właściciele domów, którzy spadają na trudne czasy, ryzykują utratę domów, jeśli nie płacą podatków od nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że samorządy mają prawo do ustanowienia zastawu na domu za zwrot podatku, który uniemożliwia sprzedaż lub refinansowanie nieruchomości do czasu spłacenia długu. Dla inwestorów nieruchomości stanowi to okazję. Zamiast przejść przez wykluczenia, powiaty często wolą licytować swoje zastawy podatkowe., Oferent, który zaoferuje najwięcej, wygrywa prawo do zwrotu swojej inwestycji plus wypłata odsetek od właściciela domu.
Co To jest sprzedaż podatkowa?
powiaty i miasta mają potężny mechanizm egzekucyjny, gdy właściciele domów zalegają z podatkami od nieruchomości: prawo do zastawu na dom. Zastaw jest roszczeniem prawnym przeciwko nieruchomości. Daje to posiadaczowi zastawu prawo do pobrania długu podatkowego wraz z odsetkami i karami od właściciela nieruchomości. Posiadacz zastawu może również przejąć nieruchomość, jeśli dług nie zostanie spłacony w określonym czasie.,
podczas gdy zastawy dają gminie prawo do wykluczenia, większość wybrać omijać koszty związane z wykluczenia i zamiast sprzedać swój zastaw w sprzedaży podatkowej. Sprzedaż podatkowa to Aukcje, na których inwestorzy licytują prawo własności certyfikatu zastawu podatkowego. Inwestorzy zarabiają pieniądze na dwa sposoby: pobierając odsetki od długu podatkowego od właściciela domu lub przejmując nieruchomość i przejmując własność tytułu własności.
gdzie znaleźć podatkową nieruchomość na sprzedaż?,
różne gminy mają różne zasady sprzedaży zastawów na podatek od nieruchomości, ale generalnie, po złożeniu zastawu, nieruchomość zostanie umieszczona na liście delikwentów podatkowych i zaplanowana do sprzedaży w następnej aukcji. Listę zbliżających się Sprzedaży podatków można znaleźć na stronie internetowej powiatu. Porozmawiaj z Powiatowym biurem rzeczoznawcy podatkowego o tym, jak działa aukcja i jak wziąć udział. Niektóre jurysdykcje pobierają opłaty lub depozyty za uczestnictwo. Na przykład większość hrabstw Kalifornii pobiera depozyt w wysokości od $2,500 do $5,000, aby wykluczyć fałszywych oferentów., Depozyt jest zwracany po aukcji, jeśli nie wygrasz.
w dniu aukcji zwycięski oferent staje się prawnie zobowiązany do zapłaty zaległych podatków i zakupu zaległego podatku zastaw nieruchomości. Sprawdź nieruchomość, na którą licytujesz, aby nie utknąć z cytryną. Łatwo jest przejechać obok nieruchomości i sprawdzić, czy nie ma oczywistych problemów, takich jak pożar lub powódź. Jeśli zapłacisz $10,000 za zastaw podatkowy, a ziemia jest warta tylko $5,000, ponieważ dom spłonął, stracisz pieniądze.,
możesz nie chcieć licytować nieruchomości z wieloma innymi zastawami i wyrokami na niej, takimi jak zastaw podatkowy IRS, ponieważ będziesz utknął z tymi długami, jeśli przejmiesz foreclose. Sprawdź tytuł w rejestratorze hrabstwa. Możesz również odwiedzić Powiatowe Biuro geodezyjne i sprawdzić ich mapy plat i ankiety. Jeśli nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, jest bez dostępu do morza lub nie ma dostępu do drogi, może nie być warta tyle, ile myślisz.
należy pamiętać, że nieruchomości są usuwane z listy aukcji, gdy właściciel domu spłaca dług podatkowy., Dobrym pomysłem jest przeprowadzenie badań jak najbliżej daty aukcji, aby nie tracić czasu na odkupioną nieruchomość i upewnić się, że masz zaktualizowaną listę.
jak działa Aukcja zastawu?
istnieją dwie podstawowe metody aukcji. Jeden z nich jest znany jako bid-down, gdzie potencjalni inwestorzy licytują najniższą kwotę odsetek, którą są gotowi zaakceptować na certyfikacie. Gmina ma maksymalną stawkę ustawową, która może wynosić nawet 18 procent, a inwestorzy licytują stamtąd. Większość inwestorów wychodzi ze stopą między 3 a 7 procent.,
druga opcja polega na licytacji premii za certyfikat. Kupując zastaw podatkowy, w zasadzie płacisz kwotę zadłużenia właściciela domu – to podatki zwrotne plus odsetki i kary. Wygrywa inwestor, który zapłaci najwyższą premię powyżej tej kwoty.
czy jeśli spłacę podatek od nieruchomości, to czy jestem jej właścicielem?
kupując zaświadczenie o zastaw Skarbowy, kupujesz prawo do otrzymania należności, a nie akt własności domu. Właściciel domu jest nadal prawnym właścicielem domu. Jeśli nie spłaci długu podatkowego, możesz go przejąć., Ale nie możesz kupić zastawu podatkowego, odwrócić się i przejąć nieruchomości następnego dnia.
w każdej jurysdykcji właścicielom domów przysługuje okres wykupu – od trzech miesięcy do trzech lat – na zwrot kwoty zapłaconej za certyfikat wraz z odsetkami i karami. Dopiero po upływie okresu wykupu można złożyć pozew o przejęcie własności nieruchomości. Zdarza się to rzadko, ponieważ zdecydowana większość zastawów podatkowych jest płacona przed terminem wykupu.
oto przykład., Powiedzmy, że właściciel domu jest zaległy z podatkami w wysokości $3,000, a ty licytujesz 10% stopy procentowej. Państwo pobiera również 50 dolarów kary co 6 miesięcy. Nabywasz zastaw podatkowy i trzymasz go przez 12 miesięcy, dopóki właściciel nie spłaci długu w wysokości 3000 dolarów. Twoje zarobki składają się z odsetek w wysokości $300 (12 miesięcy w 10 procentach) i $100 w dochodach karnych(dwa cykle w $50). Całkowite odsetki zarobione jest $ 400 wobec $ 3,000 inwestycji. To wygrana, jeśli twoim celem jest odzyskanie kapitału inwestycyjnego plus przyzwoite oprocentowanie., Ale jeśli twoim celem jest zakup nieruchomości po cenach powalających, będziesz miał pecha, gdy właściciel domu płaci.
czy sprzedaż zastaw podatkowych to to samo co Sprzedaż zastaw podatkowych?
w chwili publikacji 31 stanów to ” Stany aktu podatkowego.”W tych stanach inwestorzy licytują bezpośrednio na akcie własności, a nie tylko dług podatkowy. Zwycięski oferent nabywa tytuł prawny w dniu aukcji na kwotę swojej zwycięskiej oferty. Jednak właściciele domów nadal mają prawny okres wykupu, aby naprawić to, co są winni i uzyskać tytuł z powrotem w większości stanów., Tak więc w rzeczywistości nie dostaniesz tytułu za darmo i jasne przez kilka miesięcy lub lat. Stracisz nieruchomość, jeśli właściciel wykupi, ale powinieneś zobaczyć zwrot z inwestycji w postaci odsetek i kar.
sprzedaż akt podatkowych to zazwyczaj aukcje, a licytacja rozpoczyna się od kwoty zaległych podatków, kar i odsetek, a następnie od tego momentu. Aukcje te są zgodne z tradycyjnym formatem, a akt własności trafia do oferenta, który zaoferuje najwięcej. Inne państwa sprzedają nieruchomości niespłacone podatkiem bezpośrednio nabywcom za ustaloną cenę, omijając w ten sposób sprzedaż aukcyjną., Tak czy inaczej, ceny mają tendencję do siedzenia dość blisko aktualnej wartości rynkowej domu. Chociaż z pewnością jest to możliwe, aby wylądować na targu, jest mało prawdopodobne, że dostaniesz grosze na dolara.
uważaj na bankructwo właściciela domu
podczas gdy zastawy podatkowe mogą wydawać się stosunkowo bezpieczną inwestycją, zrozum, że jeśli zaległy podatnik złoży wniosek o upadłość, będą mieli jeszcze więcej czasu na umorzenie zadłużenia. Bankructwo ma tendencję do zatrzymania wysiłków kolekcja więc będziesz musiał czekać jeszcze dłużej, aby zebrać zwrot z inwestycji lub pliku do wykluczenia., Zgłoszenie upadłości może również wywołać niższą stopę procentową, ponieważ sądy upadłościowe mają szeroką swobodę w obniżaniu stóp procentowych, aby pomóc dłużnikom wrócić na nogi.