Liikekiinteistöt (CRE)

mikä on Liikekiinteistöt (CRE)?

Liikekiinteistö (CRE) on kiinteistö, jota käytetään yksinomaan liiketoimintaan liittyviin tarkoituksiin tai työtilan tarjoamiseen asuintilan sijaan, joka sen sijaan muodostaisi asuinkiinteistöjä. Useimmiten liikekiinteistöjä vuokrataan vuokralaisille tuloja tuottavaa toimintaa varten. Tämä laaja kiinteistöjen luokka voi sisältää kaiken yhdestä myymälästä valtavaan ostoskeskukseen.,

liikekiinteistöihin kuuluu useita kategorioita, kuten kaikenlaiset vähittäiskaupat, toimistotilat, Hotellit lomakohteet, strippiklubit, ravintolat ja terveydenhuollon tilat.

Liikekiinteistöjen perusteet

Liikekiinteistöjen ohella asuinkiinteistöihin kuuluvat kiinteistökiinteistöjen kaksi ensisijaista luokkaa. Asuinkiinteistöihin kuuluvat ihmisasutukseen varatut rakenteet, eivät kaupalliseen tai teolliseen käyttöön tarkoitetut. Nimensä mukaisesti kaupallisessa käytössä on liikekiinteistöjä, ja vuokralaisten asuntoina toimivat moniyksikkövuokrakiinteistöt luokitellaan vuokranantajan kaupalliseksi toiminnaksi.,

liikekiinteistö on tyypillisesti luokiteltu neljään luokkaan, riippuen toiminto:

1. toimistotilaa;
2. teollisuuden käyttöön;
3. multi-family vuokra; ja
4. vähittäiskauppa.myös

yksittäiset Kategoriat voidaan luokitella edelleen. Toimistotilaa luonnehditaan usein esimerkiksi A -, B-tai C-luokaksi.

• A-luokka edustaa estetiikan, iän, infrastruktuurin laadun ja sijainnin kannalta parhaita rakennuksia.,
• b—luokan rakennukset ovat yleensä vanhempia eivätkä niin kilpailukykyisiä-hintaviisaita—kuin A-luokan rakennukset. Sijoittajat suuntaavat nämä rakennukset usein restaurointiin.
• C-luokan rakennukset ovat vanhimmat, yleensä yli 20-vuotiaat, jotka sijaitsevat vähemmän houkuttelevilla alueilla ja tarvitsevat huoltoa.

huomaa, että jotkut kaavoitus—ja lupaviranomaiset purkavat edelleen teollisuuskiinteistöjä—tuotantolaitoksia, joita käytetään tavaroiden, erityisesti raskaiden tavaroiden valmistukseen ja tuotantoon-mutta useimmat pitävät niitä Liikekiinteistöjen osajoukkoina.,

kaupalliset vuokrasopimukset

jotkut yritykset omistavat omistamansa rakennukset. Tyypillisempi tapaus on kuitenkin se, että liikekiinteistö on vuokrattu. Yleensä sijoittaja tai sijoittajaryhmä omistaa rakennuksen ja perii vuokraa jokaiselta siellä toimivalta yritykseltä. Kaupallinen vuokra hinnat—hinta miehittää tilaa yli mainitun ajan—on tavallisesti ilmoitettu vuotuinen vuokra dollaria per neliö jalka. Vastaavasti asuntokiinteistökorot sitovat vuotuista summaa tai kuukausivuokraa.,

kaupalliset vuokrasopimukset kestävät tyypillisesti vuodesta 10 vuoteen tai enemmän, ja toimisto-ja vähittäismyyntitilat ovat tyypillisesti keskimäärin viiden ja 10 vuoden vuokrasopimuksia. Tämä voi olla vastakohtana lyhytaikaisemmille vuosittaisille tai kuukausittaisille asuntokaupoille.

kiinteistömarkkinoiden analyytikkofirma CBRE Group, Inc: n vuonna 2017 tekemässä tutkimuksessa., analyytikko Alex Krasikov totesi, että termi-pituus-vuokrasopimuksen oli verrannollinen koko tilaa vuokrataan. Lisäksi tiedot osoittivat, että vuokralaiset ryhtyisivät pitkiin vuokrasopimuksiin lukitakseen hinnat nousevassa markkinaympäristössä., Mutta se ei ole heidän ainoa ajotekijänsä. Osa vuokralaisista, joilla on vaatimuksia suurille tiloille, siirtyy pitkiin vuokrasopimuksiin, koska heidän tarpeisiinsa sopivaa omaisuutta on niukasti saatavilla.

on olemassa neljä ensisijaista liikekiinteistön vuokrasopimustyyppiä, joista jokainen vaatii eriasteista vastuuta vuokranantajalta ja vuokralaiselta.

• yhden verkon vuokrasopimuksella vuokralainen vastaa kiinteistöverojen maksamisesta.
• double-net (NN) vuokrasopimuksen tekee vuokralainen velvollinen maksamaan kiinteistöveron ja vakuutukset.,
• kolminkertainen nettovuokra (NNN) tekee vuokralaisen vastuulliseksi kiinteistöverojen, vakuutusten ja huollon maksamisen.
• bruttovuokrasopimuksella vuokralainen maksaa vain vuokraa, ja vuokranantaja maksaa rakennuksen kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpidon.

Liikekiinteistöjen hallinta

vuokrattujen Liikekiinteistöjen omistaminen ja ylläpitäminen edellyttää omistajan täyttä ja jatkuvaa johtamista., Kiinteistönomistajat voivat haluta palkata liikekiinteistöjä hallinnoivan yrityksen auttamaan heitä löytämään, hallinnoimaan ja säilyttämään vuokralaisia, valvomaan vuokrasopimuksia ja rahoitusvaihtoehtoja sekä koordinoimaan kiinteistöjen ylläpitoa ja markkinoitavuutta. Erikoisosaamista kaupallinen kiinteistö hallintaan yhtiö on hyödyllinen, koska säännöt ja määräykset tällaisen omaisuuden vaihtelevat osavaltion, läänin, kunnan ja teollisuuden, ja koko.

usein vuokranantajan on löydettävä tasapaino vuokrien maksimoinnin ja avoimien työpaikkojen minimoinnin ja vuokralaisten liikevaihdon välillä., Vaihtuvuus voi tulla kalliiksi CRE: n omistajille, koska tilaa on sovitettava eri vuokralaisten erityistarpeisiin-vaikkapa jos ravintola muuttaa joogastudion aikoinaan omistamaan kiinteistöön.

liikekiinteistöihin sijoittaminen

liikekiinteistöihin sijoittaminen voi olla tuottoisaa ja toimia suojauksena osakemarkkinoiden volatiliteettia vastaan. Sijoittajat voivat tienata myymällä omaisuuttaan arvostamalla, mutta suurin osa tuotoista tulee vuokralaisten vuokrista.,

suorat sijoitukset

sijoittajat voivat käyttää suoria sijoituksia silloin, kun niistä tulee vuokranantajia fyysisen omaisuuden omistuksen kautta. Suoriin sijoituksiin kaupallisiin kiinteistöihin soveltuvat parhaiten ne, joilla on joko huomattava määrä alan osaamista tai jotka voivat työllistää yrityksiä, jotka tekevät niin. Liikekiinteistöt ovat riskialttiita, korkean palkkion omaavia kiinteistösijoituksia. Tällainen sijoittaja on todennäköisesti korkean nettovarallisuuden omaava henkilö, sillä CRE-sijoittaminen vaatii huomattavan määrän pääomaa.,

ideaalikiinteistö on alueella, jolla on alhainen CRE tarjonta ja korkea kysyntä, mikä antaa suotuisat vuokrahinnat. Myös alueen paikallistalouden vahvuus vaikuttaa CRE-hankinnan arvoon.,

Epäsuoria Sijoituksia

Vaihtoehtoisesti, sijoittajat voivat investoida kaupallisten markkinoiden kautta välillisesti omistus eri markkina-arvopapereita, kuten Kiinteistö-ja sijoitusrahastojen (Reit), pörssilistattujen rahastojen (Etf), jotka sijoittavat kaupalliseen omaisuuteen liittyvät varastot, tai sijoittamalla yhtiöihin, jotka palvelevat liikekiinteistöjen markkinat, kuten pankit ja välitys.

Liikekiinteistöjen edut

yksi Liikekiinteistöjen suurimmista eduista on houkutteleva leasing-hinta., Alueilla, joilla uudisrakentamisen määrää rajoittaa joko maa-alue tai laki, liikekiinteistöillä voi olla vaikuttavia tuottoja ja huomattavia kuukausittaisia rahavirtoja. Teollisuusrakennukset vuokraavat yleensä halvemmalla, vaikka niiden yleiskustannukset ovat myös pienemmät kuin toimistotornissa.

Kaupallinen kiinteistö hyötyy myös verrattain pidempi vuokrasopimus sopimukset vuokralaisten kanssa kuin asuinkiinteistöjen. Tämä pitkä vuokra-aika antaa Liikekiinteistöjen haltijalle huomattavan määrän kassavirtavakautta, kunhan pitkäaikaiset vuokralaiset miehittävät rakennuksen.,

lisäksi on tarjota vakaa, rikas tulonlähde, commercial real estate tarjoaa mahdollisuuksia pääoman arvonnousua, niin kauan kuin kiinteistö on hyvin hoidettu ja pidetään ajan tasalla. Ja, kuten kaikki kiinteistöjen muodot, se on erillinen omaisuusluokka, joka voi tarjota tehokkaan hajautus vaihtoehto tasapainoisen salkun.

Haitat liikekiinteistö

Säännöt ja määräykset ovat ensisijainen pelotteita useimmat ihmiset haluavat sijoittaa kaupallisiin kiinteistöihin suoraan., Liikekiinteistöjen verot, ostomekaniikka ja kunnossapitovastuu on haudattu lakikerroksiin. Nämä vaatimukset muuttuvat valtion, läänin, teollisuuden, koon, kaavoituksen ja monien muiden nimitysten mukaan. Useimmat sijoittajat liikekiinteistö joko erityisosaamista tai palkkalistoilla ihmisiä, jotka eivät.

toinen este on vuokralaisten liikevaihtoon liittyvä lisääntynyt riski, joka on erityisen merkityksellinen taloudessa, jossa yllättävät vähittäiskaupan sulkemiset jättävät kiinteistöjä tyhjilleen pienellä ennakkoilmoituksella.,

asunnoilla yhden vuokralaisen tilavaatimukset vastaavat yleensä aiempien tai tulevien vuokralaisten tiloja. Liikekiinteistön kanssa jokaisella vuokralaisella voi kuitenkin olla hyvin erilaiset tarpeet, jotka vaativat kallista kunnostusta. Tämän jälkeen rakennuksen omistajan on sovitettava tila kunkin vuokralaisen erikoiskaupan mukaiseksi. Kaupallisen omaisuuden alhainen vajaakäyttöaste mutta korkea vaihtuvuus saattaa silti menettää rahaa, koska kustannukset remontin saapuvia vuokralaisia.,

niille, jotka haluavat investoida suoraan, ostaa kaupallisen omaisuuden on paljon kalliimpaa proposition kuin asuinkiinteistöjen. Lisäksi kiinteistöt ovat yleensä omaisuuseräluokkien epälikvidien joukossa, mutta liikerakennusten liiketoimet liikkuvat yleensä erityisen hitaasti.,

Commercial Real Estate Näkymät ja Ennusteet

US -., liikekiinteistöjen markkinat ottivat ison hitin vuosien 2008-2009 laman aikana, mutta se on kokenut vuosittaisia voittoja vuodesta 2010 lähtien. Nämä voitot ovat auttaneet palauttamaan lähes kaikki taantuman aikaiset tappiot.

”2019 YHDYSVALTAIN kiinteistömarkkinoilla Näkymät,” vuosittain julkaiseman raportin mukaan CBRE, uskoo:

Vaikka se on myöhäistä talouden sykli, näkymät ovat edelleen erittäin hyvä kaikki neljä suurta commercial real estate asset tyypit. Arvojen arvostus jää vähäiseksi, mutta tulotuottojen pitäisi pysyä terveinä.,

Kuitenkin, muut indikaattorit viittaavat siihen, kaupallisen omaisuuden markkina on korkeimmillaan laman jälkeiseen kasvun aikana. Kalifornialaisen ten-X Growth-kiinteistöyhtiön mukaan Liikekiinteistöjen hinnoittelu päättyi vuonna 2018 vain 1 prosentin nousuun vuodesta 2017.

Ten-X: n raportissa huomautettiin, että kaupallisten kiinteistöjen vuoden 2018 lopullinen loppusumma vahvistaa niiden näkemyksen myöhäisestä suhdannehinnoittelusta., Yrityksen tutkimuksessa havaittiin, että avoimet työpaikat lisääntyvät, vuokrien kasvu hidastuu ja markkinakorot ovat nousussa

Forbesin mukaan etenkin vähittäiskauppa on osoittautunut kipupisteeksi laajemmilla Liikekiinteistöjen markkinoilla, kun laajamittaiset myymälöiden sulkemiset kiihtyivät vuonna 2017 ja jatkuivat vuoteen 2018. Esimerkiksi suosittu ostoskeskus REIT Westfield Corporation näki osakekurssinsa irtoa noin 30% välillä puolivälissä 2016 ja loppuvuodesta 2017 ennen kääntää joitakin tappioita tammikuuhun 2018. Unibail-Rodamco SE osti Westfieldin 15 dollarilla.,8 miljardia, Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

useimmat yritykset kuitenkin väittävät, että kiinteistömarkkinat pysyvät kokonaisuudessaan terveinä. J. P. Morgan, sen ”2019 Kaupallinen Kiinteistö Outlook,” pitkälti kaikui CBRE on näkemys siitä, että 2018 oli yhdeksäs vuosi lisää kaupallisen kiinteistön vuokraa ja arvostukset. Morgan ennustaa, että tahti hidastuu, mutta jatkuu ja taantuu vasta vuoden 2019 jälkeen.,

huomaa, että COVID-19-pandemia ei ole toistaiseksi saanut kiinteistöjen arvoa merkittävästi laskemaan, ja kiinteistöjen arvot ovat pysyneet vakaina tai jopa nousseet, aivan kuten osakemarkkinat vuoden 2020 syksyn aikana. Tämä on keskeinen ero vuonna 2020 sattuneen taloudellisen laskeuman ja kymmenen vuotta aiemmin tapahtuneen välillä.,