om du har spenderat lite tid på att söka i investment homes har du förmodligen stött på artiklar eller forum som diskuterar fördelarna med nyckelfärdiga egenskaper. Människor är ganska passionerade i båda ändarna av diskussionen.
i den här artikeln kommer jag att dela min erfarenhet av att köpa nyckelfärdiga egenskaper genom två olika typer av företag, fördelarna och nackdelarna för varje, och hur man bestämmer om denna investeringsmetod är meningsfull för dig.
låt oss först snabbt definiera vad en nyckelfärdig egenskap ens är.,
Vad är en nyckelfärdig egenskap?
definitionerna varierar något, men de flesta håller med om att en nyckelfärdig fastighet är en som är helt rehabiliterad och hyrd. Allt du behöver göra är ganska bokstavligen ”vrid nyckeln” för att låsa upp ytterdörren. Din nya hyresgäst kan flytta in idag, och det finns ingen fördröjning från när du undertecknar den streckade linjen.
fördelar med nyckelfärdiga egenskaper
- fastigheten är i rent skick. Processen att få en hyresgäst bör vara ganska sömlös.
- Det bör finnas minimala reparationer eller renoveringar som behövs på fastigheten.,
- under de första åren förväntas reparationskostnaderna vara mycket låga eftersom nyckelfärdiga egenskaper ofta nyligen renoverats. Detta kan leda till ett starkt kassaflöde under de första åren.
nackdelar med nyckelfärdiga egenskaper
- nyckelfärdiga egenskaper kan vara på den dyrare sidan i fastighetsinvesteringar, vilket kräver mer investeringar i förskott. Detta drivs ofta av den höga nivån av rehab och reparation.
- den högre prispunkten för en nyckelfärdig egendom lämnar inte mycket, om någon, ytterligare eget kapital utöver handpenningen., Det är ofta där du hör att det finns ”inga erbjudanden” från vissa investerare som föredrar att fixa egenskaper själva.
det finns företag som är specialiserade på nyckelfärdiga fastighetsinvesteringar runt om i landet. Jag har funnit att den största koncentrationen av egenskaper som verkar vara i Mellersta och Sydöstra städer, såsom Indianapolis, Memphis, Birmingham och Kansas City — alla marknader där Roofstock har fastigheter till salu.,
de två typerna av nyckelfärdiga företag
Jag har förstahandserfarenhet av att köpa från ett traditionellt Nyckelfärdigt företag och köpa en nyckelfärdig fastighet på Roofstock.
Jag valde att köpa nyckelfärdiga egenskaper eftersom jag bor väldigt långt från de marknader där jag ville investera. Jag var helt ny på fastigheter investera, så det var viktigt för mig köpa fastigheter som skulle vara lågt underhåll och omedelbart hyra-redo., Mina inköp med både Roofstock och det traditionella nyckelfärdiga företaget fungerade bra, så jag ville dela de två typerna av erfarenheter jag har haft.
erfarenhet 1: det traditionella nyckelfärdiga företaget
Jag har köpt en fastighet genom ett av de större och mer traditionella nyckelfärdiga företagen där ute som fokuserar på några viktiga marknader i Mellanvästern. Det finns två armar i företaget:
- en som hanterar köp, rehabilitering och försäljning av fastigheten.
- en annan som hanterar fastighetsförvaltningsaspekten, dvs., leasing, omsättningsprocess och år till år allmänt underhåll.
Så här fungerar processen:
nyckelfärdiga företaget köper fixer-överdelar till lägre marknadspriser. Sedan rehab de egenskaper, som kan innefatta att ersätta betydande system, såsom tak, VVS, elektriska, VVS, golv och stora köksmaskiner. Slutligen marknadsför de och säljer de omarbetade egenskaperna till investerare som letar efter hyresklara hem. De vet också hyresgäster och hantera fastigheten framöver.,
När det gäller budgetering förväntningar, nyckelfärdiga företag fungerar vanligtvis i en viss prispunkt på marknaden. Räkna med att hitta hem i $100K, $125K och $150K parentes. Om du planerar att använda finansiering, tänk på att de flesta långivare kräver vanligtvis en 20% -25% handpenning för förvaltningsfastigheter.
fastigheten jag valde var en tre sovrum, två badrum hem för $125K, som ligger i Memphis. Jag har funnit att en ~ 1500 kvadratmeter hem med tre sovrum och två bad, hyra mellan $1,000-$1,250 per månad, är mycket tilltalande för hyresgäster. Jag har inte haft några problem att hålla det ockuperat.,
den faktiska köpupplevelsen var ganska jämn. Under några månader, eftersom olika fastigheter renoverades, skulle företaget skicka mig ett digitalt häfte på varje hem. Dessa häften innehöll information såsom försäljningspris och föreslog hyra. Jag tittade igenom ett dussin häften innan jag hittade rätt egendom. Stängningsprocessen var mycket lik den process jag upplevde med Roofstock, som jag diskuterar i detalj senare.,
erfarenhet 2: det icke traditionella nyckelfärdiga företaget
den andra typen av Nyckelfärdigt företag där ute är relativt lik den som beskrivs ovan, men istället för att erbjuda egendomsförvaltningstjänster fokuserar de enbart på förvärv, rehab och försäljning. De förlitar sig sedan på marknadsplatser som Roofstock för att marknadsföra fastigheterna och ansluta dem till köpare. (Tips: En av de många fördelarna med att köpa en förvaltningsfastighet genom Roofstock är att de sätter köpare upp med en kontrollerad lokal fastighetsförvaltare).,
ett av de hem Jag köpte via Roofstock var i denna kategori. Det var på $ 100K prispunkt och ligger strax utanför Metro Atlanta.
Jag var mycket imponerad av Roofstocks köpprocess, som du kan läsa allt om strax nedan.
medan kassaflödet för egenskapen Roofstock har varit jämförbart med den jag köpte via nyckelfärdiga företaget, har uppskattningen på egenskapen Roofstock varit mycket högre. Detta beror på att Atlanta fastighetsmarknaden har sett betydande tillväxt över bostadspriser,priser och befolkning.,
är en nyckelfärdig egendom rätt för dig?
När det gäller denna fråga har jag funnit att det finns tre huvudläger:
- de som föredrar att hantera renoveringarna själva för att hålla inköpspriset så lågt som möjligt.
- de som letar efter en hyra som är redo att gå från dag ett. De är ofta kort i tid och har kontanter tillgängliga att investera.
- de som är någonstans i mitten.
den första gruppen kan säga att nyckelfärdiga är för dyrt. De är i allmänhet Gung-ho om att hantera allt själva eller med sitt självmonterade team.,
den andra gruppen kan leva väldigt långt från lönsamma hyresmarknader, som jag gör, eller ha sina händer fulla med sitt primära jobb. Till exempel, en upptagen professionell i New York City kanske inte har råd att investera lokalt, men hade råd med en hyresfastighet på en marknad som Indianapolis eller Atlanta. Och att samma persons tid kan vara bättre spenderas med att fokusera på sitt arbete snarare än att lägga nya golv, riva ut väggar eller installera toaletter.
alla andra tenderar att falla någonstans i mitten., De är intresserade av att investera i fastigheter och de vill hitta ett företag som kan hjälpa dem att uppnå sina hyresfastigheter mål.
nyckelfärdiga egenskaper är gjorda för dem som faller in i andra och tredje grupper.
det var här Roofstock spelade in för mig.
Roofstocks praktiska köpprocess
Roofstock är inte enbart ett nyckelfärdigt företag, men dess marknadsplats på nätet innehåller en del nyckelfärdiga egenskaper.
om du navigerar till marknadsplatsen kommer du att märka ett ”nyckelfärdigt” filter högst upp.,
dessa egenskaper är professionellt renoverade bostäder som kommer med en 1 års garanti för service eller ersätta frågor som VVS, elektriska och apparater. Välj endast nyckelfärdiga leverantörer kvalificerar sig för detta program och måste ha en positiv försäljningshistorik med Roofstock. Fastigheter har nyligen renoverats med målet att ha lite till ingen uppskjuten underhåll.
med Roofstock är systemet inrättat mycket som online shopping. När du har forskat på marknaden, grannskapet och hem, är du redo att köpa.,
ta en titt på den här nyckelfärdiga egenskapen som jag hittade idag på webbplatsen:
detta Indianapolis hem har moderna funktioner och ett tilltalande utseende för 2019. Låt oss säga att du vill köpa den här egenskapen.
skriv in ditt pris (jag skrev in $ 66,499, som visas ovan) och låt erbjudandet flyga. Säljaren kommer att komma tillbaka till dig inom några dagar och acceptera, avvisa eller komma tillbaka med ett alternativt erbjudande.
att köpa hyresfastigheter på Roofstock är så enkelt., Teamet kommer att guida dig från början till slut, inklusive rekommendera långivare, försäkringsgivare och fastighetsbolag — som alla har granskats av Roofstock.
Jag har personligen gått igenom denna process tre gånger med Roofstock och kan tala med enkel transaktion för varje. (Ta reda på hur det är att köpa tre investeringsfastigheter på en dag i min Roofstock recension.)
är du redo att köpa en nyckelfärdig fastighet?
köpa nyckelfärdiga hyra hem har varit en stor del av min investering framgång., Att ha en hyra med väldigt få problem för de första åren har varit ett bra sätt att få mina fötter våta utan att känna att jag är överväldigad. Den månatliga avkastningen och kassaflödet har också varit stark.
om du är redo att hoppa in i fastigheter investerar, nyckelfärdiga avenue kan vara en bra väg för dig. Roofstock har ett stort utbud av fastigheter på massor av marknader som kan hjälpa dig att nå dina investeringsmål.
Jag vill lämna dig med denna avslutande tanke: Jag kommer aldrig att hävda att nyckelfärdiga hyresfastigheter är nr 1 mest lukrativa sätt att investera i fastigheter., Det är bara ett av många, många sätt att investera. Om du sätter ihop ditt eget lag, hitta affären själv, och gillar att svänga en hammare, kan avkastningen vara bättre.
För Mig har inköp via Roofstock samt det andra traditionella nyckelfärdiga företaget varit ett fantastiskt sätt att komma igång med fastighetsinvesteringar med minimal huvudvärk.
även om jag bor halvvägs runt om i världen från mina investeringar, kan jag sova bekvämt att veta att kvalificerade lokala lag hanterar dessa solida egenskaper för mig.,
det är en ganska underbar känsla.