imobiliare comerciale (CRE)

ce este imobiliare comerciale (CRE)?

Commercial real estate (CRE) este o proprietate care este utilizată exclusiv în scopuri legate de afaceri sau pentru a oferi un spațiu de lucru, mai degrabă decât ca spațiu de locuit, care ar constitui în schimb proprietăți imobiliare rezidențiale. Cel mai adesea, bunurile imobiliare comerciale sunt închiriate chiriașilor pentru a desfășura activități generatoare de venituri. Această categorie largă de bunuri imobiliare poate include totul, de la un singur magazin la un imens centru comercial.,imobiliare comerciale include mai multe categorii, cum ar fi comercianții cu amănuntul de toate tipurile, spatii de birouri, hoteluri & statiuni, mall-uri benzi, restaurante, și facilități medicale.

elementele de bază ale imobiliare comerciale

imobiliare comerciale, împreună cu imobiliare rezidențiale cuprind cele două categorii primare de proprietăți imobiliare. Proprietățile rezidențiale includ structuri rezervate locuirii umane și nu pentru uz comercial sau industrial. După cum sugerează și numele, bunurile imobiliare comerciale sunt utilizate în comerț, iar proprietățile de închiriere cu mai multe unități care servesc drept reședințe pentru chiriași sunt clasificate drept activitate comercială pentru proprietar.,proprietatea imobiliară comercială este de obicei clasificată în patru clase, în funcție de funcție:

1. spațiu de birouri;
2. uz industrial;
3. închiriere de mai multe familii; și
4. retail.categoriile individuale pot fi, de asemenea, clasificate în continuare. Spațiul de birouri, de exemplu, este adesea caracterizat ca clasa A, Clasa B sau clasa C.
   • Clasa A reprezintă cele mai bune clădiri din punct de vedere estetic, vârstă, calitatea infrastructurii și locație.,
   • clădirile din clasa B sunt, de obicei, mai vechi și nu la fel de competitive—din punct de vedere al prețurilor-ca clădirile din clasa A. Investitorii vizează adesea aceste clădiri pentru restaurare.clădirile din clasa C sunt cele mai vechi, de obicei peste 20 de ani, situate în zone mai puțin atractive și au nevoie de întreținere.rețineți că unele autorități de zonare și licențiere izbucnesc în continuare proprietăți industriale—site—uri utilizate pentru fabricarea și producția de bunuri, în special bunuri grele-dar majoritatea consideră că este un subset de bunuri imobiliare comerciale.,

     Închirieri comerciale

     unele întreprinderi dețin clădirile pe care le ocupă. Cu toate acestea, cazul mai tipic este că proprietatea comercială este închiriată. De obicei, un investitor sau un grup de investitori deține clădirea și colectează chiria de la fiecare afacere care operează acolo. Ratele de închiriere comerciale-prețul pentru a ocupa un spațiu într—o perioadă declarată-este cotat în mod obișnuit în dolari de închiriere anuală pe metru pătrat. În schimb, ratele imobiliare rezidențiale citat ca o sumă anuală sau o chirie lunară.,

     contractele de leasing comercial vor rula de obicei de la un an la 10 ani sau mai mult, cu spații de birouri și de vânzare cu amănuntul, în medie, între cinci și 10 ani de leasing. Acest lucru poate fi contrastat cu mai multe contracte de închiriere rezidențiale anuale sau lunare pe termen scurt.într-un studiu din 2017 realizat de firma de analiză a pieței imobiliare CBRE Group, Inc., analistul Alex Krasikov a constatat că termenul-durata-unui contract de închiriere era proporțional cu dimensiunea spațiului închiriat. Mai mult, datele au arătat că chiriașii ar intra în contracte de închiriere lungi pentru a bloca prețurile într-un mediu de piață în creștere., Dar acesta nu este singurul lor factor de conducere. Unii chiriași cu cerințe pentru spații mari vor intra în contracte de închiriere lungi datorită disponibilității limitate a proprietății care se potrivește nevoilor lor.există patru tipuri principale de închiriere de proprietăți comerciale, fiecare necesitând niveluri diferite de responsabilitate din partea proprietarului și a chiriașului.

     • un contract de leasing unic net face chiriaș responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate.
     • un contract de leasing dublu-net (NN) face chiriaș responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate și de asigurare.,
     • un contract de închiriere triplu-net (NNN) face chiriașul responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate, asigurare și întreținere.
     • în cadrul unui contract de închiriere brut, chiriașul plătește doar chiria, iar proprietarul plătește impozitele pe proprietate, Asigurarea și întreținerea clădirii.

     gestionarea bunurilor imobiliare comerciale

     deținerea și menținerea bunurilor imobiliare comerciale închiriate necesită o gestionare completă și continuă de către proprietar., Proprietarii de proprietăți pot dori să angajeze o firmă comercială de gestionare a imobilelor pentru a-i ajuta să găsească, să gestioneze și să păstreze chiriașii, să supravegheze contractele de închiriere și opțiunile de finanțare și să coordoneze Întreținerea și comercializarea proprietății. Cunoștințe de specialitate de o companie de administrare imobiliare comerciale este util ca normele și reglementările care reglementează astfel de proprietate variază în funcție de Stat, Județ, municipalitate și industrie, și dimensiunea.adesea, proprietarul trebuie să găsească un echilibru între maximizarea chiriilor și minimizarea locurilor vacante și a cifrei de afaceri a chiriașilor., Cifra de afaceri poate fi costisitoare pentru proprietarii CRE, deoarece spațiul trebuie adaptat pentru a satisface nevoile specifice ale diferiților chiriași—spuneți dacă un restaurant se mută într-o proprietate odată ocupată de un studio de yoga. investiția în imobiliare comerciale poate fi profitabilă și poate servi drept acoperire împotriva volatilității pieței bursiere. Investitorii pot câștiga bani prin aprecierea proprietății atunci când vând, dar majoritatea randamentelor provin din chiriile chiriașilor.,

     investiții directe

     investitorii pot utiliza investiții directe în cazul în care devin proprietari prin proprietatea proprietății fizice. Oamenii Cele mai potrivite pentru investiții directe în imobiliare comerciale sunt cei care fie au o cantitate considerabilă de cunoștințe despre industrie sau care pot angaja firme care fac. Proprietățile comerciale reprezintă o investiție imobiliară cu risc ridicat și cu recompensă mare. Un astfel de investitor este probabil să fie o persoană cu valoare netă ridicată, deoarece investițiile CRE necesită o sumă considerabilă de capital.,proprietatea ideală se află într-o zonă cu ofertă scăzută CRE și cerere ridicată, care va oferi tarife favorabile de închiriere. Puterea economiei locale a zonei afectează, de asemenea, valoarea achiziției CRE.,în mod alternativ, investitorii pot investi în piața comercială indirect prin proprietatea diferitelor valori mobiliare de piață, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT), fondurile tranzacționate la bursă (ETF-uri) care investesc în acțiuni legate de proprietăți comerciale sau investind în companii care se ocupă de piața imobiliară comercială, cum ar fi băncile și agenții imobiliari.avantajele imobiliare comerciale unul dintre cele mai mari avantaje ale imobiliare comerciale este ratele de leasing atractive., În zonele în care cantitatea de construcții noi este limitată fie de teren, fie de lege, imobilele comerciale pot avea randamente impresionante și fluxuri lunare considerabile de numerar. Clădirile industriale închiriază, în general, la o rată mai mică, deși au și costuri generale mai mici în comparație cu un turn de birouri.imobilele comerciale beneficiază, de asemenea, de contracte de închiriere comparabil mai lungi cu chiriașii decât imobilele rezidențiale. Această durată lungă de închiriere oferă deținătorului imobiliar comercial o cantitate considerabilă de stabilitate a fluxului de numerar, atâta timp cât chiriașii pe termen lung ocupă clădirea.,pe lângă faptul că oferă o sursă stabilă și bogată de venit, proprietățile imobiliare comerciale oferă potențialul de apreciere a capitalului, atâta timp cât proprietatea este bine întreținută și actualizată. Și, ca toate formele de imobiliare, este o clasă de active distincte, care poate oferi o opțiune de diversificare eficientă la un portofoliu echilibrat.

     dezavantajele imobiliare comerciale

     regulile și reglementările sunt principalele elemente de descurajare pentru majoritatea persoanelor care doresc să investească direct în imobiliare comerciale., Taxele, mecanica de cumpărare și responsabilitățile de întreținere pentru proprietățile comerciale sunt îngropate în straturi de legalitate. Aceste cerințe se schimbă în funcție de stat, județ, industrie, Dimensiune, zonare și multe alte denumiri. Majoritatea investitorilor în imobiliare comerciale, fie au cunoștințe de specialitate sau o salarizare de oameni care fac.un alt obstacol este riscul crescut adus de cifra de afaceri a chiriașilor, relevant În special într-o economie în care închiderile neașteptate de vânzare cu amănuntul lasă proprietățile vacante cu puțin preaviz., cu reședințe, cerințele de facilități ale unui chiriaș reflectă, de obicei, cele ale chiriașilor anteriori sau viitori. Cu toate acestea, cu o proprietate comercială, fiecare chiriaș poate avea nevoi foarte diferite, care necesită renovare costisitoare. Proprietarul clădirii trebuie apoi să adapteze spațiul pentru a găzdui comerțul specializat al fiecărui chiriaș. O proprietate comercială cu un post vacant scăzut, dar o cifră de afaceri ridicată a chiriașilor poate pierde în continuare bani din cauza costului renovărilor pentru chiriașii sosiți.,pentru cei care doresc să investească direct, cumpărarea unei proprietăți comerciale este o propunere mult mai costisitoare decât o proprietate rezidențială. În plus, în timp ce imobilele, în general, se numără printre cele mai nelichide clase de active, tranzacțiile pentru clădirile comerciale tind să se miște mai ales lent.,

     Pro

     • Acoperire împotriva bursa de valori

     • randament Ridicat sursă de venit

     • fluxuri Stabile de numerar de la locatarii pe termen lung

     • apreciere de Capital potențial

     Dezavantaje

     • Mai mult capital necesare pentru a investi direct

     • mai Mare de regulament

     • mai Mare, costurile de renovare

     • activelor Nelichide

     Imobiliare Comerciale Outlook și Prognozele

     SUA, piața imobiliară comercială a avut un mare succes în timpul recesiunii 2008-2009, dar a înregistrat câștiguri anuale de la 2010. Aceste câștiguri au ajutat la recuperarea aproape a tuturor pierderilor din era recesiunii.

     „în 2019, Piata Imobiliara din SUA Outlook,” un raport anual publicat de CBRE, consideră că:

     Deși este târziu în ciclul economic, perspectiva rămâne foarte bun pentru toate cele patru majore imobiliare comerciale tipuri de active. Va exista o apreciere minimă a valorilor, dar veniturile ar trebui să rămână sănătoase.,

     cu toate acestea, alți indicatori sugerează că piața imobiliară comercială a atins punctul culminant în ciclul de creștere post-recesiune. Potrivit firmei imobiliare din California, creșterea Ten-X, prețurile proprietăților comerciale au încheiat 2018 cu doar 1% față de 2017.un raport Ten-X a menționat că totalul final din 2018 pentru proprietățile comerciale confirmă punctul lor de vedere cu privire la prețurile ciclului economic târziu., După cum a raportat Forbes, sectorul de vânzare cu amănuntul, în special, s-a dovedit a fi un punct de durere pe piața imobiliară comercială mai largă, deoarece închiderea magazinelor pe scară largă s-a intensificat în 2017 și a continuat în 2018. De exemplu, popularul mall REIT Westfield Corporation a văzut că prețul acțiunilor lor a scăzut cu aproximativ 30% între mijlocul anului 2016 și sfârșitul anului 2017 înainte de a inversa unele pierderi până în ianuarie 2018. Unibail-Rodamco SE a achiziționat Westfield pentru 15 USD.,8 miliarde, creând Unibail-Rodamco-Westfield (URW).cu toate acestea, majoritatea firmelor susțin că piața imobiliară rămâne sănătoasă în general. J. P. Morgan, în „2019 Comerciale Imobiliare Outlook,” în mare măsură ecou CBRE vedere care să ateste că 2018 a fost al nouălea an de creșteri în proprietăți comerciale chiriile și evaluări. Morgan prezice că acest ritm va încetini, dar va continua și nu va vedea o scădere decât după 2019.,rețineți că pandemia COVID-19, până în prezent, nu a determinat cu adevărat scăderea substanțială a valorii imobiliare, iar valorile proprietății au rămas constante sau chiar au crescut, la fel ca piața bursieră până în toamna anului 2020. Aceasta este o diferență esențială între efectele economice care au avut loc în 2020 și ceea ce s-a întâmplat cu un deceniu mai devreme.,div>