kommersiella fastigheter (CRE)

Vad är kommersiella fastigheter (CRE)?

kommersiella fastigheter (Cre) är egendom som används uteslutande för affärsrelaterade ändamål eller för att tillhandahålla en arbetsyta snarare än som en bostadsyta, som i stället skulle utgöra bostadsfastigheter. Oftast hyrs kommersiella fastigheter till hyresgäster för att genomföra inkomstgenererande aktiviteter. Denna breda kategori av fastigheter kan omfatta allt från en enda skyltfönster till ett stort köpcentrum.,

kommersiella fastigheter innehåller flera kategorier, såsom återförsäljare av alla slag, kontorslokaler, hotell& resorts, strip gallerior, restauranger och vårdinrättningar.

grunderna i kommersiella fastigheter

kommersiella fastigheter tillsammans med bostadsfastigheter utgör de två primära kategorierna av fastigheter. Bostadsfastigheter inkluderar strukturer som är reserverade för mänsklig bostad och inte för kommersiell eller industriell användning. Som namnet antyder, kommersiella fastigheter används i handeln, och multi-enhet hyresfastigheter som fungerar som bostäder för hyresgäster klassificeras som kommersiell verksamhet för hyresvärden.,

kommersiella fastigheter kategoriseras vanligtvis i fyra klasser, beroende på funktion:

1. kontorsutrymme;
2. industriell användning;
3. flerfamiljshyra; och
4. detaljhandel.

enskilda kategorier kan också klassificeras ytterligare. Kontorsutrymme, till exempel, karakteriseras ofta som klass A, klass B eller klass C.

• klass A representerar de bästa byggnaderna när det gäller estetik, ålder, infrastrukturkvalitet och plats.,
• byggnader av klass B är vanligtvis äldre och inte lika konkurrenskraftiga—prisvisa-som byggnader av klass A. Investerare riktar sig ofta till dessa byggnader för restaurering.
• klass C byggnader är de äldsta, vanligtvis över 20 år, ligger i mindre attraktiva områden, och behov av underhåll.

Observera att vissa zonindelning och licensiering myndigheter ytterligare bryta ut industriella egenskaper—platser som används för tillverkning och produktion av varor, särskilt tunga varor—men de flesta anser att det är en delmängd av kommersiella fastigheter.,

kommersiella leasingavtal

Vissa företag äger de byggnader de upptar. Det mer typiska fallet är dock att den kommersiella egendomen hyrs ut. Vanligtvis äger en investerare eller grupp investerare byggnaden och samlar hyran från varje företag som är verksamt där. Kommersiella hyresavgifter-priset att uppta ett utrymme under en angiven period-är vanligtvis citeras i årliga hyra dollar per kvadratmeter. Omvänt, bostadsfastigheter priser citat som en årlig summa eller en månadshyra.,

kommersiella leasingavtal kommer vanligtvis att löpa från ett år till tio år eller mer, med kontors-och detaljhandelsyta i genomsnitt mellan fem och tio år. Detta kan jämföras med mer kortsiktiga årliga eller månad till månad bostadshyresavtal.

i en 2017-studie utförd av fastighetsmarknadsanalytikerföretaget CBRE Group, Inc., analytiker Alex Krasikov fann att termen—längd—av ett leasingavtal var proportionell mot storleken på det utrymme som hyrs. Vidare visade uppgifterna att hyresgästerna skulle ange långa hyresavtal för att låsa in priser i en stigande marknadsmiljö., Men det är inte deras enda drivande faktor. Vissa hyresgäster med krav på stora utrymmen kommer att ange långa leasingavtal på grund av den begränsade tillgången på egendom som matchar deras behov.

det finns fyra primära typer av kommersiella fastigheter leasing, var och en kräver olika nivåer av ansvar från hyresvärden och hyresgästen.

• ett enda nät leasingavtal gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt.
• ett double-net (NN) – leasing gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt och försäkring.,
• en triple-net (NNN) leasing gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt, försäkring och underhåll.
• under ett bruttoavtal betalar hyresgästen endast hyra, och hyresvärden betalar för byggnadens fastighetsskatt, försäkring och underhåll.

hantera kommersiella fastigheter

att äga och underhålla hyrda kommersiella fastigheter kräver fullständig och pågående förvaltning av ägaren., Fastighetsägare kanske vill anställa en kommersiell fastighetsförvaltning företag för att hjälpa dem att hitta, hantera och behålla hyresgäster, övervaka leasing och finansieringsalternativ, och samordna egendom underhåll och säljbarhet. Den specialiserade kunskapen om ett kommersiellt fastighetsförvaltningsbolag är till hjälp eftersom reglerna och reglerna för sådan egendom varierar beroende på stat, län, kommun och industri och storlek.

ofta måste hyresvärden hitta en balans mellan att maximera hyror och minimera lediga platser och hyresomsättning., Omsättning kan vara kostsamt för CRE ägare eftersom utrymmet måste anpassas för att möta de särskilda behoven hos olika hyresgäster-säg om en restaurang flyttar in i en fastighet en gång ockuperat av en yoga studio.

investera i kommersiella fastigheter

investera i kommersiella fastigheter kan vara lukrativ och fungera som en säkring mot volatiliteten på aktiemarknaden. Investerare kan tjäna pengar genom fastighetsvärdering när de säljer, men de flesta avkastningar kommer från hyresgästhyror.,

direktinvesteringar

investerare kan använda direktinvesteringar där de blir hyresvärdar genom ägande av den fysiska egendomen. Människor bäst lämpade för direktinvesteringar i kommersiella fastigheter är de som antingen har en avsevärd mängd kunskap om branschen eller som kan anställa företag som gör. Kommersiella fastigheter är en högriskinvestering med hög avkastning. En sådan investerare kommer sannolikt att vara en person med högt nettovärde, eftersom Cre-investeringar kräver en betydande mängd kapital.,

den ideala egenskapen ligger i ett område med låg CRE-tillgång och hög efterfrågan vilket ger gynnsamma priser. Styrkan i områdets lokala ekonomi påverkar också värdet av CRE-köpet.,

indirekt investering

alternativt kan investerare investera på den kommersiella marknaden indirekt genom ägande av olika marknadsinstrument såsom fastighetsinvesteringar (REITs), börshandlade fonder (ETF) som investerar i kommersiella fastighetsrelaterade aktier, eller genom att investera i företag som tillgodoser den kommersiella fastighetsmarknaden, såsom banker och fastighetsmäklare.

fördelar med kommersiella fastigheter

en av de största fördelarna med kommersiella fastigheter är attraktiva leasingpriser., I områden där mängden nybyggnation är antingen begränsad av mark eller lag, kommersiella fastigheter kan ha imponerande avkastning och betydande månatliga kassaflöden. Industribyggnader hyr i allmänhet i lägre takt, även om de också har lägre omkostnader jämfört med ett kontorstorn.

kommersiella fastigheter drar också nytta av jämförelsevis längre hyresavtal med hyresgäster än bostadsfastigheter. Denna långa hyrestid ger den kommersiella fastighetsinnehavaren en betydande mängd kassaflödesstabilitet, så länge som långsiktiga hyresgäster upptar byggnaden.,

förutom att erbjuda en stabil, rik inkomstkälla, kommersiella fastigheter erbjuder potential för kapital uppskattning, så länge fastigheten är väl underhållna och hålls uppdaterad. Och, liksom alla former av fastigheter, det är en distinkt tillgångsklass som kan ge en effektiv diversifiering alternativ till en balanserad portfölj.

nackdelar med kommersiella fastigheter

Regler och förordningar är de främsta avskräckningarna för de flesta som vill investera i kommersiella fastigheter direkt., Skatterna, mekaniken för inköp och underhållsansvar för kommersiella fastigheter är begravda i lager av legaleser. Dessa krav skiftar enligt stat, län, industri, storlek, zonindelning och många andra beteckningar. De flesta investerare i kommersiella fastigheter har antingen specialiserad kunskap eller en Lönelista för människor som gör.

ett annat hinder är den ökade risken med hyresgästomsättning, särskilt relevant i en ekonomi där oväntade detaljhandelsnedläggningar lämnar fastigheter lediga med liten förvarning.,

med bostäder speglar anläggningens krav på en hyresgäst vanligtvis tidigare eller framtida hyresgästers. Men med en kommersiell fastighet kan varje hyresgäst ha mycket olika behov som kräver kostsam renovering. Byggägaren måste sedan anpassa utrymmet för att rymma varje hyresgästs specialiserade handel. En kommersiell fastighet med låg vakans men hög hyresgästomsättning kan fortfarande förlora pengar på grund av kostnaden för renoveringar för inkommande hyresgäster.,

för dem som vill investera direkt, köpa en kommersiell fastighet är en mycket dyrare proposition än en bostadsfastighet. Dessutom, medan fastigheter i allmänhet är bland de mer illikvida tillgångsklasserna, tenderar transaktioner för kommersiella byggnader att röra sig särskilt långsamt.,

kommersiella fastigheter utsikter och prognoser

USA: s, kommersiella fastighetsmarknaden tog en stor hit under lågkonjunkturen 2008-2009, men den har upplevt årliga vinster sedan 2010. Dessa vinster har bidragit till att återställa nästan alla recession-era förluster.

”2019 us Real Estate Market Outlook”, en årsrapport utfärdad av CBRE, anser:

även om det är sent i den ekonomiska cykeln, är utsikterna mycket bra för alla fyra stora kommersiella fastighetstyper. Det kommer att finnas minimal uppskattning i värden, men inkomst avkastning bör förbli friska.,

andra indikatorer tyder dock på att den kommersiella fastighetsmarknaden har nått sin topp i tillväxtcykeln efter recessionen. Enligt California real estate företag, Tio-X Tillväxt, kommersiella fastigheter prissättning slutade 2018 upp bara 1% från och med 2017.

en Ten-X-rapport noterade att 2018-totalsumman för kommersiella fastigheter bekräftar sin syn på prissättningen för den sena konjunkturcykeln., Företagets forskning visade att lediga platser ökar, hyrestillväxten saktar och marknadsräntorna stiger

som rapporterats av Forbes, har detaljhandelssektorn i synnerhet visat sig vara en smärtpunkt på den bredare kommersiella fastighetsmarknaden, eftersom utbredda butiksavstängningar intensifierades 2017 och fortsatte in 2018. Till exempel, populära mall REIT Westfield Corporation såg deras aktiekurs skjul om 30% mellan mitten av 2016 och slutet av 2017 innan vända några förluster genom januari 2018. Unibail-Rodamco SE förvärvade Westfield för US$15.,8 miljarder, skapa Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

de flesta företag hävdar dock att fastighetsmarknaden förblir hälsosam övergripande. J. P. Morgan, i sin ”2019 Commerical Real Estate Outlook”, echoed till stor del CBRE syn på att 2018 var det nionde året av ökningar av kommersiella fastighetshyror och värderingar. Morgan förutspår att denna takt kommer att sakta men fortsätta och ser inte en nedgång förrän efter 2019.,

Observera att COVID-19-pandemin hittills inte har orsakat att fastighetsvärdet sjunker väsentligt, och fastighetsvärdena har varit stabila eller till och med ökat, ungefär som aktiemarknaden genom hösten 2020. Detta är en viktig skillnad mellan det ekonomiska Nedfallet 2020 och det som hände ett decennium tidigare.,