Vad är intyget om beläggning, och varför är det så stor sak?

När du köper i New York City måste du göra din forskning. Ett av de dokument du behöver för att slå upp är intyg om beläggning (C av O) och det bör inte förbises. Det anges hur en byggnad kan användas—och omfattar både den typ av användning byggnaden är planlagd för, såsom kommersiella eller bostäder, och även hur många bostäder är tillåtna på adressen.,

det kanske inte låter så viktigt, men det har faktiskt befogenhet att vinna rättsliga fall, avsluta förhandlingar, eller sätta kibosh på din inteckning. Oavsett om du köper eller renoverar, vill du veta att dina framtida planer för byggnaden är tillåtna. När du hyr—om intyget om beläggning inte matchar byggnadens användning – har din hyresvärd ingen laglig rätt att samla in hyra.,

det finns också ett dokument som kallas ett tillfälligt intyg om beläggning, vilket innebär att en byggnad är säker att bebo men fortfarande har ett enastående arbete att göra eller tillstånd att få innan en C OF O beviljas.

Vad gör en C av O och en TCO så stor sak?

utan något dokument kan ingen juridiskt uppta en byggnad, så om du befinner dig i en byggnad som inte har dessa dokument, förutom i vissa sällsynta fall riskerar du att staden utfärdar en ledig order.

är du inte säker på byggnadens status?, Du kan slå upp någon fastighet C av O genom stadens byggnader informationssystem. Om du är hyresgäst är bördan på din hyresvärd att rätta till eventuell saknad dokumentation, och de kan inte hämta hyra från dig om det inte finns någon C av O eller TCO.

brist på C av O kan skada din finansiering

om du är i färd med att köpa en lägenhet i en byggnad och har fått reda på att den saknar en C av O eller TCO, vill du att detta adresseras omedelbart.

”du vill inte ärva andras juridiska problem”, säger Dean Roberts, en fastighetsadvokat på företaget Norris McLaughlin., Till att börja med, problem eller förseningar med C av O kan kasta bort din inteckning processen. Bankerna behöver åtminstone en TCO för att utfärda finansiering.

”Vi kan överväga en TCO för ett hypotekslån, men ytterligare villkor för lånegodkännande kan krävas, till exempel verifiering av TCO och validering av att datumen inte löper ut före lånets slutdatum”, säger Brittney Baldwin, vice president och låneansvarig på National Cooperative Bank (och en Brick Underground sponsor). Bedömningar och underwriting riktlinjer skulle behöva uppfyllas också.,

vad utlöser en förändring i C av O?

det finns några vanliga scenarier där köpare kan stöta på C av O-problem. Det är ofta ett problem med radhus som kan ha uppgraderats för att skapa ytterligare bostadsutrymme. En två-familj förvandlas till en tre-familj skulle vanligtvis behöva en ny C av O, men du kan hitta ägare som försummade detta steg.

om du gör betydande renoveringar eller köper en fixer-upper med avsikt att lansera i omfattande arbete, kan du behöva uppdatera C OF O, förutom att få alla nödvändiga tillstånd.,

varje renovering som skapar en förändring av antalet rum, eller en förändring av användningen av utrymmena kommer att kräva ett tillstånd, vilket innebär att det är värt att kontrollera om en förändring i beläggning har utlösts. En kvalificerad arkitekt kommer att kunna granska dina planer och flagga eventuella problem.

vilka nya utvecklingsköpare behöver veta

c av O-problem tenderar också att bakre huvudet för köpare i nya byggbyggnader, som kan ha en TCO, men kan inte få ett slutfört intyg om närvaro tills de är färdiga.,

”Du kommer att upptäcka att C OF O alltid är ett rörligt mål så långt som när det kommer fram, så gör sitt bästa för att uppskatta, stimulera och hålla människor i transaktionen”, säger Nicholas Palance, grundare och VD för Nicholas Palance Real Estate.

för att undvika krångel och kostnader som kommer med en försenad flytt-in datum (såsom behovet av lagring och kostnaden för tillfälliga utgrävningar), kan det vara värt att lägga till en extra tre månader på oavsett datum en utvecklare ger dig för en byggnadens godkännande.

köpare kan använda dem för hävstångseffekt.,

Palance påpekar att det är särskilt viktigt att hålla en mycket nära klocka på TCO utgångsdatum.

”Jag hade en $ 10 miljoner affären spårade ur eftersom en utgångna TCO förnyelse kom en dag efter att köparen kunde backa ur kontraktet. På en minskande marknad ger en utdragen process en möjlighet för köparen att omförhandla ett lägre pris med hävstången att gå bort. I många fall kan detta undvikas, säger han.,

det finns också situationer där en byggnads C av O kan vara felaktig, till exempel om du har en lägenhet konvertering där utvecklaren endast fått en TCO, eller co-op byggnader som på något sätt bryter mot C av O. Tänk på att till skillnad från lägenheter, enskilda lägenheter i co-op byggnader inte har intyg om beläggning; det finns helt enkelt en C av O för hela byggnaden, vilket innebär att ditt öde kan vara i ledningens händer.,

hur man korrigerar C av O-problem

den enklaste lösningen är att anställa en erfaren expeditor för att påskynda pappersarbetet och kostnaden som varierar beroende på svårighetsgraden av problemet. ”Det är ett problem som kan lösas förutsatt att överträdelsen inte är så hemsk att det är ett hot mot säkerhet eller hälsa”, säger Roberts.

vanligtvis kommer något C av O-problem att dyka upp i titelsökningen. ”Det är en av de saker som måste åtgärdas långt innan du stänger. Som köpare bedömer du först hur allvarligt problemet är och ser om det är fixerbart, säger Roberts., En lösning är att ha säljaren lägga pengar åt sidan i escrow så att du kan åtgärda problemet. Expeditörer arbetar inte gratis.

tidigare versioner av denna artikel inkluderade skrivning och rapportering av Virginia K. Smith.