lądowanie na uczciwej wartości rynkowej za wynajem może być dużym wyzwaniem, zwłaszcza jeśli nigdy wcześniej nie wynajmowałeś domu. Nie chcesz zostawiać pieniędzy na stole, ale nie chcesz też, aby Twój wynajem był pusty, ponieważ pobierasz za dużo. Oto sześć sposobów, aby obliczyć, ile twój dom będzie wynająć.,
rzeczy do zapamiętania podczas ustawiania wynajmu
oczywiście chcesz uzyskać najbardziej można z wynajmu. Należy jednak pamiętać, że ceny wynajmu w danym obszarze nie podążają za tymi samymi wzlotami i upadkami, co zwykły rynek mieszkaniowy.,
według Cosmo Spellings, agenta nieruchomości z ponad 15-letnim doświadczeniem w obszarze Florida panhandle, można oczekiwać tylko około 10% wahań w górę lub w dół cen wynajmu w miarę zmiany rynków mieszkaniowych.
Jeśli Ceny mieszkań wzrosną, może zdecydować się na wynajem więcej osób, a Ty możesz z kolei podwyższyć ceny wynajmu. Według pisowni, „nieruchomość, która normalnie wynajmowałaby za $ 1,000 miesięcznie i jest to bardzo wysoki rynek — nie będzie wynajmować za $1,400, ale można bardzo łatwo dostać $1,150.,”
Jeśli jednak rynek mieszkaniowy jest w dół, zazwyczaj jest mniej najemców i być może będziesz musiał obniżyć ceny, aby dostać kogoś do drzwi — ale na szczęście nie za bardzo. „Ten sam $ 1,000 teraz staje się $900, ale nigdy nie staje się $500”, mówi Spellings.
najważniejsze jest to, że wynajmujesz swój dom. jeśli pomylisz się po stronie maksymalizacji ceny wynajmu, a dom stoi pusty, nie zarobisz żadnych pieniędzy. Dlatego ważne jest, aby być uczciwym wobec najemców, zarówno długoterminowych, jak i krótkoterminowych.,
Metoda 1: Ustaw czynsz na podstawie wartości domu
niektórzy eksperci sugerują, że właściciele ustalają cenę wynajmu na 0,8% do 1,1% wartości domu miesięcznie. W czwartym kwartale 2019 r. mediana ceny domu wynosiła 324 500 USD, co dawałoby cenę wynajmu między 2596 a 3569,50 USD.
dla domów wartych znacznie mniej niż średnia wartość, prawdopodobnie chcesz wycenić bliżej 1,1%. Dla domów wartych więcej, 0,8% to prawdopodobnie bardziej realistyczna cena wynajmu.
jednak odsetek, który można uzyskać, może być również zależny od obecnego rynku mieszkaniowego., Podstawowe prawo podaży i popytu wchodzi w grę: jeśli Ceny mieszkań rosną, a zapasy są niskie, wzrasta również popyt na wynajem.
ta metoda ustalania czynszu jest często stosowana przez inwestorów. Ci, którzy wynajmują dom jako inwestycję i mogą mieć kilka nieruchomości na wynajem. W rzeczywistości mogli nabyć nieruchomość jako inwestycję w pierwszej kolejności w oparciu o fakt, że wiedzieli, że mogą spodziewać się pewnej kwoty czynszu w oparciu o obecny rynek. Jeśli to nie ty, lub jeśli kwota czynszu równa się między 0,8% i 1.,1% wartości Twojego domu z lokalnego rynku wynajmu, możesz rozważyć inne metody obliczania czynszu.
Metoda 2: Ustaw czynsz za pomocą comps
tak jak rzeczoznawca wartości domu korzystając z komp, możesz zrobić to samo z wypożyczalniami. Można to zrobić na dwa sposoby.,
Po pierwsze, możesz znaleźć domy na wynajem porównywalne do Twoich (Rozmiar, wiek, cechy, lokalizacja), które wynajmują i ocenić aktualny dochód z wynajmu, który generują.
alternatywnie, jeśli nie masz pewności co do aktualnej wartości domu, możesz użyć komp, aby określić tę wartość, a następnie użyć wcześniej wymienionej reguły 1%.
istnieje wiele sposobów badania kompów. Możesz skonsultować się z agentem nieruchomości, który ma dostęp do MLS (multiple listing service). Wyszukiwanie lokalnych ofert w gazecie lub online dla wynajmu, a także cen sprzedaży jest innym sposobem., Możesz również użyć estymatora wartości domu HomeLight, aby zorientować się, ile jest wart twój dom.
najważniejsze cechy to liczba sypialni, Liczba łazienek i to, jak niedawno dom został odnowiony. Według pisowni, „najemcy są bardziej skłonni zapłacić wyższą dolara w czynszu, jeśli nieruchomość jest pod klucz: nowe podłogi, nowe blaty, nowe urządzenia. Ma zupełnie nowy dom.,”
Jeśli nie możesz znaleźć żadnych kompów, które pasują do statystyk Twojego domu, zacznij od tego, co jest najbliższe i dostosuj odpowiednio do wszelkich różnic między domami, takich jak wiek, Liczba łazienek i tak dalej.
Metoda 3: Ustaw czynsz przy użyciu własnych potrzeb finansowych
może to być bardzo trudne, ale może być również dobrym sposobem na ustalenie konkurencyjnej stawki, która dostaje wysokiej jakości najemca w drzwiach, który chce pozostać., Oblicz miesięczne raty kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenie i inne wydatki, w tym naprawy i konserwacje. (Jeśli zdecydujesz się również na Narzędzia, możesz naliczyć więcej w czynszu.) Oprzyj swój czynsz na tym, czego potrzebujesz, aby spełnić swoje zobowiązania finansowe.
zauważ, że nawet jeśli jesteś niski lub nie więcej niż break even co miesiąc między tym, co płacisz za dom, a tym, co zarabiasz w czynszu, nadal wyjdziesz z przodu, ponieważ twój dom jest spłacany i prawdopodobnie doceni wartość. Zobaczysz wszystkie te pieniądze z powrotem, jeśli i kiedy w końcu sprzedasz., Więc nawet jeśli rynek dyktuje, że cena wynajmu musi być niższa niż twoje wydatki, to niekoniecznie jest to szkodliwe w dłuższej perspektywie. I znowu, posiadanie najemcy płacącego mniej niż oczekiwałeś jest zawsze lepsze niż brak najemcy w ogóle.
metoda 4: Ustaw czynsz za pomocą kalkulatora online
mogą one nie być całkowicie dokładne, ale mogą dać dobry punkt skokowy do Ustawienia czynszu. Upewnij się, że patrzysz na medianę błędów lub inne informacje o danych, aby mieć pojęcie, jak daleko może być czynsz.,
najlepiej jest użyć kilku różnych kalkulatorów, aby mieć poczucie przedziału cenowego. Poszukaj tych, które uwzględniają wszelkie czynniki, które chcesz wziąć pod uwagę, takie jak miesięczne wydatki. Należy jednak pamiętać, że kalkulator może dostarczyć tylko oszacowanie i że oszacowanie może, ale nie musi być dokładne, zwłaszcza, że nie może wziąć pod uwagę innych zmiennych, takich jak cechy unikalne dla wynajmu, a nawet osobiste odczucia dotyczące ceny, którą chcesz zobaczyć.,
metoda 5: Ustaw wynajem za pomocą Airbnb
wynajem na wakacje mają swoje własne zasady ustalanie wysokości czynszu. Zazwyczaj chcesz dowiedzieć się o najbardziej ruchliwych i najwolniejszych porach roku dla wynajmu wakacyjnego w Twojej okolicy, a następnie zrobić kilka badań, jeśli możesz. Do czego służą podobne wypożyczalnie? Jakie są opłaty za sprzątanie? A co z dodatkowymi gośćmi? Są depozyty? Jak ceny rozkładają się w ciągu tygodnia? Czy weekendy powinny być droższe?,
pamiętaj, że Airbnb automatycznie dostarczy Ci oszacowanie na podstawie liczby pokoi, wielkości, udogodnień, lokalizacji, pory roku i cen pobliskich ofert, więc możesz zostawić to algorytmowi, jeśli nie wiesz, od czego zacząć. Możesz również użyć własnych potrzeb finansowych, aby ustawić punkt początkowy dla wynajmu wakacyjnego, a następnie eksperymentować ze zwiększaniem czynszu, aż osiągniesz punkt, w którym jesteś tak zarezerwowany, jak chcesz i maksymalizujesz swoje nocne dochody.
plusem jest to, że Wynajem wakacyjny może przynieść o wiele więcej dochodów niż zwykły wynajem., Jednak trzeba będzie zachować na szczycie reagowania na potencjalnych gości i czynienia z sprzątaniem między Gośćmi i innych wydatków. A jeśli wynajmowana nieruchomość nie znajduje się w miejscu, w którym turyści są podatni na wędrówki, może być trudno zarezerwować pobyt.
metoda 6: zostaw to firmie wynajmującej
zarówno inwestorzy, jak i zwykli właściciele domów często widzą wielkie korzyści z korzystania z firmy wynajmującej do wynajęcia ich nieruchomości. Według pisowni, wypożyczalnia może ” stać się ścianą między tobą a mieszkańcami. Wyciąga z tego emocje.,”Radzą sobie z problemami, opóźnionym czynszem, a nawet mogą sprawić, że procesy eksmisji przebiegną znacznie sprawniej, mając wszystkie odpowiednie dokumenty w porządku.
według pisowni, chociaż wypożyczalnia pobiera opłatę za ich usługę (około 10% do 12% ceny wynajmu), może to być tego warte, ponieważ nie tylko oszczędza ci to godziny Twojego czasu i wszelkie obciążenia emocjonalne, ale ma doświadczenie w utrzymaniu konkurencyjnej ceny wynajmu-i, co najważniejsze, utrzymywaniu go z starannie sprawdzonymi najemcami.,
niezależnie od metody (lub ich kombinacji), którą wybierzesz, pamiętaj, że zawsze można ją dostosować w górę lub w dół w razie potrzeby, aby skorzystać z prawa podaży i popytu i zmaksymalizować swoje zyski, chociaż Twoim obowiązkiem jest również zrozumienie lokalnych przepisów ograniczających podwyżki czynszu i innych przepisów dotyczących wynajmu.