Zrób własne „kompy”, aby ocenić wartość domu

kupując lub sprzedając nieruchomość, będziesz chciał uzyskać dobry obraz wartości nieruchomości.

zrozumienie wartości pomaga ustalić cenę podczas sprzedaży. Po tym wszystkim, nie chcesz prosić zbyt mało i zostawić pieniądze na stole, lub poprosić zbyt wiele i wstrzymać sprzedaż.

Jeśli jesteś kupującym, wiedza, jak dokładnie oszacować wartość domu, pozwala dostrzec okazję i nie przepłacić. Później pomaga ocenić kapitał Twojego domu, jeśli chcesz go pożyczyć.,

czym są kompy?

Szacowanie wartości domu można łatwiej powiedzieć niż zrobić. Tam właśnie pojawiają się ogłoszenia nieruchomości — „comps”, w Realtor speak. Kompy są rejestrami sprzedaży ostatnio sprzedanych domów. Rzeczoznawcy i agenci nieruchomości używają ich, aby uzyskać jak najdokładniejsze oszacowanie wartości domu, a Ty też możesz.,

w skrócie, znalezienie comps polega na szukaniu ostatnich sprzedaży domów jak najbardziej podobnych do własnej nieruchomości, a następnie porównanie domu do nich i dostosowanie ceny do różnic.

podczas składania listy comps, „narzędzia online teraz, poprzez asortyment stron internetowych, które można przejść, pozwalają być tak samo aktywne na rynku, jak niektóre pośredników,” mówi James Griffith Dewling, Pośrednik w nieruchomości w Brighton, Michigan.

Jak złożyć najlepsze kompy

wykonaj te cztery kroki, aby znaleźć i ocenić kompy, aby oszacować wartość domu:

Krok 1., Szukaj Ostatnio sprzedanych ofert

zacznij od wyszukiwania ofert nieruchomości, takich jak Zillow i Redfin, dla garstki ostatnio sprzedanych ofert, które są najbardziej podobne do Twojego domu. Korzystaj z serwisów oferujących oferty, które umożliwiają wyszukiwanie „właśnie sprzedane” lub „ostatnie wyprzedaże” i wyświetlanie wyników wyszukiwania na mapie., Oto jak:

• wpisz nazwę swojego miasta i użyj mapy, aby zbadać sprzedawane nieruchomości według okolicy
• Filtruj wyniki wyszukiwania według szczegółów, takich jak data sprzedaży, cena i liczba sypialni
• jeśli strona na to pozwala, użyj innych filtrów — takich jak statystyki przestępczości, wyniki w szkole i udogodnienia w okolicy — aby uzyskać więcej szczegółów do dokonywania porównań
• Zawęź swoją kolekcję do zarządzalnej liczby; pół tuzin to dobry cel.,

pamiętaj:

• oferty sprzedaży nie są świetnymi kompami, ponieważ ostateczna cena może się zmienić
• ceny sprzedaży nie ujawniają ustępstw sprzedających. Dom zarejestrowany Cena sprzedaży może być $220,000, na przykład, ale jeśli kupujący przekonał sprzedającego wydać $ 3,000 na naprawy pieca lub pomóc w kosztach zamknięcia kupującego, prawdziwa cena, $217,000, jest niewidoczna dla Ciebie., Spróbuj zadzwonić do niektórych agentów nieruchomości, aby zapytać, czy będą sprawdzać ich usługi aukcji koncesji sprzedawcy na swoich Comp; większość zrobi to lub zaoferuje Ci swój własny zestaw Comp jako sposób na połączenie z potencjalnym klientem.
• kompy z dużą ilością zdjęć dają wskazówki dotyczące jakości budowy, kształtowania krajobrazu, funkcji domu i utrzymania
• Kopiuj lub pobieraj odpowiednie sprzedane oferty, zanim wygasną z witryny
• zwracając uwagę na cenę oferty za stopę kwadratową, uzyskasz przydatny punkt danych do porównywania ofert., Jeśli nie jest pokazana na aukcji, możesz ją obliczyć: podzielić cenę sprzedaży przez metraż kwadratowy (obie liczby często zawarte w ofertach). Na przykład: dom o powierzchni 1200 m2, który został sprzedany za 300 000 USD, ma cenę stopy kwadratowej$250 (300,000 ÷ 1,200 = 250).

Krok 2. Stosuj te standardy

oferty sprzedanych, które są najlepsze dla kompów, to:

Ostatnie: użyj ofert sprzedanych ostatnio. Jak ostatnio zależy od Twojego rynku. Jeśli domy w pobliżu sprzedają się szybko, może nie starsze niż 45 dni, mówi Dewling.,

podobne: w dziale można znaleźć oferty sprzedaży o identycznych planach pięter. Idealnie. W przeciwnym razie Dewling radzi znaleźć domy, które są mniej więcej tej samej wielkości z planami pięter podobnymi do Twoich — jak Dom ranczo, jeśli twoje jest Ranczo.

Ted Krings, certyfikowany rzeczoznawca nieruchomości mieszkaniowych pracujący w Północnej i środkowej Kalifornii, mówi, że można szukać podobnej liczby sypialni i łazienek, ale podobieństwa w obszarze mieszkalnym mają największe znaczenie.

„rynek płaci za przestrzeń” – mówi Krings., „Zawsze możesz wejść do domu o powierzchni 2000 stóp kwadratowych i przesunąć ścianę lub zburzyć ścianę.”

w pobliżu: komp powinien być w tej samej dzielnicy szkolnej, okolicy, a może nawet po tej samej stronie ulicy. „Prawie to samo miejsce”, mówi Dewling.

Krok 3. Odwiedź swoje kompy

zdjęcia z aukcji są materiałami marketingowymi i, jak wszyscy wiemy, czasami mogą wywołać mylące wrażenie. Będziesz chciał zweryfikować to, co znalazłeś w Internecie, aby mieć pewność, że domy, które wybrałeś, naprawdę są podobne do Twoich., Dlatego nawet jeśli nie możesz dostać się do domu, dobrym pomysłem jest odwiedzenie każdego komp, z którego myślisz o użyciu. Jazda samochodem lub przechodzenie obok może dać wrażenie utrzymania obiektu, jakości materiałów i otoczenia.,

następnie przemierzaj okolicę lub korzystaj z Google Street view, pamiętając, że:

• lokalizacja na cichym zaułku jest lepsza niż na ruchliwej drodze
• atrakcyjność krawężnika sąsiednich domów wpływa na wartość domu
• pobliskie sklepy, restauracje i rozrywka wartość windy, chyba że dom znajduje się na ruchliwej drodze; składowisko odpadów, toksyczne miejsce lub pobliskie źródło wzroku lub hałasu obniża wartość.
• ” Walkability ” — dostęp do szlaków i ścieżek turystycznych, bliskość usług i rozrywki — to plus

Krok 4., Oblicz wartość domu

korzystając z informacji zebranych online i z wizyt wybierz trzy komp, które najbardziej przypominają Twoją nieruchomość. Użyj średniej ceny, dostosowując się w górę lub w dół do różnic w rozmiarze, jakości, lokalizacji, funkcjach i utrzymaniu.

Dewling wykorzystuje cenę za metr kwadratowy jako punkt wyjścia do ustalania ceny domu. Jeśli dom, który sprzedał się za $280 za stopę kwadratową, jest podobny do twojego, ale twój ma zaktualizowaną kuchnię, dostosuj cenę, dodając trochę wartości.

modernizacje kuchni, łazienek i podłóg zwiększają wartość, mówi Kring., Ulepszony wygląd zewnętrzny lub krajobrazu nie dodadzą więcej niż o 25% Topy, mówi.

Jak mierzyć dokładność swoich wyników

jak dokładne będą Twoje wyniki? To zależy od wyboru właściwych ofert i poprawnej wyceny różnic. Istnieje kilka innych sposobów, aby znaleźć wartość domu i, aby ocenić swoje wyniki, można również użyć jednego z nich:

• Porównaj szacowaną cenę z szacowaną ceną domu w internetowym estymatorze wartości domu, takim jak Zillow lub Redfin. Weź te szacunki z ziarnkiem soli, choć, ponieważ nie są one jeszcze niezawodny miernik.,
• zapytaj agenta nieruchomości o bezpłatną wycenę
• opinia rzeczoznawcy jest najdokładniejszą metodą. Jeśli planujesz iść na trasę sprzedaży przez właściciela, może to być opłacalne, nawet jeśli kosztuje około $400 do $500.

robienie własnych kompów daje przyzwoite wyobrażenie o wartości — bez żadnych kosztów i zobowiązań. Co więcej, może to być zabawne i pouczające, aby uzyskać głębsze zrozumienie wartości domowych sąsiadów — i własne.