en lejekontrakt er en skriftlig aftale om leje af en ejendom i et fast tidsrum—typisk et år. Når den faste tid (lejekontraktens “løbetid”) er forbi, slutter lejemålet., På dette tidspunkt, en af de få ting kan ske:
- lejeren flytter ud
- udlejer og lejer underskrive en ny lejekontrakt, med de samme eller forskellige udtryk
- lejeren ophold i leje med udlejerens godkendelse, at skabe et nyt lejemål (i de fleste stater, dette skaber en måned-til-måned lejemålet med de samme vilkår og betingelser i det gamle lejemål), eller
- lejeren ophold i leje på trods af det faktum, at udlejer ønsker lejeren til at flytte, at tvinge ejeren til at begynde udsættelse af sagen.,
Nogle gange kan du dog ikke blive i din leje gennem slutningen af din lejekontrakt—der sker en uventet begivenhed, og du skal flytte ud. Hvis du er heldig, vil din udlejer acceptere at lade dig gå—et svar sandsynligvis, hvis din udlejer er en anstændig slags, eller der er mangel på lejeboliger og horder af ivrige ansøgere—eller ironisk nok, hvis udlejer betragter dig som en smerte i nakken og ville være glad for at sige farvel. Hvis din udlejer accepterer at slippe dig ud af din lejekontrakt tidligt, skal du sørge for at sætte aftalen om at annullere lejekontrakten skriftligt.,
men hvad sker der, når du ikke har din udlejers officielle bon voyage? Ligesom masser af juridiske svar afhænger det – din stats lov kan regulere, hvad din udlejer kan gøre, når du flytter ud inden lejekontraktens afslutning. Også, status for det lokale lejemarked kan også påvirke, hvad der sker, når du bryder din lejekontrakt—hvis der er en masse huslejer på markedet, din udlejer er muligvis ikke i stand til at rerent, og du er muligvis på krogen for al den resterende leje.,
De fleste udlejere skal forsøge at Rerent, når en lejer bryder en lejekontrakt
lad os starte med det grundlæggende: din lejekontrakt er en kontrakt, der forpligter dig til at betale husleje for hele perioden. Det faktum, at du betaler i månedlige rater, ændrer ikke det faktum, at du skylder udlejer for hele beløbet. Så hvis du splitter tidligt, hvad er der for at forhindre udlejeren i at sagsøge dig for de resterende måneders leje?
heldigvis kan udlejere i de fleste stater ikke bare læne sig tilbage og vente på, at udtrykket slutter, og derefter sagsøge dig for den husleje, der skal betales, efter at du har forladt., I stedet skal udlejere tage rimelige skridt til at rerent dit tidligere sted, og hvis de har succes med at rerenting, kredit leje modtaget fra den nye lejer til din gæld. På legalesisk kaldes denne pligt udlejerens pligt til at afbøde skader. Før du foretager flytningen, skal du kontrollere din statslov om udlejerens pligt til rerent (det vil sige at afbøde skader). Denne lejervenlige regel har dog nogle begrænsninger:
- udlejere kan undertiden holde lejere ansvarlige for omkostningerne ved reklame og visning af enheden.
- udlejere skal tage rimelige skridt til at rerent, ikke heroiske., Udlejere behøver ikke at give en enhed særlig prioritet for at rerent den, og de behøver heller ikke at sænke lejen for enheden.
- udlejere behøver ikke at acceptere nogen ansøger, der går i døren. I stedet skal udlejere, der forsøger at afbøde deres skader, kun anvende de samme ansøgningskriterier, som de brugte, da de lejede til den oprindelige lejer. Stadig kan du hjælpe situationen meget ved at tilbyde din udlejer en erstatningslejer, nogen der har den samme gode kredit-og lejehistorie, som du gjorde (eller bedre).,
Desværre er mange udlejere uvidende om deres pligt til at rerent til fordel for den afgående lejer. Selv udlejere, der er opmærksomme på reglen, finder ofte forestillingen om, at de skal gøre en indsats for at minimere det økonomiske hit til en person, der brød deres lejekontrakt hårdt at sluge. Svaret fra nogle udlejere er at holde depositum (i det mindste) og måske endda sende et truende brev, der kræver balancen i lejen. Hvis det lyder som hvad der skete med dig, læs videre.,
når din udlejer bryder pligten til at afbøde skader
Hvis du har brudt din lejekontrakt og taget afsted, kan du forvente at miste en måneds husleje. Selv hvis statslovgivningen kræver, at din udlejer mildner, giver de fleste dommere udlejere en måneds leje som skader, uanset hvor hurtigt de annoncerede og viste enheden—eller hvor hurtigt de kunne have lejet den, hvis de havde prøvet. Mest sandsynligt vil din udlejer trække denne måneds værdi af skader fra dit depositum.
men at blive bedt om at pony op resten af lejen på grund af din lejekontrakt er noget helt andet., Hvis din udlejer sender dig et brev, der kræver balancen i henhold til din lejekontrakt, skal du svare med et høfligt brev med henvisning til din stats lov. Hvis du gør det, kan din udlejer tænke to gange om at sidde inaktiv og vente på at indsamle leje fra dig til en tom lejlighed. Du kan bruge Prøvebrevet, der advarer udlejer om pligten til at afbøde, nedenfor, som en skabelon til dit brev.
men hvad nu hvis dit brev ikke giver det ønskede resultat? Du kan være på vej til retten., Din tidligere udlejer kan sagsøge dig for lejen, der skyldes fra det tidspunkt, du flyttede ud til lejekontraktens afslutning, eller du kan sagsøge din tidligere udlejer for at inddrive urimelige fradrag fra dit depositum.
Hvis du eller din udlejer sagsøger, skal du have noget bevis for, at udlejer ikke formildede for at støtte din position. Når du har forladt lejen, skal du indsamle bevis for udlejerens indsats (eller mangel deraf) for at rerent din tidligere enhed., Prøv at finde ud af, om udlejeren annoncerede (tjek Craigslist og udlejningsannoncer i en måned eller deromkring), viste enheden (spørg naboerne), lejede sammenlignelige lejligheder, men ikke din, eller faktisk lejede enheden og forsøger nu at dobbeltdyppe. I nogle medlemsstater, hvis du ender i retten hævdede, at udlejer har undladt at tage skridt til at rerent, kan du ikke læne dig tilbage og vente for ejeren at bevise, at han ihærdigt forsøgte at rerent. I stedet, du bliver nødt til at levere bevis for hans dovenskab.,
eksempel på et Brev, der Advarer Udlejer Pligten til at Afhjælpe
21 juni 20xx
Bill C. Lecter
90 Ahorn Allé
Monroe, CA 90000
Kære Mr. Lecter:
Indtil for nylig, jeg har lejet din hjemme på 78 Oak Street i Monroe. Desværre gjorde en joboverførsel det nødvendigt for mig at flytte til Harding, nogle 100 miles væk. Som jeg forklarede i slutningen af maj, havde jeg intet andet valg end at bryde mit års lejekontrakt den 1. juni 20x June.lejekontrakten havde seks måneder tilbage. Jeg forlod på grund af ingen leje for den tid, jeg boede der.,
Jeg var skuffet over at modtage deres brev af 18.juni 20x June, hvori de meddelte mig, at de forventer, at jeg skal betale dem for de resterende seks måneders husleje. Du oplyste, at du vil beholde hele mit depositum (to måneders leje) og har krævet, at jeg betaler dig for de resterende fire måneders leje.
må jeg rette din opmærksomhed til California Civil Code Section 1951.2, som kræver, at en udlejer bruger en rimelig indsats for at rerent, efter at en lejer har brudt lejekontrakten., Som du ved, huslejer er knappe i denne by, og jeg ville tro, at du kunne rerent min lejlighed, hvilket er ganske rart, ret hurtigt. Mens jeg er parat til at dække en måned, mens du forbereder, annoncere, og vise enheden, jeg er bestemt ikke villig til at betale yderligere leje på en lejlighed, som du med vilje har forladt tom.
med Venlig hilsen,
Tom Lejer
23 Syvende Avenue
Harding, CA 90000
209-555-4567
Juridisk Berettiget grund til at Bryde en Lejekontrakt
Det foregående afsnit finder anvendelse på situationer, hvor du ikke har en juridisk gyldig grund til at forlade., Loven anerkender dog, at lejere undertiden har berettigede grunde til at flytte ud af en leje, før deres lejekontrakt slutter. Disse omfatter:
- konstruktiv udsættelse. En udlejers manglende opretholdelse af pasform og beboelige boliger (kaldet et brud på den “underforståede garanti for beboelighed”) kan være en juridisk forsvarlig grund til at forlade. Det juridiske udtryk for at skulle forlade under disse omstændigheder er “konstruktiv udsættelse”, hvilket betyder, at udlejeren ved at levere uopløselige boliger til alle praktiske formål har udsat dig., Hvis du mener, at du er blevet konstruktivt udsat, overveje at konsultere en lokal udlejer-lejeradvokat, før du flytter ud—nogle stater anerkender ikke konstruktiv udsættelse eller tillader kun en lejer at bryde en lejekontrakt under ekstreme eller specifikke forhold.
- brud på stille (eller fredelig) nydelse. Hvis en udlejer alvorligt forstyrrer (eller tillader en anden at forstyrre) lejerens evne til at nyde lejen, kan lejeren have berettigede grunde til at bryde lejemålet., Denne ret til at “stille nydelse” kan omfatte en bred vifte af udlejer adfærd, såsom indtastning af udlejning uden tilstrækkelig varsel til den lejer, som tillader ulovlig aktivitet på stedet, eller at ignorere gentagne klager over andre lejere’ (hvem kan udlejeren kontrol) dårlig opførsel. Igen, hvis du mener, at din udlejer har krænket din ret til stille nydelse af din leje, overveje at konsultere en lokal udlejer-lejer advokat, før du flytter ud.
- aktiv militærtjeneste., I alle stater har lejere, der går ind i aktiv militærtjeneste, ret til at forlade, inden lejeperioden udløber uden straf. Lejere, der har brug for at bryde deres lejekontrakt på grund af aktiv militærtjeneste, skal give deres Udlejer Meddelelse om deres hensigt om at forlade sammen med en kopi af deres ordrer. Når udlejer modtager varsel, En måned-til-måned lejemål vil ende 30 dage efter den dag, at lejen er næste grund. For en lejekontrakt slutter lejemålet den sidste dag i måneden efter den måned, hvor meddelelsen er leveret.
- andre grunde., Et par statslige love viser andre grunde, der giver lejere mulighed for at bryde en lejekontrakt, for eksempel på grund af en jobflytning eller familiesundhedsproblemer, eller fordi du er offer for vold i hjemmet. Hvis du har en god grund til et pludseligt træk, skal du kontrollere din statslov om udlejerens pligt til at rerent for at se, om du stadig er på krogen til leje i den resterende lejeperiode.