2008-2009 stark betroffen, verzeichnete jedoch seit 2010 jährliche Gewinne. Diese Gewinne haben dazu beigetragen, fast alle Verluste aus der Rezession zu erholen.

Der“ 2019 US Real Estate Market Outlook“, ein Jahresbericht von CBRE, ist der Ansicht:

Obwohl es spät im Konjunkturzyklus ist, bleibt der Ausblick für alle vier großen gewerblichen Immobilienvermögentypen sehr gut. Es wird eine minimale Wertsteigerung geben, aber die Einkommensrenditen sollten gesund bleiben.,

Andere Indikatoren deuten jedoch darauf hin, dass der Markt für Gewerbeimmobilien seinen Höhepunkt im Wachstumszyklus nach der Rezession erreicht hat. Laut California Real Estate Firm, Ten-X Wachstum, Gewerbeimmobilien Preise endete 2018 nur 1% von 2017.

In einem Ten-X-Bericht wurde festgestellt, dass die endgültige Summe für 2018 für Gewerbeimmobilien ihre Ansicht der späten Konjunkturzykluspreise bestätigt., Die Forschung des Unternehmens ergab, dass offene Stellen steigen, das Mietwachstum verlangsamt sich und die Marktzinsen steigen

Wie von Forbes berichtet, hat sich insbesondere der Einzelhandel als Schmerzpunkt auf dem breiteren Gewerbeimmobilienmarkt erwiesen, da sich die weit verbreiteten Ladenschließungen im Jahr 2017 verschärften und bis 2018 andauerten. Zum Beispiel sah die beliebte Mall REIT Westfield Corporation, dass ihr Aktienkurs zwischen Mitte 2016 und Ende 2017 um etwa 30% abnahm, bevor sie einige Verluste bis Januar 2018 umkehrte. Unibail-Rodamco SE erwarb Westfield für 15 US-Dollar.,8 Milliarden, erstellen von Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Die meisten Unternehmen behaupten jedoch, dass der Immobilienmarkt insgesamt gesund bleibt. J. P. Morgan wiederholte in seinem „2019 Commercial Real Estate Outlook“ weitgehend die Ansicht von CBRE, dass 2018 das neunte Jahr mit steigenden Mieten und Bewertungen von Gewerbeimmobilien war. Morgan prognostiziert, dass sich dieses Tempo verlangsamen wird, sich aber fortsetzt und erst nach 2019 einen Abschwung sieht.,

Beachten Sie, dass die COVID-19-Pandemie bisher nicht wirklich dazu geführt hat, dass der Immobilienwert erheblich gesunken ist und die Immobilienwerte stabil geblieben sind oder sogar gestiegen sind, ähnlich wie der Aktienmarkt durch den Herbst von 2020. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zwischen den wirtschaftlichen Folgen des Jahres 2020 und dem, was ein Jahrzehnt zuvor passiert ist.,