Gör dina egna ”Comps” för att mäta hemvärdet

När du köper eller säljer fastigheter Vill du få en bra uppfattning om fastighetens värde.

förståelse värde hjälper dig att ställa in ett pris när du säljer. När allt kommer omkring vill du inte Fråga för lite och lämna pengar på bordet, eller Fråga för mycket och hålla upp din försäljning.

om du är köparen, att veta hur man exakt uppskatta ett hem värde kan du upptäcka ett fynd och håller dig från att betala för mycket. Senare, det hjälper dig att mäta ditt hem kapital om du vill låna mot det.,

Vad är comps?

uppskattning av ett hems värde kan vara enklare sagt än gjort. Det är där fastigheter jämförbara listor — ”comps,” i Fastighetsmäklare tala — komma in. Comps är försäljningsrekord för nyligen sålda hem. Värderingsmän och fastighetsmäklare använder dem för att få den mest exakta uppskattningen möjligt av ett hem värde, och du kan också.,

kort sagt innebär att hitta comps att leta efter senaste försäljning av hus så mycket som din egen egendom som möjligt, sedan jämföra ditt hem till dem och justera ditt pris för att ta hänsyn till skillnaderna.

När du monterar en lista över comps,” verktygen online nu, genom sortimentet av webbplatser som du kan gå till, kan du vara lika aktiv på marknaden som vissa fastighetsmäklare”, säger James Griffith Dewling, en fastighetsmäklare i Brighton, Michigan.

hur man monterar de bästa comps

följ dessa fyra steg för att hitta och utvärdera comps för att uppskatta ditt hem värde:

Steg 1., Sök nyligen sålda listor

börja med att söka fastigheter notering webbplatser, såsom Zillow och Redfin, för handfull nyligen sålda listor som är mest som ditt hem. Använd lista webbplatser som låter dig söka efter ”just sold” eller ”senaste försäljning” och visa dina sökresultat på en karta., Så här:

• ange stadens namn och Använd kartan för att utforska sålda egenskaper efter grannskap
• filtrera dina sökresultat efter detaljer som datum som säljs, pris och antal sovrum
• Om webbplatsen tillåter det, använd andra filter-till exempel brottsstatistik, skolresultat och grannskapsbekvämligheter — för att få mer information för att göra jämförelser
• begränsa din samling till ett hanterbart nummer; ett halvt dussin är ett bra mål.,

Kom ihåg:

• för försäljning listor är inte bra comps eftersom det slutliga priset kan ändra
• sålda priser avslöjar inte säljarnas koncessioner. Ett hem inspelade försäljningspriset kan vara $ 220,000, till exempel, men om köparen övertalade säljaren att spendera $ 3,000 på ugnen reparationer eller för att hjälpa till med köparens stängning kostnader, det verkliga priset, $ 217,000, är osynlig för dig., Försök att ringa några fastighetsmäklare att fråga om de kommer att kontrollera deras notering tjänst för säljarens eftergifter på dina comps; de flesta kommer att göra det eller erbjuda dig sin egen uppsättning comps som ett sätt att ansluta med en potentiell kund.
• Comps med massor av bilder ger ledtrådar till byggkvalitet, landskapsarkitektur, hemfunktioner och underhåll
• kopiera eller ladda ner relevanta sålda listor innan de löper ut från webbplatsen
• notera en notering pris per kvadrat fot ger dig en användbar datapunkt för att jämföra listor., Om det inte visas på en lista kan du beräkna det: Dela försäljningspriset med kvadratmeter (båda siffrorna som vanligtvis ingår i listor). Till exempel: en 1,200-kvadratfot hem som säljs för $ 300,000 har ett kvadratfot pris på $250 (300,000 ÷ 1,200 = 250).

Steg 2. Använd dessa standarder

de sålda listorna som är bäst för comps är:

Senaste: använd listor som sålts nyligen. Hur nyligen beror på din marknad. Om bostäder i närheten säljer snabbt, kanske gå inte äldre än 45 dagar, säger Dewling.,

liknande: i en underavdelning kan du hitta sålda listor med identiska planritningar. Det är perfekt. Annars rekommenderar Dewling att hitta hem som är ungefär lika stora med planritningar som liknar dina-Som en ranch hem om din är en ranch.

Ted Krings, en certifierad bostadsfastighetsvärderare som arbetar i norra och centrala Kalifornien, säger att det är OK att söka efter liknande antal sovrum och bad, men likheter i bruttobostadsområdet betyder mest.

”marknaden betalar för utrymme”, säger Krings., ”Du kan alltid gå in i ett hem som är 2000 kvadratmeter och flytta en vägg runt eller bryta en vägg ner.”

i närheten: en comp bör vara i samma skoldistrikt, stadsdel och kanske till och med samma sida av gatan. ”Nästan samma plats”, säger Dewling.steg 3. Besök dina comps

notering bilder är marknadsföringsmaterial och, som vi alla vet, ibland kan ge ett vilseledande intryck. Du vill verifiera vad du har hittat på nätet för att vara säker på att de hem du har valt verkligen liknar din., Det är därför, även om du inte kan komma in i ett hem, det är en bra idé att besöka varje comp du funderar på att använda. Att köra eller gå förbi kan ge dig ett intryck av fastighetens underhåll, materialkvalitet och omgivningar.,

nästa, kryssa i grannskapet eller använd Google Street view, kom ihåg att:

• en plats på en lugn cul-de-sac är bättre än på en trafikerad väg
• trottoarkanten överklagande av närliggande bostäder påverkar ett hem värde
• närliggande shopping, restauranger och underhållning lyft värde om inte hemmet är på en trafikerad väg; en deponi, giftig plats eller närliggande eyesore eller bullerkälla sänker värdet.
• ” Walkability ” — tillgång till vandringsleder och stigar, närhet till tjänster och underhållning — är ett plus

steg 4., Beräkna ditt hems värde

med hjälp av den information du har samlat in online och från dina besök väljer du de tre komps som är mest lika din egendom. Använd mellanpriset, justera upp eller ner för skillnader i storlek, kvalitet, plats, funktioner och underhåll.

Dewling använder pris per kvadratfot som utgångspunkt för att ställa in ett hems pris. Om ett hem som säljs för $280 per kvadratfot liknar din men din har ett uppdaterat kök, justera ditt pris genom att lägga till lite värde.

uppgraderingar till kök, bad och golv ger mest värde, säger Kring., En uppgraderad exteriör eller landskapsarkitektur kommer inte att lägga till mer än ca 25% toppar, säger han.

hur man mäter noggrannheten hos dina comps

hur exakt kommer dina resultat att vara? Det beror på att välja rätt listor och värdera skillnaderna korrekt. Det finns flera andra sätt att hitta ett hem värde och, för att bedöma dina resultat, du kan också använda en av dem:

• jämför ditt beräknade pris med ditt hem beräknade priset på en online hem värde estimator, som Zillow eller Redfin. Ta dessa uppskattningar med ett saltkorn, eftersom de ännu inte är en pålitlig mätare.,
• Fråga en fastighetsmäklare för en gratis prissättning uppskattning
• en värderingsman yttrande är den mest exakta metoden. Om du planerar att gå till försäljning-av-ägare rutt, detta kan vara värt, även om det kostar ungefär $ 400 till $ 500.

att göra egna comps ger dig en anständig uppfattning om värde — utan kostnad eller skyldighet. Dessutom kan det vara roligt och informativt att få en djupare förståelse för dina grannars hemvärden-och din egen.