un bail est un accord écrit pour la location d’une propriété pour une durée fixe—généralement un an. Lorsque la durée fixe (la « durée » du bail) est terminée, le bail prend fin., À ce stade, l’une des rares choses peut arriver:
- Le locataire déménage
- le propriétaire et le locataire signent un nouveau bail, avec les mêmes conditions ou des conditions différentes
- Le locataire reste dans la location avec l’approbation du propriétaire, créant une nouvelle location (dans la plupart des États, cela crée une location mensuelle avec les mêmes propriétaire d’entamer une procédure d’expulsion.,
parfois, cependant, vous ne pouvez pas rester dans votre location jusqu’à la fin de votre bail—un événement inattendu se produit et vous devez déménager. Si vous êtes chanceux, votre propriétaire acceptera de vous laisser partir-une réponse très probable si votre propriétaire est un type décent ou s’il y a une pénurie de logements locatifs et des hordes de candidats impatients—ou, ironiquement, si le propriétaire vous considère comme une douleur dans le cou et serait ravi de dire au revoir. Si votre locateur accepte de vous laisser sortir de votre bail plus tôt, assurez-vous de mettre l’accord d’annulation du bail par écrit.,
Mais que se passe – t-il lorsque vous n’avez pas le bon voyage officiel de votre propriétaire? Comme beaucoup de réponses juridiques, cela dépend—la loi de votre état pourrait réglementer ce que votre propriétaire peut faire lorsque vous déménagez avant la fin du bail. En outre, l’état du marché locatif local peut également affecter ce qui se passe après la rupture de votre bail—s’il y a beaucoup de locations sur le marché, votre propriétaire pourrait ne pas être en mesure de rerent, et vous pourriez être sur le crochet pour tout le loyer restant.,
la plupart des propriétaires doivent essayer de Rerent quand un locataire rompt un bail
commençons par les bases: votre bail est un contrat, vous obligeant à payer un loyer pour toute la durée. Le fait que vous payez en versements mensuels ne change pas le fait que vous devez le propriétaire pour la totalité du montant. Donc, si vous vous séparez tôt, qu’est-ce qui empêche le propriétaire de vous Poursuivre pour les mois de loyer restants?
heureusement, dans la plupart des États, les propriétaires ne peuvent pas simplement s’asseoir et attendre la fin du terme, puis vous Poursuivre pour le loyer dû après votre départ., Au lieu de cela, les propriétaires doivent prendre des mesures raisonnables pour rentabiliser votre ancien lieu et, s’ils réussissent à réenregistrer, créditer le loyer reçu du nouveau locataire à votre dette. En jargon juridique, cette obligation est appelée l’obligation du propriétaire d’atténuer les dommages. Avant de faire le déménagement, vérifiez la loi de votre état sur l’obligation du propriétaire de rerent (c’est-à-dire d’atténuer les dommages). Cette règle favorable aux locataires a cependant quelques limites:
- Les propriétaires peuvent parfois tenir les locataires responsables des coûts de publicité et de présentation de l’unité.
- Les propriétaires doivent prendre des mesures raisonnables pour éviter les actes héroïques., Les propriétaires n’ont pas à accorder une priorité particulière à une unité pour la louer, ni à baisser le loyer de l’unité.
- Les propriétaires N’ont pas à accepter un candidat qui entre dans la porte. Au lieu de cela, les propriétaires qui tentent d’atténuer leurs dommages n’ont qu’à appliquer les mêmes critères d’application qu’ils ont utilisés lorsqu’ils ont loué au locataire d’origine. Pourtant, vous pouvez aider la situation beaucoup en offrant à votre propriétaire un locataire de remplacement, quelqu’un qui a le même bon historique de crédit et de location que vous avez fait (ou mieux).,
malheureusement, de nombreux propriétaires ne sont pas conscients de leur devoir de rerent au profit du locataire partant. Même les propriétaires qui sont au courant de la règle trouvent souvent l’idée qu’ils doivent faire un effort pour minimiser le coup financier à quelqu’un qui a rompu leur bail difficile à avaler. La réponse de certains propriétaires est de conserver le dépôt de garantie (au moins) et peut-être même d’envoyer une lettre de menace exigeant le solde du loyer. Si cela ressemble à ce qui vous est arrivé, lisez la suite.,
lorsque votre locateur rompt l’obligation d’atténuer les dommages
Si vous avez rompu votre bail et que vous êtes parti, attendez-vous à perdre un mois de loyer. Même si la loi de l’état exige que votre propriétaire atténue, la plupart des juges donnent aux propriétaires un mois de loyer à titre de dommages, peu importe la rapidité avec laquelle ils ont annoncé et montré l’unité—ou à quelle vitesse ils auraient pu la louer s’ils avaient essayé. Très probablement, votre propriétaire soustraira la valeur des dommages de ce mois de votre dépôt de garantie.
Mais être invité à payer le reste du loyer dû en vertu de votre bail est autre chose., Si votre propriétaire vous envoie une lettre exigeant le solde dû en vertu de votre bail, répondez par une lettre polie, citant la loi de votre état. Cela pourrait inciter votre propriétaire à réfléchir à deux fois à rester inactif et à attendre de percevoir le loyer d’un appartement vide. Vous pouvez utiliser l’exemple de lettre alertant le propriétaire de l’obligation d’atténuer, ci-dessous, comme modèle pour votre lettre.
Mais que se passe – t-il si votre lettre ne produit pas le résultat souhaité? Vous pourriez être dirigé vers la cour., Votre ancien propriétaire pourrait vous Poursuivre pour le loyer dû à partir du moment où vous avez déménagé jusqu’à la fin du bail, ou vous pourriez poursuivre votre ancien propriétaire pour récupérer des déductions déraisonnables de votre dépôt de garantie.
Si vous ou votre locateur poursuivez, vous devrez avoir une preuve que le locateur n’a pas réussi à atténuer pour appuyer votre position. Après avoir quitté la location, rassemblez des preuves des efforts (ou de l’absence de ceux-ci) du propriétaire pour louer votre ancien logement., Essayez de savoir si le propriétaire annoncé (vérifier Craigslist et annonces de location pour un mois environ), a montré l’unité (demandez aux voisins), loué des appartements comparables, mais pas le vôtre, ou en fait loué l’unité et tente maintenant de double-dip. Dans certains États, Si vous vous retrouvez devant un tribunal arguant que le propriétaire n’a pas pris de mesures pour rerent, vous ne pouvez pas vous asseoir et attendre que le propriétaire produise la preuve qu’il a essayé avec diligence de rerent. Au lieu de cela, vous devrez fournir la preuve de sa paresse.,
exemple de lettre alertant le propriétaire de l’obligation d’atténuer
21 juin 20XX
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
cher M. Lecter:
Jusqu’à récemment, je louais votre appartement au 78 Oak Street à Monroe. Malheureusement, un transfert d’emploi m’a obligé à déménager à Harding, à environ 100 miles de là. Comme je l’ai expliqué à la fin mai, je n’avais pas d’autre choix que de rompre le bail de mon année le 1er juin 20XX. il restait six mois au bail. Je suis parti sans loyer pour le temps où j’y ai vécu.,
j’ai été déçu de recevoir votre lettre du 18 juin 20XX, dans laquelle vous m’informiez que vous vous attendiez à ce que je vous paie les six mois de loyer restants. Vous avez déclaré que vous conserverez la totalité de mon dépôt de garantie (deux mois de loyer) et que vous avez exigé que je vous paie les quatre mois de loyer restants.
puis-je attirer votre attention sur la section 1951.2 du Code civil de Californie, qui exige qu’un locateur fasse des efforts raisonnables pour rerent après qu’un locataire a rompu le bail., Comme vous le savez, les locations sont rares dans cette ville, et je pense que vous pourriez louer mon appartement, qui est assez agréable, assez rapidement. Bien que je sois prêt à couvrir un mois pendant que vous préparez, annoncez et montrez l’unité, Je ne suis certainement pas prêt à payer un loyer supplémentaire sur un appartement que vous avez délibérément laissé vide.
sincèrement,
Tom locataire
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
raisons juridiquement justifiables de rompre un bail
la section précédente s’applique aux situations dans lesquelles vous n’avez pas de raison légalement justifiée de partir., Cependant, la loi reconnaît que les locataires ont parfois des raisons justifiables de quitter une location avant la fin de leur bail. Ceux-ci incluent:
- expulsion Constructive. Le défaut d’un locateur de maintenir un logement convenable et habitable (appelé une violation de la « garantie implicite d’habitabilité”) pourrait être une raison juridiquement justifiable de partir. Le terme légal pour avoir à partir dans ces circonstances est « expulsion constructive », ce qui signifie qu’en fournissant un logement invivable, le propriétaire vous a à toutes fins pratiques expulsé., Si vous pensez avoir été expulsé de manière constructive, envisagez de consulter un avocat locateur-locataire local avant de déménager—certains États ne reconnaissent pas l’expulsion constructive ou n’autorisent qu’un locataire à rompre un bail dans des conditions extrêmes ou spécifiques.
- Violation de la jouissance tranquille (ou paisible). Si un locateur interfère sérieusement (ou permet à un autre d’interférer) avec la capacité du locataire de profiter de la location, le locataire pourrait avoir des motifs justifiables de rompre le bail., Ce droit à la « jouissance tranquille » peut englober un large éventail de comportements du propriétaire, tels que l’entrée dans la location sans préavis adéquat au locataire, l’autorisation d’activités illégales dans les locaux ou l’ignorance des plaintes répétées concernant le mauvais comportement des autres locataires (que le propriétaire peut contrôler). Encore une fois, si vous pensez que votre propriétaire a violé votre droit à la jouissance tranquille de votre location, envisagez de consulter un avocat locateur-locataire local avant de déménager.
- Service Militaire Actif., Dans tous les États, les locataires qui entrent dans le service militaire actif ont le droit de partir avant la fin de la durée du bail sans pénalité. Les locataires qui doivent rompre leur bail en raison du service militaire actif doivent aviser leur propriétaire de leur intention de partir, ainsi qu’une copie de leurs ordres. Une fois que le propriétaire reçoit un avis, Une location mensuelle prendra fin 30 jours après la date à laquelle le loyer est dû. Dans le cas d’un bail, la location prendra fin le dernier jour du mois suivant celui de la remise de l’avis.
- d’Autres Raisons., Quelques lois de l « état énumèrent d » autres raisons qui permettent aux locataires de rompre un bail, par exemple en raison d « un déménagement d » emploi ou de problèmes de santé familiale, ou parce que vous êtes victime de violence domestique. Si vous avez une bonne raison pour un déménagement soudain, vérifiez la loi de votre état sur le devoir du propriétaire de rerent pour voir si vous êtes toujours sur le crochet pour le loyer pour la durée restante du bail.