villaägare som faller på hårda tider riskerar att förlora sina hem om de inte betalar sin fastighetsskatt. Det beror på att lokala myndigheter har rätt att placera en kvarstad på hemmet för tillbaka skatter som förhindrar att fastigheten säljs eller refinansieras tills skulden betalas. För fastighetsinvesterare ger detta en möjlighet. I stället för att gå igenom avskärmning, län föredrar ofta att auktionera ut sina skattelättnader., Den högstbjudande vinner rätten att samla in tillbaka sin investering plus en räntebetalning från husägaren.
Vad är en skatteförsäljning?
län och städer har en kraftfull verkställighetsmekanism när husägare faller brottsligt på sina fastighetsskatter: rätten att placera en kvarstad mot hemmet. En kvarstad är en rättslig fordran mot fastigheten. Det ger kvarstaden rätt att samla in skatteskulden, plus ränta och påföljder, från fastighetsägaren. Kvarstaden kan också utestänga på fastigheten om skulden inte betalas inom en viss tid.,
medan panträtt ger kommunen rätt att utestänga, väljer de flesta att kringgå kostnaderna i samband med utestängning och istället sälja av sina panträtt vid en skatteförsäljning. Skatteförsäljning är auktioner där investerare bjuder på ägande av skatt kvarstad certifikat. Investerare tjäna pengar på ett av två sätt: genom att samla in ränta på skatteskulden från husägare, eller genom att utestänga fastigheten och ta ägande av äganderätten.
Var hittar du skatt brottslig egendom till salu?,
olika kommuner har olika regler för att sälja fastighetsskatt kvarstad men i allmänhet, när en kvarstad lämnas in, fastigheten kommer att placeras på en brottslig skattelista och planerad till försäljning i nästa auktion. Du kan hitta en lista över kommande skatt försäljning på länets hemsida. Prata med county tax assessor kontor om hur auktionen fungerar och hur man deltar. Vissa jurisdiktioner debiterar avgifter eller insättningar för deltagande. De flesta Kalifornien län, till exempel, ta ut en insättning som sträcker sig från $2,500 till $5,000 att utesluta falska budgivare., Depositionen återbetalas efter auktionen om du inte vinner.
på auktionsdagen blir den vinnande budgivaren lagligt åtagit sig att betala tillbaka skatter och köpa skatt brottslig egendom kvarstad. Var noga med att undersöka fastigheten du bjuder på så att du inte fastnar med en citron. Det är lätt att köra av fastigheten och kontrollera uppenbara problem som brand eller översvämning skada. Om du betalar $10,000 för en skatt lien och marken är bara värt $ 5,000 eftersom huset har bränt ner, kommer du att förlora pengar.,
Du kanske inte vill bjuda på en fastighet med massor av andra kvarstad och domar på det, som en IRS skatt kvarstad, eftersom du kommer att fastna med dessa skulder om du utestänga. Kolla titeln med länsinspelaren. Du kan också besöka County surveyor kontor och slå upp sina plat kartor och undersökningar. Om fastigheten du är intresserad av är inland eller har ingen vägåtkomst, kanske det inte är värt så mycket som du tror.
tänk på att egenskaper tas bort från auktionslistan när husägare betalar av skatteskulden., Det är en bra idé att göra din forskning så nära som möjligt till auktionsdatum så att du inte slösa tid på en inlösad egendom, och se till att du har en uppdaterad lista.
Hur fungerar Lien-auktionen?
det finns två primära auktionsmetoder. En är känd som en bud-down, där potentiella investerare bjuder den lägsta ränta som de är villiga att acceptera på certifikatet. Kommunen har en högsta lagstadgad ränta som kan vara så hög som 18 procent, och investerare bjuder ner därifrån. De flesta investerare kommer undan med en ränta mellan 3 procent och 7 procent.,
det andra alternativet innebär att bjuda in en premie på certifikatet. När du köper en skatt kvarstad, betalar du i princip beloppet av husägarens skuldsättning-det är tillbaka skatter plus ränta och påföljder. Investeraren som betalar den högsta premien över detta belopp vinner.
om jag betalar tillbaka skatt på en fastighet äger jag Den?
När du köper en skatt kvarstad certifikat, du köper rätt att få en skuld betalning, inte gärningen till huset. Husägaren är fortfarande den juridiska ägaren av hemmet. Om han inte betalar skatteskulden kan du utestänga., Men du kan inte köpa en skatt lien, vända och utestänga på fastigheten nästa dag.
i varje jurisdiktion får husägare en inlösenperiod – var som helst mellan tre månader och tre år – för att återbetala det belopp du betalat för certifikatet plus ränta och påföljder. Det är först efter inlösenperioden är upp att du kan lämna in en avskärmning process rättegång att ta ägande av fastigheten. Det händer sällan eftersom den stora majoriteten av skattelättnader betalas före inlösendagen.
här är ett exempel., Låt oss säga att en husägare är brottslig på sina skatter i summan av $ 3,000 och du har bjudit en 10 procent ränta. Staten tar också ut en $ 50 straff varje 6 månader. Du förvärvar skatten lien och hålla den i 12 månader tills ägaren betalar av $ 3,000 skulden. Dina intäkter består av ränta på $ 300 (12 månader på 10 procent) och $100 i straffinkomst (två cykler på $50). Den totala intjänade räntan är $ 400 mot en $ 3,000 investering. Det är en vinst om ditt mål är att få ditt investeringskapital tillbaka plus en anständig ränta., Men om ditt mål är att köpa fastigheter till knock-down priser, du kommer att vara otur när husägare betalar upp.
är skatt kvarstad försäljning samma som skatt handling försäljning?
vid tidpunkten för offentliggörandet är 31 stater ”skattelättnader.”I dessa stater, investerare bud direkt på egendom gärning och inte bara skatteskulden. Den vinnande budgivaren kommer att förvärva laglig titel på auktion dag för mängden av deras vinnande bud. Dock, villaägare har fortfarande en laglig inlösenperiod att göra bra på vad de är skyldiga och få titeln tillbaka i de flesta stater., Så i verkligheten kommer du inte att få titeln fri och tydlig i flera månader eller år. Du kommer att förlora fastigheten om ägaren löser men du bör se en avkastning på din investering i form av ränta och påföljder.
skattehandling försäljning är vanligtvis auktioner, och budgivningen börjar med mängden tillbaka skatter, påföljder och ränta och spärrar upp därifrån. Dessa auktioner följer det traditionella formatet med gärningen går till högstbjudande. Andra stater säljer skatte-fallerade fastigheter direkt till köpare för ett fast pris, vilket kringgår auktionsförsäljningen., Hursomhelst, priserna tenderar att sitta ganska nära hem nuvarande marknadsvärde. Även om det är säkert möjligt att landa ett fynd, är det osannolikt att du får en pennies på dollarn affär.
se upp för Homeowner konkurs
medan skattelättnader kan verka som en relativt säker investering, förstå att om de brottsliga skattebetalarna filer för konkurs, de kommer att ges ännu mer tid att lösa in sin skuldsättning. Konkurs tenderar att stoppa insamling ansträngningar så du måste vänta ännu längre för att samla in avkastningen på din investering eller fil för avskärmning., En konkurs arkivering kan också utlösa en lägre ränta eftersom konkursdomstolarna har bred bredd för att minska räntorna för att hjälpa gäldenärer komma tillbaka på sina fötter.