un contrato de arrendamiento es un acuerdo escrito para el alquiler de una propiedad por una cantidad fija de tiempo, generalmente un año. Cuando la cantidad fija de tiempo (el «término» del arrendamiento) ha terminado, el arrendamiento termina., En este punto, una de las pocas cosas puede suceder:
- El inquilino se muda
- El propietario y el inquilino firman un nuevo contrato de arrendamiento, con los mismos o diferentes términos
- El inquilino se queda en el alquiler con la aprobación del propietario, creando un nuevo arrendamiento (en la mayoría de los Estados, esto crea un arrendamiento mes a mes con los mismos términos y condiciones del antiguo arrendamiento), o
- El inquilino se queda en el alquiler a pesar de que el propietario propietario para iniciar los procedimientos de desalojo.,
a veces, sin embargo, no puede permanecer en su alquiler hasta el final de su contrato de arrendamiento—un evento inesperado sucede y usted tiene que mudarse. Si tienes suerte, el propietario estará de acuerdo en dejarte ir—una respuesta muy probable si el propietario es un tipo decente o hay una escasez de viviendas de alquiler y hordas de solicitantes ansiosos—o, irónicamente, si el propietario le considera un dolor en el cuello y estaría encantado de decir adiós. Si el propietario está de acuerdo en dejarlo fuera de su contrato de arrendamiento antes de tiempo, asegúrese de poner el Acuerdo para cancelar el contrato de arrendamiento por escrito.,
Pero ¿qué sucede cuando no tiene el bon voyage oficial de su propietario? Al igual que muchas respuestas legales, depende: la Ley de tu estado podría regular lo que el propietario puede hacer cuando te mudas antes del final del contrato de arrendamiento. Además, el estado del mercado de alquiler local también podría afectar lo que sucede después de romper su contrato de arrendamiento: si hay muchos alquileres en el mercado, es posible que su propietario no pueda rerent y usted podría estar en el gancho por todo el alquiler restante.,
La mayoría de los propietarios deben tratar de Rerent cuando un inquilino rompe un contrato de arrendamiento
comencemos con lo básico: su contrato de arrendamiento es un contrato, que le obliga a pagar el alquiler por todo el plazo. El hecho de que usted pague en cuotas mensuales no cambia el hecho de que le debe al propietario por la cantidad total. Entonces, si se separa temprano, ¿qué impedirá que el propietario lo demande por el alquiler de los meses restantes?
afortunadamente, en la mayoría de los estados, los propietarios no pueden simplemente sentarse y esperar a que termine el plazo, luego demandarlo por el alquiler adeudado después de que se fue., En su lugar, los propietarios deben tomar medidas razonables para rerent su lugar anterior y, si tienen éxito en la rerenting, crédito alquiler recibido del nuevo inquilino a su deuda. En el lenguaje legal, este deber se llama el deber del propietario de mitigar los daños. Antes de hacer la mudanza, revise la Ley de su estado sobre el deber del propietario a rerent (es decir, mitigar los daños). Esta regla amigable para los inquilinos tiene algunas limitaciones, sin embargo:
- Los propietarios a veces pueden responsabilizar a los inquilinos por los costos de publicidad y mostrar la unidad.
- Los propietarios deben tomar medidas razonables para rerent, no heroicas., Los propietarios no tienen que dar prioridad especial a una unidad con el fin de rerent, ni tienen que bajar el alquiler de la unidad.
- Los propietarios no tienen que aceptar a ningún solicitante que entre por la puerta. En cambio, los propietarios que intentan mitigar sus daños solo necesitan aplicar los mismos criterios de aplicación que usaron cuando alquilaron al inquilino original. Aún así, puede ayudar mucho en la situación ofreciéndole a su propietario un inquilino de reemplazo, alguien que tenga el mismo historial de crédito e alquiler que usted (o mejor).,
desafortunadamente, muchos propietarios no son conscientes de su deber a rerent para el beneficio del inquilino saliente. Incluso los propietarios que son conscientes de la regla a menudo encuentran la noción de que deben hacer un esfuerzo para minimizar el golpe financiero a alguien que rompió su contrato de arrendamiento difícil de tragar. La respuesta de algunos propietarios es mantener el depósito de seguridad (al menos) y tal vez incluso enviar una carta amenazante exigiendo el saldo del alquiler. Si esto suena como lo que te pasó, sigue leyendo.,
cuando su propietario rompe la obligación de mitigar los daños
si ha roto su contrato de arrendamiento y se ha retirado, espere perder un mes de alquiler. Incluso si la ley estatal requiere que su propietario mitigue, la mayoría de los jueces le dan a los propietarios un mes de alquiler como daños, sin importar cuán rápido anunciaran y mostraran la unidad, o cuán rápido podrían haberla alquilado si lo hubieran intentado. Lo más probable es que su propietario reste el valor de los daños de este mes de su depósito de seguridad.
pero que se le pida que pague el resto del alquiler debido bajo su contrato de arrendamiento es algo completamente diferente., Si su propietario le envía una carta exigiendo el saldo adeudado bajo su contrato de arrendamiento, responda con una carta educada, citando la Ley de su estado. Hacerlo podría hacer que el propietario se lo piense dos veces antes de sentarse ocioso y esperar para cobrar el alquiler de un apartamento vacío. Puede usar la carta de muestra que alerta al propietario sobre el deber de mitigar, a continuación, como una plantilla para su carta.
pero ¿qué pasa si tu carta no produce el resultado deseado? Podrías ir a la corte., Su antiguo propietario podría demandarlo por el alquiler adeudado desde el momento en que se mudó hasta el final del contrato de arrendamiento, o podría demandar a su antiguo propietario para recuperar deducciones irrazonables de su depósito de seguridad.
si usted o su propietario demandan, necesitará tener alguna prueba de que el propietario no mitigó para apoyar su posición. Después de dejar el alquiler, reúna evidencia de los esfuerzos del propietario (o la falta de ellos) para investigar su unidad anterior., Trate de averiguar si el propietario anunció (Revise Craigslist y anuncios de alquiler durante un mes o así), mostró la unidad (pregunte a los vecinos), alquiló apartamentos comparables pero no el suyo, o de hecho alquiló la unidad y ahora está tratando de doble inmersión. En algunos estados, si termina en la corte argumentando que el propietario no tomó medidas para rerent, no puede sentarse y esperar a que el propietario presente pruebas de que diligentemente trató de rerent. En su lugar, tendrá que proporcionar la prueba de su pereza.,
Carta de muestra alertando al propietario sobre el deber de mitigar
21 de junio de 20XX
Bill C. Lecter
90 Maple Avenue
Monroe, CA 90000
Estimado Sr. Lecter:
hasta hace poco, Alquilé su piso en 78 Oak Street en Monroe. Desafortunadamente, una transferencia de trabajo hizo necesario que me mudara a Harding, a unas 100 millas de distancia. Como expliqué a finales de mayo, no tuve más remedio que romper el contrato de arrendamiento de mi año el 1 de junio de 20XX. Me fui sin pagar alquiler por el tiempo que viví allí.,
me decepcionó recibir su carta fechada el 18 de junio de 20xx, en la que me informaba de que esperaba que le pagara los seis meses restantes de alquiler. Usted declaró que se quedará con todo mi depósito de seguridad (dos meses de alquiler) y ha exigido que le pague por los cuatro meses restantes de alquiler.
puedo dirigir su atención a la sección 1951.2 del Código Civil de California, que requiere que un propietario haga esfuerzos razonables para rerent después de que un inquilino haya roto el contrato de arrendamiento., Como sabes, los alquileres son escasos en esta ciudad, y yo pensaría que podrías rerent mi piso, que es bastante bonito, bastante rápido. Si bien Estoy preparado para cubrir un mes mientras usted prepara, anuncia y muestra la unidad, ciertamente No estoy dispuesto a pagar más Alquiler en un apartamento que ha dejado vacío a propósito.
atentamente,
Tom Tenant
23 Seventh Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
razones legalmente justificables para romper un contrato de arrendamiento
la sección anterior se aplica a situaciones en las que no tiene una razón legalmente justificada para irse., Sin embargo, la ley reconoce que a veces los inquilinos tienen razones justificables para mudarse de un alquiler antes de que finalice su contrato de arrendamiento. Estos incluyen:
- desalojo Constructivo. El hecho de que un propietario no mantenga una vivienda en forma y habitable (llamado incumplimiento de la «garantía implícita de habitabilidad») podría ser una razón legalmente justificable para irse. El término legal para tener que salir bajo estas circunstancias es «desalojo constructivo», lo que significa que al proporcionar una vivienda inhabitable, el propietario tiene para todos los propósitos prácticos desalojado., Si cree que ha sido desalojado constructivamente, considere consultar a un abogado local de propietarios e inquilinos antes de mudarse.algunos estados no reconocen el desalojo constructivo o solo permiten que un inquilino rompa un contrato de arrendamiento bajo condiciones extremas o específicas.
- violación del disfrute tranquilo (o Pacífico). Si un propietario interfiere seriamente con (o permite que otro interfiera con) la capacidad del inquilino para disfrutar del alquiler, el inquilino podría tener motivos justificables para romper el contrato de arrendamiento., Este derecho al «disfrute tranquilo» puede abarcar una amplia gama de comportamientos del propietario, como entrar en el alquiler sin previo aviso al inquilino, permitir la actividad ilegal en el local o ignorar las quejas repetidas sobre el mal comportamiento de otros inquilinos (a quienes el propietario puede controlar). Una vez más, si usted cree que su propietario ha violado su derecho a disfrutar tranquilamente de su alquiler, considere consultar a un abogado local de propietario e inquilino antes de mudarse.
- Servicio Militar Activo., En todos los estados, los inquilinos que ingresan al servicio militar activo tienen derecho a irse antes de que finalice el plazo del contrato de arrendamiento sin penalización alguna. Los inquilinos que necesitan romper su contrato de arrendamiento debido al servicio militar activo deben notificar a su propietario de su intención de irse, junto con una copia de sus órdenes. Una vez que el propietario recibe el Aviso, un arrendamiento mes a mes terminará 30 días después del día en que el alquiler es el siguiente debido. Para un contrato de arrendamiento, el arrendamiento finalizará el último día del mes siguiente al mes en el que se entrega el aviso.
- Otras Razones., Algunas leyes estatales enumeran otras razones que permiten a los inquilinos romper un contrato de arrendamiento, por ejemplo, debido a una reubicación laboral o problemas de salud familiar, o porque usted es víctima de violencia doméstica. Si tiene una buena razón para un movimiento repentino, consulte la ley estatal sobre el deber del propietario a rerent para ver si todavía está en el gancho para el alquiler por el plazo restante del contrato de arrendamiento.