când cumpărați în New York City, trebuie să faceți cercetările. Unul dintre documentele pe care trebuie să le căutați este Certificatul de ocupare (C of O) și nu trebuie trecut cu vederea. Acesta precizează modul în care o clădire poate fi utilizată—și acoperă atât tipul de utilizare pentru care este zonată clădirea, cum ar fi comercial sau rezidențial, cât și câte reședințe sunt permise la adresă., s-ar putea să nu sune atât de important, dar are de fapt puterea de a câștiga cazuri legale, de a încheia negocierile sau de a pune kibosh pe ipoteca ta. Indiferent dacă cumpărați sau renovați, veți dori să știți că planurile dvs. de viitor pentru clădire sunt permise. Când închiriați—dacă Certificatul de ocupare nu se potrivește cu utilizarea clădirii—proprietarul dvs. nu are dreptul legal de a colecta chiria.,
există, de asemenea, un document numit un certificat temporar de ocupare, ceea ce înseamnă că o clădire este sigur de a locui, dar încă mai are unele restante de lucru sau permise pentru a obține înainte de o C de O se acordă.
ce face un C de O și un TCO o astfel de afacere mare?
fără nici un document, nimeni nu poate ocupa legal o clădire, așa că dacă vă aflați într-o clădire care nu are aceste documente, cu excepția unor cazuri rare, riscați ca orașul să emită un ordin vacate.
nu sunteți sigur de starea clădirii dvs.?, Puteți căuta C de O orice proprietate prin sistemul de informații clădiri orașului. Dacă sunteți chiriaș, sarcina revine proprietarului dvs. pentru a corecta orice documentație lipsă și nu poate colecta chiria de la dvs. dacă nu există C of O sau TCO. dacă sunteți în proces de cumpărare a unui apartament într-o clădire și ați aflat că îi lipsește un C de O sau TCO, veți dori acest lucru adresat imediat.
„nu doriți să moșteniți mizeria legală a altor persoane”, spune Dean Roberts, avocat imobiliar la firma Norris McLaughlin., Pentru început, problemele sau întârzierile cu C Of O vă pot arunca procesul ipotecar. Băncile au nevoie de cel puțin un TCO pentru a emite finanțare.
„putem lua în considerare un TCO pentru un credit ipotecar, însă poate fi necesară o prevedere suplimentară pentru aprobarea împrumutului, cum ar fi verificarea TCO și validarea faptului că datele nu expiră înainte de data închiderii împrumutului”, spune Brittney Baldwin, vicepreședinte și ofițer de împrumut la Banca cooperativă națională (și un sponsor subteran din cărămidă). Evaluări și orientări de subscriere ar trebui să fie îndeplinite, de asemenea.,dacă închiriați într-o clădire care nu are un certificat de ocupare care să permită utilizarea rezidențială a spațiului dvs., este posibil ca proprietarul dvs. să nu poată colecta legal chiria de la dvs. În plus, spune avocatul imobiliar și expertul de cumpărare Steven Wagner, ” dacă proprietarul dvs. nu poate obține un certificat de ocupare care să vă permită să locuiți în spațiul dvs., este posibil să puteți negocia o afacere profitabilă de cumpărare.”Pentru a programa un program gratuit de 15 minute de consultare telefon cu Steven Wagner Wagner Berkow & Brandt, click aici sau sunati 646-780-7272.,
ce declanșează o schimbare în C de O?
există câteva scenarii comune în care cumpărătorii ar putea rula în C de o probleme. Este adesea o problemă cu casele care ar fi putut fi modernizate pentru a crea spațiu suplimentar de locuit. O familie cu două familii transformată într-o familie cu trei familii ar avea de obicei nevoie de un nou C de O, dar puteți găsi proprietari care au neglijat acest pas.dacă faceți renovări semnificative sau achiziționați un fixer-upper cu intenția de a vă lansa în lucrări extinse, poate fi necesar să actualizați C Of O, pe lângă obținerea tuturor permiselor necesare.,orice renovare care creează o modificare a numărului de camere sau o modificare a utilizării spațiilor va necesita o autorizație, ceea ce va însemna că merită să verificați dacă a fost declanșată o schimbare a ocupării. Un arhitect calificat va putea să vă revizuiască planurile și să semnaleze orice probleme potențiale.
ce trebuie să știe cumpărătorii de dezvoltare nouă
problemele de O tind, de asemenea, să-și ridice capul pentru cumpărătorii din clădirile noi de construcții, care ar putea avea un TCO, dar nu pot obține un certificat de ocupare finalizat până când nu sunt finalizate.,
„veți descoperi că C of O este întotdeauna o țintă în mișcare în măsura în care va ajunge, așa că face tot posibilul să estimeze, să stimuleze și să păstreze oamenii în tranzacție”, spune Nicholas Palance, fondator și CEO al Nicholas Palance Real Estate.pentru a evita dificultățile și cheltuielile care vin cu o dată de mutare întârziată (cum ar fi nevoia de depozitare și costul săpăturilor temporare), poate fi util să adăugați încă trei luni la orice dată vă oferă un dezvoltator pentru aprobarea unei clădiri.
cumpărătorii le pot folosi pentru pârghie.,
Palance subliniază că este deosebit de important să urmăriți foarte atent datele de expirare TCO.
„am avut o afacere de 10 milioane de dolari deraiată, deoarece o reînnoire TCO expirată a venit la o zi după ce cumpărătorul a reușit să se retragă din contract. Într-o piață în declin, un proces elaborat prezintă o oportunitate pentru cumpărător de a renegocia un preț mai mic cu efectul de levier de mers pe jos. În multe cazuri, acest lucru poate fi evitat”, spune el.,
de asemenea, Există situații în care o clădire este C a O putea fi inexacte, de exemplu, dacă aveți un apartament de conversie în cazul în care dezvoltatorul a obținut doar un TCO, sau co-op clădiri care sunt într-un fel în încălcare a C din O. Păstrați în minte că, spre deosebire de apartamente, apartamente individuale în co-op clădiri nu au Certificate de Ocupare; nu e pur și simplu o C O pentru întreaga clădire, în sensul soarta ta ar putea fi în management mâinile lui.,cea mai simplă soluție este de a angaja un expeditor cu experiență pentru a ajuta la accelerarea remedierii documentelor și costul care va varia în funcție de gravitatea problemei. „Este o problemă care poate fi rezolvată presupunând că încălcarea nu este atât de teribilă încât să fie o amenințare la adresa siguranței sau Sănătății”, spune Roberts.
De obicei, orice problemă C of O va apărea în căutarea titlului. „Este unul dintre acele lucruri care trebuie abordate cu mult înainte de a vă închide. În calitate de cumpărător, evaluați mai întâi cât de gravă este problema și vedeți dacă este fixabilă”, spune Roberts., O soluție este de a avea vânzătorul pune bani deoparte în escrow pentru a vă permite să remediați problema. Expeditorii nu lucrează pe gratis.versiunile anterioare ale acestui articol au inclus scrierea și raportarea de către Virginia K. Smith.