Mikä on Asukastodistus, ja miksi se on niin iso juttu?

Kun olet ostamassa New Yorkista, sinun täytyy tehdä tutkimuksesi. Yksi asiakirjoista, jotka sinun täytyy etsiä, on Miehitystodistus (C OF O), eikä sitä pitäisi jättää huomiotta. Siinä todetaan, miten rakennus voidaan käyttää—ja se kattaa sekä käyttötarkoituksen rakennus on kaavoitettu, kuten kaupallista tai asuin, ja myös kuinka monta asuntoa on sallittua osoitteeseen.,

Se ei ehkä kuulosta niin tärkeää, mutta se todella on valta voittaa oikeustapauksia, loppuun neuvottelut, tai laittaa hölynpöly teidän kiinnitys. Oletpa ostamassa tai remontoimassa, haluat tietää, että tulevat suunnitelmasi rakennukselle ovat sallittuja. Kun olet vuokraus—jos Todistus Käyttöaste ei vastaa rakennuksen käyttö—vuokranantaja ei ole laillista oikeutta periä vuokraa.,

mukana on myös asiakirjan nimeltä Väliaikainen Todistus Käyttöaste, mikä tarkoittaa, että rakennus on turvallinen asua, mutta vielä on joitakin erinomaisia töitä tai lupia hankkia, ennen kuin C O on myönnetty.

mikä tekee O: sta ja TCO: sta niin ison?

Ilman joko asiakirjan, kukaan ei voi laillisesti miehittää rakennuksessa, joten jos olet rakennuksessa, joka ei ole näitä asiakirjoja, paitsi joissakin harvinaisissa tapauksissa, olet vaarassa kaupungin antamisesta jättää tilauksen.

Etkö ole varma rakennuksesi tilasta?, Kaupungin rakennusten tietojärjestelmän kautta voi etsiä minkä tahansa kiinteistön tietolähdettä. Jos olet vuokraaja, taakka on teidän vuokranantaja korjata mahdolliset puuttuvat asiakirjat, ja ne voi kerätä vuokraa, jos ei ole C-O tai TCO.

Puute C O voi satuttaa teidän rahoitus

Jos olet parhaillaan ostaa asunnon rakennuksessa, ja saivat selville, että se puuttuu C-O tai TCO, sinun kannattaa tämän puututtava välittömästi.

”Et halua periä muiden ihmisten oikeudellinen sekasotku”, sanoo Dekaani Roberts, kiinteistöjen asianajaja yritys Norris McLaughlin., Alkajaisiksi, ongelmia tai viivästyksiä C O voi heittää pois teidän kiinnitys prosessi. Pankit tarvitsevat ainakin TCO: n rahoituksen myöntämiseen.

”Emme voi harkita TCO asuntolaina, kuitenkin muita ehto lainan hyväksyminen voi olla tarpeen, kuten todentaminen TCO ja validointi, että päivämäärät eivät vanhene ennen lainan eräpäivä”, sanoo Brittney Baldwin, varapuheenjohtaja ja laina upseeri Kansallisella osuuspankki (ja Tiili Maanalainen sponsori). Myös arviointeja ja merkintäsitoumuksia koskevia suuntaviivoja olisi noudatettava.,

mikä laukaisee muutoksen O: n C: ssä?

on muutamia yleisiä skenaarioita, joissa ostajat saattavat törmätä O-ongelmiin. Se on usein ongelma townhouses, joka on ehkä päivitetty luoda lisää elintilaa. Kolmihenkiseksi muuttunut kaksihenkinen perhe tarvitsisi tyypillisesti uuden o: n, mutta saatat löytää omistajia, jotka laiminlöivät tämän askeleen.

Jos olet tekemässä merkittäviä korjauksia tai ostaa järjestelijä-ylempi kanssa aikomusta käynnistää osaksi laaja-alaista työtä, sinun täytyy ehkä päivittää C-O, lisäksi saada kaikki tarvittavat luvat.,

Kaikki remontin, joka luo muutos huoneiden määrä, tai muutos käyttöön tiloja edellyttää lupaa, mikä tarkoittaa, on syytä tarkistaa, onko Muutos Käyttöaste on lauennut. Pätevä arkkitehti voi tarkastella suunnitelmiasi ja ilmoittaa mahdollisista kysymyksistä.

Mitä uutta kehitystä, ostajat täytyy tietää

C O ongelmia myös taipumus takana päätään ostajille uusien rakennusten rakentaminen, joka voi olla TCO, mutta ei voi saada valmiiksi Todistus Käyttöaste, kunnes ne on suoritettu.,

”huomaat, että C O on aina liikkuva kohde niin pitkälle kuin silloin, kun se on menossa saapua, joten tekee parhaansa, arvioida, kannustaa ja pitää ihmiset kaupassa”, sanoo Nicholas Palance, perustaja ja TOIMITUSJOHTAJA Nicholas Palance Kiinteistöjä.

vältä hässäkkää ja kustannukset, jotka tulevat myöhässä liikkua-päivämäärä (kuten varastointi ja kustannukset väliaikainen kaivaa), se voi olla syytä lisätä ylimääräinen kolme kuukautta päälle mitä päivämäärä kehittäjä antaa sinulle rakennus hyväksyntää.

Ostajat voivat käyttää niitä hyväkseen.,

Palance huomauttaa, että erityisen tärkeää on seurata tarkasti TCO: n vanhentumisaikoja.

”i had a $10 million deal suistui raiteilta, koska vanhentunut TCO-uudistus tuli päivä sen jälkeen, kun ostaja oli voinut perääntyä sopimuksesta. Taantuvilla markkinoilla, venytettyä prosessia esittelee mahdollisuus ostaja neuvotella alemman hinnan vipuvaikutus kävelymatkan päässä. Monesti tämä voidaan välttää”, hän sanoo.,

On olemassa myös tilanteita, joissa rakennuksen C O voivat olla epätarkkoja, esimerkiksi, jos sinulla on asunnon muuntaminen, jossa kehittäjä sai vain TCO, tai co-op rakennuksia, jotka ovat jotenkin rikkoo C-O. Pitää mielessä, että toisin kuin asuntoja, yksittäisiä huoneistoja co-op rakennuksia ei ole Todistukset Hengelle, siellä on vain yksi C O koko rakennus, mikä tarkoittaa, sinun kohtalo saattaa olla johdon käsissä.,

Miten korjata C-O-ongelmia

helpoin ratkaisu on palkata kokenut expeditor auttaa nopeuttaa paperityötä korjata, ja kustannukset, jotka voivat vaihdella riippuen vakavuudesta kysymys. ”Se on ongelma, joka voidaan korjata, olettaen, että rikkominen ei ole niin kauheaa kuin olla uhka turvallisuudelle tai terveydelle,” Roberts sanoo.

yleensä mikä tahansa O-ongelman C nousee otsikkohaussa pintaan. ”Se on yksi niistä asioista, jotka on käsiteltävä ennen kuin suljet. Ostajana ensin arvioidaan, kuinka vakava ongelma on ja katsotaan, onko se korjattavissa, Roberts sanoo., Yksi ratkaisu on, että myyjä laittaa rahaa syrjään escrow, jotta voit korjata ongelman. Nopeuttajat eivät työskentele ilmaiseksi.

tämän artikkelin aiempiin versioihin kuului Virginia K. Smithin kirjoittamista ja raportointia.